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Bajo Belgrano – El encanto de barrio sigue bien activo

En este corredor las unidades a estrenar se cotizan desde los 2800 dólares el m2; mientras en los edificios premium, los valores exceden los 4000 dólares el m2, y los usados en 2000 dólares el m2.

Acompañado por un crecimiento en la oferta gastronómica, el Bajo Belgrano se consolida como una zona próspera para el sector. La demanda se concentra en unidades de dos y tres dormitorios para familias que buscan edificios nuevos con amenities y jóvenes profesionales.

Delimitada por la Avenida Del Libertador, Figueroa Alcorta, Monroe y La Pampa, esta zona fue la que más creció en el rubro inmobiliario de Belgrano en el último tiempo, “tanto en casas para reciclar como en terrenos para la construcción de edificios y emprendimientos”, comentó Fabián Bergier de Tizado. Entre otras condiciones que hacen de este barrio una zona demandada, Nicolás Biderman de Re/Max destacó: “El Bajo Belgrano es una zona de excelente ubicación, con rápidas vías de accesibilidad vehicular, ubicación estratégica que facilita el acceso tanto a la zona norte como al centro y a su inigualable entorno”.

Las calles donde más se puede ver el crecimiento son La Pampa, Sucre y Echeverría, por el surgimiento de nuevos desarrollos terminados. David Cipolla, director de la inmobiliaria homónima, comentó que el mercado inmobiliario se mostró activo y aseguró que esto se debe al crecimiento del corredor de la Avenida Del Libertador hacia la zona norte y por los servicios que brinda. “También activo en lo que respecta a desarrolladores en busca de tierra, inversores en busca de proyectos y consumidores en busca de unidades terminadas”, dijo Cipolla. Respecto al público inversor, Biderman agregó: “El corredor norte de la ciudad de Buenos Aires siempre está activo, más allá de las idas y vueltas del mercado, es seguro ya que tiene un gran valor de reventa”.

El Bajo Belgrano sigue manteniendo su impronta de un barrio residencial con una mezcla de casas de diseño y edificios bajos, “más allá de las torres como Forum o Ramsay, que asoman entre las tranquilas y arboladas calles de esta zona”, afirmó Bergier.

Si bien las unidades de dos y tres ambientes son la elección más habitual para el inversor, las cocheras también se destacan y se las puede pagar más de 30.000 dólares. “Los compradores pertenecen a un buen poder adquisitivo, que prioriza los espacios de reunión de generosas dimensiones, con mucho verde, seguridad y construcciones de alta calidad y funcionalidad”, explicó Biderman. Un escenario similar planteó Bergier: “La mayor demanda es de dos y tres dormitorios para familias que buscan edificios nuevos con amenities y fáciles accesos vehiculares”.

También hay un perfil joven y profesional que elige el Bajo Belgrano. “Buscan unidades de uno, dos y tres ambientes. Y los departamentos de cuatro y cinco ambientes, son más demandados por un público de alto poder adquisitivo y familia de dos y tres hijos, que busca las ventajas de la zona y el perfil de los edificios premium”, expresó Cipolla.

Los departamentos usados en buen estado, en edificios de 30 años o más pueden cotizar en 2000 dólares el m2. “Cuando nos referimos a unidades a estrenar, partimos de la base de los 2800 a 3500 dólares o más también, siempre dependiendo de los niveles de servicio del edificio y si este es torre o no”, explicó Biderman.

En tanto, Bergier aseveró que hay unidades a estrenar en edificios con amenities desde los 3400 dólares el m2 como por ejemplo en la torre Park del grupo Upgrade en Monroe. Para Cipolla, “los departamentos de dos y tres ambientes a estrenar tienen un valor que oscila entre los 2900 y 3800 dólares el m2 dependiendo si son edificios entre medianeras o en torre. Exceptuando grandes desarrollos y edificios premium donde los precios exceden los 4000 dólares el m2″.

En alquiler, un departamento de tres ambientes amplios con menos de cinco o seis años, con cochera y amenities se cotiza en 15.000 pesos mensuales (+/- 20%) dependiendo de los servicios que ofrezcan, según Re/Max. En Tizado aseguraron, que de acuerdo al edificio, antigüedad y metraje de la unidad, los valores pueden oscilar entre 6000 y 10.000 pesos para un dos ambientes y 12.000 pesos y 16.000 para uno de tres”. Cipolla expresó: “Las unidades de dos ambientes oscilan entre 5000 y 7000 pesos y las de tres oscilan entre 8000 y 10.000 pesos. En ambos casos, son a estrenar y hasta los diez años con y sin amenities”.

Buen comer

El epicentro comercial está en la emblemática Avenida Del Libertador debido a muchos metros cuadrados a estrenar en locales comerciales surgidos de los nuevos desarrollos. Éstos son de gastronomía, concesionarias de autos y motos, y casas de decoración de lujo. Los brokers coincidieron que se fue generando una oferta gastronómica con foco principal en Sucre o La Pampa entre Figueroa Alcorta y Castañeda.

“El tejido comercial comenzó a desarrollarse a través de las nuevas construcciones en la zona. El principal factor de crecimiento en el polo comercial estuvo ligado a la gastronomía”, dijo Cipolla. “La oferta comercial se acomoda a la demanda. Las casonas antiguas con grandes lotes se alquilan o venden con el fin de reformular su uso de lo habitacional a lo comercial”, detalló Cipolla.

“Es una zona con variada e interesante oferta gastronómica, áreas verdes de esparcimiento como los bosques de Palermo, colegios y clubes”, amplió Cipolla.

Ante este panorama, Biderman concluyó: “La construcción permanece activa y todo indica que la evolución de este sector continuará en la misma dirección, ya que la ubicación aporta una gran oportunidad para generar resguardo de valor en un contexto donde el precio del metros cuadrado tiende a reacomodarse”.

Por Guadalupe Fernández Fronza, Sábado 21 de mayo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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En busca de un diagnóstico preciso

Los operadores sostienen que para tasar correctamente una propiedad es clave cotejar las semejanzas y los antecedentes de unidades similares; los tamaños del living, comedor y dormitorios son vitales para fijar el precio.

Una acción clave para precisar el valor de una unidad es saber aplicar una tasación correcta, aspecto que contribuirá a mostrar transparencia, profesionalismo y seriedad para llevar adelante un proyecto que aspire a que la cotización sea equilibrada para conformar tanto al propietario que vende su vivienda como para aquel que la quiere comprar.

Son muchos los ítems a considerar. Los propietarios deben siempre solicitar las evaluaciones a empresas que puedan tener la experiencia por haber tasado mucho y también de ese modo existe para el corredor la posibilidad de la comparación. “En nuestra empresa después de cada tasación solemos debatirla y buscar nuestros archivos de ese bien con otros de la zona. Es importante ser un referente de cada punto geográfico. Así, siempre, se consigue el valor más apropiado al solicitado”, dijo Carlos D’Odorico, titular de su inmobiliaria.

Luminosidad, orientación, estado de la propiedad, tipo de consorcio si es departamento, su proyección a futuro, si es casa y su estado de conservación, son elementos a tener en cuenta. Los ambientes a la hora de tasar son todos importantes. Lo fundamental es el living y la cocina. Si se tratare de casas es importante su frente y fondo. Influye su ubicación, donde se emplaza, que cambia bastante a otra que no lo es y ese cambio se puede apreciar en pocas cuadras de una u otra. Y las vías de acceso y fundamentalmente, la seguridad.

“La técnica más realista y efectiva es tasar de acuerdo a los antecedentes y semejanzas. Es decir, cotizar según el valor real obtenido por la venta o alquiler de un inmueble lo más similar posible y en el más cercano período de tiempo. Por ejemplo, si un mes atrás se vendió un departamento en el mismo edificio, de la misma superficie y cantidad de ambientes, en parecida altura de piso y en similar estado de conservación, esto nos brinda un parámetro ideal para establecer un valor de tasación fidedigno. Como estas coincidencias no se dan a menudo, la inmobiliaria recurrirá a su experiencia en la zona en la que se encuentre el inmueble a tasar y formar su parámetro de valor de los resultados de los precios obtenidos tras haber vendido o alquilado muchas unidades similares en ese mismo sector barrial y segmento edilicio”, comentó Gustavo Abascal, director de Gustavo Abascal Propiedades.

Evaluaciones

“Es cierto que cada propietario tiene una idea del valor de su inmueble. Siempre el dueño está atento en saber cuanto vale lo suyo para saber con que capital contamos”, agregó D’Odorico. Por su parte, Abascal añadió: “Los propietarios generalmente tienen una noción o pretensión de precio determinado antes de comunicarse con el tasador. Siempre les comento que mi tasación es un consejo, nunca una imposición. Aporto mi experiencia y siempre es bien escuchada”.

Agustín Walger, director ejecutivo de Lepore Propiedades, opinó: “La tasación arranca desde lo macro, donde se evalúa la ubicación, medios de transporte disponibles y características de la cuadra. Vamos haciendo zoom hacia el edificio, su estado general, antigüedad, cantidad de unidades, por planta, tipologías, cantidad de ascensores, encargado o no, amenities y seguridad o no”.

Los usos y costumbres van variando y se rompió con la idea de la ama de casa internada en la cocina y el resto de la familia dispersa en el departamento. Hoy los espacios se integran y se disfrutan de manera compartida. “Por lo general, yo digo por un tema psicológico, la gente busca comprar siempre al frente. Pero es fundamental evaluar si conviene o no”, amplió Walger.

Según los manuales de arquitectura, no depende tanto la elección si es frente o contrafrente. Si se compra al Norte será un departamento luminoso y soleado. Si no es el caso, se debe saber, que el ideal para los dormitorios es la orientación Este y que puedan ser bien ventilados. “La iluminación de la unidad de acuerdo a cada ambiente es muy importante para evitar gastos adicionales. En una calle arbolada, es probable que los pisos bajos sean oscuros, eso tendrá un impacto en el consumo de luz artificial. Con este razonamiento, dormitorios orientados al Sur son fríos, por lo cual habrá un gasto para calefaccionarlos, o bien, si dan al Oeste haya que refrigerarlos”, agregó.

En cuanto al rango de precios, es muy difícil determinar, pero en base a los barrios con mayor demanda como Palermo, Belgrano y Caballito, un dos ambientes ronda entre los 100.000 y 150.000 dólares; y uno de tres, entre 140.000 y 200.000 dólares. Los valores varían fundamentalmente por su ubicación, superficie y estado general. “Los edificios altos, le suman un valor a las visuales que puedan tener. Por ejemplo, construimos en Caballito Dalla Fontana, el cual en los pisos superiores los propietarios tendrán una vista panorámica al Parque Rivadavia. Es un valor agregado y buscado. Lo mismo será en Puerto Madero con vista al río o a la ciudad”, dijo Walger.

Los parámetros a tener en cuenta para tasar departamentos y casas tienen diferencias, pero comparten la regla de oro: ubicación o location. El valor de la tierra es lo principal en ambos casos. “Lo que se refiere a casas urbanas, tiene relevancia el tamaño del lote, donde está el jardín y la mejor orientación. También el entorno, ya que puede haber una casa muy linda, pero ubicada en una cuadra que no la es. Se debe valuar si se trata de una zona residencial o comercial, esto último incidirá en si vale más como casa de vivienda o como local comercial”, concluyó Abascal.

Medición tecnológica

Desde 1992, en las tasaciones se utilizan medidores de distancia electrónicos. “Al principio se usaban con un sistema de ecosonda, pero eran imperfectos en ambientes muy amoblados. Ya desde hace varios años, se utiliza un aparato que mide con sistema láser y es súper preciso”, comentó Abascal. Mientras Walger, al respecto, expresó: “Actualmente, es muy práctico el láser para la medición como herramienta, fácil de usar y muy exacto”. Y D’Odorico, afirmó: “Se usa metro electrónico. Se muestran los planos en la Web, se sacan fotos a los ambientes para que el posible interesado sepa de que estamos hablando”.

Por Leandro Murciego, Sábado 14 de mayo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Mayor dinámica en el mercado

El primer trimestre del año actual se insinuó con signos positivos en los edificios de oficinas de las clases premium, con alza en los precios y más demanda.

Los cambios en materia macroeconómica, iniciados con la nueva gestión de gobierno, continuaron en el primer trimestre del año actual. Posiblemente lo más relevante sea la exitosa renegociación de la deuda externa en default ante los acreedores, lo cual otorga optimismo y una mayor credibilidad para la Argentina ante los ojos de los mercados financieros internacionales, que se podrían concretar cuando se atraigan capitales extranjeros que generen empleo y flujos de capital, componentes claves para el desarrollo de acuerdo al plan económico trazado.

La apertura de los mercados y el ingreso de nuevas firmas tendrían un interesante impacto inmobiliario en general, implicando un aumento en la demanda tanto de oficinas y locales comerciales, como de depósitos industriales y naves logísticas; poniendo aún mayor presión a las ya bajas tasas de vacancia. Las expectativas optimistas poseen su contracara. La creciente inflación potenciada por los incrementos en las tarifas de servicios y transporte públicos, y combustibles. Este súbito aumento en el costo vida pone al consumo en un cuello de botella y empuja a aumentos salariales para combatir la disminución de los ingresos reales. Esto constituye el mayor desafío a corto y mediano plazo que el gobierno debe afrontar para apuntalar la retracción del consumo y evitar un aumento de la desocupación. El mercado inmobiliario no es ajeno a estos aumentos que estarán reflejados en los crecientes gastos de expensas y servicios públicos.

“En el primer trimestre, el mercado de oficinas de Buenos Aires mostró una respuesta positiva ante los cambios económicos. Se observa un repunte en la actividad con relación al año pasado, esto se evidencia a través de una mayor dinámica en el mercado de alquileres y un incremento en el número de transacciones. Cabe mencionar que dicho aumento de la dinámica fue generado por la relocalización o expansión de empresas locales o multinacionales ya establecidas; ya que no se han detectado nuevas aperturas o desembarcos de nuevas firmas, por el momento”, comentó Eduardo Di Buccio, gerente de research de CBRE Argentina.

Y agregó: “El inventario de oficinas clase A+ y A se mantiene en el mismo nivel respecto del último trimestre, alrededor de 1,75 millones de m2 rentables. Para el segundo trimestre se prevén incorporaciones por 60.000 m2 aproximadamente, en los submercados de Catalinas y Puerto Madero Norte. Asimismo, para la totalidad de 2016 la producción ascendería a 75.000 m2, la mayoría de ellos en Clase A+. En contraste con años anteriores, el foco se ha movido de los submercados de zona norte (Panamericana y Libertador) hacia los submercados más tradicionales como Catalinas, Puerto Madero y Macrocentro”.

En el primer trimestre, la demanda representada por la absorción neta acumuló unos 33.000 m2 aproximadamente, representando un crecimiento del 30% sobre el trimestre anterior y en línea con el promedio histórico para este indicador. El incremento en la demanda, sumado a la ausencia de nueva oferta, ha recortado la vacancia desde 9,32%, a fines de 2015 a 7,32%, al cierre del primer trimestre de 2016. Cabe destacar que los edificios a entregarse durante el segundo trimestre ya se encuentran en comercialización y parcialmente tomados en más de un 66% (40.000 m2).

“El aumento en la actividad también tuvo su efecto en los precios de alquiler; el promedio de precios de clase A+ y A se incrementó en un 6,8% comparado con el trimestre anterior. Esta alza en el alquiler tuvo mayor impacto en clase A+, con precios promedio en 27,40 dólares el m2, donde Catalinas y Puerto Madero Norte encabezan la lista con 33,07 y 30,50 dólares el m2, respectivamente. Puerto Madero Sur y el eje Panamericana cuentan con los precios más competitivos. Para clase A, los valores promedian 21,20 dólares el m2, y en este caso los submercados con las rentas más altas son Plaza San Martín y zona norte de la ciudad con rentas en 25,30 y 23,70 dólares el m2, respectivamente”, expresó Di Buccio.

Y concluyó: “La demanda en el primer trimestre, tendencia que no se espera que se revierta en los próximos meses, permite estimar que la vacancia tendrá un alivio cuando se entreguen los proyectos, al menos hasta que estos se absorban en su totalidad. Y el alza en los precios no parece detenerse en un futuro próximo, lo que, en un contexto de alta demanda por edificios de nivel, pone en descubierto que las empresas priorizan la calidad y ubicación”.

Lunes 9 de mayo de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Los números ayudan a confiar

Poco a poco la actividad empieza a marcar signos de mejoría. Claro está, no es para descorchar tantas botellas, pero es cierto que en comparación con otros años la confianza comienza a ocupar un rol que hasta fines de 2015 nuestro sector no vivía .

Aunque muchos no coincidan, los resultados que brindan tanto el Colegio de Escribanos porteño como de la provincia bonaerense, son relevamientos sólidos y ya son varios meses que confirman el repunte.

La medición indicó que en marzo último, se realizaron 3138 escrituras por un monto total de 4.494,6 millones de pesos. Lo que registra un crecimiento del 14,1% respecto de marzo de 2015 y un ascenso del 63,5% respecto del mes anterior. Por el momento, en el año, se lleva un índice acumulado del 14,9%, que según el Colegio de Escribano, indicó que sigue siendo bajo en comparación a buenas épocas, pero hay un crecimiento ya consolidado.

Entre quienes son los responsables de esta mejora en la cantidad de operaciones hay que contabilizar a la gente con liquidez, los que tenían ahorros en dólares en “el colchón” y los que no se animaban a efectuar la compra, y ahora sí. El ladrillo siempre otorga ventajas y con otro clima para los negocios desde la salida del cepo cambiario, quienes necesitan su vivienda o confían en el sector para lograr un retorno seguro, vuelcan su dinero en la compra. También en el interior hay movimiento interesante con ventas (en especial para primera vivienda) y lanzamientos de obras.

Por otra parte, a tres semanas del lanzamiento de las Unidades de Vivienda (UVI), siguen las consultas de mucha gente en las entidades bancarias que lo otorgan. Al respecto, el consultor inmobiliario, Horacio Ludigliani, explicó: “El tema de los créditos hipotecarios es importante porque muestra que se ha tomado nota de un reclamo que venía haciendo todo el sector pero, ciertamente, si no se trabaja en bajar la inflación, la iniciativa terminará siendo otro gesto bienintencionado pero insuficiente como la modificación de ganancias”.

Si en paralelo con la instrumentación de los créditos, el gobierno muestra signos de estar resolviendo el problema de la inflación, la medida va a resultar exitosa. “En síntesis, estamos en un círculo vicioso, corriendo detrás de la inflación como el perro que se muerde la cola. Igual, gana el optimismo”, agregó.Los números ayudan a confiar.

Por José Luis Cieri, Sábado 7 de mayo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Asunción – Expansión con acento guaraní

La capital paraguaya se consolida con la construcción de nuevos proyectos con amenities, buen nivel de obra y diseño, con valores que parten desde 115.000 dólares; oportunidad para vivir u obtener una renta.

Asunción del Paraguay se transformó en una opción para los inversores que encuentran en esta plaza un mercado dispuesto a absorber las nuevas propuestas inmobiliarias de vivienda, oficinas, hoteles o edificios corporativos.

Si bien, hace unos siete años surgieron las primeras propuestas de lujo, hoy, los desarrolladores aportan a la traza urbana, edificios para vivienda de porte medio por los que hay una importante demanda. Los puntos en la ciudad guaraní en donde se aprecia un mayor auge son la Avenida Santa Teresa, que sigue el estándar de las grandes construcciones en altura; el corredor Aviadores del Chaco que suma el desarrollo de centros comerciales y hoteles y las zonas de Las Carmelitas y Villa Morra con gran referencia del sector gastronómico e importante concurrencia local.

“El mercado inmobiliario se diversifica y encuentra nuevos interesados. Gracias al financiamiento para la compra de inmuebles y a las grandes torres, ahora, se le agrega la nueva oferta de edificios más pequeños de dos y tres ambientes. Hay gran cantidad de inversores extranjeros que confían en estos proyectos, seguros del crecimiento que se da en el país”, dijo Martín Brom, el asesor comercial de la embajada del Paraguay, en la Argentina, .

Para promover la inversión en Asunción, la embajada recibe las consultas de los desarrolladores inmobiliarios argentinos que, “consideran a Paraguay como un polo atractivo de inversiones para la construcción. Presentamos el buen clima de inversiones en nuestro país, sustentado en la estabilidad macroeconómica. Canalizamos con las instituciones públicas y el sector privado paraguayo, acompañando iniciativas que generen inversión, pero, no participamos de las negociaciones existentes entre las partes interesadas”, explicó Jhonny Ojeda, el agregado comercial de la embajada del Paraguay en la Argentina.

De estos desarrollos, un alto porcentaje es mixto, lo desarrollaron entre argentinos y paraguayos, y, se comercializan en los dos países, allí priorizan la localización y están dirigidos a un sector social acomodado, jóvenes, parejas recién casadas, extranjeros, solteros o para alquiler temporario. Las unidades son desde 50 m2 con uno o dos dormitorios de alto valor constructivo, amenities, diseño novedoso y valores desde 115.000 dólares.

Oferta

El mercado es amplio. “Hay una gran variedad de oferta que se ajusta a todos los presupuestos. La ciudad está en expansión y lo que muchos llaman caos, trata del volumen de construcción que brindará un mejor futuro a las nuevas generaciones. Los inversores tienen una oportunidad de obtener buenos rendimientos y aportar al crecimiento de la capital”, expresó Fabiana Rolón Osnaghi, la socia gerenta de la Inmobiliaria Cristina Osnaghi.

Un proyecto premium es Ancora, sobre la avenida Santa Teresa, en uno de los barrios más exclusivos de la ciudad, es un moderno edificio con 92 unidades de 51 m2 cada una y dúplex de tres y cuatro dormitorios con muy buenas vistas, de categoría premium y amenities. “Ancora es una propuesta sumamente positiva para el desarrollo inmobiliario en Asunción. Tiene unidades pequeñas de diseño segmentadas, dirigidas a un público joven con cierto poder adquisitivo. Los valores son desde 118.000 dólares para una unidad de 51 m2, y propuestas interesantes para quienes optan por comprar aprovechando el momento de venta en pozo. Se entregará en octubre de 2017”, comentó Carolina Blazsek, la coordinadora de ventas de Inmobiliaria Bullrich Argentina.

Otro edificio es el Voyant Carmelitas, de nueve pisos, con 38 unidades, cochera de uno y dos dormitorios, penthouse en dúplex y tríplex con terraza privada y amenities, la posesión se prevé para 2017. “Es un bien muy atractivo para inversores de renta o que pretendan un alto margen por comprar en el pozo, modalidad no habitual para los usuarios finales locales. Se comercializa con un anticipo del 20% y 15 cuotas mensuales a valor fijo”, dijo Jonathan Sosky, el socio local de la desarrolladora Barqs, y, explicó que en Asunción, hay confusión al ofertar departamentos ya que, no siempre están bien discriminados los m2 propios, comunes, totales, y de cocheras. El inversor debe estar atento a cuáles son los metros que está pagando y cómo optimizar la ecuación a favor.

Santiago Steed de Fortune International Group, opinó: “Del mercado argentino la demanda va a venir principalmente por el público inversor acostumbrado a comprar propiedades de lujo en Miami, Nueva York y Punta del Este como inversión a largo plazo (apreciación y renta). En este momento, el mercado de renta en Paraguay no ofrece este tipo de propiedades y está muy desatendido”.

Puente de miami Hacia la región

Con una inversión de U$S 92 millones, Fortune International Group (una de las principales desarrolladoras de Miami) construirá Jade Park, un proyecto residencial diseñado por el Arquitecto uruguayo, Carlos Ott. Son tres torres de lujo de 20, 25 y 32 pisos, sobre la Avenida Santísima Trinidad. “Elegimos Paraguay porque el país ofrece estabilidad política, crecimiento económico y bajos impuestos”, dijo Edgardo Defortuna, presidente y fundador de Fortune International Group.

Son 122 unidades residenciales de 2, 3 y 4 dormitorios con alturas escalonadas. En departamentos de piso único o semipisos, con vista del parque, la ciudad y el río, con ascensores privados. Con clubhouse, piletas de natación, cancha de tenis, salón de fiestas, entre otros amenities. Inicia obra en julio de 2016 y el precio parte de U$S 2000 por m2.

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Sábado 7 de mayo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION