Varios factores impulsaron en el aumento de los valores

La mayor actividad se refleja en el incremento de los actos escriturales de compraventa, y ante la demanda, los precios atraviesan por una tendencia alcista.

La evolución de los precios de los inmuebles, tanto nuevos como usados comenzó a visualizarse desde el incremento en la demanda, que a su vez coopera a consolidar la recuperación del sector a partir de un cambio en las expectativas. La mayor actividad se refleja en el incremento de los actos escriturales como consecuencia y en gran parte por el nuevo Gobierno, que trajo apareado la salida del cepo y la aplicación de medidas para beneficiar al alicaído mercado.

Para la Fundación UADE, Palermo, Recoleta, Belgrano y Núñez presentaron en unidades nuevas y usadas, los valores más elevados. Oscilaron entre los 2929 (Núñez) y 3353 dólares (Palermo) el m2. Mientras, el promedio es de 2653 dólares para los departamentos nuevos y 2335 para los usados. En general, a estrenar van entre los 3000 y 3500 dólares el m2. En Puerto Madero, desde los 4000 hasta 6000 dólares el m2, en emprendimientos premium.

Silvia Caviola directora del departamento de economía y finanzas de Fundación UADE, que depende de la Universidad Argentina de la Empresa, dijo: “Este comportamiento estaría reflejando un incremento en la demanda por parte de sectores con mayor poder adquisitivo, que con expectativas más favorables sobre la evolución de la economía, pasaron a concretar decisiones diferidas en el tiempo, fruto del cepo cambiario. Los niveles socioeconómicos más altos están en condiciones de privilegiar la localización”.

En los barrios que no experimentaron un alza importante en los precios, se debe a la demanda porque el poder adquisitivo es inferior a las zonas mencionadas. En este caso, este segmento espera que los créditos hipotecarios cumplan su rol para acceder a la vivienda. “En la medida que aumente la demanda y la oferta no le responda en la misma proporción, la tendencia alcista continuará. Cabe destacar que tal como indican algunos analistas financieros, el valor de los activos y los inmobiliarios están por debajo de los de la región”, amplió Caviola. Las perspectivas son muy favorables para el sector y más aún para los desarrolladores. “El Banco Central presentó un informe en el que concluye que los ladrillos fueron la inversión más rentable de los últimos 35 años, activo que resistió a todos los modelos”, agregó Caviola.

El sector despega paulatinamente en forma positiva. El número de actos escriturales corrobora la evolución favorable del sector desde el comienzo del año actual. De hecho, en algunas zonas, los valores registran subas por encima del promedio.

Mientras, Claudio Ronchi Belvis, gerente de Achaval Cornejo expresó: “No todos los precios se comportan igual en todos los segmentos. Para el mercado residencial de departamentos usados del corredor de la zona norte del área metropolitana como Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Núñez, la demanda viene recobrando el tono perdido en los últimos años y en línea con ésto, los precios han experimentado un alza de alrededor del 10% y se registra un aumento en la cantidad de operaciones concretadas. En los departamentos a estrenar o emprendimientos con obras avanzadas, los precios subieron alrededor de un 20%. En línea con el aumento general del costo de construcción en dólares, que por ahora no se perciben muy atractivos y la cantidad de operaciones concretadas es baja”.

Del futuro, Ronchi Belvis opinó: “Anticipamos un incremento paulatino de actividad con aumento importante de operaciones desde los primeros meses del año próximo. Creemos que en octubre, noviembre y diciembre se podrán concretar muchas operaciones producto del alto nivel de adhesión al programa de sinceramiento fiscal plasmado en la Ley 27.260”. Y agregó: “Una conducción económica con un programa serio y confiable fue el primer paso, sin embargo en la coyuntura la inflación, el impacto de las subas de las tasas de interés y el tipo de cambio planchado afectan mucho a la actividad inmobiliaria. Un mercado de capitales y los créditos hipotecarios empujarán mucho el crecimiento en los segmentos residenciales y comerciales”.

El presidente de JT Inmobiliaria, Jorge Toselli, comentó: “No puede decirse que haya habido un aumento de precios. Sí puede decirse que hay un sinceramiento, que tiende a ubicar los valores en su justo punto y, en ese sentido, lo que estaba por encima de lo aceptable debe reubicarse hacia abajo y lo que despierta el interés de la demanda, sí puede venderse en valores máximos”. Como siempre sucede, los números más altos se dan en los barrios con mayor demanda histórica, “Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Belgrano y en menor medida Caballito. Un caso aparte es Puerto Madero, que obtiene subas fruto de ser el más nuevo y con una búsqueda atípica”, amplió.

“El mercado vive una reactivación, debido a que el punto de partida (2015) nos encontraba en una situación muy desfavorable. Sin estar plenamente satisfechos, podemos alegrarnos de haber dejado atrás lo peor”, detalló Toselli. Y concluyó: “El futuro se ligará a la marcha de las medidas que tome el gobierno y a la macroeconomía en general. Un elemento fundamental será la baja de la inflación. Es necesario recrear un clima de estabilidad y desarrollo, con menor endeudamiento y con inversiones externas que alienten los desarrollos y negocios en general. La baja de las tasas en los créditos sumará otro componente fundamental para dinamizar el sector”, concluyó Toselli.

Sábado 27 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Prevalecen los diseños premium

Crecen los emprendimientos con todos losservicios en la avenida Las Heras; se cotizandesde los 2800 dólares el m2 para la venta, y los alquileres, desde los 7000 pesos.

Para los porteños, gran parte de la historia del crecimiento urbano de la ciudad de Buenos Aires la encierra la avenida General Juan Gregorio de Las Heras, así denominada en homenaje a la memoria del militar patriota que participó en la independencia nacional, que fue gobernador de la provincia de Buenos Aires. La que fue camino obligado hacia el Norte en la época colonial y sobre sus cuadras circuló por primera vez en el país, en 1897, el ya desaparecido tranvía eléctrico. Sin embargo, forjó su propia identidad en los años 40, con la construcción de uno de los emblemas del barrio, el Palacio de los Gansos, ahora pareciera que busca recuperar aquel esplendor con nuevas construcciones, la mayoría de edificios altos, que aprovechan las vistas de sus contrafrentes hacia los espacios verdes de la Avenida del Libertador.

Las Heras, compuesta por unas 50 cuadras, se extiende desde la plaza Vicente López, en Recoleta, hasta la plaza Italia, en Palermo, con frondosa arboleda en la mayoría de su trayecto. La arteria pasó a ser muy valorada y requerida por sus menores costos para los desarrolladores. Al respecto, la directora de Ocampo Propiedades, Gabriela Goldszer, dijo que esta traza se caracteriza por ser un eje estratégico, tanto residencial como comercial, donde se instalaron nuevos locales comerciales premium, cadenas de cafeterías, restó bares, sucursales bancarias y gimnasios, entre otros servicios. Allí, se observa, “el importante poder adquisitivo y el life style de los nuevos targets”, agregó Goldszer.

Una zona muy bonita

La avenida, que suma oferta cultural, arquitectónica, educativa y médica, con edificios icónicos como el Hospital Rivadavia, la Biblioteca Nacional y la Facultad de Ingeniería, entre otros, “es un foco muy bonito, con modernos emprendimientos que respetan lo tradicional de Las Heras y realzan su belleza”, afirmó Gustavo Gerdel, socio de Aramis Inmobiliaria, que añadió: “se encuentra en un punto neurálgico de la Capital, con muy buenos accesos, amplia oferta de transporte y la flamante estación Las Heras de la línea H de subte”. Aunque, “para definir su identidad se la debe mencionar como la avenida de los parques y plazas”, expresó Hernán Siwacki, socio gerente de la comercializadora Capital Brokers. “Porque en toda su extensión presenta cinco plazas remozadas, además del Parque Las Heras, el Jardín Botánico y el Eco Parque -ex Zoológico-“, amplió Siwacki.

Marcelo Goldstein, director de Goldstein Propiedades, opinó: “El nivel del mercado en la zona se observa en constante crecimiento”. Y agregó: “Los créditos hipotecarios son una herramienta que motoriza la actividad inmobiliaria con 36 meses de plazo para desarrolladores y constructores”. En cambio, para los compradores, “el Banco de la Nación ofrece créditos hipotecarios muy convenientes a 20 años de plazo”. A todo esto, Gustavo Gerdel explicó: “La salida del cepo ayudó, también, a dar gran impulso a la actividad”. Y destacó: “Ya no sólo se ofrecen créditos para la compra de viviendas terminadas sino, también, para el desarrollo inmobiliario en los diferentes estados de los proyectos”.

Sobre el entorno

A criterio de Augusto Camacho, gerente de desarrollos de RSK Proyectos Urbanos, comentó: “Desde hace ocho años el nivel del mercado en la zona es alto, con un avance continuado, pero moderado debido a la escasa oferta de terrenos. Presentamos varios proyectos en el sector como en Las Heras 3521 y Las Heras 3515, más dos nuevos de 13 y 15 pisos para un público exigente”.

A consideración de la representante de Ocampo Propiedades: “El fenómeno de esta avenida favoreció al desarrollo de su entorno inmediato”, por lo que esta firma comercializa emprendimientos premium, de próxima entrega, como la Torre The Edge, en Sánchez de Bustamante y Pacheco de Melo, con diseño sofisticado, gran área verde y amenities de calidad que apuntan al segmento inversor y al de vivienda propia, con unidades de dos a cuatro ambientes, y el nuevo ícono del barrio, la Torre Decó, en Austria y Berutti, de estética refinada, con 30 pisos, balcones en cascada, unidades de dos a cuatro ambientes y más de 1000 m2 de amenities premium. En cuanto a estos y a otros desarrollos de la zona, Goldszer detalló: “El precio por m2 oscila entre los 2800 y 4500 dólares promedio, según la categoría y las características de cada proyecto en particular”.

Respecto hacia quienes van direccionados la mayoría de los emprendimientos, Siwacki consideró: “Van hacia familias jóvenes y solteros que buscan su primera vivienda, así como para profesionales que desean contar con su estudio o consultorio cercano a su actividad, próximos a sanatorios y hospitales”. Sin obviar a los inversores, “que buscan optimizar su renta al tratarse de un sector muy requerido por el turismo”. El representante de Capital Brokers anunció la entrega del proyecto Las Heras 2747, “es un edificio premium, de 13 pisos de categoría y balcón en las 44 unidades de uno y dos ambientes, con el frente de gran vista abierta al verde y las unidades del contrafrente, hacia el río, más un local comercial de doble altura en planta baja, que se comercializan a 3200 dólares el m2”, dijo Siwacki.

Sobre los valores de los alquileres en la zona, Goldstein informó: “Van desde 7000 pesos para las unidades monoambiente; 10.000 pesos las de dos y, 15.000 pesos, las de tres ambientes”.

Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 27 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Los precios en celeste y blanco

Un informe reveló la disparidad que existe en los valores de las regiones de nuestro país. Los usados en la Capital son los más elevados, le sigue el conurbano, y, el interior, el más barato.

Nuestro amplio territorio dificulta establecer un precio uniforme en la valuación de las propiedades usadas. Las grandes ciudades, las periféricas, las cercanas a áreas productivas, entre otros aspectos, son vitales para precisar las cifras de los departamentos y casas. La consultora Serinco realizó un relevamiento federal que separó a las unidades de dos ambientes sin amenities ni cocheras (ver infografía) con superficies que oscilan entre los 40 y 60 m2 entre la Capital, el Gran Buenos Aires (GBA) y el interior.

El mercado se mantiene expectante con precios estables. “Lógicamente ante un escenario con inflación siempre hay movimiento en los números. Hacer un edificio tiene un costo que es impactado por los aumentos de materiales y mano de obra. Eso sumado a la escasez de tierra en Buenos Aires. Los barrios más demandos por inversores son los que se consideran como ladrillo de oro: Palermo, Belgrano, Núñez, Recoleta y Puerto Madero. Estos sectores tienen gran parte del segmento ABC 1”, detalló Lucas Desalvo, supervisor de negocios corporativos de Serinco

Sobre cuales son los barrios que pueden obtener mayores aumentos de los valores de las unidades usadas, detalló, que la zona sur de la ciudad presenta gran potencial.

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Anterior a la liberación del cepo era una situación común que en las negociaciones, el comprador con dólares en la mano, lograba rebajar entre un 10 y hasta un 20% el precio de la unidad ante el vendedor. “No había reglas claras y ante la inestabilidad del tipo de cambio los propietarios que tenían necesidad de vender accedieron a rebajas. Hoy el panorama es distinto. Si bien hay valores que se encuentran altos, la realidad es que hay cierta estabilidad cambiaria, por lo cual los propietarios prefieren esperar antes de rebajar”, amplió.

A su vez hay otra realidad que se basa en la integración de costos para levantar un edificio nuevo. “Si lo tomamos unitariamente en un barrio como Belgrano, se tiene u$s 900/m2 de incidencia del terreno y u$s 1100/m2 de costo de obra, por lo cual sin contar impuestos y beneficios, hay monto inicial de u$s 2000/m2. Esos números marcan una base y se repiten en la ciudad y el GBA, como una especie de valor commodity, a similar mercado y calidad edilicia, similar valor”, comentó Desalvo.

En el GBA los sectores más cotizados están en Vicente López, San Isidro, Lomas de Zamora y Avellaneda. “A nuestro entender, Vicente López y Avellaneda son los sectores más cercanos y ligados con la Capital, y eso es un atractivo único. Por ejemplo, Vicente López absorbe valores similares a los de Núñez, siendo un partido que ofrece espacios verdes, vida al río y accesibilidad e infraestructura comercial. Luego San Isidro y Lomas de Zamora, son dos lugares históricamente marcados por las clases media y alta, donde los precios se defienden a lo largo del tiempo”.

En el interior, el informe reveló que Comodoro Rivadavia es el punto más caro. Allí, los valores suben porque la ciudad chubutense es una plaza destinada a la actividad petrolera. Los sueldos y calidad de vida son elevados, y desde ese punto se enmarca como un mercado de cifras altas, respondiendo a la actividad principal de esta región patagónica


Opiniones

Para Juan José Cruces, economista y director del Centro de Investigación en Finanzas, de la Universidad Torcuato Di Tella, el momento actual, y posicionándose en la parte del inversor, ofrece una excelente oportunidad para vender su departamento.

“Es casi imposible pronosticar la evolución futura de los precios de los departamentos. Es más fácil determinar si hoy están caros o baratos, y tomar una decisión. Medidos en dólares ajustados por la inflación de Estados Unidos, los valores hoy son el doble que en 2001. Los inmuebles también han subido mucho más que los salarios. En el promedio 1976-2001, un departamento de 60 m2 a estrenar costaba 45 meses de sueldo de un joven profesional. Desde 2003 cuesta 74 meses.”

“Las principales empresas del mundo, las que tienen el mejor management, las mejores patentes, canales de distribución y financiamiento, valen 22 años de utilidades netas. Mientras tanto los departamentos en Buenos Aires valen 36 años de alquileres netos según Reporte Inmobiliario. Nuestros departamentos ya no están baratos comparados con otros países de la región. Aprovechando la mayor demanda por el blanqueo y los créditos hipotecarios con subsidio estatal, creo que es un excelente momento para vender y colocarse en bonos gubernamentales argentinos que rinden más”, amplió Cruces.

Finalmente, José Rozados, del portal Reporte Inmobiliario, precisó, que, “en base a los relevamientos de valores de departamentos usados estándar sin amenities que venimos haciendo de manera trimestral desde hace 13 años, la Capital es actualmente la que cuenta con la cotización más alta por m2 con 1946 dólares por m2, muy cerca de ese valor se ubica en promedio el valor de las 13 localidades del primer cordón del GBA que componen nuestro análisis y que alcanzan en conjunto un valor promedio de m2 de U$S 1942, aunque con una dispersión más alta ya que el las localidades del sur el valor promedio es por m2 es de 1725 y en la zona oeste de 1765 dólares”.

En el interior del país la situación es similar existen valores medios de entre 1000 y 1100 dólares por m2 en ciudades como San Salvador de Jujuy y San Fernando del Valle de Catamarca, superando los 1850 dólares por m2 de cotización promedio en ciudades como Neuquén y Bariloche. El promedio de valor de las 24 localidades del interior del país en su conjunto relevadas alcanza los U$S 1330 por unidad de superficie siempre considerando departamentos estándar de dos y tres ambientes usados zonas céntricas de cada localidad”, concluyó Rozados.

Por José Luis Cieri, Sábado 20 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Amenities, cuatro décadas en el mercado local

Esta propuesta inmobiliaria que llegó de la mano de la firma desarrolladora Argencons vivió en la década del 90 uno de sus momentos más importantes; hoy la domótica se presenta como el gran futuro.

Los amenities, que ingresaron al país de la mano de la desarrolladora Argencons allá por 1976, acaban de cumplir cuatro décadas entre nosotros. Por aquel entonces el concepto que se traducía en una cancha de tenis, un salón de usos múltiples y un gimnasio todos ellos reservados para los propietarios de ese complejo inmobiliario se ganaron un lugar en el real estate local, a tal punto que actualmente ellos son los que definen el target al cual están dirigidas las obras.

Gabriela Goldszer, de Ocampo Propiedades, afirmó, que este tipo de servicios fueron concebidos para mejorar la calidad de vida de quienes residen en ese emprendimiento. “Los amenities complementan la funcionalidad, el diseño y la calidad del departamento con la posibilidad de tener un plus de confort para el residente sin salir del edificio”, sugirió Goldszer.

Para Roberto Ledo, director de la Inmobiliaria Bullrich, hoy la gente en el rubro busca lo diferente y los amenities se convierten en una fortaleza. A tal punto que estos terminan resultando mucho más vendibles a la hora de salir al mercado. Entre los más buscados se destacan gimnasios, salones de usos múltiples, piletas y canchas de tenis, entre otros. “Uno de los primeros emprendimientos urbanos con amenities fue la torre de Ugarteche, que tenían canchas de tenis, que las hizo Camps. También el edificio Los Galgos de Callao, que está ubicado en la avenida Callao y Juncal y tiene canchas de tenis y restaurante. Pero la tendencia fuerte empezó en la década del 90. Otro hito es el que estableció Quartier Demaría que abrió el primer showroom de ventas con amenities, proyecto que comercializamos nosotros”, comentó Ledo.

Goldszer explicó que: “La gente valora los amenities independientemente de si los usa o no, dada la jerarquización que le aportan estos espacios a los proyectos; algo muy valorado especialmente en el target ABC1”.


Valores

En cuanto a los costos de construcción, los amenities no afectan mucho. “Simplemente hay que tener un espacio reservado al gimnasio o al SUM y esto no suele generar mayores costos. Pero sí impacta en el precio de venta o alquiler de las unidades porque la gente diferencia aquellos edificios que tienen amenities de los que no”, dijo Ledo.

Según los conocedores del tema, el mantenimiento de los amenities, tampoco trae muchos gastos como tampoco encarecen las expensas. “Estos no suelen representar más del 10% del costo de las expensas, y el porcentaje puede ser aún menor a medida que aumenta la cantidad de unidades. Un porcentaje mínimo si lo comparamos con los costos que representan los servicios de seguridad privada o de los encargados, que constituyen más del 60% del total”, explicó Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers.

Goldszer, explicó, que una buena forma de bajar los costos de mantenimiento de los amenities que innevitablemente se reflejarán en las expensas es hacer una gran cantidad de unidades, dado que de esa manera se dividirían los gastos entre la mayor cantidad de propietarios posibles.

Pasaron 40 años desde el desembarco de los amenities en la Argentina y “hoy los desarrolladores los proyectan a la medida del público al que estará dirigido el complejo, contemplando sus necesidades, usos y costumbres, así como también los costos de mantenimiento que demandará a futuro, y el espacio disponible. Por ejemplo, así, hoy podemos encontrar un edificio destinado a un público joven en Palermo SoHo que incluya una sala de home-working con Wi-Fi mientras que otro destinado a familias en Barrio Norte, en ese mismo espacio, seguramente ofrezca un SUM para fiestas y reuniones”, concluyó Siwacki.

La nueva generación

La nueva generación de emprendimientos dio comienzo a los denominados amenities inteligentes. Estos que provienen de la mano de la conciencia verde y de la domótica. “Pensados para la dinámica y gustos de las nuevas generaciones, tal como hace años se idearon los edificios de oficinas, dotándolos de inteligencia adaptándolos a las nuevas tendencias y exigencias corporativas. Los edificios residenciales comenzaron una evolución hacia estructuras mucho más flexibles, pensadas en un uso mixto y descontracturado”, dijo Pablo Sánchez, gerente de marketing, de Baigún Operaciones Inmobiliarias.

Y, Sánchez, agregó: “A los nuevos consumidores y habitantes de estos emprendimientos, se los denomina Millennials y son aquellos compradores de entre 20 y 35 años, que tienen como característica general que son muy sociables, interactivos, desprejuiciados y adictos a la tecnología. Estos consumidores no se aferran a las estructuras y mandatos sociales clásicos, por lo que no requieren de un lay out tradicional para vivir. Tal es así, que en las superficies donde antes se construían 1 o 2 ambientes ahora se construyen 2 o 3 ambientes”.

Los que no pueden faltar

Hoy por hoy lo más buscado por el público son las piscinas (tanto climatizadas como sin climatizar), gimnasios, dado que se observa una tendencia al cuidado del cuerpo en pro de la salud. “La gente cada vez realiza -en general- más deporte: camina y corre con mucha más asiduidad que antes. En las nuevas construcciones los salones de usos múltiples también resultan importantes a la hora de celebrar cumpleaños y realizar fiestas”, dijo Siwacki.

Últimamente cada vez resulta más común el tema de los amenities verdes o amigables medianeras tapizadas de jardines verticales y terrazas verdes, dos opciones de mantenimiento accesible para los propietarios; la contracara de los jardines parquizados con flores y juegos infantiles.

Por Leandro Murciego, Sábado 13 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

La inflación perjudica la reactivación del mercado inmobiliario

Roberto Ledo, profesional del sector con más de 40 años de trayectoria, llama a la articulación público-privada para terminar de recomponer el mercado Real Estate.

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“Si bien el sinceramiento fiscal nos abre al mundo y nos llena de confianza, hay situaciones que todavía nos perjudican, como la inflación”, expresó Roberto Ledo, director de la inmobiliaria Bullrich, en el 8º Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias celebrado el 24 y 25 de agosto en el hotel Hilton de Buenos Aires.

En el marco de la Expo Real Estate, el mayor evento del país dentro del sector inmobiliario que convocó a más de 15 mil empresarios e inversores, Ledo participó del panel “¿Están caras o baratas las propiedades en Argentina? La visión de las inmobiliarias”. Diferentes colegas del mercado lo acompañaron en la mesa, llegando todos a la misma conclusión: el blanqueo de capitales colma de optimismo a cada uno de los actores del sector, reflejado en un notable aumento de consultas y tasaciones, aunque todavía queda mucho por afinar.

Los profesionales también conversaron acerca de la herramienta de inversión de los fondos comunes. “La exteriorización de capitales es muy positiva, vamos a percibir más ahorros por parte de los argentinos, no lo dudo. No sé el monto, pero creo que van a ingresar por la vía de fondos común de inversión inmobiliaria en proyectos que ya están en proceso”, adelantó Ledo.

En este sentido, alentó a la Comisión Nacional de Valores y a la AFIP a aplicar la exención al impuesto de las ganancias de estos grupos inversores, ya que son éstos los que reactivan los motores de la industria. “A su vez, hay fondos que no sólo van a blanquear, sino que también se van a constituir como fondos de perpetuidad, lo cual es muy interesante institucionalmente”, concluyó.

Sobre Bullrich

La inmobiliaria Bullrich es una compañía de capitales nacionales con una fuerte experiencia y prestigio en el sector bienes raíces. Se dedica a ofrecer soluciones integrales basadas en el profesionalismo, la ética y la confianza acreditada a lo largo de su trayectoria. Cuenta con un amplio mix de servicios: tasación, alquiler y venta de casas, departamentos, barrios cerrados, lotes, campos y estancias; comercialización de emprendimientos residenciales, desarrollos urbanos y comerciales; asesoramiento integral para el desarrollo de proyectos, consultoría, valuaciones y administración de activos inmobiliarios. La empresa fue pionera en la comercialización residencial y en la implementación de showrooms de venta.
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