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El futuro de los precios y las oportunidades

Los valores de las propiedades están en su máximo histórico y seguirán subiendo; los desarrolladores se preparan para competir por las tierras que licitará el Estado.
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El costo de construcción. el precio de los terrenos y los valores de venta que convalida el mercado determinarán qué pasará con los precios de las propiedades en 2017. En el sector aseguran que no hay razones para que bajen, sobretodo, en un contexto en el que se espera un aumento de compradores en un mercado con pocos metros de oferta. “Habrá una nueva demanda calificada proveniente del blanqueo y otra que comenzara a calificar en los hipotecarios”, detalla Carlos Spina, director Comercial de Argencons. También se suma un comprador premium que. por efecto del sinceramiento fiscal. estará más liquido. “los precios van a subir entre un 15 y 20 por ciento por la inflación”.cuantifica Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos.

Otra punta que anticipa la suba es el COMO de la construcción que está en USS 1300/ml el máximo histórico “El mercado debe digerir una suba de costo del orden del 60 por ciento en 18 meses en dólares por lo que también los costos empujarán al alza de precios”, agrega Spina -Hoy. para acceder a un departamento estandar de uno o dos ambientes. hay que disponer de US$ 2000/m2 promedio aunque en Barrio Norte o Palermo superan los U$S 3.000/ m2″, detalla Adrián Mercado. presidente del grupo homónimo.

Héctor Salvo, gerente General de la desarrolladora Raghsa, analiza que, con una economía estabilizada. “en el segmento alto existe poca oferta de inmuebles por lo que los precios subirán. mientras que las inmuebles medios van a mantener su valor. En el segmento bajo dependerá del crédito bancario”.

Puertas adentro, los desarrolladores y los constructores aseguran que están al limite de rentabilidad. El problema de la estructuración del negocio es que parten de una base de costo alta: US$ 2500/m2. Este número representa la incidencia de la tierra en una zona top que ronda las US$ 1200/m2, y un costo de construcción de US$1300/m2, sin contar impuestos y los gastos de desarrollo y adicionales que tiene un emprendimiento antes de lanzarlo al mercado.

Ángel Di Benedetto. miembro del directorio del Grupo fabricante de ladrillos. aclara que los precios de venta no ajustaron ni cerca de lo que han aumentado los costos. principalmente los energéticos. En la Argentina, se construye a medida y eso conspira contra la productividad. En otras partes del mundo. tanto la vivienda social como la de la clase media,está estandarizada-, analiza. Así, pone sobre la mesa el reto de cómo construir de una manera mas eficiente. “En la medida en que el sector no replantee los sistemas y materiales de construcción que utiliza ya anacrónicos y obsoletos, las inversiones no van a aparecer agrega Mariano Sardáns. CEOde la gerenciadora de patrimonios EDI. y afirma que la clave está en los costos-tiempos de construcción. “Para qué invertir en propiedades en el país. si en la mayoría de los países desarrollados y de varios países pares de la Argentina. el costo de construcción es la mitad y la renta en muy superior. Los impuestos son parte del problema del “costo argentino”. El futuro del mercado dependerá no sólo de sus propios participantes sino también en una menor porción, del gobierno nacional”. es critico.

Al dilema de lograr que los números cierren. se suma la falta de tierra -o los precios-en los barrios premium donde se concentra el interés de los compradores que están activos: el segmento alto y los inversores. Por eso, en los últimos años, algunos empresarios del sector optaron por el landbanking -se estoquearon de tierra esperando mejores condiciones para lanzar proyectos-. Hoy, uno de los principales problemas del negocio es la dificultad de reposición. Aun con los precios de las propiedades en lo más alto en la historia. no pueden asegurarse el costo de un nuevo proyecto.

Marro Soto, broker de la división terrenos de L.J. Ramos, asegura que las incidencias en las zonas top no bajan de US$1250/m2 vendible. “En Puerto Madero y en algunas lugares puntuales se piden incidencias de US$1500/ m2. y en barrios como Saavedra y Núnez. es dificil encontrar incidencias por debajo de los USS900/m2. describe. “En el tema de la tierra es clave ver qué impacto va a tener la puesta en vigencia del nuevo código”,analiza Alejandro Schuff. director Comercial de Soldati Propie-dades, que planea el lanzamiento del primer edificio del estudiode Zaha Hadid. El proyecto del grupo Portland en el que ya compraron varios famosos está ubicado sobre Libertador frente al Paseo de la Infanta.

“Sobra tierra. Si en Nueva York se siguen haciendo desarrollos. cómo no es posible hacerlo en la Argentina. El país no termina en Catalinas, Palermo ni en el corredor norte. Cuando la Inversión se logre distribuir mejor en zonas donde hay oportunidades, el valor de la tierra de las zonas calientes bajará”.analiza Alejandro Reyser, director de la desarrolladora RED. y aconseja preparar los proyectos para cuando vuelva el crédito.”En las zonas periféricas podemos encontrar incidencias de entre US$450 y US$500/m2 de venta”, detalla Cuido Wainstein,director dela desarrolladora KWZ. Los números de las “zonas verdes” atraen pero. para evitar sorpresas en el largo plazo. es clave realizar un buen análisis y el timing.”Los limites geográficos se extendieron y aparecieron barrios que parecian relegados, incorporando volumen de tierra a la oferta”. relata Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT. la desarrolladora que arma proyectos en tierra de más de 3.000 m2.

“El negocio está en haber tenido pisadas tierras pre elecciones presidenciales del año pasado”, agrega Pablo Masoero. socio fundador de WARE, que estructuró el proyecto Distrito Quartier en una zona relegada Retiro que promete revalorización. Sostiene que el secreto de desarrollar en zonas verdes es la escala y el mix de producto para que se genere un microclima aspiracional y desborde a proyectos menores lindantes.

El dato de 2017 que anticipa una ola de proyectos es la licitación de las tierras del Estado. Esto impactará sobre los precios a la baja. debido al volumen involucrado y a la necesidad del Gobierno de hacer caja con las ventas.

En cuanto a las oportunidades, Salvo, de Raghsa, agrega como alternativa de desarrollo el corredor norte sobre Panamericana, desde General Paz hasta Márquez. “En el caso de Pilar, más del 50 por ciento del partido está sin desarrollar. En Pilar la incidencia en zonas topes de US$ 400”. agrega Rius. de Ayres.

En la Capital Federal Soto afirma que el Distrito Tecnológico de Parque Patricios concentra desarrollos de oficinas que, con el tiempo. generarán un efecto derrame hacia el sector de viviendas. A futuro, una apuesta más arriesgada es el Distrito del Deporte. una iniciativa de desarrollo del gobierno de la Ciudad que abarca los barrios de Villa Soldad. Lugano y Villa Riachuelo.

Está claro que la variable que definirá la aparición de proyectos en zonas menos desarrol ladas es el avance del crédito hipotecario. clave para ampliar la demanda de propiedades al segmento medio y medio bajo. En este punto, el sector plantea evitar las “avivadas criollas” que distorsionan el mercado. Por caso ya se habla de una burbuja de precios en el segmento de las unidades que revenden entre US$130.000 y USS150.000, la más demandadas por quienes califican en los prestamos. Con esa misma lógica del “sálvese quien pueda”. los dueños de los terrenos aumentan los precios cuando algún desarrollador de renombre pone pie en una zona, retrasando e incluso en algunos casos anulando el reposicionamiento de la misma. En un pais con un déficit habitacional de 35 millones de viviendas, la responsabilidad de cambiar es de todos.

Por Carla Quiroga, Sábado 31 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Cambio de ciclo y nuevas reglas

La promesa del efecto blanqueo, el lanzamiento de nuevas líneas de crédito y una baja de la inflación definirán el escenario 2017.

Los desarrolladores vienen de un año raro. El 2016 arrancó con mucho ruido pero lo terminó con pocas nueces. El efecto cambio de ciclo político los entusiasmó pero. con el correr de los meses, se fueron “pinchando”. Hoy vuelven a recuperar el entusiasmo. Dejan atrás un año de transición. y se preparan con todo para 2017, que promete un cambio de aire. “El precio de los inmuebles en la Capital Federal aumentó 9,9 por ciento en los últimos dos años, casi tres veces la inflación en dólares de los Estados Unidos, que rondó el 3,7 por ciento. Históricamente, las propiedades aumentan un 2,5 por ciento anual en dólares”, detalla Federico Barni, CEO de Zona Prop. Agrega que, en el sitio que lidera, la cantidad de avisos creció 50 por ciento en 2016 respecto al año anterior, y que el tiempo promedio que tarda en venderse una propiedad pasó de 5.2 meses en 2015 a 4,3.

Esta foto de 2016 no alcanzó para que los desarrolladores mantengan la motivación durante todo el año. La buena noticia es que recuperaron la confianza con el efecto blanqueo. Y esperan que la ley de sinceramiento fiscal, que permite invertir en los fondos comunes de inversión cerrados del sector sin penalidad, dinamice el mercado, sobre todo de las unidades nuevas. De hecho. ya arrancaron a presentar los proyectos que se financiarán con el capital que cacen los fondos que se armen con el dinero de los blanqueadores cuando la Comisión Nacional deVabres(CNV) les dé  luz verde para que comiencen a operar. “Son el primer paso hacia un mercado inmobiliario bursátil, y la oportunidad de poder blanquear a tasa cero y con una rentabilidad de 7 por ciento anual en dólares es algo que no se ve en ningún país. Dudo que se vuelv aa dar una oportunidad asi, afirma Alejandro Ginevra, presidentede GNV Group, la desarrolladora que levanta Madero Harbour en el dique uno de Puerto Madero. El empresario cree que es inevitable que el real estate se inserte en el mercado de capitales tal como sucede en países como México y Chile. En el sector se espera que entre 10 y 20 por ciento del total que capte el blanqueo se destine a los ladrillos. “Además. hay que con-siderar que, fuera de ese monto, habrá más dinero formal en circulación en la economía que. paulatinamente, se irá volcando en algún porcentaje en el sector inmobiliario”, afirma Mario Gómez. director de la inmobiliaria Le Bleu. Se sabe que el Ingreso de capitales no declarado es determinante para el sector y que podría reactivar los proyectos de inversión. Lo difícil es cuantificarlo. “Se multiplicaron las consultas.con mucha gente que tiene el dinero y está interesada en ‘blanquearlo’ a través del ladrillo. En cuanto a las propiedades que más interés despiertan, se encuentran las departamentos de uno a tres ambientes, por montos que van desde los US$ 100.000 hasta los US$ 300.000 en promedio”, relata Adrián Mercado, CEO del grupo homónimo. quien anticipa una vuelta de la confianza de los inversores al sector, lo que reactivará la definición de los proyectos que los desarrolladores tenían en la gatera. “Si bien las señales no son claras, se espera un año de creclmiento en la actividad, coincide Bruno Marino, director Ejecutivo de la desarrolladora Comasa

Lo interesante del proceso es el fenómeno encadenado que generaría la inyección del dinero del blanqueo. Es decir, el dinero que ingresaría al sector no se limitará a la concreción de los proyectos anunciados que se financiarán con los fondos. El efecto cascada es más fuerte. “Esperamos que el mercado de capitales capte financiamiento para luego otorgar créditos. Para ello, el diseño de adecuadas líneas de crédito hipotecarios largo plaza con criterios técnicos, integrales y a medida, es una de las claves para lograrlo”,agrega Gómez. Igual aclara que estas iniciativas no tendrán efectos inmediatos sino que serán necesarios entre dos o tres años para ver los frutos en nuevos proyectos, fondos o bonos para sustentar créditos y etnprendimientos inmobiliarios o de infraestructura.

En la agenda de 2017. el check list es amplio. El rector de UN, la escuela de negocios del sector, Damian Tabakman, destaca algunos temas que serán clave para que las ilusiones de reactivación se concreten. “El sector seguirá reclamando más crédito hipotecario e intermedio, mejoras sustanciales en el tratamiento impositivo de los desarrollos sobre todo respecto de los gravámenes distorsivos, mayor productividad y campentividad en la construcción, y tierra más accesible a la que además se le puedan generar permisos de edificación con mayor agilidad y transparencia”. relata y desmitifica la creencia que finalmente el mercado, hasta ahora centrado en inversores. alcanzará al consumidor final en el corto plazo. “Los desarrolladores van a seguir trabajando para el segmento más alto de la población, que además, post blanqueo, tendrá más plata declarada para invertir”, afirma y cree que el acceso a la vivienda social recién será tema de la agenda en 2018. “Es muy complicado el desarrollo de viviendas sociales con el costo de la construcrión y los bajos ingresos de la población que necesita este tipo de inmueble”. coincide Fernando Cancel, presidente de la inmobiliaria Kantai, y aclara que la incorporación del consumidor final no está solo atada a la reactivación del crédito hipotecario, sino ala marcha de la economía. Ginevra coincide en la necesidad de demostrar seguridad juridica, estabilidad y reglas claras para estar en el radar del mundo. “Si un extranjero decide invertír  su dinero en un inmueble en otro país, generalmente no lo hace deforma especulativa esperando altos retornos, sino que preten de resguardar parte de su patrimonio y quizás tener un segundo o tercer hogar para visitar dos veces por año”, afirma el hombre que tiene una alianza con Sothebys International Realty. Ginevra reconoce que, si bien hay inversores europeos que se animan a desembolsar en tierras en la Patagonia o en propiedades en Recoleta, San Telmo y Puerto Madero, muchos tienen dudas sobre el futuro del pais y quieren esperar las elecciones de 2017. ” Para estar en el radar del mundo se necesita gobernabilidad, estabilidad y políticas económicas creíbles”. agrega Roberto Ledo, director de la inmobiliaria Bullrich.

Los resultados en las urna sdel año próximo serán una señal determinante para los inversores.”Ya hay fondos del exterior sondeando y. si Macri gana las elecciones de 2017. los únicos vehículos de oferta pública, auditados y cumplimentando normas CNV para comprar real estate serán estos,y permitirán excelentes ganancias de capital. analiza Carlos Spina,director Comercial de Argencons que desarrolla los Quartier. Gabriela Goldsztein, directora de la inmobiliaria Ocampo. reconoce que el real estete local quedó durante años fuera del mundo porque el pais quedó desvinculado de los flujos de comercio e inversión. “Hay que continuar el proceso de vinculación con el mundo desarrollado que arrancó hace un año”. afirma. Los actores del sector recuperaron las ganas de invertir pero saben que sus negocios dependerán del accionar del Estado.

Por Carla Quiroga, Sábado 31 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El proyecto de modernización del Puerto de Frutos

Se destinarán $10 millones en la transformación del paseo comercial que ocupa 12 hectáreas en Tigre y que mueve entre 800 y $1000 millones en ventas al año.

El movimiento comercial en el Puerto de Frutos, el paseo que ocupa 12 hectáreas de Tigre, es incesante. Entre febrero y noviembre. alrededor de 100.000 personas lo visitan durante los fines de semana. Razón más que suficiente para que se pusiera en marcha un plan de inversión en infraestructura de $5,3 millones. Planean construir más de 2000 metros de veredas, colocar cestos. farolas, bancos y cartelería de información turística inteligente.

Por otra parte incorporó el hormigonado de 400 metros de calle para el tránsito de transporte pesado. que facilitan el ingreso, egreso y la circulación de la actividad portuaria dentro del predio. Estos trabajos se complementan con la primera etapa desarrollada desde 2011. En esa ocasión sumaron 100 luminarias, bebederos, mesetas conectores, miradores al río y espacios de descanso.

El plan de inversión para el próximo año prevé 10 millones para continuar con la renovación de las veredas, la incorporación de dos sanitarios. 100 canteros, recambio de techos, la puesta en valor de 120 locales, la construcción de una oficina de turismo, un playón de concreto para carga y descarga pesada. un nuevo sector gastronómico, una cabina de locución para el sistema de sonido entine, pantallas inteligentes y la colocación de barandas para los nuevos sectores junto al río, luminarias y cestos de residuos.

“Es uno de los puntos turísticos más importantes del municipio y uno de los mayores centros comerciales a cielo abierto de la Provincia de Buenos Aires. Nuestro compromiso es brindar un espacio con accesibilidad universal”, afirma Julio Zamora, intendentede Tigre. En tal sentido, se incorporaron mesetas conectoras a nivel que permiten el desplazamiento de sillas de ruedas en todo el trazado del Puerto y para 2017 se avanzará con las obras necesarias para permitir el ingreso a los locales a personas con alguna dificultad de movilidad.

Estas obras están dentro del programa “Ciudades para la gente”. “Un concepto de ciudad donde se prioriza al peatón. la bicicleta y los circuitos de salud. Al mismo tiempo. esta nueva tendencia mundial mitiga los efectos de la contaminación tanto aérea como auditiva”, explica el funcionario.

Es buen negocio

Hoy el Puerto de Frutos cuenta con 708 locales en los que se venden desde productos originales de las islas tales como frutas, muebles de madera y artesanías de mimbre y también en metal y cobre hasta objetos de decoración, iluminación, arte, indumentaria, bazar. vintage, productos regionales y de talabartería. La oferta gastronómica se destaca con bares, parrillas y restaurantes que ofrecen una gran variedad de platos, los cuales se pueden degustar con vistas a las dársenas o al río. “En los últimos cuatro años la cantidad de visitantes creció 25 por ciento, aunque esta cifra no fue coincidente con el caudal de productos vendidos”. aclara Eduardo Adelinet, director Ejecutivo de la agencia de Desarrollo Turístico Municipal, quien estima que el centro comercial mueve al año entre 5 800 y 5 1000 millones. Agrega además que “el comerciante que se instala en este paseo es dificil que se vaya”. La explicación por la que se maneja una lista de espera de 600 solicitudes. El precio de alquiler de un local ronda los 5 550/m2 por metro cuadrado dependiendo de la ubicación y sus dimensiones. Hay puntos de venta de hasta 300 metros cuadrados.

En cuanto al potencial dela zona. Adelinet remarcó que está en permanente crecimiento. Ya modo de ejemplo detalla que para el año que viene está prevista la inauguración de un emprendimiento privado de magnitud, el centro comercial Dock del Puerto, que se sumará a la propuesta del Puerto de Frutos”.

Será un shopping a cielo abierto con una superficie total de 25.000 m2 y más de 200 locales comerciales. Demandará una inversión total de más de 540 millones. y contará con espacios de entre 22 y 1000 m2 con opciones de terrazas vistas hacia la plaza central o hacia el agua, cuyo valor de alquiler arrancará desde los S 300/m2.

“Buscamos que sea un paseo de compras y diversión para turistas, pero también un shopping con todo lo necesario para el vecino de Tigre”. afirma Carlos Carrizo, socio desarrollador del complejo quien estima que se citarán 800 puestos nuevos de trabajo en la zona. “De esta forma realizaremos un gran aporte al desarrollo comercial. económico y turístico de la zona”, afirma.

El encanto del agua

Sin dudas, la singularidad del emblemático Puerto de Frutos es que está ubicado junto a los encantos de la costa ribereña del río Luján. Sus orígenes se remontan a 1934. Nació como mercado concentrador de los productos agrícolas producidos en el Delta del Paraná. Cumplió ese rol hasta la década del setenta. Su evolución lo transformó en un pujante centro de exposición y venta de artíiculos regionales artesanales, de diseño, gastronómico y de entretenimiento.

Por Alejandra Noseda, Lunes 23 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Llegaron los dólares al sector

El fondo Aliada Residencial Casa ARG I recogió US$ 30 millones y se convirtió en el primer fondo común de inversión (FCI) cerrado destinado a los ladrillos en el marco de la ley de sinceramiento fiscal. “Teníamos una base de US$ 20 millones. Por debajo de ese número no había negocio, pero lo logramos y es el primero en estar operativo, y la prueba de que nace la industria en el país “, afirma Sebastián Sommer, CEO de Casas ARG, la empresa fundada por Tayron Capital para administrar inversiones en desarrollos inmobiliarios residenciales en el país que promete un nuevo fondo entre marzo y mayo. “A pesar de las noticias controversiales, nos pusimos el desafío de ser los primeros y lo logramos, lo que ratificó que la estrategia de negocios es válida”, agrega.

Aliada Residencial Casa ARG I es el único fondo de real estate aprobado por la Com-sión Nacional de Valores (CNV). En el mercado se murmura que el próximo sería Allaria Argencons Distrito Quartier Puerto Retiro, que planea levantar entre US$ 50 millones y US$170 millones. De hecho, hasta ingresaroi los planos en la CNV. De todas formas, en Argencons planean ofrecerlo recién en febrero.

Además de este, esperan luz verde los presentados por IRSA,’ Consultatio, GnvGroup, Monarca, Eidico, Predial, Grupo Frali y Onix Portland; entre otros.
La propuesta de Sommer contempla inversiones en proyectos ubicados en Caballito -barrio en el que planea 400 unidades-, Devoto, Pilar, Moreno, Parque Chacabuco y en el interior del país, específicamente en Neuquén, Mar del Plata y en Corrientes. “Todos estos desarrollos apuntan a captar la demanda insatisfecha del segmento medio, el cuál está incrementando su capacidad de compra impulsada por la expansión del crédito hipotecario que, en los últimos meses, movilizó más de $ 1000 millones”, agrega Someter, quien confió que en el mix, además de “blanqueadores”, hay inversores con dinero declarado e internacionales. “Lo interesante de este proyecto es que no ofrece una renta garantizada a los inversores, sino que les permite participar en la rentabilidad plena del negocio inmobiliario a desarrollar”, afirma Juan Politi, vicepresidente de Allaria.
CasasARG es un modelo de negocio que Sommer ya probó en Uruguay, país en el que asegura tener el 20 por ciento del mercado
para el segmento medio. “Con un déficit habitacional de 3,5 millones, el potencial en la Argentina es increíble”, afirma el ejecutivo que planea emprendimientos con un valor del m2 que promedie los US$ 2500 y un ticket que varía entre US$ 80.000 y US$ 200.000. Sus desarrollos se apalancan en el uso de tecnología de construcción que le permiten alta rotación del inventario.

La ley de blanqueo establece que quienes exterioricen fondos vía la compra de cuota-partes de FCI cerrados no pagarán la penalidad del 10 por ciento. La única condición es que el dinero quede inmovilizado por cinco años. Aunque, en ese plazo, pueden comenzar a cobrar la renta siempre que el fondo obtenga excedente de capital. El instrumento permite entrar al negocio con un mínimo de US$ 250.000 de inversión hasta un máximo dé US$10 millones.

CasasARG tiene como custodio al Banco de Valores que se esperó capte más de $ 35.000 millones para invertir en economía real a través del sinceramiento fiscal. Además, según su vicepresidente, Norberto Mathys, tiene 25 por ciento de la industria de los fondos abiertos, unos US$ 25.000 millones .

Por Carla Quiroga, Sábado 24 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Parques industriales: Un despegue atado a que las empresas inviertan

La provincia de Buenos Aires sumó 100 parques industriales en menos de diez años; en el mediano plazo se espera un mercado con 500 predios; los proyectos
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Desde hace más de 20 años que la desarrolladora Adanero participa en diversos parques industriales en zona norte y oeste del Gran Buenos Aires. Conocen el mercado y lo vivieron con sus idas y vueltas. Actualmente la empresa posee un polo industrial en la intersección de las rutas 21 y 1001, en el límite entre La Matanza y Merlo, sobre una fracción de nueve hectáreas con lotes de 5.000 m2. Allí se admiten industrias de hasta tercera categoría en un valor promedio de US$ 50/m2. La obra finalizó, se encuentra vendido en un 90 por ciento y las empresas instaladas ya funcionan.

Además, la firma cuenta con otros dos parques industriales que están en ejecución. El primero se ubica en el cruce de las rutas 24 y 25 en Moreno. Tiene una superficie de 26 hectáreas y lotes de 2.500 m2 aproximadamente cada uno, con un valor promedio de US$ 95/m2. El 80 por ciento se encuentra vendido y actualmente está en desarrollo.

En tanto, el último queda en la localidad de San Martín, sobre la autopista Camino del Buen Ayre. Allí Adanero se asoció con Urbanizadora Latinoamericana para desarrollar este parque cuya superficie es de 35 hectáreas y los lotes promedio son de 2.300 m2, en un valor de US$160/m2. Fueron vendidos en su mayoría a industrias y en menor cantidad a empresas de transporte y logística.

“Hasta 2015 hubo gran demanda de lotes para industrias, con un porcentaje menor de inversores que adquirían lotes para construir galpones y depósitos, y obtener una renta inmobiliaria. Este año se han sumado con mayor presencia las empresas de logística, formando parte del arco de compradores de lotes en parques industriales. La ocupación actual de los parques es plena”, aseguró Silvio Adanero, socio de la compañía que lleva su apellido.

En Buenos Aires los valores de venta se mueven entre US$ 90 y US$ 250 por metro cuadrado, según la ubicación del parque y si está funcionando o en construcción. Para un inversor que construye un galpón, los valores de alquiler varían entre US$ 60 y US$ 90 de promedio por m2, dependiendo zona, superficie y tipo de construcción.

Un parque que fue inaugurado el año pasado es el Polo Industrial General Rodríguez, perteneciente al empresario Carlos De Narváez. Cuenta con una superficie total de 307 hectáreas y se desarrolla en cinco etapas. Las primeras dos se encuentran vendidas en un 80 por ciento y la tercera etapa se proyecta para 2017. Una vez concluidas las obras serán más de 500 lotes de 4.000 m2 de superficie cada uno en promedio. La inversión total del proyecto superará los US$ 20 millones y habrá más de 200 empresas.

A su vez, otro desarrollador, Fernández Prieto, apuesta al Parque Industrial y Tecnológico de Florencio Varela (PITEC), emprendimiento de 130 hectáreas que encararon con Vizora, la desarrolla liderada por Milagros Brito. En este caso, se trata de mi proyecto de $165 millones de inversión. La construcción comenzó en junio de 2014.

“Este parque contará con un diseño funcional y sustentable, compuesto por una cortina forestal que permitirá la optimización productiva agroforestal del lugar. También habrá una planta de tratamiento de efluentes, se promoverá la utilización de celdas solares y se desarrollará una escuela de oficios para preparar técnicamente e integrar luego al trabajo efectivo a los vecinos del parque en las distintas empresas que se radicarán allí”, comentó Federico Fernández Prieto, director Comercial de la compañía.

Actualmente cuentan con el 50 por ciento de sus lotes comercializados a un valor promedio de US$ 70/ m2, con algunas empresas construyendo sus plantas y otras en funcionamiento. El ejecutivo afirmó que están evaluando la posible ampliación del PITEC dado que estiman que las inversiones en este sector para el año próximo puede llegar a los US$1500 millones y apuntarán a capitalizarlas.


Perspectivas

“A partir de 2017 se esperan mejoras en el sector industrial a consecuencia de las nuevas medidas económicas. Además, las empresas que postergaron sus proyectos de crecimiento durante años deben retomarlos para lograr competitividad por lo que los desarrollos industriales serán buenas alternativas de inversión para aquellos que se anticipen a este crecimiento. La rentabilidad anual de alquiler de una nave premium se estima entre 7 y ll por ciento en dólares, dependiendo de la zona y tipo de nave, por lo que se hace más atractiva aún la inversión. El corredor norte sigue siendo el más desarrollado y así también el más saturado, por lo que el crecimiento natural es hacia el oeste”, describió Agustín Figueiredo, ejecutivo de Ventas del polo de General Rodríguez.

Respecto a invertir en lotes como negocio de renta, Adanero opinó: “El inmueble de tipo industrial depósito o galpón, es considerado uno de los mejores negocios de renta, ya que ha mantenido su valor de retorno anual a través de los años. En la actualidad la construcción de un galpón desde el pozo arranca en valores cercanos a los US$ 300 por metro cuadrado, muy por debajo de los valores de construcción de viviendas y con una renta que ofrece hasta 12 o 13 por ciento anual, más del doble de lo que genera el mercado residencial”.

En cuanto ala distribución geográfica de las inversiones en el sector, el empresario informó que “el 70 por ciento de los proyectos de parques industriales están en zona norte, aunque si alguien recibe mercadería desde el puerto de La Plata probablemente le convenga estar en zona sur. Pero, por su infraestructura, la zona norte está mejor preparada y se la considera más segura, si bien la industria debería estar cerca de sus clientes”.

Según la mirada de Adanero, “en pocos años todas las industrias se habrán radicado dentro de un parque industrial. En la Provincia de Buenos Aires se pasó de 50 a 150 parques en menos de 10 años y 2017 estará marcado por el crecimiento natural de los parques industriales y logísticos al margen de la economía”.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 19 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION