El primer trimestre del año muestra una mejora que ya se venía visualizando al finalizar el 2020. En marzo se realizaron 7432 compraventas, con un incremento del 123% interanual.
Con 7432 compraventas en marzo pasado, los que representan una suba del 122,84% con respecto a mismo mes del año pasado, mes en que se realizaron 3335 operaciones, el ámbito de la provincia muestra una interesante mejora en los números.
Esta mejora se debería a la conjunción de tres factores fundamentales, uno la baja de precios en propiedades ubicadas en el distrito, que desde 2017 ya retrocedieron en promedio casi un 32% en sus cotizaciones; por otro lado el fuerte interés que se despertó a partir de la pandemia por lotes y viviendas ubicadas principalmente dentro de desarrollos cerrados.
La mejora supera a la vista en los últimos índices de la Ciudad de Bs As.
Habrá que seguir de cerca esta tendencia ya que las medidas restrictivas tomadas por el Gobierno en estos últimos días podrían jugar en contra de este crecimiento en la demanda que nos vienen mostrando los números del Colegio de escribanos provincial.
Medidas que empujan la reactivación, versus medidas que ponen freno a la actividad. Salud o economía, ¿son opuestos?, ¿deberíamos elegir?
La pandemia y las medidas por la falta de vacunación nos sitúan ante un escenario incierto. El mercado está haciendo lo que puede dentro de esta coyuntura, que cambia casi día a día.
Hace apenas una semana celebrábamos medidas que ayudaban a impulsar el sector de la construcción, que sin dudas está posicionado como el eje para motorizar la economía del país. Y hoy, solo unos días después, estamos hablando del freno que se impuso a una cantidad de obras en la Ciudad.
Todos entendemos que estamos ante una segunda ola, que los casos positivos se incrementaron, pero: ¿qué porcentaje afecta a las obras?, realmente: ¿disminuye la circulación cerrando la actividad en esas obras?, en mi opinión la respuesta es NO.
Los que trabajamos en el rubro inmobiliario, sufrimos por un mercado tan retraído como el que venimos padeciendo y sosteniendo.
Sabemos que construcción y suba de casos no van de la mano, quedó demostrado que las obras no son el lugar de circulación del virus.
Seguramente muchos dirán “son solo un porcentaje de las obras las que suspende la actividad”, o “son solo 3 semanas” pero, ¿seguro es así?. La cuarentena pasada nos pisa los talones, y es por eso que hoy el mercado en general intenta que se reflexione sobre esta situación.
Tenemos un blanqueo que necesita que el mercado esté en movimiento, los tiempos también corren, la reglamentación se demoró mucho, y en 5 días se vence el primer plazo…
Mas allá que esta formalización puede hacerse sin necesidad de que las obras estén funcionando, ante restricciones de este tipo todo parece ponerse en pausa y provoca inseguridad, genera desconfianza, y son palabras que queremos desterrar del sector.
Mes a mes se viene proyectando un mercado con una tendencia positiva, llevamos 5 meses de subas. Cierto que no son números que reflejen un mercado sano, porque la comparación es con un 2020 casi sin actividad. De todas maneras, son muestras de un mercado que quiere crecer.
Los números de marzo siguen en la misma línea, arrojan un repunte de operaciones de venta tanto en CABA como en provincia, registrando un incremento interanual de 77,2%, con 2.469 escrituras formalizadas, según informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, y en tanto en provincia se realizaron 7432 compraventas, que representan una suba del 122,84% con respecto al mismo mes del año pasado, mes en que se realizaron 3335 operaciones, según datos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. Sin dudas no es momento de parar.
Necesitamos un mercado activo, continuo, no frenemos lo que está bien. Economía y salud no son opuestos, no debemos elegir entre uno u otro.
Necesitamos continuidad en nuestra profesión, y para ello arbitramos todos los protocolos necesarios.
Ya estamos pasando una pandemia que nos cambió a todos en mayor o menor medida, de la cual aprenderemos y mucho. Que el remedio no se transforme en enfermedad, sanemos el mercado dejándolo crecer en confianza.
Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data.Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario.vanesa@realestatedata.com.ar Martes 4 de Mayo de 2021 Publicado en Real Estate Data
Para amortizar la inversión de un inmueble para la renta se necesitan 35 años de alquiler de acuerdo con un estudio privado. La ecuación se realiza con los aumentos de los alquileres, luego de la sanción de la ley.
Un estudio realizado por el portal de propiedades Zonaprop sostiene que la rentabilidad inmobiliaria se recupera en la Ciudad de Buenos Aires. Actualmente, se necesitan 35 años de alquiler para amortizar la inversión, un 15% por debajo de lo requerido en abril del 2020. La relación alquiler/precio se ubica en 2.85% anual y se encuentra en aumento en todas las zonas de Capital Federal.
En lo que va del 2021, los precios de alquiler acumulan un incremento del 17,9%, apenas por encima de la inflación, y en los últimos doce meses esa cifra asciende a 69,5%. A su vez, cabe destacar que, durante este año, la Unidad de Valor Adquisitivo del BCRA (UVA) ajusta menos que los alquileres (15,7%).
En cuanto a cuáles son los barrios con mayor rentabilidad de CABA, figuran Lugano (3,6% anual), Paternal (3,4% anual) y La Boca (3,4% anual) como los mejores para inversores que buscan renta. Mientras que con menor retorno de inversión son Retiro (2,6% anual), Puerto Madero (2,6% anual) y Liniers (2,6% anual). En la zona media del ranking de rentabilidad de los barrios de la Ciudad se encuentran: Mataderos (3,2%), Santa Rita (3,0%), Villa Pueyrredón (2,9%), Coghlan (2,9%) y San Telmo (2,8%).
Si se realiza un análisis del retorno de inversión por región, se posiciona la zona sureste como la más rentable (3,1%) y el corredor norte como aquel con el porcentaje de recupero más bajo (2,7%). Sin embargo, todas las regiones de la Capital Federal demuestran tanto un aumento mensual, como anual de su rentabilidad.
RITMO DE LOS PRECIOS
Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires continúan en aumento y evidencian una suba del 3,4% respecto a marzo. Por su parte, en los últimos 12 meses, acumularon un incremento del 69,5%.
Un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 cuesta $36.171 por mes, mientras que tres ambientes y 70 m2 se alquilan por $50.211 mensuales.
De acuerdo al ranking de precios en la Ciudad, Puerto Madero es el más costoso ($73.814/ mes), seguido de Nuñez ( $43.402 ) y Palermo ( $43.164 pesos por mes). Todos los barrios registran un incremento en el valor interanual superior al 50%.
LA COMPRA VENTA
Durante el año en curso, los precios de las unidades en venta acumulan una baja del 1,4% y del 10,5% desde el máximo de la serie en 2019.
El precio medio de una unidad en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.508 dólares/m2 y demuestra una baja del 0,6% respecto al mes anterior.
Miércoles 5 de Mayo de 2021 Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
Con algunas precisiones aún pendientes, los desarrolladores mantienen cierta confianza en que se vuelquen capitales hacia el blanqueo, ya que quedó habilitada la normativa de la Afip para cargar los proyectos aptos para las inversiones, y se espera que se prorroguen los plazos para entrar con la alícuota más baja.
Carlos Spina, presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda y director Comercial de Argencons, precisó que los tiempos que se tomaron para la reglamentación tanto la AFIP, el Banco Central como la CNV, están haciendo que no se puedan cumplir los plazos originales, puesto que la ventana de 60 días que se había estipulado para la alícuota menor ya se ha agotado prácticamente en más de dos tercios, por lo cual es de cumplimiento imposible. ”En este sentido estábamos muy conformes con la ley, pero disconformes con la reglamentación y los tiempos” indicó.
Por otra parte, al analizar las posibilidades para que se vuelquen capitales al sector, comentó que el blanqueador de grandes capitales ya pasó por el filtro del blanqueo en 2016/2017. “Es más para aquél que pueda acceder a un pozo concreto que le interese y aproveche el blanqueo, es importante que se completen los plazos”, recalcó.
Desde Argencons, sostuvo que “aguardaban los aplicativos y que estén dadas las condiciones para poder cargar los proyectos, tenemos operaciones en suspenso a la espera de que ingresen las normativas, creemos que habrá operaciones, el blanqueo es atractivo en cuanto a valores y la ocasión, del lado del mercado, también lo es. Es un momento de incertidumbre en Argentina y en el mundo, pero el ladrillo es algo en lo que la gente se afirma, creemos que podemos ser parte de ese fly to quality, en tiempos de volatilidad, habida cuenta que se puede hacer en contado con liquidación y hacer valer los dólares, en ese orden podemos cerrar operaciones”. En el caso de Argencons es aplicable a los distintos proyectos que la empresa tiene en marcha: Distrito Quartier, Quartier del Bajo y Lacroze.
Darío López, presidente de la Sociedad Central de Arquitectos, la califica como “una herramienta muy poderosa para visibilizar dinero para activar la industria de la construcción “ y sostiene que, hay muchas consultas de los inversores porque despertó mucho interés.” Pero es necesario comunicar más y mejor la operatoria y hacer un seguimiento con los bancos para que brinden información más rápido, porque la mayoría la desconoce”. Y agrega, “los plazos son exiguos al retrasarse la reglamentación y la implementación por lo cual creemos necesario ampliar el plazo de la convocatoria inicial”.
ALGUNOS OBSTÁCULOS
Por su parte, Mali Vázquez, directora institucional de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, apuntó que “el plazo para entrar con la alícuota más baja, 5%, comenzó a correr y los inversores a desanimarse”. Esto se debe a que desde la publicación de la Ley de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda el 12 de marzo, recién el 22 de abril, se publicó la reglamentación de la CNV y Banco Central, 42 días después. Posteriormente, el 25 de abril, la AFIP instrumentó el Registro de Proyectos Inmobiliarios para que los inversores puedan acceder a los beneficios fiscales y el programa de Normalización que habilita la declaración voluntaria de tenencia en moneda nacional y extranjera para la realización de inversiones en desarrollos inmobiliarios.
“Con La Mesa de la Vivienda conformada por CAMARCO, UOCRA, AEV y CEDU, hemos solicitado la prórroga para salvar estos 47 días: es decir el tiempo que la reglamentación le haya recortado al plazo de exteriorización no cuente y básicamente respetar el espíritu de la ley, es muy importante este punto para que podamos hablar de un incentivo con buenos resultados. Hay que considerar que luego de los primeros 60 días, el impuesto sube al 10%, hasta el día 90, y de. 20% hasta los 120 días”, puntualizó.
En opinión de Pedro Nicholson, socio del Estudio Beccar Varela, el blanqueo es una muy buena oportunidad para invertir en el mercado inmobiliario, para aquellos que tienen dinero sin declarar. La razón es que la tasa de ingreso al blanqueo es baja, y el costo de construcción está bajo en dólares si lo comparamos con años anteriores.
“Sin embargo, lamentablemente no soy demasiado optimista, entre otros motivos, porque los plazos son muy cortos, y las oportunidades de inversión, bastante acotadas (por ejemplo, no se puede invertir en usados, ni en proyectos con más del 50% de avance de obra). Pero creo que realmente lo que conspira contra el blanqueo es que hoy, en general, la confianza es bastante cercana a cero. Realmente no veo gente queriendo desprenderse de los dólares por los que hoy no paga ningún impuesto para empezar a pagar “nuevos impuestos” por lo que antes no pagaba nada (la gente no quiere pagar ni un impuesto más…)”.destacó. Y agregó: “”Siempre digo que los estudios jurídicos somos una especie de termómetro del mercado, porque podemos medir el pulso de lo que los inversores y desarrolladores están pensando. Si bien hemos recibido bastante interés de parte de desarrolladores para analizar las perspectivas del blanqueo, hemos recibido muy poco interés (al menos hasta el momento) de parte de inversores”.
UNA BUENA INICIATIVA
Leonardo Rodríguez Nader, CEO y co fundador de CMNV – Comunidad de Inversión- opina que se trata de una “buena iniciativa” sobre la que el sector está trabajando para que tenga buena recepción. Pero coincidió en que los plazos ya comenzaron a regir desde la promulgación de la ley. “Los beneficios fiscales e impositivos propuestos en la norma pueden ser un gran motivador para la inversión en la obra privada y, fundamentalmente, en la creación de viviendas. Esta y otras medidas son esenciales y casi no se discuten en el mundo entero para resolver la cuestión habitacional y mejorar la calidad de vida de los ciudadanos”.
Además, el desarrollador señaló que en CMNV tienen actualmente dos proyectos en CABA se adecuan a la norma, tanto para recibir fondos como para aplicar a los beneficios impositivos que prevé la ley. Son proyectos en zonas claves que permitirán una revalorización en el mediano plazo y están pensados para mejorar las zonas donde se ubican.
Finalmente, Javier Spartaro, desde la consultora cordobesa Dracma, consideró que la nueva ley de blanqueo “abre una puerta elemental para potenciar la economía, sobre todo en una situación crítica como la actual, con una economía informal superior al 40%. El ahorrista puede poner en circulación los dólares del colchón o la caja de seguridad -que no generan ningún rendimiento- a un costo sumamente bajo en un sector favorecido en el contexto actual con costos de la construcción en mínimos históricos”.
Jueves 29 de abril de 2021 Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
El centro porteño está en el peor momento desde 2001. Qué proyectos hay en marcha para revertir la realidad
La pandemia fue un golpe letal para el microcentro porteño, agudizando una crisis, que se manifiesta en locales vacíos, sin alquilar y edificios en estado de abandono.
Desde que el coronavirus azota al mundo, todos estos males se multiplicaron, y la situación es cada vez más grave.
Concebida como un espacio pensado para oficinas y comercios, la vida de la zona se terminó con las restricciones a la circulación, cientos de oficinas cerradas, locales que no pudieron subsistir y hasta el arte, a través de teatros, en estado de bancarrota.
La pregunta es: ¿cómo se revierte esta situación?
Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires, explicó a Reporte Inmobiliario que están trabajando en una mesa que integran diferentes referentes del centro porteño con el objetivo de ´”resignificar” la zona hacia usos mixtos, proyecto que también comparten con el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo –CPAU-.
“No nos podemos precipitar en hablar de un abandono porque estamos en medio de un suceso como una pandemia que cambio todo. Es apresurado para sacar conclusiones, pero si hay que trabajar para ver los problemas que pueden venir”, comentó el secretario.
Lo cierto es que el Microcentro, como sucede en muchos centros urbanos de gran parte del mundo, aparecen los mismos problemas latentes, y eso sucede cuando predomina un uso exclusivo sobre otros. Así, cuando algo negativo sucede, se siente más el problema.
“En los grandes centros urbanos predominan las oficinas, entonces todos están alineados a ese uso predominante. Con un suceso como el de ahora, se pone en juego todo el modelo”, comentó García Resta.
Es por eso que siguiendo las tendencias mundiales, y más allá de la pandemia, se venía trabajando en la búsqueda de alternativas para una mixtura de usos, es decir, que no sea solo comercial, sino que también se enfoque lo residencial, considerando que el código urbanístico lo permite.
“Ahora, la mixtura de usos, con el suceso de la pandemia hace que algo importante se vuelva urgente”, comentó el secretario.
Por otro lado, resalta que el Microcentro tiene muchas ventajas. “Hay un 80% de calles más aptas para la gente que para los autos, es una política pública que nos encuentra bien parados. Podemos trabajar en la calle Corrientes para recibir gente en el espacio al aire libre”, comentó.
Por su parte Emilio Rivoira, presidente del CPAU, dijo que están analizando la zona. “Para el Consejo es un tema importante. Estamos tratando de poner optimismo y ver a las crisis como oportunidades. En este caso, la transformación de usos en el centro a partir de la pandemia es una oportunidad, ya que las zonas de usos exclusivos ya no son lo más deseable para la Ciudad”, comentó Rivoira.
“Lo ideal son los usos mixtos, como se logró con Puerto Madero. En un principio era solo la extensión del sistema financiero, pero luego se modificó”, comentó.
En ese mismo camino están trabajando en el CPAU para resignificar la zona céntrica de la ciudad, donde se llevó adelante un trabajo que indica que existen 70 inmuebles en condiciones de abandono, los cuales no solamente es importante recuperarlos desde el punto de vista del patrimonio, sino que es un stock en desuso que se puede destinar a otros fines.
“El objetivo del trabajo del CPAU es reconvertir el stock edilicio en diferentes usos. Cuando se empezó a trabajar, era pensado pre-pandemia. Ahora, la oportunidad es aportar usos mixtos a usos exclusivos, es transformar en residencial los espacios vacantes de oficinas, más los que están en desuso, así generando un nuevo concepto”, comentó el directivo
Para llevar adelante estos cambios, lo que se pide es armar una unidad de gestión que tome el tema de la zona céntrica y la transforme en una unidad de gestión en sí misma, estimulando la reconversión urbanística. Para ello, debería comenzar el Gobierno con políticas de incentivos.
La revisión comercial y de oficinas
Locales cerrados y oficinas vacías, la combinación de pandemia y confinamiento deja un panorama desolador
Desde el punto de vista inmobiliario y de negocios también hay una revisión de todo el sector, porque los grandes espacios de oficinas están vacantes y los propietarios entran en un cono de incertidumbre sobre el futuro.
Adrián Milberg, gerente de Marketing de Baigún Operaciones Inmobiliarias S.A., explicó que “Así como 2001 marcó un antes y un después en la vida de nuestra sociedad, esta pandemia hará lo suyo. Somos optimistas pero realistas al respecto”.
En relación a lo que está pasando con oficinas y locales, desde Baigún tratan de analizar el contexto real: “Es fundamental hablar de “la foto” de hoy, pero sin generalizar en ”la película” de lo que viene y de lo que será. Con esto me refiero a que en estos momentos, según el día o la semana, el ánimo o las reglas que cambian por la pandemia, se modifica tanto la oferta como la demanda. Y consecuentemente los valores y las condiciones de las operaciones.Las zonas que identificamos como Centro y Microcentro están viviendo un verdadero “Cambio de época”. Quizás acelerado por la Pandemia, pero con una incipiente re significación de su impronta dentro de la Ciudad”, comentó el gerente.
“Es violenta la imagen de calles semi vacías en horarios pico porque la población profesional y comercial ha debido modificar su agenda y sus hábitos. Pero esto no es para siempre.
Nuevas necesidades edilicias y urbanas comienzan a asomar en el horizonte. Otro tipo de espacios corporativos, de escenarios naturales y de nuevos tipo de circulación, dan las pautas de lo que vendrá en el mediano plazo”, comentó.
Como consecuencia, advierte que hoy conviven, hasta de forma contradictoria, edificios muy obsoletos de oficinas con nuevas propuestas, muy modernas y que marcan las nuevas tendencias. Habrá que esperar un poco para que se reposicionen y acomoden los nuevos desarrollos y lo nuevos hábitos, pero ya se siente el advenimiento de un gran cambio.
En cuanto al segmento comercial, también los locales van delineando la convivencia entre el comercio tradicional y su articulación con las transacciones por internet. Hay rubros que florecen ante las demandas actuales por necesidad temporal y van reemplazando otros rubros que deben esperar un tiempo para regresar a la competencia.
Por su parte Ariel Naem, gerente División Comercial, Marcas y Negocios, explicó que hay zonas que fueron más castigadas que otras, debido a la pandemia, como la Av Córdoba, Puerto Madero, el Centro y particularmente la calle Florida debido a la ausencia de turismo.
“Aquellas avenidas que no han sido tan afectadas por la pandemia y la crisis económica, tienen un 90% de ocupación, un porcentaje que pareciera ser positivo. En cuanto a las oficinas, en los primeros meses del año, comenzamos a ver un aumento en la búsqueda de oficinas comerciales en el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires y no así en en la zona céntrica de la Ciudad”, comentó.
Desde la secretaría de Desarrollo Urbanístico de la Ciudad, entienden que todos los edificios de oficinas cambian con la pandemia, porque necesitan ventilación, entre otras cosas. Y que no sucede solo en el centro.
Por eso, se plantea la residencialización del microcentro. “Queremos mixturar agregando más espacios residenciales. Puede ser la ciudad de 15 minutos, porque tiene transporte y todo lo que se necesita para funcionar”, comentó García Resta.
