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Zona Norte – Hoy el foco está en Acassuso

La localidad de San Isidro presenta en los últimos tiempos un notorio crecimiento en la demanda; allí el mercado inmobiliario está regido por las casas, mientras que los edificios son poco comunesHoy el foco está en Acassuso.

Uno de sectores inmobiliarios destacados de la zona norte del Gran Buenos Aires es -sin lugar a dudas- Acassuso, la localidad más pequeña del partido de San Isidro y una de las más pintorescas, que combina la tranquilidad de uno de los tradicionales barrios de este eje con la refinada arquitectura de línea inglesa. Allí, en ese espacio los valores inmobiliarios continúan en ascenso respaldados por la demanda sostenida.

La zona de Acassuso residencial está configurada por las calles Roque Sáenz Peña, José C. Paz, Pueyrredón y el Tren de la Costa, y ofrece una variada tipología inmobiliaria. “El mercado aquí es muy diverso. Tenemos el Alto, o sea de la Avenida Santa Fe a Fleming, donde dominan las construcciones residenciales salvo en la proximidad con Thames (Unidad Nacional) que es un eje comercial con desarrollos de restaurantes y oficinas; de Fleming a la Panamericana se observa un entorno similar, pero allí se suman complejos industriales y talleres”, explicó Carlos Scarpati, de la inmobiliaria homónima. Y agregó: “La parte central de la zona se desarrolla de Libertador a las vías incluyendo el supersector residencial Barrio Parque Aguirre (uno de los preferidos por el público) y de Libertador al Tren de la Costa, denominado originalmente como Barrio Parque Balcarce, un loteo de los años 40 que por aquel entonces remató Furst Zapiola. Ambos sectores, considerados por nosotros, los martilleros más viejos, como los mejores. Sólo los superan las propiedades que se encuentran sobre la barranca con vista al río que son las más cotizadas. En el bajo de Acassuso, la franja que va del Tren de la Costa al río reina la gastronomía y los sectores deportivos. Allí conviven pubs y restaurantes con clubes náuticos y comercios deportivos”.

Según Amedeo Rizzi, vicepresidente de Meyer Propiedades, este es un lugar destacado del corredor norte. “Claramente Acassuso es un punto selecto dentro del corredor norte del Gran Buenos Aires, sobre todo el sector que se encuentra de la Avenida del Libertador hacia el este, no por esto menos afectado por el cepo cambiario. Tal vez la gran diferencia con otros sectores reside en que los valores no han bajado respecto de otras épocas, sino por el contrario han mantenido la tendencia alcista normal del mercado inmobiliario, con menor cantidad de operaciones de venta”.

Horacio Mieres, director de la firma Mieres Propiedades, definió la zona: “Aquí por lo general los terrenos ofrecen dimensiones que promedian entre los 600 y 800 metros cuadrados, mientras que las casas suelen ofrecer superficies que oscilan los 350 y 500 metros cuadrados. Sin duda este perfil inmobiliario también bosqueja de alguna forma al usuario final”.

El público que busca este lugar suele estar integrado por las familias jóvenes que demandan un tipo de vida sin demasiados sobresaltos. “Los compradores son casi siempre usuarios finales, ya que aquí no suelen venir los inversores en busca de este tipo de casas. Pero se podría definir aún más el perfil del comprador, ya que en la mayoría de los casos son familias que tienen dos o tres chicos que quieren estar cerca de los colegios y no pueden mudarse ni Tigre ni a Pilar”, sostuvo Mieres.

Los inmobiliarios consultados coinciden que allí la gente busca mayoritariamente casas; chicas o grandes, pero casi siempre casas. Sólo las familias que se achican, luego de la emancipación de sus hijos, demandan departamentos próximos al eje de Libertador. “Este suele ser un público que no quiere abandonar su barrio, por eso a la hora de mudarse vuelve a elegir la zona, una y otra vez”, explicó Scarpati.

En Acassuso, los pocos edificios existentes se encuentran sobre la traza de la Avda. Libertador. “Estos son poco comunes en el mercado inmobiliario de la zona. Actualmente allí hay algunos terrenos sobre ese eje en los que se pueden construir complejos de departamentos desarrollados en cuatro plantas (PB y 3 pisos), aunque quedan pocos. El futuro de este tipo de proyectos depende de la venta de alguna propiedad que pueda demolerse y luego, obtener así, un terreno de gran superficie”, contó Rizzi.

Allí los valores de venta de las propiedades más buscadas suelen cotizarse entre los 300.000 y 400.000 dólares, aunque según Mieres: “Lamentablemente son muy pocas las viviendas que forman parte de la cartera inmobiliaria de los brokers. En el caso de los terrenos en el sector netamente residencial, el metro cuadrado se cotiza entre 600 y 700 dólares”. Mientras que los lotes que están de la Avenida de Libertador al río -según Scarpati- suelen ser un poco más caros, rondando los 800 dólares la unidad de medición. Según Mieres, el futuro de la zona aún es incierto en lo que tiene que ver con los precios: “Los valores de las propiedades en esta zona van a responder según la realidad que tenga el país en las próximas elecciones”, concluyó el broker.

Por Leandro Murciego, Sábado 9 de mayo de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Operaciones inmobiliarias – La pesada carga impositiva

Los inmobiliarios sostienen que según las legislaciones, en el país se abona entre un 35% y 50% del valor del inmueble en gravámenes; esto reduce el margen de ganancia de los desarrolladores.

Sabido es que el mercado inmobiliario se encuentra atravesando un presente poco alentador. Según algunas estadísticas revelan que tanto 2014 como el primer trimestre de 2015 dan cuenta de los índices más bajos del sector en los últimos 15 años. En medio de este escenario donde reina la baja rentabilidad se escuchan tanto algunos desarrolladores como inmobiliarios quejarse por la elevada presión impositiva, que según ellos -en muchos casos- desalienta la inversión en nuevos proyectos tanto residenciales como comerciales.

De hecho, un estudio técnico que realizó la consultora Evaluecon buscó determinar qué porcentaje del valor de la propiedad+terreno se lo lleva el Estado, por el simple hecho de pagar diferentes tributos que inciden tanto en los ingresos como en los gastos. “Vale decir que se incluyen en la estimación tanto los tributos que se aplican en forma directa como aquellos que se abonan de forma indirecta al estar contenidos en el precio de los bienes y servicios”, explicó Santiago Debé, secretario de prensa y vocero del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza.

Según el informe, el valor de una propiedad conlleva una serie de impuestos que terminan impactando en el precio final. “Los desarrolladores que se enfrentan a un negocio inmobiliario deben responder a una larga lista de cargas impositivas, entre las que se destacan los siguientes impuestos: al valor agregado, a los bienes personales, a las ganancias, a la transferencia de inmueble y a los ingresos brutos. Además también tienen que hacer frente como empleadores a aportes personales, contribuciones patronales, sin dejar de lado los impuestos inmobiliarios, a los sellos, al monotributo y demás gastos y honorarios adicionales”, comentó Debé.

Más de una vez

Y agregó: “En algunos casos hay impuestos que se tienen en cuenta más de una vez. Para ser más claros, tanto el ingeniero de obra como el arquitecto pueden pagar impuesto a las ganancias (lo que trasladan a sus honorarios) así como la inmobiliaria que participó en dicha operación. Lo mismo sucede con las empresas transportistas que tributan en los impuestos del automotor y en los combustibles, los cuales luego son llevados a los costos de sus servicios”.

El informe de la consultora asegura que en una vivienda, la suma de todas las cargas impositivas ronda entre el 44 y 50% promedio. “Lo que evidentemente hace cada vez más difícil el acceso a una vivienda nueva para cualquier familia en nuestro país, no tanto por cómo crecen los valores de las propiedades, sino por el alto impacto que tienen los impuestos y gastos adicionales en el precio final”, dijo Debé, que para clarificar grafica con un caso testigo (ver recuadro al margen).

Tanto para Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y directivo de Cucicba, que aporta un análisis profundo sobre la venta del inmueble en su libro Evaluación de proyectos inmobiliarios (de Bienes Raíces Ediciones), como para Roberto Arévalo, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina: “Una transacción inmobiliaria está alcanzada por el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) -si el que vende es persona física no habitualista- o por los impuestos a las ganancias y de sellos”, aclaró el broker.

Y amplió: “En el caso del impuesto a las ganancias, el régimen fiscal (y por lo tanto, los montos por pagar en concepto de impuestos) es distinto si se trata de personas físicas o de personas jurídicas. Las personas físicas tributan por la teoría de la fuente. Esto significa que el sujeto que obtiene esa ganancia debe ser habitualista, es decir que los rendimientos que se obtengan deberán cumplir con tres características: periodicidad, permanencia y habilitación de la fuente generadora. Si la persona física no es habitualista abona ITI”.

En cambio, las personas jurídicas tributan por la teoría del balance. “Esto implica que están alcanzados por el impuesto los rendimientos, las rentas y los beneficios obtenidos por las sociedades”, detalló.

En el caso de las personas físicas que sean habitualistas se aplicará una escala creciente en función de sus ganancias anuales. Mientras que si se trata de sociedades pagarán siempre la alícuota del 35 por ciento.

El ITI tiene una alícuota uniforme del 1,5% y se calcula sobre el valor de transferencia sobre el inmueble (y es el escribano quien retiene el 100% del impuesto). En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa propia, los titulares deben solicitar a la AFIP el certificado de no retención, con carácter de declaración jurada cuando se trate de un inmuebles cuyo precio de transferencia sea igual o inferior a $ 120.000. En el caso de estar casado, para solicitarlo ninguno de los cónyuges deberá estar inscripto en el impuesto sobre bienes personales. “En la ciudad de Buenos Aires, el impuesto al sello cuenta con una alícuota del 3,6%, aunque están exentos los inmuebles destinados a vivienda única de los adquirentes, cuyo valor fiscal o valor de operación sea igual o inferior a $ 460.000; de ser mayor queda gravado el excedente.

Para Arévalo, el caso de los terrenos es un asunto de similares características que el de las propiedades. “Quizás en este caso la situación es un tanto más compleja, dado que cada jurisdicción aplica tasas diferenciales para los terrenos rurales, terrenos urbanos válidos y otros tipos. Incluso hay jurisdicciones provinciales donde se crearon los impuestos inmobiliarios rurales”, explicó el titular de la cámara.

En el caso de las viviendas que provienen de una herencia, Arévalo explicó: “En algunas provincias argentinas han establecido gravámenes sobre la transmisión gratuita de bienes. Y los casos de las provincias de Buenos Aires y Entre Rios son los más emblemáticos.

En los lugares donde se establecen gravámenes (los cuales recaen sobre el beneficiario) se establece una alícuota progresiva que oscila entre el 4 y 21,92%, según el parentesco del beneficiario y la base imponible.

Un modelo poco rentable

“Por ejemplo, si se compra un terreno de unos 200 m2 y allí se construye una vivienda de 80 m2 (con dos dormitorios, cocina, living y garaje) se debería pagar lo siguiente: en la compra del lote $ 200.000 por lo cual se abona, $ 4000 por honorarios escribanía (2%), $ 5000 impuesto de sellos (2,5%), $ 3000 ITI (1,5%), gastos adicionales relacionados con la compra del terreno $ 7960, impuesto a los bienes personales $ 2500 (0,5% -posee además mínimamente un vehículo, por lo que sumando valor tributa este impuesto-). En lo que se refiere a la construcción, edificar 80 m2 demandaría una inversión estimada de 580.200 pesos, a lo que habría que sumarle los honorarios profesionales de la construcción que rondan los 37.600, los aportes personales, contribuciones patronales e impuestos (IVA, impuesto automotor, impuesto a los combustibles, etcétera), que trasladan empresas constructoras al precio final: $ 250.000. A esto se le añade el ajuste inflacionario que ronda los 49.300 pesos. “De vender la propiedad en $ 1.350.000 debería pagar de ITI $ 20.250, sellos $ 33.750, $ 5200 de plano mensura y $ 141.750 de IVA. Es decir que la ganancia no alcanzaría a 9500 pesos”, concluyó Debé.

Por Leandro Murciego y José Luis Cieri, Sábado 2 de mayo de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Canning – Eje residencial con gran actividad comercial

Este distrito de la zona sur cuenta con una muy buena oferta de condominios, megaproyectos, countries y clubes de campo; los lotes se cotizan desde 360.000 pesos y los departamentos, desde 946.000 pesos.

A menos de una hora de la Capital y a diez kilómetros del Aeropuerto Internacional de Ezeiza, Canning se desarrolla como el mayor polo urbano de la zona sur y cabecera del llamado corredor verde, que se extiende entre Esteban Echeverría y Ezeiza, por las rutas 52 y 58, hacia los distritos de Presidente Perón y San Vicente, entrelazando a la avenida Presidente Néstor Kirchner que comunica con la ruta 210 en Guernica, la ruta 16 que interconecta con el partido de Almirante Brown y la ruta 6 que lleva a La Plata y Campana. A la vera de estas arterias se presentan 50 countries y barrios privados, 15 condominios entre los consolidados, en proyecto y en construcción.

Para los lugareños ese corredor verde se amplía hacia Carlos Spegazzini y Cañuelas por la autopista Ezeiza-Cañuelas, a cuyos lados se desarrollan Valdevez, urbanización que incluye un área comercial lindera a la autopista y el polo industrial de Spegazzini, reservado para industrias no contaminantes.

Un vecino de la zona, Carlos Alegre, relató: “Estas tierras estaban rodeadas de quintas de verduras, hornos de ladrillos y campos ganaderos, cuando en los albores del siglo XX llegó al incipiente poblado el visionario Armando Vedovato, colaborando para el crecimiento del lugar con su ferretería y corralón de materiales, al que sus hijos le sumaron una planta de hormigón”.

Y prosiguió: “Habiendo una estación de cargas del ferrocarril Belgrano denominada Jorge Canning, el pueblo tomó su nombre de allí”, y Alegre resaltó: “En 1975, el ingeniero Carlos Peisajovich fundó aquí el primer country club de la zona reconocido como tal: Mi Refugio, el que marcó el principio de un nuevo rumbo para esta localidad”. Mientras, la antigua estación sigue en pie como un ícono del pasado.

“El crecimiento de Canning es fruto de la iniciativa privada de un grupo de visionarios que supo ver las ventajas del lugar”, refirió Gabriela Domínguez, gerenta de comunicaciones del Grupo TIM. Tras ese primer country siguieron otros relacionados con la colectividad judía, que se estableció en las décadas del 70 y 80. Sobre los 90, “Thomas Murphy decidió desarrollar Saint Thomas, el primer club de campo de la ruta 52, con cinco barrios de características exclusivas, el gran referente del desarrollo urbano al dar el puntapié inicial al boom inmobiliario de este sector”, agregó la representante del Grupo TIM. Canning comenzaba a sonar como una nueva alternativa para los que buscaban vivir en contacto con la naturaleza muy cerca de la Capital Federal. Silvina Vignolo, responsable del portal de servicios goCanning, comentó: “La paridad cambiaria, el fácil acceso al crédito y las nuevas autopistas que se hicieron en los 90 ayudaron a consolidar los emprendimientos, con las tierras más accesibles que las de la zona norte y con el acceso mucho más fácil y rápido”, por las autopistas Riccheri y Jorge Newbery.

Al comienzo del siglo XXI, Canning dejó de ser una ciudad dormitorio de fin de semana para convertirse en un lugar de residencia permanente, surgiendo condominios de alta gama, con el Grupo Tim como desarrollador. “Con la tierra y las propiedades como única inversión segura tuvo mayor auge, y en unos 2500 km2 congrega la mayor cantidad de proyectos urbanos, industriales y comerciales de todo el sur del Gran Buenos Aires”, amplió Domínguez. A la vez comenzaron a desarrollarse urbanizaciones muy sofisticadas, con spa y espejos de agua, como los megaproyectos La Alameda y La Providencia, entre otros. En general, los valores actuales van desde 360.000 pesos para los lotes, departamentos desde 946.000 pesos, alquileres desde 4500 pesos y alquiler de locales desde 100 pesos el m2.

La actividad comercial de Canning se desarrolla básicamente entre la rotonda de acceso y la rotonda de la Mujer, que concentra también gran parte de la oferta gastronómica. Conocido como la milla gastronómica, el recorrido incluye restaurantes y locales que se extienden más allá de ese lugar.

La opción gastronómica es de lo más amplia y variada, desde restaurantes de cocina internacional, tradicionales parrillas, restaurantes italianos, cocina peruana, grill americano, pizzas, pastas y cafés hasta las típicas cadenas de comida

rápida y heladerías. Cines, teatro, bingo, hoteles, bancos y complejos de oficinas se integran a esta área, destacándose Plaza Central y Las Toscas Canning Shopping, y a las propuestas de locales comerciales y de servicios se sumaron grandes cadenas de supermercados.

El desarrollo industrial

Se presentan dos polos bien marcados. El primer parque industrial fue Canning Industrial Parque Privado, un emprendimiento de Novaterra, con 33 hectáreas que aloja más de 40 empresas y un sector de naves industriales modulares. El otro es Núcleo Productivo Sur, emprendimiento mixto -privado e institucional- para formar el polo industrial, logístico y tecnológico de Presidente Perón.

La propuesta educativa

Todo este desarrollo está acompañado de una variada propuesta educativa para satisfacer los criterios de los padres en la formación de sus hijos, como Grilli Canning Collage, Nuestra Tierra, Humanos, Instituto Emilio Mitre y St. Mary, entre otros, aplicando los conceptos más actualizados en materia pedagógica.

Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 2 de mayo de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El techo propio – Un desafío que demanda mucho tiempo

Sólo una de cada 10 familias accedería a su departamento en las condiciones actuales, en un plazo de hasta 15 años.

La casa propia es un bien preciado al que muchas familias no pueden acceder o en algunos casos, después de muchos años, pueden lograrlo con gran sacrificio. De cada diez familias argentinas, si se les consultara, ocho se definirían como de clase media. Una categoría difusa, que más allá de los números refiere a factores culturales, a un conjunto de valores y aspiraciones compartidas: un buen trabajo, capacidad de consumo, el auto y la casa propia son claves de esa identidad.

Pero si una pareja de clase media típica, de unos 26 años, con un hijo pequeño, ubicada en el promedio de ingresos del segmento, hoy buscara comprar un departamento en Buenos Aires, del tipo estándar, de dos dormitorios y 60 m2, terminaría de pagar su primera vivienda a los 60 años.

Con las condiciones actuales, sólo una de cada diez familias argentinas podría acceder a un departamento dentro de un plazo razonable y no sería precisamente de clase media.

Desarrollo socioeconómico

Semanas atrás se conoció la actualización que realiza la Consultora W sobre la distribución de la pirámide socioeconómica argentina. El cruce de esos datos con la información de mercado procesada para el Índice.CIA de la Cámara Inmobiliaria Argentina permite trazar un mapa de la accesibilidad a la vivienda aquí y ahora.

Esto es, la pirámide socioeconómica traducida a m2. Cuántos m2 de vivienda podría comprar por mes una familia ubicada en la media de cada grupo, si asignara a eso un tercio de sus ingresos. Y los años que le llevaría entonces acceder a aquel departamento.

“Para las familias y las empresas constructoras, desarrolladoras e inmobiliarias, entre otras, para la salud de nuestras ciudades, de su economía y los mercados, es claro que este escenario hiperconcentrado no es razonable, no es sustentable. Cruzada tanto por factores macro como por cuestiones propias, la dinámica inmobiliaria, la de la vivienda en particular, ha alcanzado niveles de distorsión estructural sumamente complejos que es necesario revertir”, comentó Marcelo Satulovsky, director de Investigaciones FEDI de la Cámara Argentina Inmobiliaria.

Consolidar dinámicas genuinas, inclusivas, masivas y sustentables es el objetivo. “Pero, más allá del contexto o del próximo cambio de escenario, es claro también que lograr un resultado diferente requiere pensar hacer las cosas de manera diferente”, amplió Satulovsky.

¿Qué se viene pues para la actividad en 2016/2020? es la pregunta que se suele escuchar. Y Satulovsky respondió: “Lo que individualmente y como sector seamos capaces de generar ahora, en el año actual. El desafío es aprovechar el tiempo”.

Es un año de transición, un buen momento para repensar con sentido crítico y creativo, la producción y la gestión urbana inmobiliaria. “Para rediseñar las lógicas, los modelos de negocios y las prácticas en la cadena de valor. De nosotros depende”, agregó el director.

Según las pautas habituales en la última década, sólo una de cada diez familias podría acceder actualmente a su vivienda en un plazo de hasta 15 años.

Mientras, otras dos están fuera de toda posibilidad. “Entre uno y otro extremo, seis de cada diez familias argentinas requieren de 34 a 70 años para llegar a su departamento”, expresó Satulovsky.

Las familias que tienen ingresos de 4185 pesos por mes, “el ingreso promedio de este segmento sólo permitiría comprar tres cm2 por mes, extendiendo todo al impensable plazo de 150 años para llegar a un departamento”, concluyó.

Por Moisés Resnick Brenner, Sábado 25 de abril de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Repunte de la actividad inmobiliaria en Capital: creció 23,6% en marzo

Los escribanos de la ciudad cerraron 2.748 contratos de compraventa.

En marzo de 2015 los escribanos de la ciudad de Buenos Aires firmaron 2.748 contratos de compraventa de inmuebles, un 23,6% más que en el mismo mes del año pasado y un 68,7% más que en febrero de 2015, según el último informe del Colegio de Escribanos de la Capital Federal.

El aumento del volumen en pesos de las operaciones fue superior en la comparación anual (52%) y en la mensual (73,26%) pero eso se debe a que hay que sumarle el efecto de la inflación. El valor promedio de la transacción fue de 887.740 pesos. La suba del 22,9% en el precio promedio está en línea con las estimaciones de inflación anual más conservadoras.

Las cifras de marzo sorprenden especialmente al compararlas con los datos de febrero, cuando se cerraron sólo 1.629 operaciones de compraventa de inmuebles en la ciudad, la cifra más baja para ese mes en los últimos 13 años.

Uno de los factores que pueden estar incidiendo es el reciente movimiento en las propiedades de lujo. Luego de largos meses de una demanda congelada. Unos hablan del efecto del dólar planchado. Otros de las expectativas de cambio de gobierno y de que podría ser el comienzo de una tendencia más amplia.

Miércoles 6 de Mayo de 2015
Publicado en iEco – Economía del diario CLARIN