Publicado el

El optimismo gana espacio

Con mayor previsibilidad a la hora de hacer las cuentas para afrontar las cuotas, la posibilidad de adquirir la unidad propia genera expectativas entre brokers y emprendedores.

El público está con expectativas a raíz de los créditos hipotecarios y del nuevo plan Procrear. Y muchos interesados ya apuestan por las opciones. Se venía de un mercado con poca oferta y poca demanda. Estas iniciativas ayudarán a dinamizar el segmento e impactará positivamente en el sector.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, dijo: “A diferencia de los créditos anteriores, los propietarios no ven riesgo porque saben que los pesos que reciben pueden transformarlos en dólares. Del lado del comprador el único riesgo es el valor del dólar. Al recibir pesos, en caso de que el precio de esta divisa se dispare, situación que se presume poco probable, estará recibiendo el día de la escritura menos cantidad de dólares. Aunque también sería bueno que empiece a crecer la oferta para evitar que los valores de los departamentos aumenten más de lo esperado”.

Cristian Martino, gerente comercial del grupo FBA, comentó: “Los créditos del Banco Nación y Procrear son positivos, aunque la mejora, probablemente, se demore algunos meses más, hasta que las variables macroeconómicas se estabilicen. El descenso de la tasa de inflación será determinante para el crecimiento de la demanda, y podrá hacer crecer la cantidad de operaciones financiadas con créditos hipotecarios. Generará mayor previsibilidad a la hora de hacer las cuentas para pagar una cuota”.

Sobre el stock de unidades terminadas, Martino agregó: “Este es otro factor que tiene que ver con la oferta. Hay unidades sin vender, que se hallan en una meseta de precios en dólares, mientras que la reposición de esos proyectos, debe afrontar un crecimiento fenomenal de costos, que en los últimos dos años generó un desfasaje notable. Mientras que el dólar, ayer informal y hoy oficial, cotiza a un valor similar desde setiembre de 2014. En el mismo lapso los costos aumentaron un 80% en pesos, o sea también un 80% en dólares. Ello deberá corregirse, no sólo en la oferta, sino también en las tasaciones comparables que realicen las entidades financieras, ya que si no el monto prestado, estará muy por debajo del valor en que se puedan ofrecer las unidades”.

Mariano Oppel, titular de la inmobiliaria homónima, opinó: “Es una buena noticia, aunque la realidad del mercado resulta muy selectiva, limitada y apuntada solamente al primer eslabón de la cadena. El hecho de ponerle un tope que no supere los 2.500.000 pesos, deja fuera del crédito a la enorme clase media con buenos ingresos, aptos para calificar para un buen crédito, lo cual se ve obligada a alquilar”.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, explicó: “Con los créditos se salda una asignatura pendiente histórica, que sin duda tendrá un impacto positivo, fundamentalmente la vivienda familiar y la primera vivienda. También es una herramienta que ampliará al mercado y la demanda hará crecer al sector de la construcción y toda su cadena de valores. Brasil, Chile y Estados Unidos son mercados que han crecido a base de diferentes sistemas de financiación. También hay mucha expectativa en que los créditos se extiendan al desarrollo de emprendimientos, que permitirá un mayor crecimiento”.

Sábado 13 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Villa Urquiza avanza al ritmo del subte

Ese rincón de la ciudad de Buenos Aires no sólo experimenta un fuerte crecimiento en el sector residencial sino que éste encuentra un lógico derrame en el área comercial y de servicios.

Con 129 años de historia y fundada por Don Francisco Seeber, Villa Urquiza es un tradicional barrio de la Capital Federal, que hoy, presenta una plena expansión inmobiliaria. “Su importante crecimiento inmobiliario, tuvo una bisagra clave y fue sin duda, la llegada del subte B con cabecera en la tradicional esquina de las avenidas Triunvirato y Monroe. Su trazado tiene 6 km2 de superficie y 110.000 habitantes y, sigue constituyéndose, como el tercer barrio de la ciudad con más permisos de nuevas construcciones, fuertemente demandado por desarrolladores y compradores genuinos”, dijo Carlos J. Puente, el titular de Puente Inmobiliaria.

Villa Urquiza está delimitada por las Avenidas De los Constituyentes, De Los Incas y Crisólogo Larralde y la calle Holmberg, así, uno de los factores que ha generado este proceso, “es su cercanía a la General Paz, la estación de tren y la inauguración de las últimas dos estaciones del subterráneos de la línea B (Echeverría y Juan Manuel de Rosas), que permiten acceder al Centro de la ciudad en menos de 25 minutos. Durante la implementación del subte, muchos desarrolladores inmobiliarios decidieron construir viviendas para satisfacer la necesidad de los nuevos vecinos. Urquiza, empezó a crecer junto con comercios y marcas que desembarcaron en sus mejores zonas comerciales”, aportó Manuel Mel, de Mel Propiedades.

En ese aspecto, Diego Vega, titular de Vega Organización Inmobiliaria, destacó: “Este mercado inmobiliario viene con una fuerte expansión desde 2004 hasta la fecha, con una pequeña desaceleración en los últimos cuatro años, tomando un nuevo impulso en la actualidad. Y, en los últimos meses, se concretaron ventas de unidades terminadas que habían quedado en stock y hubo un fuerte aumento de concreción de reservas en pozo”.

El mercado

Entre los puntos más demandados, se destacan el bulevar Mendoza que se presenta como un polo gastronómico, las calles Olazábal desde Triunvirato llegando hasta Belgrano R, Pacheco, Monroe, Donado y Bucarelli por su cercanía con el área comercial y empujada por el CPU que tiene un FOT más elevado en esta zona. En este barrio, “se dan todas las tipificaciones de uso, no hay restricciones desarrollos de uso mixto, residencial y comercial. De esta forma, existe la posibilidad de mayor rendimiento en el uso del suelo, como materia prima, base de nuestro negocio”, comentó Gustavo Cohen, el presidente de Urbania Desarrollos, emprendedor de Evoque Olazábal.

En tanto, Mel, agregó: “Otra zona que creció mucho es la englobada por las avenidas Álvarez Thomas y Congreso, y la calle Bauness y las vías del ferrocarril. Se hicieron gran cantidad de emprendimientos porque, la incidencia de los terrenos era más económica que, cerca del Bulevar Mendoza y en consecuencia, las unidades terminadas, también logran un valor del m2 más competitivo y conveniente para algunos compradores”.

Las unidades de dos y tres ambientes, hasta 65 y 85 m2 respectivamente, son las más solicitadas tanto por inversores como consumidores finales. Y, las de 4 ambientes de hasta 120 m2, denominado un clásico de la zona, se destinan para uso familiar. En cuanto a los valores, el m2 entre un departamento usado respecto de uno a estrenar (ambos con similar ubicación y metraje), podría tener una diferencia de hasta el 18%.

Aunque en el lugar quedan pocos terrenos para construir, siguen teniendo gran demanda. “La escasez de ofertas de lotes con buen FOT para edificar provocó que el barrio se extendiera, en los últimos años, hacia la zona de la Plaza Urquiza y la Parroquia del Carmen, tomando como límite la avenida Congreso y donde hay parcelas con 10 o 12 metros de frente y FOT 3.46, obviamente, el más requerido por los desarrolladores”, aportó Puente.

En cuanto al alquiler, en vivienda nueva hubo un reciente incremento, que refleja los costos de las expensas e impuestos. Sin embargo, los valores en esta zona, respecto de otros barrios consolidados, son más bajos.

Y, respecto de las casas, tienen un público especial. Se buscan en zonas de baja densidad como Parque Chas, el barrio parque Saavedra o el Parque Perón y la zona desde avenida Congreso hacia el Parque Saavedra y Sarmiento, donde él código urbano impide la construcción de edificios altos. “En la zona, las casas juegan un rol muy importante para la venta, compra o alquiler y muchos constructores y desarrollistas las compran. Las más buscadas son de 3 y 4 ambientes con espacios verdes y en especial los llamados PH, por el tema de las expensas”, concluyó Miguel Ángel Corvalán, socio gerente de Tizado Urquiza.

En la zona el m2 a estrenar de las unidades más pequeñas parte desde los 2200 dólares (en los usados los valores bajan entre un 8 y 10%), mientras que para alquilar los monoambientes arrancan de 5000 pesos más gastos (aunque esto varía según ubicación y categoría del edificio, entre otros factores).Cambios y mayor oferta

Ante el aumento en la demanda de servicios, la zona comercial experimentó un lógico fenómeno de expansión, extendiéndose por ejemplo por la calle Triunvirato entre las avenidas Monroe y Mendoza y el bulevar Mendoza y sus alrededores, se destaca el rubro gastronómico. Algo similar sucedió con el mercado de oficinas, ha comenzado a instalarse con el desarrollo de edificios 100% corporativos como Urquiza Office con unidades anexables, cámaras de seguridad y, a pocos metros de la línea B del subterráneo. También, se solicitan unidades monoambientes y de un dormitorio, aptos profesionales.

Cambios y mayor oferta

Ante el aumento en la demanda de servicios, la zona comercial experimentó un lógico fenómeno de expansión, extendiéndose por ejemplo por la calle Triunvirato entre las avenidas Monroe y Mendoza y el bulevar Mendoza y sus alrededores, se destaca el rubro gastronómico. Algo similar sucedió con el mercado de oficinas, ha comenzado a instalarse con el desarrollo de edificios 100% corporativos como Urquiza Office con unidades anexables, cámaras de seguridad y, a pocos metros de la línea B del subterráneo. También, se solicitan unidades monoambientes y de un dormitorio, aptos profesionales.

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Sábado 6 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Terrenos – Los valores en la Capital aumentaron un 30 por ciento

Con el m2 de incidencia alto, las búsquedas de nuevas zonas se convierten en un tema central.

El landbanking fue el negocio central de los desarrolladores durante el 2014 y 2015, ya que el valor de la tierra se incrementó en un 30% en dólares durante este período. Con este m2 de incidencia alto, las búsquedas de nuevas zonas para construir se convierten en temas centrales ante la eminente salida del crédito hipotecario y de la oficialización del blanqueo.

Mientras se espera la implementación de las medidas anunciadas por el gobierno relacionadas al tema crédito hipotecario y blanqueo, las cuales impactarán positivamente en la reactivación del mercado inmobiliario, el negocio por estos días es la capitalización y reserva de tierra, un bien cada vez más escaso en la ciudad de Buenos Aires.

Es así que los desarrolladores apostaron al landbanking y esperan el momento indicado para lanzar sus nuevos proyectos al mercado. Guido Wainstein, director de Grupo KWZ, afirmó: “En los últimos 18 meses adquirimos tierra para lanzar más de 40.000 metros cuadrados al mercado, la cual ya se capitalizó e incrementó su valor generando un impacto positivo en el inversor. Por un lado, apostamos al barrio de Belgrano para tres nuevos desarrollos orientados al segmento corporativo triple A y zonas como Abasto, Caballito y Flores para proyectos orientados a la clase media que se adecuen al sistema de crédito hipotecario que viene trabajando el gobierno a través de las Unidades de Vivienda (UVI) y del Banco Nación”.

La explicación de este fenómeno tiene su sustento en la centralización que vive la ciudad. Pablo Lowestein, socio director de Haus Developers, destacó: “La demanda actual está centralizada en viviendas residenciales en la zona de Belgrano R, Palermo y en algunos polos más recientes como Villa Urquiza que son sitios con mucho verde, calles empedradas y lotes ubicados cerca de medios de transporte para llegar a los puestos de trabajo. Estas ubicaciones sufrieron aumentos de hasta un 30% en un año generando una suba del valor del m2 de venta”.

Si bien durante el primer semestre último, se pudo observar un aumento considerable del valor del m² debido a la inflación en relación al estancamiento del dólar, Lowestein agregó: “A diferencia de otros proyectos, los terrenos siempre tienen un mercado muy activo más allá de la coyuntura política y económica que se atraviese. Desde hace dos años tenemos pool de inversores que sólo se dedican a adquirir lotes”.

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario, Héctor D’Odorico, presidente de Cucicba describió: “Los lotes bien situados, en zonas consolidados o frente a espacios verdes, son demandados tanto por inversores como desarrolladores. El costo de la incidencia en la ciudad de Buenos Aires varía desde los 600 hasta los 1400 dólares, impactando directamente el valor del m2”.

Wainstein amplió: “En la actualidad hay varios dueños de lotes que deciden participar del negocio para defender el valor de su terreno y en estos casos acepta tomar m2 del futuro desarrollo como parte de pago y así acelerar el proceso de venta del éste”.

Por su parte, Miguel Ludmer director de Interwin Marketing Inmobiliario, analizó: “Si acaba de comprar tres lotes y los está fondeando y poniendo a todo su equipo a trabajar y agotó su capital y capacidad de conseguirlo, no mirara nuevos casos o estará menos dispuesto a pagar por un nuevo lote. A la inversa, si está en una etapa donde se puede escriturar y entregar sus unidades y su grupo de inversores está a punto de recibir el dinero de su inversión, mejor que les ofrezca una nueva re inversión antes que los éstos puedan elegir libremente con quien hacerlo”.

Bienes escasos

Lo cierto es que son bienes escasos, hay más demanda que oferta, y sin hacer ningún esfuerzo, inmobiliarios y desarrollistas están a la búsqueda permanente de terrenos.

Y Ludmer, agregó: “Los terrenos no son terrenos. Son otra cosa. Son casas, son departamentos en edificios, PH que no agotan el FOT, son estaciones de servicio, hoteles alojamiento, locales comerciales y garajes, entre otros detales”.

Están atomizados y pertenecen a diferentes propietarios que en general no consideran el valor en el que el desarrollador cierra un buen negocio, sino que consideran sus expectativas y o los números más altos que fueron escuchando.

Durante los cuatro años de cepo cambiario se mantuvieron firmes en valores y en el último año desde la expectativa de un cambio de gobierno y luego con el recalentamiento del mercado con la proyección del dinero que se espera aparezca por el blanqueo de capitales, “podemos redondear el crecimiento de valores en un 30%”, expuso el ejecutivo de Interwin.

Claramente no hay una lista exacta de precios de los terrenos, no subieron todos de la misma manera, “lo que pasó es que se fueron validando precios esperados que hace dos o tres años no se conseguían y hoy sí. El límite a pagar es el valor en el que deja de ser negocio para el emprendedor”, amplió Ludmer.

No todos los desarrollistas están dispuestos a pagar la misma incidencia de tierra por el mismo terreno. Mucho depende del conocimiento que el desarrollador tiene de la zona y el proyecto que va a desarrollar, y fundamentalmente de la etapa de su ciclo productivo que está atravesando.

Sábado 6 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Aumentaron un 13,8 % las escrituras en el primer semestre del año

En los primeros 6 meses del 2016 se efectuaron 2.134 compraventas de inmuebles más que en ese mismo lapso del año pasado. Es el mejor primer semestre de los últimos 4 años. La recuperación se dá desde niveles históricamente muy bajos.

De acuerdo a las estadísticas del Colegio de Escribanos, en junio último se realizaron 3.643 escrituras de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires lo que representa un 8,3 % más de ventas de inmuebles que el mismo mes del 2015.

Los primeros seis meses de 2016 cerraron con una recuperación de los actos escriturales de compra y venta de inmuebles del 13,8% con relación al mismo lapso del año pasado. Además las 17.594 operaciones realizadas en este semestre representó un incremento del 72,2% en los valores de escrituración, alcanzando los $26.027 millones de pesos, unos 1,7 mil millones de dólares al cambio oficial actual.

La recuperación se dá desde niveles históricamente bajos, con relación al año 2008 el mejor semestre de la década el primer trimestre del año es aún un 46,47 % inferior.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, 2 de agosto de 2016

Publicado el

San Isidro – Una ciudad de ensueño para vivir siempre

Es elegida por el público de todas las edades, ya que posee una múltiple oferta de servicios a sólo 30 minutos de Buenos Aires, y también dispone de importantes focos comerciales con gastronomía, centros culturales, colegios y clubes deportivos.

La zona donde conviven el pasado histórico, el presente y un promisorio futuro, mantiene sus tradiciones y evoluciona favorablemente. De acuerdo a las expectativas de la gente con las múltiples opciones que ofrece la ciudad, San Isidro crece gradual y sostenidamente. Debido a la combinación de zonas comerciales, gastronómicas y una gran diversidad de colegios y clubes, ofrece una propuesta completamente diferente. Sus características urbanísticas, culturales, naturales y sociales, no alteran en absoluto su equilibrio natural y la calidad de vida de los ciudadanos, quienes conviven con un entorno único y saludable.

Elegido para vivir por público de todas las edades, posee una múltiple oferta de servicios a sólo 30 minutos de Buenos Aires. Las calles más cotizadas, se encuentran dentro del Casco Histórico de San Isidro y en la exclusiva franja que comprende la Avenida del Libertador hasta el río.

Se trata de un gran atractivo a la hora de invertir tanto para negocio como para vivienda. La ciudad mejora en cuanto a su infraestructura. Sus calles y la seguridad son dos objetivos clave para el bienestar de sus vecinos. Diego Tejedor, socio gerente de las sucursales de Acassuso y San Isidro de Toribio Achával destacó: “San Isidro se renueva continuamente con proyectos y desarrollos en zonas que se revalorizan. Un claro ejemplo es La Calabria, área buscada por los jóvenes y aprovechada por inversores para cubrir la demanda de ese eje. En nuestro caso, Toribio Achával comercializa proyectos muy interesantes en zonas próximas a la Panamericana como Eucalis y Palmas de la Horqueta, orientadas al público que busca el verde de San Isidro con la cercanía a los accesos más importantes”.


Valores y características

Los precios de los inmuebles, varían de acuerdo a la zona. “En el caso de los departamentos, su valor lo determinarán las características que posean tales como categoría, amenities, vistas, accesos y demás cuestiones que los favorecen. Si hablamos de casas, las variables son su ubicación, los metros cuadrados del terreno, los m2 construidos, el estado en que se encuentren, las áreas de jardín y piscina y si están ubicadas dentro de un barrio cerrado”, amplió Tejedor.

San Isidro es elegido por estar cerca del río, el verde y la posibilidad de practicar deportes. En líneas generales, el aire libre es la gran clave del lugar. Las zonas más demandadas son el centro, Las Lomas y la Horqueta. En segundo plano, Acassuso y Martínez. En cuanto a las calles más buscadas, se puede decir que son las que poseen poco tránsito pero cercanas a los medios de transporte y colegios, por ejemplo, el casco histórico.


Sin aumentos

Si bien la ciudad no es ajena a los aumentos, tanto en los servicios como en los impuestos municipales que sufrieron el resto de los barrios, en lo que refiere a su costado residencial, los valores no han aumentado. “El costo aproximado de un departamento de 80 m2 es de entre 180.000 y 260.000 dólares aproximadamente, dependiendo la ubicación. En las casas, los precios varían y los alquileres de un departamento de dos dormitorios u 80 m2 puede rondar desde los 10.000 hasta los 13.000 pesos, dependiendo de las expensas y amenities con los que cuente el complejo”, detalló Harry Marples, director de residencial San Isidro de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios.

Horacio Mieres, director de Mieres Propiedades, destacó: “Hoy no se ha desarrollado en el partido, ya que se presume que la Municipalidad está más orientada a mantener la densidad habitacional y no generar proyectos que alteren la armonía de los barrios tradicionales”.

Su gran cantidad de verde, la suerte de tener el tren cerca, sumado a los sanatorios, colegios y supermercados, hacen que hoy en día tenga todo lo necesario para la vida cotidiana de una familia tipo. San Isidro es un partido muy grande, pero no tiene mucho por crecer, dado que está muy construido y vivido desde hace ya muchos años. Lo que está haciendo es renovarse. Por ejemplo, en la zona de La Calabria (Centenario, Rolón, Alsina y Tomkinson), donde había casas viejas, se han construido edificios de tres pisos con departamentos de dos y tres ambientes.


Lotes y casas con jardín

“Las propiedades que tengan algo de jardín, en un lote de 250 m2 y 150 m2 cubiertos, están en valores desde los 250.000 dólares. Este sería un ejemplo que puede ser válido para las zonas donde los lotes tengan ese tipo de superficies. En las zonas más residenciales, los terrenos van desde los 500 m2. Allí, las casas están en el orden de los 400.000 dólares en adelante, dependiendo la cantidad de m2 cubiertos que tenga”, comentó Mieres. Claro está que todo aquel que elige la zona para vivir, lo hace por la gran cantidad de prestaciones que tiene en colegios, servicios, supermercados, clubes deportivos, cercanía a medios de locomoción y por el verde que lo rodea.

Por Karina Salazar, Sábado 30 de julio de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION