Los brokers inmobiliarios reconocen que, aunque con más esfuerzo y un mayor margen para negociar los precios, las operaciones se cierran.
Como el resto de los sectores, el inmobiliario no permanece ajeno a las cimbronazos macroeconómicos. La aprobación del crédito del FMI por US$50.000 millones, la reclasificación de la Argentina como mercado emergente y los cambios en el gabinete económico fueron percibidos como buenas señales por los brokers . “La realidad está sobre cualquier estrategia. Pero hay una percepción en el mercado de que todo se va regularizar en muy poco tiempo. Son etapas de acomodamiento”, analiza Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades para quien las operaciones se están cerrando aunque “con mucho esfuerzo y negociación”.
Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincide y afirma que los márgenes de negociación varían entre 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado. “Se entiende que esto es una coyuntura temporal y que el mercado inmobiliario es a largo plazo. La experiencia marca que el valor de los inmuebles siempre superó las mejores expectativas”, explica. Oscar Puebla, CEO de Puebla Inmobiliaria da números: una unidad que hace diez años en San Telmo cotizaba en US$1100 por metro cuadrado, hoy puede venderse en US$2200. Para Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria, la dolarización del mercado inmobiliario fue lo que permitió que las operaciones se sigan cerrando prácticamente igual que antes. “Las unidades usadas se venden igual que siempre, en dólares, ya que las mismas están dolarizadas hace más de 50 años, aun habiendo atravesado todo tipo de crisis. Sin ir más lejos pasamos el cepo cambiario, tiempos con una brecha importante entre dos tipos de cambio distintos, una inflación real del orden del 40 por ciento y reglas de juego poco claras”, explica el especialista.
Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, en cambio, afirma que un escenario de volatilidad e incertidumbre en el valor real del dólar genera que la demanda, que hasta hace 60 días era constante y creciente, se muestre más cauta a la hora de resolver operaciones y en algunos casos un poco más agresiva en las ofertas que realiza. Además marca un punto de inflexión: antes el equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de negociación era mínimo lo que generaba una tendencia a la suba de valores. Hoy el escenario es distinto, el comprador siente que se equilibraron las fuerzas y actúa en consecuencia. “El problema radica en que los propietarios no están dispuestos a resignar valor y el trabajo está en cómo achicar esa brecha lo que demora más del doble de tiempo de negociación. Una situación que nos obliga a hacer una exhaustiva ingeniería respecto al precio y costos de cada operación”, confiesa. Hasta el cimbronazo cambiario, los brokers afirman que en el 80 por ciento de los casos, no era necesario juntar a las partes para resolver una operación. Hoy la relación es inversa y ese es el porcentaje de las operaciones que requieren un encuentro personal. “Si antes teníamos que estar cerca, ahora tenemos que estar prácticamente ‘pegados'”, grafica Seeber. En definitiva, la nueva realidad plantea tiempos de resolución más largos, menos compradores y más agresivos en sus ofertas. Altgelt reconoce un menor número de consultas y de visitas. “También lo notamos en los proyectos a estrenar. Se enfrió el interés de la gente. De todos modos creemos que es momentáneo”, aclara.
Crédito: Shutterstock
La forma de pago también influyó en las decisiones. Las operaciones en efectivo, en general, no se cayeron. En el caso de las compras con créditos algunas desistieron, otras se renegociaron.
Desde las entidades no todas registran una caída en el otorgamiento de los créditos. Por caso, en los primeros cinco meses del año -es decir considerando mayo-, el Banco Ciudad desembolsó un 30 por ciento más de préstamos que en igual período del año anterior, mientras que las solicitudes crecieron un 41 por ciento en 2018 respecto al 2017. En el banco reconocen que si bien en los primeros 15 días de mayo, se observó una baja del 13 por ciento respecto a la primera quincena de abril. Esa caída se compensó durante la segunda mitad del mes que permitió cerrarlo con una suba de 4 por ciento respecto al mes anterior. En junio, esperan un comportamiento similar al observado en mayo. Respecto a las reprogramaciones, reconocen que “la gran mayoría de los clientes poseen un margen de alrededor de 5 puntos porcentuales respecto del tope de la relación cuota ingreso, que es de un máximo del 25 por ciento en las líneas en UVA, lo que les permite solicitar un préstamo de mayor monto”. De todas formas, el banco está definiendo un aumento en el monto máximo a otorgar, que actualmente es de $2,8 millones.
Por Carla Quiroga, Sábado 30 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Desde el Kavanagh hasta el Estrugamou, las claves que hay que tener en cuenta antes de invertir en un departamento de una construcción emblemática de la ciudad; las ventajas, desventajas y los precios.
El emblemático edificio Kavanagh, ubicado en Florida 1065 es símbolo de la arquitectura de Buenos Aires y referente del movimiento Art déco. La construcción fue inaugurada en enero de 1936, por iniciativa de Corina Kavanagh y se hizo en el tiempo récord de 14 meses. En su momento, con una altura de 120 metros, el proyecto fue la torre de hormigón más elevada de América latina. Los 105 departamentos se reparten en 31 pisos y son todao distintos. Además la torre cuenta con cinco escaleras, palieres privados, locales en la planta baja y cocheras de cortesía. Por el proyecto pasaron los más diversos propietarios: desde la familia del empresario Gregorio Perez Companc hasta los Rocca, la familia propietaria de Techint. Este edificio, y otros tantos, son un verdadero baúl de recuerdos y los mejores relatores de historias. Con el tiempo, sus vecinos se renuevan, cambian sus costumbres, su convivencia y hasta el valor de las expensas. Pero, ¿cómo es vivir en un edificio histórico de la ciudad de Buenos Aires?
En general, los antiguos edificios de época como el Kavanagh, el Estrugamou o el Palacio de los Patos ofrecen unidades amplias, con terminaciones de lujo y ubicaciones privilegiadas. Su público es muy exclusivo, sus alquileres se manejan en dólares y su historia, de alguna manera se paga. “El Kavanagh es una de las obras maestras de la arquitectura porteña de la década de 1930. En 1999 fue declarado Monumento Histórico Nacional, la más alta categoría que reconoce la Ley 12.665 y sus modificatorias, similar a la que obtuvo el Palacio Barolo en 1997. En este sentido, ser propietario de un departamento en el Kavanagh, como en cualquier otro bien declarado, se lo puede considerar un absoluto privilegio, no sólo desde una perspectiva de valoración arquitectónica -artística, sino por formar parte de la identidad de Buenos Aires”, explica Teresa de Anchorena, presidente de la Comisión de Monumentos y Lugares Históricos, organismo que protege los hitos de valor histórico patrimonial.
Para quienes sueñan con habitar la torre, hay algunas opciones en el mercado. Eso sí, es para unos pocos. Actualmente, el departamento más impresionante y extravagante del emblemático edificio está en venta. Se trata de un inmueble que ocupa todo el piso 14 por el que se pide US$3,9 millones para su venta -otra opción es alquilarlo por US$11.000-. La unidad que perteneció a la propia Corina Kavanagh tiene 740 metros cuadrados de los cuales 475 son cubiertos. Los restantes 251 metros cuadrados corresponden a la terraza de la “proa”, la “marca” de diseño de la construcción y a dos jardines propios. Entre algunas idas y vueltas, el inmueble está en venta hace once años. Lo curioso es que, su actual dueño, el francés Lord Alain Levenfiche, un empresario dedicado a los bienes raíces, le hizo un lavado de cara al inmueble. “Primero se ofertó en US$8 millones, pero hasta ahora nadie encontró la forma de venderlo. Se trata de una propiedad que es como una pieza de arte pero que perdió su carácter”, analiza Iuri Iszratsoff, director de la inmobiliaria homónima que suele tener en carpeta departamentos a la venta en edificios históricos. Hoy, el destino que se le da al emblemático piso es el alquiler diario para hacer fiestas. Cuenta con cañones de humo, baldosas con luces, parlantes empotrados y un bar de colores. Pero además, el departamento tiene cinco habitaciones -todas en suite, y las más grandes con 80 y 60 metros cuadrados-, y hasta un living dividido en dos partes con una barra iluminada como si fuese una discoteca. ¿El plus? Sus vistas de 360 grados a todo Buenos Aires.
En líneas generales, el precio del metro cuadrado en el Kavanagh parte desde los US$3000 aunque hay mucha disparidad en los precios de los departamentos dependiendo de su estado de conservación. Respecto a los gastos, las expensas varían entre $14.200 y $39.000 de acuerdo a la superficie de cada uno. El perfil de quienes compran en este tipo de edificaciones es particular: por lo general no son familias sino personas que viven solas que buscan estar a pasos del centro porteño. Un dato no menor para quienes tienen presupuesto acotado es que hay opciones de unidades desde 120 metros cuadrados que se ofrecen a US$400.000.
A 300 metros se encuentra otra construcción emblemática: el Estrugamou, ubicado en Esmeralda y Juncal, en pleno Retiro. Coqueto como ningún otro, se trata de una verdadera joya arquitectónica que data de 1929 con una entrada que simula un pasaje de carruajes. “Muchos de los que viven allí, son propietarios históricos, dado que es un bien de familia continuar ahí. Para algunos es aspiracional. Tanto al Estrugamou como al Kavanagh los buscan porque da status: son como el Dakota de Nueva York”, analiza Isratzoff, quien agregó el Palacio de Los Patos como otro ejemplo. Las influencias francesas del inmueble lo convierten en un viaje en el tiempo, que con sus pisos de roble de Eslavonia y sus hermosos mármoles lo hacen ser lo más parecido a un pequeño palacio. “El Estrugamou es un ícono de la ciudad. La gente que busca este tipo de inmuebles, no escatima a la hora de reciclarlos y los deja imponentes”, relata Manuel Andreotti, Gerente sucursal Tizado Barrio Norte . Es que pertenecer tiene sus costos. De todas maneras, el valor del metro cuadrado no es caro si se lo compara con alguno de los proyectos top del corredor Norte de la avenida Libertador construidos en los últimos años en donde el metro cuadrado supera los US$8000.
La oferta en el Estrugamou es de lo más variada. Por ejemplo una unidad de 415 metros cuadrados se publica a US$2,7 millones, otro de cuatro dormitorios a US$1.250.000. aunque hay oportunidades puntuales. Un piso de 531 metros cuadrados se ofrece a US$1 millón, es decir US$1800/m2. Se trata de un precio que se aproxima más a los de la zona Sur de la ciudad de Buenos Aires. Eso sí, el inmueble necesita algunas refacciones y es un poco oscuro por dar al patio interno del edificio.
“Las unidades de estos edificios son un producto premium, que si bien tienen valores similares a los de Puerto Madero, son de mucha más calidad”, agrega Andreotti de Tizado que hoy tiene en venta un cuatro ambientes de 415 metros a US$2,2 millones -que paga $24.000 de expensas-. El broker agrega que el mercado para la venta de este tipo de departamentos está frenado. “Recibimos pocas consultas. Es un lugar muy exclusivo y estamos en momentos de turbulencia”, sostiene.
En la mayoría de los casos, se trata de edificios que en el pasado han sido habitados por la alta sociedad porteña. La familia propietaria de todo el edificio vivía en uno de los pisos y, con la renta que pagaba el resto de los habitantes del lugar, mantenía servicios originales, como el cochero, las mucamas, el lavado y el planchado. Eran tiempos en los que la venta por unidad no estaba permitida, una posibilidad que habilitó la ley de propiedad horizontal sancionada en 1948.Una de las principales contra de este tipo de inmuebles es que, como fueron pensados en otra época, tiene pocas o directamente carecen de cocheras, lo que implica un gesto adicional mensual de $4000 por el alquiler de un espacio para guardar el auto en la zona. Además son edificios con poca rotación.
Raggio, un palacio reciclado Fuente: LA NACION - Crédito: Victoria Gesualdi/AFV
Lleno de secretos está también el Palacio Raggio. El edificio de estilo francés situado en pleno corazón del barrio porteño de Monserrat -en la esquina de Bolivar y Moreno-, a pocos metros de Plaza de Mayo fue originalmente diseñado por el arquitecto suizo Lorenzo Siegereist en 1907. Inaugurado en 1910, albergó un almacén de ramos generales y departamentos para renta. Pero años más tarde supo desvanecerse y hasta el 2007 estuvo tomado por alrededor de 1200 personas que fueron desalojadas pacíficamente. A partir de ese momento comenzó un plan de limpieza y restauración para poner en valor un edificio de 100 años. “Se hizo un trabajo titánico. Se respetó toda la estructura pero se adecuó el layout a un edificio más moderno”, explica el desarrollador Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora que lleva su apellido, la empresa encargada de esta transformación. El proyecto demandó US$ 30 millones y el espíritu fue mantener intacta la estructura original del edificio. Y así se hizo. Los arquitectos preservaron la galería que rodea al palacio y la fachada exterior de la torre de siete pisos, pero hubo que rehacer a nuevo todos los espacios interiores. El empresario adquirió la propiedad en 2006 y la reformó entre 2008 y 2015. Los pisos del emprendimiento fueron edificados de alturas distintas y oscilan entre tres y cuatro metros de alto. En el Palacio Raggio hay 150 unidades de entre 30 y 90 metros cuadrados de superficie cubierta, distribuidas en ocho plantas de 23.000 metros cuadrados. Según Fernández Prieto, los barrios de la ciudad que tienen desarrollos pensados para un público ABC1 son escasos.
“Hay pocos proyectos y eso los encarece. Tienen un valor de mercado superior a los US$ 1000 por metro cuadrado de incidencia. Esto provoca que los empresarios del rubro comencemos a buscar nuevos polos de atracción y éste lugar fue uno de ellos”, explica y agrega: “tememos que la imposibilidad de ingresar al centro en auto tire para atrás el barrio. Las restricciones para la zona van a ser una negativa”. La cercanía del edificio con Casa Rosada generó que el palacio funcionara como un imán para funcionarios, empresarios, políticos y delegados gremiales que suelen tener reuniones de trabajo con actores del Gobierno. El ex ministro del Interior y Transporte, Florencio Randazzo, y el diputado nacional por el Frente Renovador, Facundo Moyano, fueron dos de las personalidades de la política que eligieron al coqueto edificio histórico para instalar sus oficinas. Pero además, hay otra diversidad de personajes que tienen departamentos como el tenista Juan “Pico” Mónaco, el abogado Fernando Burlando y la modelo Silvina Luna. En el Raggio, nada está librado al azar. Cada mínimo detalle se nota: desde los cuadros de Páez Vilaró en el lobby de acceso, hasta una galería de fotografías itinerante que se renueva una vez por mes para darle otro look a las paredes. Una de sus fortalezas es que pese a ser un edificio histórico cuenta con servicios propios de los proyectos más modernos como por ejemplo gimnasio, sauna, seguridad las 24 horas y hasta una pileta al aire libre con vista a la cúpula del edificio Otto Wulf. Actualmente, la ocupación es 70 por ciento de oficinas y 30 por ciento de viviendas. Por su ubicación, algunos departamentos se alquilan por día o semana para turistas. El precio del metro cuadrado ronda los US$3500/m2 -en preventa apenas superaba los US$2000/m2-y sus expensas son variadas de acuerdo a cada vivienda, pero parten de los $4000.
Por Andrea Glikman, Sábado 30 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
La Ciudad de Buenos Aires tiene un historial de áreas revitalizadas, desde Puerto Madero hasta Parque Patricios. El foco ahora estará en la zona cercana a la estación Colegiales. La zona delimitada por la avenida Cabildo, Federico Lacroze, las vías del ferrocarril Mitre, y la calle Virrey del Pino cobró un fuerte impulso en los últimos años con la llegada de nuevos emprendimientos inmobiliarios, mejoras en la infraestructura vial y de servicios, como la construcción del viaducto de Federico Lacroze, y la puesta en valor de la plaza Juan José Paso, conocida por los vecinos como “la placita de Moldes”. Un área de ese barrio que promete por la cesión de las tierras que conforman hoy los terrenos abandonados que componen la antigua playa de maniobras del ferrocarril Mitre. Algunos ya hablan del barrio La Estación.
“Se trata de más de siete hectáreas entre las vías, Federico Lacroze, Moldes y Virrey Avilés que se encuentran abandonadas desde hace más de 50 años, y cuya puesta en valor le cambiarán la cara a la zona”, señala Hernán Siwacki, director de Capital Brokers Propiedades, la empresa que comercializa un edificio en pozo ubicado en Moldes al 900.
Las mejoras en la infraestructura vial y de servicios, la construcción del viaducto de Federico Lacroze y la refuncionalización de los terrenos abandonados del ferrocarril Mitre impulsan nuevas obras Fuente: LA NACION - Crédito: I. Sánchez
En septiembre de 2017, la Legislatura porteña aprobó la rezonificación de ese terreno de 66.900 metros cuadrados. Las nuevas reglas definieron que se puedan construir edificios pero tal como lo indica el actual Código de Planeamiento Urbano, el 65 por ciento se destinará a nuevos espacios verdes como plazas, parques y juegos para niños, y a la apertura de calles, vías peatonales, senderos aeróbicos y bicisendas. El 35 por ciento restante podrá destinarse para la construcción de residencias y comercios. La tierra aún pertenece al Gobierno Nacional, que se lo cederá a la Ciudad.
La venta de la zona “edificable”, es decir, de ese 35 por ciento, estará a cargo de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE). Desde el organismo confirmaron que la subasta será este año, pero que aún no se conoce la fecha exacta. Añadieron que parte de lo recaudado irá para obras en la Comuna 13 y otra parte para financiar las obras de la Red de Expresos Regionales (RER), la red de 20 kilómetros de túneles que conectará las líneas metropolitanas de trenes.
El Gobierno de la Ciudad lanzó el año pasado la convocatoria a un concurso con la Sociedad Central de Arquitectos para definir un masterplan para el terreno. Los ganadores fueron Oliverio Najmias y Marcelo D’Andrea, quienes propusieron incorporar 80.000 metros cuadrados de vivienda en un proyecto que tendría un 78 por ciento de espacio público. “Tuvimos en cuenta dos miradas simultáneas: la del vecino y la del desarrollador”, explican.
Los arquitectos agregan: “El masterplan contempla un terreno en el que más de la mitad de la superficie serían superficies verdes absorbentes. Si bien 80.000 metros cuadrados de construcción es una cantidad grande, los colocamos de manera tal que el impacto sería muy bajo”. El concurso no es vinculante, pero los arquitectos, que sostienen que ganaron por decisión unánime, esperan poder llevar adelante su proyecto para que el ciclo se complete. Najmias y D’Andrea afirman que su idea recibió un buen nivel de aceptación entre los vecinos.
La oferta residencial. En 2017, la Legislatura aprobó la rezonificación del terreno para que se puedan construir edificios. Fuente: LA NACION - Crédito: I. Sánchez
Cuando el proyecto para rezonificar todavía se trataba en la Legislatura, los habitantes de la zona reclamaban más espacio verde y menos construcción.
La clave, además, fue evitar que queden vistas bloqueadas por edificaciones. “Los proyectos del masterplan están pensados no solamente en función del paisaje que los rodea sino también de los habitantes de esta parte de la Ciudad, que compraron en un espacio abierto con visuales largas y que no quieren un muro de desarrollos que los obstruya”, señalan los arquitectos. El objetivo, además, es “conectar” todo el barrio y eliminar la “barrera” que hoy existe por los terrenos en desuso. “El parque que nosotros proponemos es una manera de integrar ambos lados de la zona”, dicen.
Desde el punto de vista inmobiliario, Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, añade que “tradicionalmente, vivir cerca de las vías nunca fue visto como un argumento comercial positivo” y opina que “una solución urbanística puede llegar a cambiar la percepción del barrio para los vecinos”. Al mismo tiempo, dice, “lo que impacta cualitativamente termina transfiriéndose al precio”, por lo que augura una revalorización del área en caso de que se lleve adelante el proyecto que “seguramente brinde más seguridad, mejor iluminación y ordenamiento del tránsito”.
La broker reconoce el reclamo de los vecinos para que haya más espacios verdes: “Los barrios de Colegiales y Belgrano son zonas muy valoradas por quienes viven ahí, y lo que reclaman es que haya más proporción de espacio público. Sin embargo, si finalmente se concreta un proyecto bien pensado arquitectónicamente, puede no solo agradar a los vecinos sino también revalorizar la tierra circundante”, afirma.
Un lugar elegido por los jóvenes
Desde el portal Properati, afirman que dentro de las 125.000 búsquedas realizadas en su sitio con la palabra “Colegiales”, un 40 por ciento de los interesados tienen entre 25 y 34 años. De las operaciones, las que más se investigan son la venta de departamentos, los PHs y, por último, los departamentos en alquiler. “Se trata de un barrio mayormente de viviendas, con sectores comerciales que apuntan más a las avenidas cercanas como Cabildo o Federico Lacroze”, detalla Mario Korn, presidente de Mario Korn Propiedades. El ejecutivo asegura que, hasta el momento, los precios del metro cuadrado en la zona no han mostrado grandes variaciones, aunque sí avanzaron como en el resto de los barrios de la Ciudad. Señala que el promedio para los departamentos usados ronda los US$2300/m2, y en las propiedades a estrenar el metro cuadrado está alrededor de US$2900.
“A la zona no le faltan conexiones de transportes ni ofertas gastronómicas por la proximidad de las avenidas -analiza-. Considero que hay grandes espacios verdes que pueden estar bien acompañados por obras de primera línea”. Por ahora, hay pocas noticias de nuevos desarrollos en la zona, pero a la altura de Moldes al 900 se encuentra en construcción un edificio residencial de ocho pisos con planta baja, en el que se ofrecen unidades de 1 y 2 ambientes a partir de los US$100.000 y US$240.000 para los de tres ambientes, que comenzarán a entregarse en 2020.
“Hace unos años se construía solamente para el inversor que apuntaba a obtener una renta. Esto viene cambiando y los nuevos proyectos están pensados para la gente que necesita mudarse. En este caso particular se combinan las dos visiones, porque es residencial y también apto profesional, pero hasta el momento los principales clientes fueron las familias jóvenes y parejas”, explica Siwacki,
El diferencial de la zona, señala Siwacki y coincide con sus colegas, son las vistas abiertas y el espacio verde que se podría poner en valor. “Hoy es una zona tranquila con precios que no son los que piden los barrios top”, dice. Aclara que el potencial de la zona es eminentemente residencial, pero que, a su juicio, probablemente la revalorización de los terrenos ferroviarios despierte el interés comercial. “Hoy las zonas que más crecen son las de usos mixtos, donde se puede vivir, trabajar y comprar, como Puerto Madero o la zona de Retiro”, analiza. Con este horizonte a la vista, los referentes inmobiliarios ya hablan del surgimiento de un nuevo sub-barrio y revalorizaciones por encima de la media -de alrededor del 30 por ciento- por la influencia que ejerce la cercanía con Belgrano. El nombre La Estación no es caprichoso ya que en el futuro, la expectativa es que el corazón de esta nueva zona serán las siete hectáreas que serán puestas en valor.
“Será un barrio con una identidad eco slow que en 10 años será reconocido por su calidad de vida fundamentada en sus amplios espacios verdes, edificios bajos, calles tranquilas, y a la vez una fuerte conexión con todos los servicios y transportes”, agrega Siwacki.
Efecto derrame en el área de influencia
Otro de los desarrolladores que está mirando el área de influencia de esa zona es Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por Tayron Capital – con más de 15 años en el mercado participando junto a inversores institucionales, en transacciones en Estados Unidos, Argentina, Uruguay y otros países de la región-para administrar inversiones en desarrollos inmobiliarios residenciales en el país.
“Compramos casi dos manzanas en Colegiales. La zona tiene muchos medios de transporte, servicios y la reciente apertura de la avenida Triunvirato le da gran conectividad. Además, la integración de la villa Fraga también impactará positivamente”, analiza Sommer, el hombre que cerró el primer fondo cerrado de inversión aprobado por la Comisión Nacional de Valores que permitía blanquear dinero sin multa sobre fines de 2016. En esa ocasión recogió US$30 millones que se destinarán a la construcción de Prima, un emprendimiento de US$50 millones de inversión ubicado en Caballito.”Colegiales es un área de oportunidad para realizar desarrollos inmobiliarios de escala en un lugar céntrico y bien conectado”, concluyen los empresarios que están apostando al barrio.
Por Sofía Terrile, Sábado 16 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
La oferta incluye desde la compra del porcentaje de una unidad de un hotel o de una nave industrial hasta cocheras y bauleras
Ya sea para resguardar y valorizar el capital -especialmente en épocas de volatilidad cambiaria-, para recibir una renta, diversificar su cartera de inversiones o apostar al desarrollo de un nuevo negocio, los pequeños ahorristas pueden volcarse a invertir en ladrillos. Y para estos microinversores son varias las opciones que el mercado inmobiliario comercial les ofrece. Con tickets mínimos de ingreso que pueden ir desde US$1000 hasta los US$60.000, el menú de propuestas es variable. Para los interesados en invertir bajo el sistema de crowdfunding inmobiliario -financiamiento colectivo-, en Crowdium -una plataforma de inversiones en economía real- seleccionan proyectos en los que se puede entrar con una inversión mínima de $25.000. Luego, una fiduciaria inscripta en la Comisión Nacional de Valores (CNV) estructura y administra el fideicomiso que compra el inmuebles -con el dinero aportado por los inversores individuales- y emite el certificado donde se indica el porcentaje de participación del inversor como dueño del activo. Luego el monto de renta que generen los inmuebles será distribuido entre todos los inversores de acuerdo a su porcentaje de participación.
“Hay distintos tipos de proyectos en el segmento residencial o comercial y las rentabilidades en dólares superan el 12 por ciento anual, garantizado en algunos casos”, explica Damián Lopo, director de la empresa. Bajo este esquema, a mediados de mayo de este año lanzaron la adquisición de dos unidades de pozo en Next Bustamante, un proyecto residencial en Recoleta. La compra de los departamentos -de 41,82 m2 cada uno- se realizará al contado para conseguir precio cerrado con un 15 por ciento de descuento y sin ajustes. Al cabo de dos años, la rentabilidad estimada en dólares rondará entre 20 y 30 por ciento, afirma el empresario.
Oferta desde US$14.000
Otra opción son las cocheras. Según las cifras que manejan en Ecocheras, firma especializada en este tipo de productos, se pueden comprar desde los US$14.000 y por su alquiler conseguir una rentabilidad superior al 4 por ciento. En algunos proyectos se ofrece a los compradores de las cocheras adherirlas a un sistema de pool de renta lo cual le permite a cada inversor tener escritura de su propio bien y, a la vez, ser dueño de un porcentaje de un garaje por hora que distribuye las utilidades entre los participantes. Esteban Súcari, director de Ecocheras asegura que las cocheras con pool garantizan una renta inmediata del 4,5 por ciento anual, que ajusta con la tarifa del estacionamiento Pero, puede llegar a ser del 6 por ciento anual en el corto plazo y que “una vez que esté aplicada la nueva ley de estacionamiento medido, los márgenes de rentabilidad subirán ampliamente: apunta a apreciarse entre un 20 y un 30 por ciento en dólares”, explica Súcari. En su último lanzamiento, un parking de categoría con acceso sobre la avenida Corrientes hay cocheras en venta con opción de pool de renta desde $482.000, a pagar con un anticipo y el saldo en 22 cuotas en pesos ajustables por CAC. Por otra parte, en un edificio de cocheras particulares, los espacios descubiertos que ofrecen arrancan desde los US$14.000 y los cubiertos desde US$17.500, financiados hasta en 18 cuotas.
En Nordelta, Criba construye y desarrolla Urban Storage, un nuevo concepto en espacios de guardado. “Se trata de un complejo de selfstorage. Es un partner de guardado que llega para extender los límites de las personas, brindándoles el espacio que necesitan para concretar sus proyectos”, describe Santiago Tarasido, CEO de la empresa. El emprendimiento de US$14 millones de inversión cuenta con 1000 unidades de almacenamiento que serán desarrolladas en tres etapas. Los selfstorages se venden desde los US$14.900 más IVA mientras que el alquiler de la unidad oscila entre los US$18 yUS$22/m2. “Dependiendo de la maduración del negocio y los diferentes escenarios estudiados, estimamos una rentabilidad de entre 5 y 8 por ciento”, detalla el desarrollador. Los compradores firman boletos de compraventa convirtiéndose en propietarios de una o más unidades. Será su elección, utilizarlas o ingresarlas a un pool de renta. Los usuarios directos deberán abonar expensas para el mantenimiento del complejo y -quienes ingresen al pool- además firmarán un contrato con la compañía y pagarán un fee.
La operación del pool de renta y la administración serán llevadas a cabo por la empresa Más Metros, la cual recaudará la ganancia bruta, se ocupará de abonar los gastos y repartirá la renta periódicamente que será proporcional a los metros cuadrados de cada inversor y al nivel de ocupación general del complejo.
Los espacios de guardado prometen una renta de entre 5 y 8% anual
Desde US$40.000
En Bariloche, avanza la construcción del hotel Hampton by Hilton, el primero de esta marca internacional en desembarcar en el país. Lo desarrolla la firma rosarina Argenway, empresa del Grupo Freeway. “Se trata de un condo hotel de 105 habitaciones de 23 metros cuadrados cada una. Es una inversión en el negocio hotelero, generador de la renta objetivo de dicha inversión pero con respaldo inmobiliario, ya que el inversor es titular de una fracción del inmueble”, explica Lisandro Cristiá, director de la firma, quien planea finalizar la construcción en enero del año que viene. La inversión mínima para ingresar al negocio es de US$40.000, monto con el cual se adquiere un cuarto de habitación. “El inversor es dueño, con escritura de propiedad”, aclara el ejecutivo que ya cuenta con 92 inversores, 49 por ciento de los cuales adquirieron la fracción mínima de inversión. La renta neta –después de impuestos y descontados gastos de explotación- se estima en 7 por ciento anual neta, el doble de la generada por el alquiler de un departamento para vivienda. Aunque Cristiá afirma que “en algunos casos, dependiendo de las situaciones puntuales, la renta anual de un condo hotel puede alcanzar hasta un 10 por ciento sobre la inversión”. Las ganancias son consecuencia de la explotación del hotel por lo que se prorratea proporcionalmente entre los inversores. Es decir, la rentabilidad no depende de la ocupación de la habitación de la que cada inversor es titular. El plazo de amortización del capital inicial promedio rondaría entre 12 y 15 años. Un dato, a los que pagan de contado, les ofrecen una renta mínima garantizada del 4 por ciento anual por tres años, desde la firma del contrato.
Dentro del Parque Empresarial Austral, en Pilar, el grupo internacional Taurus desarrolla Flexspace, naves industriales que se alquilan a industrias y empresas que realizan diversas actividades. El proyecto abierto a inversores consiste en ser parte de la construcción de dos naves premium -de 3.500 m2 cada una-. Las obras demandarán US$4 millones en total pero, para ser parte del negocio, la inversión mínima es de US$50.000, pagable con un adelanto del 15 por ciento y el saldo en 10 cuotas ajustadas por CAC. La rentabilidad proyectada en dólares es del 15 por ciento anual -antes del impuesto a las ganancias-, lo que permitirá recuperar la inversión inicial a los seis años. Aunque estiman que al tercer año de operación, los inversores podrían tener un rendimiento superior al 18 por ciento anual en dólares sobre el capital. “Esta opción es revolucionaria porque con una inversión muy baja, le permite a las personas participar de un proyecto de gran escala en un sector que siempre fue exclusivo para grandes inversores”, destaca Christian Leupold, director de Inversiones de Flex y agrega: “lo que le permitirá al inversor capturar una renta mayor, es el alquiler de la tierra y la economía de escala que se logrará al distribuir los gastos de servicios entre todas las empresas que integran este parque. El plazo de inversión es flexible. El inversor puede mantener su participación durante todo el plazo del contrato (35 años), venderla a otro interesado o incluso al Parque Austral. Se trata de un pool de inversiones, lo que permite generar una renta más estable y más alta”.
La inversión se canaliza mediante un fideicomiso de construcción al costo y administración. Taurus Investment Holdings será el fiduciario y administrador. El proyecto tiene como socio estratégico a la Universidad Austral mientras que el operador del Parque Austral será el encargado de comercializar y mantener los edificios.
El primero de los edificios Flex ya opera dentro del campus de la Universidad Austral en Pilar, donde se construirán los nuevos espacios. El segundo ya se fondeó y lanzarán la tercera nave industrial. “La rentabilidad en dólares es una variable segura en un mercado inflacionario como el nuestro. Las proyecciones y presupuestos se confeccionaron con un perfil muy conservador”, aclara Guido Almerighi Friedrichs, director Comercial de Parque Austral.
Por otra parte, Matías Albín, director Comercial de Casa Campus, compañía operadora de coliving en Latinoamérica, desarrolla y comercializa un emprendimiento con suites, residencias y departamentos en Pilar, frente al campus de la Universidad Austral. La firma vende las unidades que pueden ser cedidas para ser administradas por el complejo. El monto mínimo de inversión es de US$55.000, con una retorno neto anual de US$3700. En la sede de Pilar hay suites de 27 m2 en reventa dado que el edificio se encuentra operando desde hace dos años. La renta es inmediata, el inversor firma un contrato de operación con Casa Campus por cinco años, renovable cada dos años. La ganancia recibida no es la de la propia unidad sino del pool, es un porcentaje de acuerdo a la participación en el total. “Es una inversión rentable porque duplica la renta de un alquiler convencional, es neta de vacancia y de broker, y el inversor cobra siempre. Además, es segura porque el inversor adquiere una unidad funcional escriturable; compra un departamento, amoblado y equipado”, explica Albín, quien asegura que al atender al mercado de los universitarios de grado y posgrado y jóvenes profesionales, los niveles de ocupación son altos. Y asegura que los inversores pueden llegar a conseguir una renta neta del 7 por ciento con impuestos -sobre el valor de la unidad- mientras que el plazo en el que “pueden maximizar la curva de creación de valor de su inversión y captar el mejor retorno, está entre los cuatro y cinco años. “Además no paga ninguna expensa o gasto adicional; la renta que percibe es neta”, finaliza Albín.
Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 28 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
Cómo funciona el modelo chileno que vende los inmuebles en UF; la fórmula que aplicó Uruguay y las claves para que el mercado local deje de estar atado a la moneda estadounidense
El hecho de que en la Argentina el mercado inmobiliario esté dolarizado es una rareza. Los inmuebles son bienes no transables internacionalmente, es decir no son exportables y son locales por definición, razón por la que en la mayoría de los países con economías estables se venden en moneda local. “La Argentina hace 70 años que no tiene una moneda estable lo que explica por qué los inmuebles se han dolarizado”, analiza el desarrollador Gustavo Llambías, socio de RED/Real Estate Developers.
Por otra parte que los argentinos tengan una cultura de ahorro en dólares se debe a que, desde hace años, el peso no es una reserva de valor. La razón tiene un nombre: la inflación. “En el país, salvo en las épocas de estabilidad de precios -que suman menos de 20 años en los últimos 70-, la tasa de interés pasiva -la que las instituciones le abonan a los ahorristas- estuvo muy por debajo de la tasa de inflación”, explica el economista Juan Carlos de Pablo en el artículo “El eterno romance de los argentinos con el dólar” publicado el 29 de abril en LA NACION. En el mismo artículo, el especialista pone como ejemplo el caso de Brasil también acostumbrado a las crisis económicas y políticas, pero que de todas formas vende sus inmuebles en reales. La explicación a ese fenómeno es que en ese país, el ahorro de la gente en la moneda local tuvo tasas positivas respecto a la inflación. “En la Argentina, en cambio, hace 70 años que si vos pones pesos en el banco te devuelven menos que la inflación”, analiza Llambías. Sin embargo, el sistema de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) implementado en la compra y venta de propiedades en el país desde marzo de 2017 representa una alternativa a la dolarización, Ese modelo tiene como referente al sistema chileno creado en 1967 que utiliza a la unidad de fomento (UF) -que ajusta con la inflación- para adquirir toda clase de bienes durables con crédito a largo plazo. Es decir, no solo las propiedades sino también los autos, las heladeras y los televisores. Cuando se crearon las UF, Chile tenía una inflación del 30 por ciento con un crecimiento de la economía que rondaba el 4 por ciento. Fue el presidente de turno, Eduardo Frei Montalva, quien estableció esta unidad de cuenta indexada para revalorizar los recursos invertidos y ganarle a la inflación. Es que para mantener el circuito financiero es fundamental que quien presta pueda recuperar el capital sin que la inflación devore parte del dinero invertido. Si esto sucede, el prestamista no vuelve a prestar entonces se dilapida el sistema de crédito. Otra condición para cualquier país que quiera tener una unidad de valor confiable es tener tasas bajas de inflación. De todas formas, Chile también tuvo sus tiempos de alta inflación como por ejemplo la crisis del cobre que la elevó al 27 por ciento anual pero rápidamente aplicó medidas correctivas: instauró mecanismos de estabilización antiíclicos como la creación de un fondo de estabilización fiscal, además de ahorrar en tiempos de coyunturas favorables. “Apoyó las UF bajo dictadura militar, gobierno de derecha y de izquierda, las mantuvo porque no se trata de una cuestión ideológica sino de darle posibilidad de ahorro a la gente y de que compre con crédito”, enfatiza Llambías.
Un modelo que se extendió
Uruguay es otro de los países que tomó al modelo de las UF chilenas. Esa geografía tiene una inflación anual que oscila entre 5,7 y el 8,5 por ciento, sin bruscas variaciones lo que le permitió crear una variable de ajuste única: la “unidad indexada” -conocida como la UI– en la que se plantean la compra y venta de los inmuebles, los créditos hipotecarios y los contratos de obra. Además en 2011, el Gobierno puso en marcha el Programa de Vivienda Promovida que otorga una serie de beneficios al desarrollador y al comprador para impulsar la construcción de proyectos para la clase media-baja y media-media -, inmuebles en un rango amplio de valores que van desde los US$60.000 hasta los US$200.000-. El programa establece zonas determinadas de Montevideo para construir y en el resto del país y le otorga al desarrollador ciertos beneficios: está exento de IVA, del Impuesto a las Ganancias, del Impuesto al Patrimonio durante todo el desarrollo del proyecto y del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Mientras que el comprador no paga en la primera venta el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, Ganancias, ni el tributo al patrimonio por diez años. Los contratos de obra se rigen por UI y el valor de las unidades del Programa de Vivienda Promovida también están en esa unidad. Además, cuando el desarrollador aplica para recibir los beneficios del programa, el Gobierno pide a cambio el 10 por ciento de las unidades, para vender a un precio fijado en UI pero si a los 180 días de concluida la obra no las pudo vender, las devuelve.
“El programa fue tan exitoso que en Montevideo en los últimos siete años desde que existe esta ley que se han desarrollado más de 700 proyectos inmobiliarios”, asegura Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital. El proyecto tiene el apoyo del Banco de Uruguay que financia hasta el 90 por ciento del valor de la unidad a 25 años con una tasa que es UI + 6 por ciento, con una relación cuota ingreso del 30 por ciento. Y el éxito de esta ley se explica también porque los bancos uruguayos dan préstamos a desarrolladores con tasas del 5,25 por ciento anual en dólares y el banco presta hasta el 60 por ciento del valor total de la obra.
Crédito: Shutterstock
La Argentina y la UVA
Esta semana se conoció un dato desalentador: el 92 por ciento de las publicaciones para la venta de inmuebles están expresadas en dólares. Si bien la dolarización de las viviendas es común en la venta de inmuebles, esta tendencia empieza a replicarse en los precios de los alquileres que ahora representan el 9 por ciento del total -el doble si se lo compara con lo que sucedía hace dos años atrás cuando sólo representaban el 4,6 por ciento de la muestra-, según un relevamiento realizado por MercadoLibre Inmuebles. En la ciudad de Buenos Aires, la tendencia es mayor: los departamentos en dólares representan un 11,6 por ciento de la oferta en 2018. Según este análisis, se detectó también que durante la primera quincena de mayo de 2018 se generó un aumento en el precio de venta en pesos de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires en un 7,7 por ciento.
La noticia no alienta al sector ilusionado con lograr que los valores del mercado dejen de expresarse en dólares. Pero para que el sistema de UVA prospere en la Argentina es condición una economía previsible. Y el primer paso es bajar la inflación para lograr previsibilidad y que el sistema de referencia se vuelva fuerte. “Para que un inversor confíe en la moneda del país a largo plazo se necesita una inflación baja, cercana al 3,4 o 5 por ciento como tienen la mayoría de las economías de Latinoamérica y que se mantenga sin sobresaltos”, dice Gagliardo. “Si el año pasado la inflación fue de 24 por ciento y este año se planeaba de 15 por ciento pero terminará siendo del 25 por ciento y la proyectada para el año que viene pasó del 10 a por encima del 18 por ciento es muy difícil poder planificar. La previsibilidad es el punto de partida, porque una vez que se baja la inflación a valores normales se pueden establecer distintos mecanismos de referencia como el UVA y que el mercado las adopte”, agrega.
Federico Barni, director ejecutivo de Navent Argentina, el grupo propietario de ZonaProp, coincide en que el sistema de las UVA funcionará en la medida en que estas situaciones de devaluación o de inflación se aquieten: “el UVA está atado a la inflación y si aumenta el dólar, se incrementan los costos, se genera inflación y consecuentemente aumenta el UVA. En un país en el que la proyección de la inflación sube 5 o 6 puntos, y aún no sabemos que sucederá con las paritarias, el UVA no se puede tomar como valor de referencia. Cuando la gente percibe fluctuaciones, no arriesga”, explica.
Para Fernando Ezquerro, presidente de la desarrolladora y gerenciadora Dirikon, y expresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, lo que va a ayudar a que el sistema de UVA se establezca en el país es la constancia del sistema bancario en estimular las UVA. ¿Cómo? Promoviendo el ahorro de la gente y otorgando créditos a constructores en esa unidad. “La ventaja para el desarrollador es que si toma crédito en UVA y vende en UVA no tiene oscilación como antes que tomaba créditos en pesos y vendía en dólares y tenía un desajuste”, analiza. El problema para el desarrollador se origina en el costo de la construcción que todavía no se mide en UVA, aunque el empresario advierte que en el mediano plazo las empresas constructoras van a terminar aceptándolo. Indirectamente, todos los referentes coinciden en la necesidad de lograr plazos lógicos de estabilización y de construcción de una moneda que sea reserva de valor. “Por lo menos, necesitamos diez años”, aclara Llambías que construye un proyecto para la clase media que vende en UVA y que incluso cerró el contrato con la constructora en esa unidad. Está claro que no es un tema que se arreglará de un día para el otro. “La Argentina tiene todavía una inflación muy alta incompatible con el sistema de crédito, lo sabe el Gobierno y la tiene que bajar”, analiza. Un dato alentador que plantea es que si uno analiza “series largas bien medidas el índice de variación de sueldos ha estado siempre por encima de la inflación”. Alguna vez estuvo uno o dos puntos abajo y la mayoría dos o tres puntos arriba, datos que corroboran su análisis de que quien se endeuda en UVA y tiene un sueldo promedio que se ajusta con el coeficiente de variación salarial -que es el promedio de todos los gremios– no tendrá problemas en pagar la cuota, analiza. La buena noticia es que en el Gobierno trabajan para que los próximos llamados a tomar Procrear sean nominados en UVA. Si los créditos están en una moneda que se indexa, los actores del sector aspiran a que los vendedores empiecen a valuar sus propiedades en UVA y no en dólares .De esta manera, se quitará, aunque sea en parte, la fluctuación de la moneda. ” Tuvimos un crecimiento exponencial de los créditos; la turbulencia cambiaria trajo incertidumbre, pero todos estamos de acuerdo con que el impulso a los créditos UVA fue una excelente decisión”, destacó el ministro Rogelio Frigerio que junto al titular de la Secretario de la Vivienda, Iván Kerr, se reunieron con referentes del sector, y trabajan en modificaciones para que la turbulencia macro no afecte la demanda. El plan está en acción, veremos los resultados.
El estigma del dólar
Los inmuebles en la Argentina
92% de la oferta
Es el porcentaje de los avisos publicados en MercadoLibre Inmuebles que expresa el valor de las propiedades en dólares. El relevamiento fue realizado en la Argentina durante la primera quincena de mayo.
9% alquileres verdes
Es el porcentaje de los avisos de alquileres publicados por MercadoLibre Inmuebles que expresan los valores en dólares. La tendencia se profundizó. Hace dos años sólo el 4,6 por ciento de los propietarios que rentaban sus inmuebles publicaba los valores en la moneda estadounidense.
Gustavo Llambías, socio de RED, Real Estate Developers: “Los inmuebles se venden en dólares porque el país no tiene una moneda estable”
Federico Gagliardo, Presidente de Vitrium Capital: “En Uruguay se han desarrollado más de 700 proyectos inmobiliarios en siete años”
Federico Barni, Director Ejecutivo de Navent: “En la Argentina, el sistema de las UVA va a funcionar en la medida que se aquiete la inflación”
Fernando Ezquerro, Presidente de Dirikon: “La constancia de los bancos para estimular las UVA será clave para que funcionen”
Iván Kerr, titular de la Secretaria para la Vivienda: “Los montos del Procrear se actualizarán para responder al mercado”
Por Silvina Vitale, Sábado 16 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
