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Countries – Entre el optimismo y un compás de espera

Los especialistas del sector apuntan al futuro inmediato para que se reactive el sector de las urbanizaciones privadas, algunas han mejorado respecto a los últimos meses.

La situación del mercado actual es como el país en general, después de las elecciones y el cambio de gobierno, los brokers tuvieron tres o cuatro meses con mucho trabajo y con un aire de renovación bastante notable, tanto en los compradores finales como en los inversores. También comenzaron las consultas de desarrolladores buscando tierras para comprar, pensando en futuros emprendimientos, algo que en los últimos dos o tres años escaseaban. Aunque, desde hace un par de meses, se volvió a frenar un poco el mercado, estima a que se debe a la incertidumbre que hay con respecto al futuro y la inflación.

Desde hace algún tiempo, se piensa en la reactivación total del mercado inmobiliario y puntualmente de la venta de proyectos nuevos, ya sea lotes o departamentos, y para que esto suceda debería haber un cambio grande, principalmente con el tema de la inflación, ya que la mayoría de los desarrollos nuevos se venden al costo y con ajustes de la Cámara Argentina de la Construcción.

“Al panorama lo veo de manera muy optimista. Creo que el sinceramiento y la reducción de la incertidumbre, que el gobierno está haciendo con las variables económicas junto con la prioridad que demuestra para el control de la inflación, van a influir positivamente en el mercado inmobiliario”, detalló Alejandro Villar, gerente comercial de Pilar del Este.

Con el blanqueo de capitales seguramente se vuelque mucho al rubro inmobiliario y esto podría generar un movimiento mucho más alentador. “La gente consulta pero muchos esperaban el blanqueo, que lamentablemente no salió como el mercado inmobiliario esperaba”, comentó Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades.

“Durante los meses de diciembre, enero, febrero y marzo tuvimos mucho movimiento, y notamos que la gente que salía a ver por lo general compraba. En los últimos 45 días, se frenó, pero igualmente notamos que los que están dando vuelta por lo general son compradores”, expresó Cristian Mieres director de Mieres Propiedades.

“Hay consultas y la gente toma la decisión. La coyuntura actual con ajuste de tarifas y tasas altas para las colocaciones en pesos, hace que las decisiones se demoren un poco más. Pero hay una gran necesidad de vivienda en el mercado y esa necesidad se termina imponiendo. La gente prioriza la solvencia del emprendedor, las virtudes del proyecto y las características, actuales y futuras, de un desarrollo”, dijo Villar.

“Sé que va a ser en los próximos meses. Si es en el segundo semestre o en el último trimestre no cambia mucho. Los plazos de un desarrollo inmobiliario son por definición medianos o de largo camino”, amplió.

Por su parte, Edelstein Pernice, agregó: “Generalmente a partir de agosto hay más demanda en este tipo de emprendimientos”. Entre los desarrollos con más movimientos, el mismo ejecutivo, amplió: “Terravista está muy consolidado, tiene escritura y quedan pocos terrenos. Lagoon Pilar porque inauguró su laguna Crystal Lagoons y Villa del Lago por su arboleda”.

Mientras, Mieres explicó: “No tengo muchas opciones nuevas o por lo menos en la zona de Pilar. Son muy pocas las tierras donde se estén desarrollando barrios de lotes”. Respecto de las Unidades de Vivienda (UVI), amplió: “Por el momento no recuerdo haber recibido consultas de propiedades para comprar y que vengan con créditos otorgados. Esto es algo muy nuevo y va a llevar su tiempo, pero desde ya que va a ayudar cuando se reactive el tema de los créditos, siempre y cuando los montos que se presten sean acordes a los valores actuales”.

Al respecto, Edelstein Pernice, opinó: “creo que las UVI serán fundamentales en emprendimientos con escritura”. Villar, coincidió: “Si claro. Son totalmente aplicables. En el caso de Pilar del Este, el barrio Los Jazmines tiene disponibilidad inmediata para ello”.

En un country o barrio privado moderno no debe faltar infraestructura deportiva y social, aunque sea básica, y los soft amenities, porque sin éstos sería prácticamente poco probable su consolidación rápida. Y otros detalles fundamentales son el precio, acceso y ubicación.

“En general, entiendo que debe disponer de todos sus servicios subterráneos y particularmente proveer sistema de fibra óptica para poder ir adoptando las nuevas tecnologías y soluciones modernas. Por supuesto el servicio de cloacas lo considero indispensable”, afirmó Villar.


Valores

Respecto a los precios de los lotes, por ejemplo en Terravista, los lotes internos de 1160 m2, se cotizan en 128.000 dólares, pagaderos con un 40% al boleto y el saldo en 48 cuotas en dólares fijas. Los perimetrales, están en 115.000 dólares con un descuento por pago contado del 20%, durante el mes actual.

En Pilar del Este, actualmente hay 530 casas construidas y 300 en obra. Se inauguraron cinco barrios: Los Jazmines, Santa Guadalupe, San Alfonso, San Eduardo y San Ramiro, éste el mes último.

Los precios oscilan entre los 40.000 y 100.000 dólares dependiendo de la superficie y su ubicación.

La elección de la gente por un barrio se inclina, “por su tranquilidad, seguridad y amplitud de espacios. Entiendo que estos son los conceptos principales. También eligen ser parte de un proyecto con potencialidad futura. Optan por ser parte de un nuevo núcleo urbano en donde puedan resolver sus necesidades primeras como salud, educación y servicios en un solo lugar. Eligen generar allí el lugar de pertenencia de sus jóvenes familias”, concluyó Villar.

Por Javier Reyes,Sábado 18 de junio de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El mar atrae nuevos negocios en Necochea

Otro punto de la costa atlántica ofrece novedades al mercado. Llegan edificios y centros de servicios para tentar a la demanda que elige la zona para residir o vacacionar.

Luego de muchos años sin grandes inversiones, la ciudad vive un resurgimiento y se visualiza una mejora del stock existente. Siendo muchos los compradores (para uso final) en busca de mejorar su calidad de vida o inversores que confían y creen en la cercanía con el mar. Aumentan los matrimonios jóvenes que eligen Necochea y Quequén para residir.

Con balnearios de alta calidad y siendo un paraíso para los amantes de la pesca, surf, kite surf y deportes náuticos en general, la zona ofrece su tranquilidad y posee atractivos desde mar, río, parque hasta termas. Vale destacar que el río Quequén es un lugar ideal para andar en canoa, kayak, rafting, etc. A su vez, el Parque Miguel Lillio puede ser recorrido en auto, bicicleta, cuatriciclos, caminando y, en Quequén, se encuentra el Necochea Golf Club, con un campo de primer nivel de 18 hoyos.

En cuanto a los desarrollos inmobiliarios nuevos, una de las opciones está en Calle 8 N°4388, frente al Parque Lillo, a 400 mts del mar y a 200 del centro. Se trata de Solar del Parque en un terreno de 950 m2. El edificio de 12 pisos con 30 departamentos, cuenta con spa, gimnasio, pileta, sala de juegos, SUM con parrilla y en la planta baja, con acceso al público, posee un café /restaurante. “El proyecto, una vez más, responde a la búsqueda de generar nuevos espacios en la ciudad, detectando lugares que permitan mejorar la calidad de vida”, destacó Willie Zorzi, presidente de TAO Desarrollos, la firma que lo emprende.

Zorzi, afirmó, que, ofrecen “un sistema de financiación donde el comprador entrega contra la firma del contrato de adhesión un aporte inicial para realizar el acopio de materiales y luego se rinden cuotas mensuales y consecutivas a lo largo del desarrollo del proyecto”.

En cuanto a las expensas, su valor actual estimado ronda entre los 500 a 1500 pesos, dependiendo el tipo de departamento. Entre sus ventajas, “se encuentran su ubicación estratégica, accesibilidad, cercanía tanto a la playa como al parque y a los servicios presentes en el centro de la playa sumado a su orientación respecto al sol”, amplió.

Al potenciar la escala peatonal y el carácter de una cuadra muy especial, se buscó generar espacios verdes en los retiros del frente, con una nueva propuesta gastronómica.

También TAO propone el barrio cerrado Quequén Chico, al respecto, Willie destacó que cuentan con un exclusivo restaurante de libre acceso al público con vista al mar. Para quienes quieran acercarse, se encuentra ubicado en calle 563 y 504, Bahía de los Vientos.


Club de Campo

Otra opción es Lomas del Golf Club de Campo en Quequén. Está ensamblado sobre un terreno de 900 a 1200 metros, el proyecto se encuentra terminado en un 50% y sus valores oscilan entre los 25.000 y 35.000 dólares con expensas de 500 pesos que cubrirán la seguridad, ingreso a las piletas, uso del clubhouse, entre otros. “Una de las mayores ventajas es que se encuentra en una zona natural de médanos, cercano al golf y a la Bahía de los Vientos, en los últimos años muy solicitada y que se cotizó mucho”, destacó Marcelo Giuliani, presidente de Deuque.

Locales y oficinas

Por su parte, la firma Demián Giunti Arquitectura (DGA) propone en la ciudad una importante innovación respecto a espacios laborales. “Nos parece que las oficinas tienen un diseño cómodo y vistoso que no se encuentra en la ciudad. Es un inmueble dedicado puramente al negocio, construido desde cero, con ventilación y luz natural en todos sus ambientes”, dijo Demián Giunti, socio fundador de DGA.

Las oficinas se encuentran en un polo administrativo y las ventajas que tiene el lugar es que está a dos cuadras de la zona céntrica de Necochea, con mayor tranquilidad desde el aspecto sonoro como vial, con espacio para estacionar, a sólo dos cuadras de la plaza principal.

Por el lado de los locales comerciales y departamentos, quedan alejados de la zona céntrica pero sobre una avenida muy reconocida y frente a una plaza, lo que otorga mayor aire al proyecto, mejores visuales y más oportunidades para mostrar el inmueble. Las oficinas, se encuentran ubicadas en calle 55 entre 56 y 54 y los locales comerciales con departamentos en la avenida 75, esquina 72. “Creo que lo que proponemos a favor en DGA, es la universalidad de la Arquitectura: no nos encasillamos en un estilo que se casual. Como todo, “la moda pasa” y lo que buscamos es poder adaptarnos al tiempo y por sobre todo, a nuestros clientes. Cada persona es un mundo, tiene gustos diferentes y formas de vida diferentes que intentamos satisfacer”, detalla Giunti.

Las oficinas “Cincuenta y cinco”, están sobre un lote de 155 m2, mientras que los locales comerciales estarán ubicados en un lote de 210 m2. En cuanto al valor de locales comerciales y oficinas, rondan en 11.000 pesos el m2 construido, mientras que los dúplex en 13.000 pesos. “Las oficinas están terminadas en un 95%, faltando terminaciones y equiparlas para su uso. Por otro lado, los locales comerciales se encuentran en la etapa de definición de proyecto y se realizan cálculos de materiales y costos de mano de obra”, explicó Demián.

En cuanto a servicios, las oficinas ofrecen baños, limpieza diaria, secretaria y amoblamientos para su uso, en tanto que los locales tienen baño privado, cocina y todos los servicios. En ninguno se cobran expensas.

“Hoy se sabe que la mejor inversión es el ladrillo. En su mayoría, los inversores son gente de la zona y que trabajan en empresas agrarias. Veo un crecimiento importante y en alza, tanto en Quequén como en Necochea, más que nada en estos últimos 7 años. En su mayoría, son dúplex para alquiler/venta, ya sea para la temporada o para alquiler de 24 meses”, destacó Giunti. “En el futuro, la construcción seguirá estable, con el mismo ritmo, quizás adelantándose a algunas problemáticas como la inflación y anticipándose a las subas de precios mediante acopios de materiales, por ejemplo. Creo que la gente se está dando cuenta que es un buen lugar para invertir, se anima, observan que da buenos resultados, ya sea para una inversión o para su propia casa. De a poco vuelcan el dinero en un rubro sólido como la construcción”, explicó Giunti.

A modo de ejemplo en cuanto a la originalidad que le brinda DGA a los diseños, vale destacar que el futuro estudio de la firma junto a sus oficinas, funcionará en lo que antiguamente fue la vivienda taller de su bisabuelo, un marmolero italiano. Allí vivió su abuela y desafortunadamente la vivienda fue usurpada durante 20 años. Cuando pudieron hacerse de ella, decidieron que lo mejor era demoler la vivienda, para evitar futuros problemas. Lo que para ayer fue la marmolería de bisabuelo, hoy es su estudio de Arquitectura. “Sin embargo, recuperamos algunos detalles de la antigua construcción. En uno de los patios internos, tenemos iluminada la puerta que anteriormente tenía la casa, como símbolo de nuestro pasado y futuro”, concluyó Giunti.

Por Karina Salazar, Sábado 18 de junio de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Leve mejora de la construcción en mayo

Tras siete meses de caída consecutiva, en mayo con un alza de 0,5% se produjo el primer repunte en la construcción, de acuerdo con el informe de coyuntura del IERIC, con datos correspondientes a ese mes y junio de 2016.

En mayo se registraron 368.399 puestos de trabajo formales lo que marcó un leve incremento del 0,5% mensual, aunque la comparación con igual mes de 2015 registra una baja del 12,6% interanual: la contracción más pronunciada de toda la serie histórica de empleo formal en la construcción.

En los primeros cinco meses del año el promedio de puestos de trabajo registrados fue de 368.863, y también representa un nuevo mínimo histórico, al quedar un 2% por debajo del correspondiente a igual período de 2009.

El plantel promedio de las firmas constructoras se ubicó en 12,7 puestos de trabajo por empresa, un incremento del 0,4% mensual. El aumento de puestos de trabajo más significativo se verificó en el segmento de entre 100 y 199 trabajadores, con una variación del 5,3% en relación al mes precedente.

Otros datos que aporta el informe indican:

• Desde una perspectiva territorial se aprecia durante mayo una evolución positiva en la mayor parte del país, con 17 jurisdicciones en las cuales se verificó un aumento en la cantidad de puestos de trabajo registrados en relación con abril. En el norte del país se exhibió el mayor dinamismo en la expansión del volumen de ocupación durante mayo. También, cabe destacar el incremento en las grandes jurisdicciones, como en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (1,5% mensual), Santa Fe (2,1%) y Córdoba (1,1%).

• En términos interanuales, solamente la Pampa (21,4%), Corrientes (1,7%) y Córdoba (1%) exhibieron en mayo un volumen de empleo formal en la construcción superior al de igual mes de 2015. En el extremo opuesto se ubican La Rioja (-43,2%), San Luis (-42,8%), Santa Cruz (-38%), Catamarca (-33,1%) y Misiones (-28,4%).

• El salario promedio percibido por los trabajadores registrados en la Industria de la Construcción ascendió a $ 12.356 durante mayo de 2016, una expansión del 8,3% mensual y del 38,1% interanual.

• El número de empresas constructoras en actividad fue en junio un 1,2% más bajo que en igual período del año pasado, una caída de -0,6%, aunque sensiblemente más moderada, no sólo que la de 2009, sino también que la de 2014.

• El actual proceso de reducción de la cantidad de empresas del sector se refleja con mayor énfasis en las jurisdicciones menos pobladas del país, donde en términos relativos más incide la obra pública.

El Informe completo puede ser consultado en: www.ieric.org.ar/coyuntura.asp

Jueves 14 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Indicadores y Finanzas de la revista AREAS Globales

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El Nación lanzará créditos para desarrollos residenciales

El Banco Nación presentará una nueva línea de financiamiento que apunta a incentivar las construcciones residenciales y a potenciar el mercado inmobiliario.

Con el objetivo de impulsar el desarrollo de viviendas e incrementar la compraventa de inmuebles residenciales, el Banco Nación lanzará próximamente una nueva línea de créditos destinada a desarrolladores inmobiliarios. Con esta medida, la entidad busca generar mayores construcciones residenciales dirigidas a la clase baja y media de la población.

Para desarrolladores y constructores, el crédito será a 36 meses, con un tope de 50% del valor del proyecto. Las principales características de esta línea son:

1. Por cada peso que invierta el constructor, el banco aportará otro peso

2. Financiará hasta el 50% de la inversión total, excluido el terreno y el IVA

3. El dinero deberá ser volcado a la construcción de viviendas nuevas

4. El 70% de la superficie a edificar debe corresponder a unidades funcionales

5. Sólo el 30% puede ser destinado a amenities, espacios comunes, cocheras o bauleras

6. La tasa de interés será del 22% bajo el sistema Francés (cuota constante)

7. El plazo de cancelación se extenderá a tres años

8. Concluido el proyecto, el desarrollador deberá ofrecer las unidades a quienes cuenten con el préstamo del Banco Nación. Este punto conlleva que el valor de las propiedades no superará los 2,5 millones de pesos.

9. Es decir, para la comercialización se requerirá una hipoteca sobre el bien cuya construcción se financia.

De este modo, la entidad que comanda Carlos Melconian apuntará a brindar financiamiento a aquellos que tengan intenciones de desarrollar un emprendimiento.

Lunes 27 de julio de 2016
Publicado en el suplemento Indicadores y Finanzas de la revista AREAS Globales

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Recobró impulso el mercado de oficinas en la Ciudad de Buenos Aires

La liberación del mercado de cambios y los avances en la construcción de torres inteligentes reactivaron el centro y la zona porteña de Catalinas.

“El crecimiento del mercado de alquileres y el mayor número de transacciones son evidencia de la recuperación del mercados. Las compañías pusieron el foco en el segmento clase A plus, donde las especificaciones técnicas y la localización son prioritarias“, sintetizó un nuevo análisis de CBRE Research.

El trabajo de campo determinó que, en el primer semestre, la oferta de oficinas de alta categoría se incrementó en 66.400 metros cuadrados, a poco más de 1,9 millones de m2, producto de la entrega de cinco emprendimientos, particularmente en las zonas de Catalinas y Puerto Madero, con un valor promedio que ascendió 6,3% en el segundo trimestre, a un rango de 23 dólares por m2 de superficie para los tipo A y casi 29 dólares por m2 en los categoría A plus.

El aumento del valor de los alquileres en dólares se originó tanto en el efecto de la virtual estabilidad del tipo de cambio y la unificación del mercado, como en la tonificación de la demanda a 52.000 metros cuadrados en el período.

La renta de oficinas corporativas nominadas en dólares subió 6,3% en el segundo trimestre (CBRE)

“La demanda se mostró claramente proactiva hacia la nueva oferta, localizada mayormente en Catalinas y submercados del centro de la Ciudad, con 26.000 m2 adicionales, en contraste con el Corredor Libertador y Panamericana y la zona norte de CABA”, observan los expertos de CBRE Research.

El mejor año de los últimos cinco

El estudio privado destaca que “2016 se perfila como un año de gran expansión, como no se vio desde 2010/2011”, esto es antes de que el gobierno anterior impusiera el cepo cambiario que prohibió pactar las operaciones en moneda extranjera, como fue costumbre en más de 40 años, por la sostenida depreciación del valor del peso.

Un relevamiento de los desarrollos inmobiliarios vinculados con el mercado de oficinas llevó a CBRE a estimar que en el corriente año se sumarán a la oferta unos 114.000 metros cuadrados, en contraste con el promedio de 75.000 m2 de los últimos años.

En el primer semestre, la oferta de oficinas aumentó 3,6% y la tasa media de vacancia subió a 8,9% (CBRE)
En el primer semestre, la oferta de oficinas aumentó 3,6% y la tasa media de vacancia subió a 8,9% (CBRE)

Respecto a la tendencia de los precios de los alquileres el informe privado considera que “no parece que se vaya a detener en el futuro próximo, lo que, en un contexto de alta demanda por edificios de la máxima calidad, pone en descubierto que las empresas están priorizando la calidad y la ubicación, junto a la mayor rigidez por parte de los propietarios para ajustarlos a la baja”.

Por Daniel Sticco, Domingo 24 de julio de 2016
Publicado en el suplemento Economía del diario INFOBAE