Intentan suplir la falta de crédito hipotecario con fideicomisos al costo y planes de ahorro previo.
Tímidamente, algunos desarrolladores inmobiliarios están desempolvando proyectos de vivienda dirigidos a la clase media. A contramano de la inmensa mayoría de los nuevos emprendimientos -que se focalizaron en atender la demanda en el segmento más alto del mercado y en compradores que no son clientes finales, sino inversores que no saben dónde canalizar sus ahorros-, algunas constructoras están intentando suplir la ausencia casi total de crédito hipotecario apelando a propuestas más heterodoxas, como los fideicomisos al costo, los círculos cerrados de ahorro y el desarrollo de esquemas propios de financiamiento.
Las propuestas de viviendas de clase media parten de los US$ 1000 por metro cuadrado hasta alcanzar los US$ 1700, trabajando con unidades de menos de 100 metros cuadrados y planes de financiación de hasta 10 años.
En todos los casos los proyectos apuntan a un segmento de la población que está sobrecalificado para acceder a los planes de vivienda social y puede ahorrar entre 1000 y 3000 pesos mensuales de su presupuesto familiar, pero que tampoco está en condiciones de acceder a una propiedad con fondos propios.
“Para avanzar en este tipo de proyecto las claves son la escala y animarse a incursionar en zonas nuevas que, obviamente, no son las más demandadas”, explica Federico Weil, director de la desarrolladora inmobiliaria TGLT, que en los próximos doce meses lanzará cuatro proyectos de viviendas dirigidas a la clase media. “Tenemos dos proyectos en la Capital, uno en la zona norte del Gran Buenos Aires y otro en Rosario. El precio del metro cuadrado partirá de los 1500 dólares y la idea es trabajar con un esquema de financiamiento propio a diez años”, explicó el empresario.
Modalidad en alza
Otra de las desarrolladoras pioneras en incursionar en este tipo de propuestas es Eidico, que se hizo fuerte con su propuesta de fideicomisos al costo. Esta modalidad -que en los últimos años fue ganando cada vez más terreno en el mercado inmobiliario- permite que inversores con un objetivo en común aporten recursos para concretar un proyecto, en un modelo de negocios con más de un punto en común con los círculos de ahorro previo de los autos.
Los fideicomisos suelen exigir que el inversor pague de entrada entre 20 y 30% del valor del inmueble y luego se financia el saldo en cuotas que, generalmente, son ajustables por el costo de la construcción. “Estamos dando los primeros pasos de proyectos vinculados con la clase media, con el lanzamiento de Eidicasa, una unidad pensada para satisfacer las necesidades de familias de clase media”, explicó Jorge O’Reilly, director de Eidico.
Eidico debutó en este negocio hace unos meses con el lanzamiento de su primer proyecto en Tigre. Se trata de un barrio abierto que contará con 380 casas de 80 m2, que serán entregadas a través de sorteo o licitación. El comprador ingresa en el negocio haciendo un desembolso inicial de 9000 dólares y después continúa pagando cuotas de 3000 pesos mensuales (ajustables por el costo de la construcción) durante un período de diez años.
“Comenzamos con este proyecto en Tigre y tenemos cerradas las adquisiciones de nuevos terrenos en Tandil, Pilar, Bella Vista y otro proyecto en estudio para Bahía Blanca”, adelantó O’Reilly.
En el interior, por su parte, la empresa más activa es la desarrolladora Ecipsa, que con su proyecto de viviendas Natania lleva entregadas más de 4500 viviendas en San Juan, Córdoba, Mendoza, Río Negro y Neuquén. Durante este año proyecta vender 500 viviendas nuevas en distintos barrios de la ciudad de Córdoba, con una inversión de 35 millones de pesos.
Los planes de Natania arrancan con un pago inicial -que se puede financiar- equivalente al 25% del valor de la propiedad y el resto financiado en cuotas que rondan entre los 1000 y los 1500 pesos. La propuesta incluye de la compra del lote a la construcción de un monoambiente o casa de uno o dos dormitorios.
Control de costos
“La realidad es que la clase media necesita financiación a largo plazo, que hoy en el mercado no hay, por lo menos a tasas que ese sector pueda pagar. Por eso deben buscarse sistemas alternativos o mixtos que con un tiempo prudencial de espera permitan acceder a la vivienda”, explica Jaime Garbarsky, presidente de Ecipsa.
El ejecutivo precisa que el secreto de su negocio pasa por controlar sus costos de manera de no verse obligados a trasladar estas subas a los precios de venta. “Las viviendas tienen un menor costo de construcción que un edificio, y lo que se paga es superficie útil, sin incluir superficies comunes ni amenities ni ascensores, lo que permite ofrecer más superficie a menor precio”, precisan en Ecipsa.
Claves del negocio
* Financiamiento Los desarrolladores reconocen que el mayor desafío para que la clase media acceda a la vivienda es contar con herramientas que reemplacen al casi inexistente crédito hipotecario.
* Alternativas Las propuestas que más interés despiertan entre las desarrolladoras son los fideicomisos al costo y los planes de ahorro previo.
* Sin oferta En todos los casos, las empresas apuntan a satisfacer las necesidades del segmento que hoy está más desprotegido en materia inmobiliaria, porque está sobrecalificado para los planes de vivienda social pero a la vez le resulta imposible acceder a los proyectos surgidos para canalizar los ahorros de los inversores.
* Ubicación Una de las claves que comparten estos proyectos es la búsqueda de nuevas ubicaciones que no son las más demandadas por las grandes desarrolladoras inmobiliarias.
Por Alfredo Sainz
Publicado por La Nación 10 de octubre de 2011.