Las principales arterias recuperan el interés de las marcas. En algunas, las locaciones subieron un 10 por ciento.
Aunque la inflación marque una tendencia alcista en los precios, la mejora en la economía provocó que los principales focos comerciales porteños recuperen el interés de las marcas para estar presentes en las arterias más transitadas.
Así lo reflejan tanto los brokers como los informes que realizaron varios de los especialistas que se desenvuelven en este segmento del mercado inmobiliario.
Este aspecto se advierte en calles como Florida, y en las avenidas Cabildo, Santa Fe y Rivadavia, entre otras, que manifiestan una ocupación promedio que supera el 92 por ciento.
El retail es uno de los que más rápido se transforma en positivo cuando el clima rota hacia el lado bueno. “La reactivación de la economía argentina, que se inició a fines del año último, fue vital para el repunte de este sector. Tanto es así que las mediciones públicas y privadas, estiman que el año terminará con un crecimiento interanual promedio del PBI del 7,5% (similar al que hubo entre 2003-2007, años de crecimiento). Este contexto contribuye para la ocupación de los metros y se mantiene como una buena alternativa. La mejora de las expectativas de los consumidores (+8,5% en relación con 2009, según publicó la Fundación Mercado), la estabilidad del cambio nominal y las bajas tasas de interés hacen que muchos inversores sigan apostando a los activos inmobiliarios”, puntualiza Juan Pablo Baca, responsable de investigación de mercado del área de retail de Colliers International Argentina, consultora que también realizó un informe sobre el sector.
Coincide Alejandro Reyser, director de brokerage de Cushman & Wakefield Argentina (empresa que también suele realizar con frecuencia relevamientos del mercado inmobiliario comercial): “El motivo principal de la recuperación del retail es el crecimiento del consumo motorizado por las opciones de financiación que ofrecen los bancos, las tarjetas y las financieras. Crecen el consumo, la facturación de los retailers, la ocupación de los locales y los alquileres”.
Colliers, en su informe, trabajó sobre cinco corredores principales de la Capital (Florida, avenidas Santa Fe y Callao, Santa Fe y Pueyrredón, Cabildo y Juramento, y Rivadavia y Carabobo). En estas esquinas estratégicas los precios se mantuvieron estables y en algunos casos registraron un leve aumento, según las características de la zona. “Por ejemplo, en el eje de Santa Fe y Callao se percibió una suba del 10% para los precios del alquiler”, indica Baca.
Por su parte, Fernando Ledo, gerente comercial de la Inmobiliaria Bullrich, destaca: “El mercado está con operaciones concretas, y debido al movimiento y la demanda actual que también se aprecian en el mercado de las propiedades residenciales, esto llega a todas las ramificaciones que incluye las comerciales. Por lo tanto, los inversores del retail apuestan sobre las locaciones y aperturas nuevas dentro de este ámbito. Tampoco no podemos dejar atrás y mencionar que la liquidez que poseen hoy los sectores del campo y de la construcción, que también apuntan al crecimiento comercial que se mantiene en alza desde hace casi un año”.
Diversidad
Mónica de Hernández, asesora del departamento comercial de Baigún Operaciones Inmobiliarias, sostiene que la recuperación y la fuerte absorción de espacios se fundamentan en el mayor consumo de la gente por temor a la inflación, y por la venta en cuotas con tarjetas de determinados productos.
“Por eso los rubros que más crecieron son los de indumentaria, venta de celulares y equipos informáticos, calzado y, últimamente, pedidos para locales de partidos políticos, ante la proximidad de un año con elecciones incluidas”, dice.
A esto hay que sumar las empresas financieras, las de servicios y, fundamentalmente, las de gastronomía. Además de los focos comerciales principales, muchos inversores se asocian para generar distintas opciones con menús variados que tientan a una demanda que busca cambiar de gustos y disfrutar de las salidas.
En cuanto a los metrajes son variados, pero por lo general superan los 40 m2 para indumentaria y celulares, las financieras o bancos necesitan más de 250 m2 (con dependencias), y los de gastronomía los 150 m2. A eso hay que agregar un subsuelo o lugar para el almacenamiento de los productos y otros elementos.
Acerca de qué puntos de la cuadra priorizan las marcas, la elección del espacio depende del rubro que operen. “Algunas tienen como principal característica la de estar presentes en esquinas, como por ejemplo el sector gastronómico. Otras privilegian mayor presencia a lo largo de la cuadra. Tal es el caso de los rubros que denominamos v arios (como agencias de lotería, jugueterías, hoteles o librerías) y s ervicios (locutorios, centros de pago, telefonía celular, correo e institutos educativos)”, puntualiza Baca.
De Hernández amplía que muchos priorizan las esquinas por la alternativa de “tener doble vidriera y mejor posibilidad para exposición de los productos”.
Cuestión de precios
El sector del retail por lo general se maneja con locales alquilados; es raro que se compren los espacios, a excepción de algunas empresas o marcas que privilegien la adquisición de la superficie con el fin de resguardar el dinero como inversión segura. Los valores se han mantenido y sólo registraron algunos aumentos en determinadas esquinas, como en el eje de las avenidas Santa Fe y Callao, donde se observó un alza del 10 por ciento. En los otros casos el aumento si se pactó entre las partes fue leve en los últimos meses.
La inmobiliaria Bullrich trazó algunos valores de alquiler por barrios, por ejemplo, en Recoleta, por un espacio el m2 el valor oscila entre 13 y 20 dólares. En Puerto Madero, entre 20 y 45 dólares; en Palermo, entre 12 y 30 dólares.
Cushman & Wakefield, en su informe de retail, revela que la arteria más cotizada es la peatonal Florida, donde algunos de los pocos m2 libres tienen una valuación de más de 100 dólares.
Entre los ejemplos, Baigún ofrece espacios entre Santa Fe y Callao para alquiler entre 12.000 y 40.000 pesos más IVA, según tamaño y ubicación.
Por su parte, Ledo, de Bullrich, indica: “Los precios están firmes y al tener alta demanda hay bajo margen de negociación entre las partes”. Esta inmobiliaria, entre sus opciones, tiene un local para alquilar en la intersección de la avenida Figueroa Alcorta y Tagle, desarrollado en primer y segundo piso, arriba de una joyería, ideal para un negocio gastronómico por el que se piden 10.000 dólares.
A futuro, y con un año electoral como el que se avecina, los brokers piensan que al menos, hasta que se acerquen los cierres de campaña, el movimiento se mantendrá intenso y las marcas no dudarán en ocupar los espacios vacíos.
José Luis Cieri,11 de octubre de 2010.
Publicado por LA NACION.