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Los cinco barrios más demandados

Según la mirada de los inmobiliarios, la gente los busca por cercanía a medios de transporte, escuelas, buena oferta gastronómica y seguridad, por ejemplo. Un recorrido a pie por estas zonas de la Capital que mejoran día a día.

La ciudad de Buenos Aires se encuentra dividida en 48 barrios, a los que se los denomina como los oficiales. Algunos son centenarios y otros más jóvenes. Puerto Madero es el más reciente y su crecimiento no deja de sorprender. En él se destacan las torres de lujo con todos los servicios y cuenta con muy buen acceso. Además de los cinco más buscados (ver abajo), en la lista aparecen otros sectores geográficos que crecieron o mantienen el progreso sostenido como Barrio Norte, Almagro, Villa del Parque, Versalles -que tiene la mayor cantidad de espacios verdes y es el más silencioso-, Flores, Barracas -con el Distrito de Diseño y la instalación del gobierno porteño-, Parque Patricios -con la expansión del Distrito Tecnológico-, Caballito -por ser el centro geográfico de la ciudad y que convive con un público más localista- y Palermo -con su Distrito Audiovisual-, entre otros.

Cada barrio tiene sus arterias principales que son a la vez las más buscadas y de esta forma sus calles aledañas se ven favorecidas. Por ejemplo es el caso del bulevar Charcas y la avenida Coronel Díaz, en Barrio Norte; Quintana, en Recoleta; Chenault, en Palermo/Las Cañitas, y Avenida del Libertador en todo su corredor.

Al respecto, Miguel Ludmer, de Interwin, dijo que “comprar en Recoleta es como tener un cheque al portador, porque se compra y vende con facilidad”.

Zonas también demandadas son la de Acoyte y Rivadavia, y las que tienen valores más altos son las aledañas al parque Rivadavia y a la avenida Pedro Goyena, seguidas por el entorno de Parque Centenario, en Caballito.

Hay otros sectores no oficiales llamados también barrios, llegando a ser más de cien. Son zonas que se encuentran dentro de los oficiales y cada año la lista aumenta por la demanda del público. Uno de ellos es Palermo, que se divide en varias subzonas, pero no por eso menos importantes: Hollywood, Chico, Vivo, Glam, Las Cañitas, La Imprenta -y la lista continúa-, conviven en un amplio radio donde la moda, el diseño, la cultura y la gastronomía se dan la mano.

Finalmente, Chacarita, es otro punto en expansión y uno de los que tiene más futuro.

En esta nota, la mirada especializada de algunos inmobiliarios sobre los barrios que más demanda tienen por diversos motivos, por qué son elegidos, el valor del m2 y qué público los busca. Ellos son los que están cerca del posible propietario y conocen de sus gustos y sus inquietudes, y la gente es en definitiva la que los elige. Seguí leyendo “Los cinco barrios más demandados”

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Mesa sectorial – Entre la cautela y el optimismo

Algunos especialistas sostienen que el escenario está más impaciente frente a la cercanía de las elecciones nacionales, y, expectante por el planteo económico del futuro; se exige atacar la inflación y recomponer la financiación.

Cuando faltan 35 días para las elecciones primarias (PASO), los protagonistas que se desenvuelven en el sector están un poco impacientes y con optimismo hacia el futuro. En una mesa en la que intervinieron destacados protagonistas, la conclusión final del encuentro indicó que el próximo gobierno deberá encarar varias cuestiones de fondo para tratar de que estas acciones se transformen en señales claras para motorizar el mercado.

En una charla organizada por Izrastzoff Agentes Inmobiliarios, participaron por parte de esta compañía, Iuri Izrastzoff y Horacio Benvenuto, Gustavo Llambias, el vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y director de Real Estate Developers (RED), Mario Gómez, director de Lebleu Negocios Inmobiliarios y miembro del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), y el economista Orlando Ferreres, director del estudio Orlando J. Ferreres & Asociados.

La cercanía del cierre de un ciclo gubernamental hace que muchos estén con expectativas sobre el futuro esquema económico, sea planteado por la continuidad o el cambio.

Al respecto del panorama actual, Gómez, explicó: “lo que vimos en estos últimos 3 meses es que hubo un muchas consultas, que incluyó las reservas de los posibles compradores, que en muchos casos fueron reservas agresivas con contraofertas. Así, hubo, finalmente, gente que entró en el proceso de negociación. Los vendedores cedieron un poco y los compradores mejoraron su oferta, lo que permitió varios acuerdos. Es un veranito para el sector”.

Hay gente que tiene pesos y se terminan cerrando la operación en nuestra moneda pero la referencia es el dólar, por lo menos en el mercado porteño. “Cuando uno se va al interior comienza a ver que las operaciones se concretan en pesos”, amplió.

En el escenario de lo nuevo, ahí hay más operaciones en pesos porque finalmente el desarrollador los necesita para la obra, “ahí sí puede haber un mix entre ambas monedas porque a veces se necesitan los dólares para recuperar el valor de la tierra que generalmente es en dólares, y mantienen las cuotas en pesos que son para financiar las obras”, contó Gómez.

Mientras que Llambias, precisó: “Nosotros desde el desarrollo tenemos una mirada un poco distinta. El desarrollo, además, tiene otros tiempos y tiene que estar planteado en términos de ciclos que trascienden los gobiernos. En estos momentos estamos trabajando en media docena de proyectos en distinto grado de avance. Algunos con situaciones de reservas porque estamos a punto de inciarlos en marcha y otros que están en la etapa de desarrollo previo. Desde la idea y los primeros trabajos, hasta la entrega final de las unidades, normalmente eso lleva más de 4 años”, agregó.

Entonces, en términos de planeamiento, las desarrolladoras, no pueden mirar el momento, “es muy complicado la visión a largo plazo pero uno tiene que pensar en diseñar un proyecto que le parezca que pueda trascender la coyuntura del mañana temprano y que pueda tener una demanda sostenida”, dijo Llambias.
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Mix entre oficinas y viviendas

Cada vez son más los proyectos aptos profesionales que se construyen próximos a las universidades.

Las universidades son un motor que coopera con el ámbito inmobiliario, sobre todo, cada vez que hay un incremento en la matrícula. Alumnos del interior del país y extranjeros, que se acercan a las distintas casas de estudio que se encuentran en Buenos Aires, mantienen una demanda sostenida de unidades cercanas de la universidad a la que concurren.

Esta situación hace que crezcan los edificios que proponen el mix de residir y trabajar. Es decir que los aptos profesionales ganan protagonismo dentro de este escenario. “Donde hay universidades hay crecimiento, la demanda de alquileres es la que prevalece, y por ello hay mayor inversión en desarrollos inmobiliarios de viviendas y de cocheras, las unidades de un ambiente y dos ambientes son las de mayor oferta y demanda”, comentó Hernán Perrone, broker owner de Remax Parque.

A diferencia de lo que ocurrió en otras zonas, donde las ventas de inmuebles bajaron, los barrios que cuentan con universidades mantuvieron el precio por m2, ya que la demanda fue sostenida por los inversores que buscan una renta segura, además del público que elige vivir allí.

“La venta está dirigida a dos sectores primordiales: al inversionista, seducido por un precio más bajo y una alta rentabilidad, y al que busca su primera vivienda. Para este último la empresa facilita la operación de compra acercándolo a créditos hipotecarios bancarios a largo plazo. Desde hace años la empresa apuesta fuertemente a la clase media que sabe capitalizar sus ahorros “, sostuvo Rodrigo Caizza, socio gerente y director general de Batiment Bienes Raíces, empresa que actualmente desarrolla inmuebles cercanos a la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) y a la Universidad de Palermo (UP).

Locales comerciales

Rafael Baigún, socio gerente, de Baigún Operaciones Inmobiliarias, que comercializa edificios cercanos a las principales universidades, explicó: “El tránsito peatonal es un punto muy influyente a la hora de emprender un negocio, por lo tanto, podemos decir que los locales cercanos a las universidades, dependiendo del rubro que manejen, son bastante buscados por kioscos del tipo que venden insumos de librería y ofrecen servicios de fotocopias, pequeños bares, comidas rápidas, entre otros”.

“Se puede ver en los locales del edificio HOM donde hay más de 180 unidades que le generan a los locales una venta segura y al estar en una de las avenidas comerciales más buscada por las marcas, son importantes justamente por ubicación, vidriera, espacio para marquesina y todos detalles que sirven para proyectar una marca, dijo Baigún, que comercializa HOM, ubicado en la esquina de Santa Fe y Agüero.

Ubicado en una esquina importante a nivel comercial y cercano a distintas facultades, HOM ofrece plantas que parten de los 42 a los 100 m2, aptos profesional, con amenities, cocheras en el subsuelo y locales comerciales en planta baja, que se estima estarán disponibles para noviembre del año que viene y que se comercializan a través del fideicomiso al costo, en cuotas en pesos,

Este desarrollo y otros, como Innova II, que comercializa la empresa en la zona, orientados a un público universitario, tienen valores que parten desde los 25.000 pesos por m2, aproximadamente. Por su parte Innova II, ubicado en Ayacucho 991 cercano a la principal zona de universidades, ofrecerá con un pago al boleto del 40% y cuotas totalmente en pesos, 21 unidades de un ambientes, divisibles, aptos profesional, dúplex, todas con balcón, ideales para estudiantes por ser plantas flexibles adaptables.

Transformación

“El crecimiento de la UADE, hizo que el barrio de Monserrat se transforme, nuevos edificios se construyeron para poder satisfacer la demanda cada vez mayor de estudiantes de todo el país y de países vecinos, esto trajo como consecuencia mayor cantidad de comercios y nuevos desarrollos de cocheras para satisfacer la gran cantidad de automóviles que ingresan a la Capital”, detalló Perrone.

El desarrollo de Batiment Bienes Raíces, ubicado en la avenida Independencia 1248, a pocas cuadras de la UADE, tendrá dos sectores diferenciados, ya que uno estará destinado a viviendas y el otro a cocheras, llegando a una altura total de 12 pisos. El primero tendrá ocho pisos, compuesto por 72 monombientes, 16 unidades de dos ambientes, y cinco locales comerciales en planta baja. Por otra parte, las 242 cocheras estarán distribuidas en cuatro subsuelos, una planta baja y tres pisos. La obra acaba de comenzar y su entrega se estima dentro de 27 meses. Los precios de las unidades parten de los 800.000 pesos, con financiación. Por su parte, el valor de las cocheras se encuentra a partir de los 19.500 dólares, con financiación.

A metros de una de las sedes de la Universidad de Palermo, en el barrio de Almagro, se lleva a cabo otro desarrollo de la misma empresa que se caracterizará por las dos salidas que tendrá, una en Tucumán 3550, y la otra en Mario Bravo 867, al estar formado por dos bloques de monoambientes aptos para uso vivienda y estudio profesional. Las unidades, compuestas por un estar-comedor integrado con la cocina y un baño completo, se estima que estén listas para septiembre de este año, con precios que parten desde los 69.500 dólares.

Por Azalía Rivero Pomarino, Lunes 29 de junio de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Buenos Aires, con precios bajos

Cucicba elaboró un informe que confirmó que los valores en dólares del mercado porteño de los inmuebles usados se encuentran entre los menos cotizados del continente; la coyuntura económica y el cepo cambiario, entre las causas.

Un informe del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires (Cucicba) analizó los valores de los inmuebles usados en distintos países de América del Sur y precisó que en la Capital de nuestro país los precios están bastante bajos en comparación con la región. En la Argentina, se establecieron como parámetro, los precios en los barrios de Recoleta y Almagro.

“Fue una iniciativa de los Jóvenes Profesionales del Colegio que querían saber si los precios de los inmuebles en la Argentina están caros como piensan muchos o no. Se utilizó la metodología de la comparación con otros países, pensando en que en el largo plazo los valores deben estar vinculados con la imagen y el posicionamiento que cada ciudad debe tener hacia los ojos del mundo”, destacó Martín Boquete, vicepresidente de Cucicba y director de Toribio Achával. El objetivo del trabajo fue hacer una comparación de precios entre algunas de las principales ciudades de América del Sur ( ver infografía). Se utilizaron como referencia los departamentos de uso familiar de 2 y 3 ambientes (1 y 2 dormitorios, con una superficie total promedio de entre 40 y 70 m2) en dos tipos de barrios para cada país. Los elegidos fueron departamentos sin amenities y, en caso de tenerla, en el valor del metro cuadrado no está excluida la cochera.

En todos los países analizados, se seleccionaron dos barrios de cada ciudad, uno más cotizado y otro que presenta al sector de mediano poder adquisitivo. La fuente de la información fueron las inmobiliarias de cada mercado, complementado con la información disponible en medios de comunicación e Internet. En el caso de Buenos Aires, y como punto de partida, se eligió un barrio característico de clase media, como Almagro, y de clase media alta, el de Recoleta, aclaró el informe.

Para entender el contexto local, se dialogó con dos brokers de las zonas analizadas en el informe. En Almagro, una unidad de características similares a las relevadas oscila entre los 38 y 45 años de antigüedad. “Son construcciones sólidas, con materiales fuertes, ambientes amplios, muy raro de encontrar un edificio de esa antigüedad con amenities”, comentó Pablo Migliorisi, de la inmobiliaria homónima.

En la zona, el valor aproximado del m2 para una unidad usada de tipo familiar de entre 2 y 3 ambientes con una superficie promedio de entre 40 y 70 m2 ronda entre los 1750 y 1900. Las unidades que presentan el m2 más elevado son las que se encuentran sobre las avenidas Corrientes y Córdoba del lado de Almagro (aunque la mayoría ya lo toma como Palermo). Las calles más caras son Aníbal Troilo y Panamá y las que bordean la plaza Almagro. En tanto, Almagro Sur, una vez que se atraviesa la avenida Rivadavia es más económico.

“En este barrio, el sector con más demanda es aquel que se encuentra próximo a la plaza Almagro y las unidades próximas a las estaciones del subte como Medrano y Ángel Gallardo”, agregó Migliorisi. El segmento familiar y adultos cuyos hijos ya dejaron el hogar son los que primero se anotan en las búsquedas. En segundo orden las parejas jóvenes o jóvenes, porque estos en general buscan edificios nuevos con amenities o PHs. Seguí leyendo “Buenos Aires, con precios bajos”

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Tendencia e innovación – Un click para activar la búsqueda

Las empresas que operan en el sector, como la gente, acuden a los diferentes sitios Web y los programas informáticos que permiten optimizar inquietudes y consultas. El segmento se asocia con la dinámica del futuro.

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¡Te acordas hermano qué tiempos aquellos! pensará algún broker nostálgico tanguero y otro sostendrá, que veinte años no es nada. Parafraseando estos versos del dos por cuatro se puede resumir lo que la tecnología modificó sustancialmente en el modus operandi del mercado inmobiliario.

Porque hasta hace un par de décadas, la tradicional costumbre de los martilleros era comunicarse con otros colegas haciéndose pasar por un potencial cliente, para recabar datos sobre distintas unidades y obtener un panorama de la oferta vigente.

Mientras Mercedes Sosa alertaba con su canción: Cambia, todo cambia. / Cambia todo en este mundo., como sucede con el Real Estate.

Actualmente, los diferentes portales y programas tecnológicos utilizados en red permiten analizar un mayor caudal de información en menor tiempo y con más precisión.

“Por el lado de la demanda, algunos portales indican cuales son los parámetros más buscados en el sitio, lo que puede dar un proxy de la demanda existente al momento”, comentó Juan Ignacio Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, que se lamentó: “No existen base de datos de consulta sobre las operaciones realizadas a excepción de las estadísticas presentadas por el Colegio de Escribanos, las que no son accesibles con rapidez, se presentan con un par de meses de desfasaje”.

En cuanto a los números, estos son los porcentuales a tener en cuenta: el 45% corresponde a Internet, a las páginas o sitios que ofrecen las inmobiliarias y los medios de comunicación, el 30% a los portales especializados, el 20% a llamadas telefónicas o celulares, y el 5 %, emplea otros métodos de búsqueda como la visita en persona a la inmobiliaria.

Aunque no todos los operadores utilizan las nuevas herramientas de la tecnología, para Germán Gómez Picasso, socio director del portal Reporte Inmobiliario.com, expresó: “Los que manejan elementos digitales ya se dieron cuenta de que en los portales hay información valiosísima”, agregando que “pueden aportar elementos que hagan que el inmueble a comercializar se venda más rápido”. Este especialista remarcó: “Las nuevas tecnologías digitales lo que hacen es facilitar el trabajo y bajar muchísimo los costos, que por contacto hoy son más bajos con respecto a los que se tenían antes del boom digital”.
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