¿Cuál es el patrón común de necesidades que las empresas se plantean en el 2021? Te invito a un breve recorrido de ciertas variables de búsqueda para tener en cuenta.
Por Mariana Stange*
Comenzó el 2021, un inicio marcado por una esperanza renovada y la convicción que estamos ante un año que requerirá profundizar la flexibilidad y capacidad de innovación que aprendimos durante el año pasado.
Hace años el mercado corporativo no tiene estacionalidad. Si bien el calendario anual promedia el segundo cuatrimestre como el de mayor cantidad de operaciones, podemos decir que desde hace años esta curva se ha aplanado, con cantidad de operaciones parejas a lo largo del mismo. Podremos hablar de años mejores o peores en cantidad total, sin embargo, desde hace 15 años éstas se dividen de modo parejo.
Y este año comienza con la misma lógica. Trascurrido el período 27/12- 6/1 que suele ser un período de receso de hecho, donde son pocas las decisiones que se toman, nos encontramos avanzando con las operaciones que quedaron pendientes del año anterior. A las que se suman nuevos pedidos, que continúan con la lógica del año anterior.
Durante ocho y nueve meses las empresas, ante una cuarentena que implicó imposibilidad de volver a la oficina en muchas de ellas, se reorganizaron. El homeoffice fue la solución y a la vez un gran aprendizaje. Muchas compañías negadas a este modo de trabajo encontraron no solo que era posible operar de este modo, sino además ventajoso en varios aspectos para ambas partes.
Sin embargo, ante una aparente nueva normalidad, a la que prefiero llamar transición, las compañías están muy activas, planificando su año. Esta vez no solo deben proyectar ventas sino también modalidad de trabajo de sus colaboradores, reasignación de responsabilidades y rediseño de los espacios.
Gran parte de las empresas comenzaron con este proceso el último trimestre del 2020 y es por ello que podemos hablar de un patrón común en las necesidades planteadas:
- SUPERIFICIE: Estamos viendo que la incorporación del trabajo virtual complementa el trabajo presencial. Si bien vemos una marcada decisión de rotar las personas que operarán de modo remoto, hay una coincidencia en que un 30% de los planteles harán homeoffice. Si bien esto permite bajar la densidad de ocupación de las oficinas lo cual es bueno y recomendable para evitar contagios, no son tiempos para espacios ociosos en las oficinas con el costo que esto implica. Por lo tanto, muchos están tomando la decisión de migrar a espacios de menor superficie. Esto se da en distintos niveles, siendo hoy el promedio de superficies buscadas 300-800m2.
- LOCALIZACIÓN: La pandemia deja como aprendizaje que no es necesario estar en un determinado lugar. La premisa de “cerca de los clientes” trasciende el espacio físico y hoy estar cerca es dar un buen servicio, ininterrumpido, profesional y ético, sin importar desde donde. Por tanto, el sitio donde se implanten las oficinas pasa por una decisión de seguridad, accesibilidad y comodidad. Las zonas mas demandadas son Palermo, Belgrano-Nuñez y el eje Libertador en Vte Lopez. Zonas como Chacarita y Parque Patricios/Distrito Tecnológico se suben a la ola, impulsadas por su oferta moderna en diseño y tecnología y competitiva desde sus montos locativos.
- DISEÑOS PARA EL BIENESTAR: El bienestar no es una aspiración sino una necesidad. Lo aprendimos este último año donde comprendimos la importancia del contacto con la naturaleza, la práctica del deporte y el encuentro social con otros. Hoy las oficinas que cuenten con terrazas, amplios balcones, luz natural y posibilidad de ventilación cruzada tienen ventajas competitivas respecto de las que no. En las planillas de alternativas que entregamos a nuestros clientes donde comparamos las características de cada una de las opciones que presentamos se suma ahora un ítem “Espacio Aire Libre”. El diseño de los nuevos espacios de oficinas no solo incluye mobiliarios más antropomórficos que invita a la circulación con distanciamiento, superficies sanitizables y eliminación de espacios cerrados no ventilados, sino que suma áreas abiertas que brinden oportunidad de reuniones al aire libre, salas con cubiertas livianas, posibilidad de respirar verde. La biofilia, es decir la utilización de verde natural, para separar áreas o delimitar espacios, se incorpora al diseño como un elemento insustituible. Estas tendencias en el diseño vienen pisando fuerte en los últimos años promovida por la neuroarquitectura y la crisis sanitaria aceleró.
- ALQUILER: sigue siendo la operación elegida por las empresas. Esto brinda flexibilidad y ventajas impositivas. Los contratos que estamos firmando en la gran mayoría son en pesos con ajustes semestrales que se acuerdan entre las partes.
Y todo esto se da en un contexto con una vacancia interesante. Empresas que dejan sus oficinas armadas y en buen estado, son tomadas por otros que usufructúan la inversión realizada por el locatario anterior.
Por ello, cuando asesoramos a nuestros clientes propietarios, recomendamos negocien con su locatario saliente las mejoras realizadas. Una de las características de la actual demanda es:
- BAJO NIVEL DE INVERSION INICIAL: Bajar el costo de start up a cero es un deseo y una premisa. Muchas empresas no cuentan con capex para esta situación extraordinaria, y otras deciden destinar sus inversiones a capital de trabajo y no a armar espacios de trabajo de cero. #oficinaslistasparaocupar parece ser el hashtag del momento, y la oficina que todos desean.
No son las especies más fuertes, ni las más rápidas, ni las más inteligentes las que sobreviven, nos dice Charles Darwin, sino las que más rápido se adaptan al cambio.
Comienza un nuevo año. Nos encuentra más sabios, más cerca, más abiertos y flexibles. Aprendimos y acá estamos, listos para los desafíos que este 2021 nos trae.
*Mariana Stange ingeniera civil y corredora inmobiliaria.
MARIANA STANGE REAL ESTATE SERVICES
IG: @marianastange
Martes 12 de Enero de 2021
Publicado en Real Estate Data
