Sin operaciones, inmobiliarios a la espera de la flexibilización

El aislamiento obligatorio fue, para las inmobiliarias, “sobre llovido mojado” tras un largo período de escasez de operaciones. No obstante, según una encuesta de Áreas Globales, la comunicación no se interrumpió, y para algunos, florecieron contactos on line y charlas por diversos canales para mantener el músculo activo, hasta el momento de la apertura.

Mario Gómez, titular de Le Bleu e integrante del Colegio Profesional Inmobiliario, sostuvo que “todo el mercado procuró mantener la comunicación con sus clientes, e informados a sus prospects, que, por otro lado, están destinándole más tiempo a navegar en Internet y a las redes sociales. El tema es que, se eligieron canales diferentes para hacerlo. El canal de los portales inmobiliarios, que es un canal de ventas, se utilizó menos (los principales portales bajaron un 30% las propiedades publicadas) y se buscaron otras vias, tendientes a reforzar una relación de más largo plazo con el cliente”.

¿Cómo reaccionaron los clientes?

-El cliente está expectante. La humanidad entera está ante un nuevo paradigma que nos induce a estar prontos a cambiar de plan y obliga a replantear todo de cero. El cliente no sabe cuánto tiempo llevará la normalización de la economía. Y además, está claro que la gente necesitará solucionar otros problemas antes de volcarse nuevamente a la compra de inmuebles. Si pensamos que los grandes motores de la demanda de inmuebles (uso  e inversión), ambas están ralentizadas. La demanda de uso depende del crédito y de las condiciones en el mercado de trabajo (creación de empleo de alto poder adquisitivo). La inversión de la generación de excedentes en la economía y de la confianza. Todos estos factores están afectados por la crisis.

¿En el caso de las compraventas, hubo disposición a visitar las propiedades on line para ir avanzando?.

Hasta el momento, la actividad inmobiliaria no está entre las actividades exceptuadas de la cuarentena. Por lo tanto, sólo se pueden utilizar los medios que la tecnología proporciona para avanzar en el proceso comercial. Quienes tuvieron un mayor acceso a la tecnología, pudieron capear mejor esta tormenta. Esta experiencia resultó un gran ejercicio para enfrentar los desafíos de esta nueva década. Nos dejará a todos un inmenso aprendizaje. Queda en evidencia nuestra vulnerabilidad que deja al descubierto lo endeble que son nuestros proyectos, prioridades y planes; y la necesidad de reinventarse constantemente. Sin estas capacidades, será muy difícil seguir trabajando en el mercado que viene.

¿Se produjo un parate total, o hubo público interesado en mantener negociaciones?

– En medio de un mercado ralentizado, es probable que aparezcan oportunidades. Los momentos más bajos del ciclo suelen presentar oportunidades. Habrá desarrolladores inmobiliarios dispuestos a vender unidades a precio de costo, a fin de obtener el financiamiento que necesitan para finalizar sus emprendimientos y habrá propietarios de unidades usadas que tengan necesidad imperiosa de vender.

Asimismo, es de esperar que el comportamiento no sea homogéneo. Los mercado más consolidados serán los menos permeables a bajas de precio (los agentes económicos prefieren deshacerse de los activos que consideran de peor calidad). Veremos una gran polarización: mientras que algunos mercados, productos y áreas geográficas experimentarán sobreoferta, habrá otros en los que se seguirá construyendo y el mercado absorberá esa obra nueva. Será fundamental el profesionalismo de los corredores inmobiliarios para analizar caso por caso y valuar conscientemente cada inmueble. Será necesario evitar las generalizaciones. Los compradores en el nuevo contexto económico se van a mover selectivamente según la bondad de cada inmueble. No todo se va a vende, no todo se va alquila, no se convalidará cualquier precio y aquellos que sepan identificar adecuadamente las nuevas oportunidades de negocios tendrán mayores posibilidades de consolidarse en un entorno cada vez más competitivo.

Jorge Antúnez Vega, de la firma homónima, coincide en que están “trabajando permanentemente con nuestros clientes manteniendo el contacto de la mejor forma posible. Ellos entienden la situación, ya que es algo que nos afecta a todos.

Respecto de las compraventas, indicó que las consultas están presentes, de los distintos segmentos del mercado, con el compromiso de que una vez levantada la cuarentena, se podrán coordinar las visitas. Aunque respecto a los precios “es difícil dar apreciaciones en este contexto”.

Rafael Baigún, de Baigún Operaciones Inmobiliarias, estimó que se enfrenta un parate “prácticamente total ya que veníamos con un mercado bastante paralizado, si bien las negociaciones que estaban en marcha están a la espera de cerrarse una vez concluido el aislamiento”.

Aunque se realizan  visitas on line,  toda conversación está supeditada a la inspección de la unidad en el momento que sea posible. Toda la comunicación  circula por medios electrónicos y  toda la gente de la oficina preparada para hacerlo desde sus casas

Pero, dice Baigún, “ los clientes se encuentran totalmente paralizados comprendiendo la situación sin exigencias fuera de lugar”.

Por su parte, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, confirma que los números responden a una tendencia generalizada, al menos en la ciudad de Buenos Aires. Para el corredor, “en marzo tuvimos la mitad de contactos respecto a enero y en lo que va de abril un 95% menos. El mercado está paralizado”.

Contrario a lo que podría pensarse, la imposibilidad de transitar y de concurrir personalmente a los locales de las inmobiliarias no ha generado, sin embargo, un aumento en las consultas online. Altgelt, por último, señala de manera tajante que hoy “no hay consultas, ni al teléfono de la inmobiliaria (que lo derivamos a un celular) ni a través de los portales”.

Jueves 23 de abril de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Caída en la venta de insumos y reclamo de medidas

En marzo, las ventas de materiales destinados a la construcción tuvieron un descenso de 39,5% en la comparación interanual, según el Indice Construya.

De acuerdo con el indicador, que mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la construcción que fabrican las empresas líderes que lo conforman  (ladrillos cerámicos, cemento portland, cal, aceros largos, carpintería de aluminio, pisos y revestimientos cerámicos, adhesivos y pastinas, pinturas impermeabilizantes, sanitarios, grifería y caños de conducción de agua), las ventas de insumos se ubicaron 39,5% por debajo de las registradas en marzo 2019. En comparación con febrero 2020, los volúmenes despachados en marzo 2020 registraron un descenso del 31,44% desestacionalizado.

En tanto, en el primer trimestre del año el Índice Construya acumuló un descenso de 16,9% en comparación con el mismo período del año anterior.

Es conveniente aclarar que el ISAC que se publicara el 7 de abril es con datos del mes de febrero, por tanto, no es comparable con el Índice Construya del mes de marzo.

La entidad, sostiene que “De manera urgente también es necesario elaborar planes para la pronta reactivación del sector.

Construya se pone a disposición de las autoridades y de las demás instituciones del sector para diseñar iniciativas que la impulsen” e indica que el impacto de la cuarentena en la construcción es de dimensiones más que considerables, ya que se prevé para abril una caída adicional del nivel de actividad del orden de un 40%, ya que más del 70% del personal del sector está en cuarentena.

Asimismo, afirman que la cadena de pagos está seriamente comprometida (más de 30% de cheques rechazados en marzo, y que comerciantes de todo tamaño, aplicadores, constructores, fabricantes, proyectistas y desarrolladores no tienen capacidad financiera para sostener la falta de ventas y la sensible disminución de cobranza de sus clientes.

“La comercialización de inmuebles no registra actividad y sostienen, que se requiere de manera urgente la adopción de medidas inéditas en cuanto a su magnitud para las empresas, independientemente de su tamaño, que aporten financiamiento de muy bajo costo para recomponer el capital de trabajo, prórrogas en deudas y vencimientos impositivos y previsionales”.

Martes 7 de abril de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Cómo adaptarse a la cuarentena

La cuarentena preventiva y obligatoria que se extenderá hasta Semana Santa, ha obligado a los corredores inmobiliarios a adaptar a sus hábitos de trabajo. ¿Cómo están sumando valor a los servicios que ofrecen? ¿Qué mejoras llegaron para quedarse?

La enorme expansión que ha tenido el Coronavirus y las medidas de prevención tomadas por el gobierno nacional en las últimas semanas han trastocado el día a día de todos los argentinos. Algunos sectores, como el inmobiliario, han tenido que adaptar su actividad cotidiana a la nueva realidad.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, señala: “Hoy el mejor servicio que uno puede ofrecer es estar cerca del negocio y del cliente. Nada reemplaza a las visitas personalizadas a las propiedades porque es ahí donde se define la compra o el alquiler. A nivel comunicacional, por suerte estamos, en una era de mucha tecnología y de redes sociales que ayudan a estar en permanente comunicación con el equipo y con los clientes. En ese sentido, nosotros estamos por lanzar un nuevo CRM. Es un proceso que iniciamos hace 6 meses y tiene como objetivo poder tener una mayor automatización en las acciones que realizamos”. Y agrega que una de las mejoras que llegaron para quedarse es “el trabajo remoto”. De a poco el broker se está dando cuenta que quedarse en su oficina no es redituable. “Creo que la pandemia cambió todas las proyecciones y los objetivos definidos para este año, posiblemente sea una bisagra en la forma de cómo encarar el negocio”, resalta.

Damian Garbarini, director de DG Negocios Inmobiliarios, puntualiza que en este momento el mundo del real estate debe ponerse a ayudar. Ayudar, ayudar y ayudar debe ser el axioma de la cuarentena. No es momento para vender sino para ver modelos a seguir.  Colaborar con los clientes y ponerse a disposición para mediar en la resolución de situaciones complejas que pueden aparecer entre las partes, es una tarea que puede realizarse aún sin necesidad de realizar encuentros cara a cara, sino recurriendo a la tecnología. Y opina que seguramente cambiarán muchísimas cosas de acá en adelante. “Cobrará gran fuerza la tecnología aplicada al sector, eso es indudable”.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Prioridades, señala que desde la empresa están trabajando como si el trato con los clientes fuera presencial, solo que a través de plataformas informáticas.

“Empezamos a incorporar reuniones virtuales, asesoramiento integral, tratamos de trasladar la mayor cantidad de información de los inmuebles de manera online. Esto seguirá así hasta que termine la cuarentena y podamos volver a mostrar los inmuebles”, comenta.

Además, indica que la empresa cuenta con un equipo tecnológico permanente desde hace más de 20 años. La implementación de cambios ya estaba planificada, pero sí se ha tenido que adelantar. “El cliente tiene que elegir de qué forma le gusta contactarse. La diferencia más importante es que las propiedades no se pueden visitar”.

Martín Fabiani, titular de Fab Consulting, apunta que, en su caso, están dedicando gran parte del tiempo a fortalecer las estrategias comerciales actuales y mejorar el planning comercial para lo que se viene.

“En materia de contactos con clientes y desarrolladores, mantenemos citas y reuniones virtuales, constantemente. Ello a fin de seguir fortaleciendo los vínculos y, si bien los clientes – en su mayoría – hoy no están con el objetivo de tomar ninguna decisión, quieren estar informados con el propósito de que cuando este contexto atípico y temporal se dé por finalizado, puedan realizar o concretar las mejores operaciones que consideren, habiendo realizado el estudio previo con la información recibida”.

En cuanto a la implementación de nueva tecnología, Fabiani apunta que ya estaban bastante actualizados, sobre todo en materia de comunicación y canales tecnológicos. “No hemos tenido necesidad de implementar nuevos sistemas o canales, pero sí de cambiar la estrategia de utilización de los mismos cancelando reuniones, visitas o eventos, que nos eran muy productivos en cuanto a resultados. A veces cuesta hacer entender a los vendedores y brokers de aquella inmediatez en las consultas. Creo que ese punto llegó para quedarse y es una mejora en todo sentido, puesto que el cliente no va a tener que esperar la respuesta y las operaciones, probablemente, puedan tener su cierre con mayor rapidez”, precisa.

Jueves 2 de abril de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Aumentó la superficie alquilada de oficinas clase B

Los datos del último cuatrimestre de 2019 marcan un incremento del 36%, con respecto al cierre del año anterior.

El mercado de oficinas clase B culminó 2019 con una superficie alquilada acumulada de 44.975 m2, superando en un 36% a la demanda registrada a fines de 2018. Así lo indica el último informe publicado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, correspondiente al cuarto trimestre.

“La vacancia estuvo marcada por un leve y continuo descenso llegando al 8 % mientras que la superficie disponible representa un 5,2% menos en comparación con el cierre de 2018”, detalló Lucas Desalvo, gerente de Market Research de la compañía.

Ese 8% promedio de vacancia contempla el 8,4% que se relevó en el CBD (zona céntrica) y el 6,9% del NON CBD (zona no céntrica) donde la ocupación es mayor.

Los submercados con índices más altos de vacancia son Nodo Panamericana – General Paz, con 32% de vacancia, y Puerto Madero, con 13,8%. En tanto, los que ofrecen menos superficie disponible son Libertador CABA (1,9%), Corredor Dardo Rocha (3,5%) y Retiro – Plaza San Martín (5,3%).

El submercado con más cantidad de metros cuadrados libres continúa siendo Puerto Madero, con casi 25.000 m2, mientras que Microcentro y Catalinas – Plaza Roma le siguen con algo menos de 20.000 m2. En la parte inferior de esa escala Corredor Dardo Rocha, Corredor Panamericana y Libertador CABA no llegan a los 3000 m2 disponibles.



“El precio de alquiler pedido volvió a descender para establecerse en un promedio de US$ 19,3 mensuales por metro cuadrado. En el NON CBD el valor es levemente superior, alcanzando los US$ 19,6, y en el CBD llega a US$ 19. Los submercados que presentan el precio más alto son Libertador CABA y Libertador GBA, donde se sitúa en US$ 22, y los valores más bajos se registran en Microcentro, Corredor Panamericana y Corredor Dardo Rocha, con US$ 17” comentó Hernán Castro, broker Senior de Cushman & Wakefield.

Lunes 2 de febrero de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Los alquileres más bajos que la inflación

En diciembre de 2019 la relación alquiler/precio bajó a 2.8% anual, mínimo histórico de la serie. La caída del precio de alquiler medido en dólares (consecuencia de la devaluación sistemática de la moneda) es mayor a la baja de precio de las propiedades.

De acuerdo con un informe de Zonaprop, durante el año que acaba de finalizar, el precio de los alquileres se mantuvo por debajo de la inflación, con una suba de 32.8% en la ciudad de Buenos Aires.

Alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad cuesta $17.792 por mes, con un alza de  2.4% en el mes de diciembre. De tal manera,  2019 es el segundo año consecutivo donde el alquiler ajusta por debajo de la inflación. La dinámica salarial marca un límite a la velocidad de ajuste del alquiler.

Por su parte, las cuotas de los créditos UVA registraron una suba de 50.9% en 2019, por encima del incremento de los alquileres del mercado. El 80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 16.300 y 19.200 pesos por mes

LAS VENTAS

En relación con las ventas, ell precio medio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.501 usd/m2, registrando una baja de 0.3% respecto al mes de noviembre, con lo cual diciembre es el decimo mes consecutivo con retroceso de precio; en 2019 los precios acumularon una caída de 2.2%, la mayor desde el inicio de la serie.

La baja de precios es general, el 90% de los barrios porteños registra una caída de los precios en el año.  En cuanto a la disparidad según los barrios, Puerto Madero es el barrio más caro con precio medio de USD 5.701 por m2., mientras que Villa Lugano es el más económico: USD 1.216 por m2.

El análisis de la rentabilidad, de acuerdo con el relevamiento del sitito, actualmente se necesitan 36.1 años de alquiler para recuperar la inversión, 19% más que un año atrás.

Constitución, Balvanera y Once se mantiene como los mejores barrios para inversores que buscan renta. Los alquileres aumentan 2.4% en el mes a una velocidad del 34% anual en los últimos 6 meses, mientras que las cuotas de créditos UVA aumentan 50.9% en 2019, muy por encima del incremento de los alquileres de 32.8% Aunque cabe señalar que las nuevas autoridades establecieron un compás de espera respecto de la actualización.

Jueves 9 de enero de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar