En la zona, se construyen ocho edificios, que se suman a los reciclados. El alquiler del m2 promedia los US$ 18.
El centro porteño, a pesar de tratarse de una zona consolidada, donde los lotes resultan un bien escaso, continúa aportando nuevos metros cuadrados a estrenar al mercado de oficinas a diferencia de los que muchos suponen.
La firma Toribio Achával, por ejemplo, cuenta con cinco nuevos proyectos, que ofrecen plantas promedio de 160 m2. A esta oferta hay que sumar los desarrollos de 955 Belgrano Office, de Raghsa, y otras dos propuestas de Achaval Cornejo.
Una tendencia que se comenzó a observar en el centro durante los últimos años fue la migración de las empresas medianas y grandes hacia la zona norte, un cambio que respondía a múltiples factores. “En parte se debió a la evolución de las comunicaciones y del entorno.
Las compañías comenzaron a evaluar la necesidad real de estar instalado en el Centro”, comenta Alberto García Hamilton, de Toribio Achával.
Para Gabriela Avalle, broker de L. J. Ramos, el factor económico es fundamental. “Al ser aún un mercado menos maduro que el céntrico, los precios de las oficinas AAA son significativamente menores y se cotizan en valores entre los 20 y 23 dólares el m2. Estos suelen ser edificios de categoría premium, con plantas grandes y eficientes, con buenos accesos al centro y con mayores posibilidades de estacionamientos”, explica la broker.
García Hamilton añade: “En esa zona la gran mayoría de los edificios son nuevos, por lo que desde la perspectiva edilicia son, en general, mejores que la gran cantidad de edificios clase C que hay en el centro”.
Mientras que Lisandro de Achával, de Achával Cornejo Propiedades, destaca que “si bien el verano por lo general hace demorar la toma de decisiones de las empresas, por ser un año electoral, esperamos que luego de febrero se cristalicen varias operaciones que están en plena negociación”.
Balance 2010
Para García Hamilton, 2010 mostró dos realidades bien diferenciadas. “El mercado de los alquileres no fue muy positivo ya que se registraron pocas operaciones, situación que generó una oferta que terminó elastizando las búsquedas. Hoy hay mucho para ver y elegir, es por eso que no son pocas las oficinas que llevan mucho tiempo vacías. El mercado de compraventa vivió un panorama mucho más alentador, dado que creció la demanda de quienes buscaban adquirir un inmueble”, explicó el broker.
Para Avalle 2010 comenzó con un alto índice de vacancia. “El aumento de oficinas disponibles fue resultado de la conjunción de dos factores: por un lado, la incorporación de nuevos desarrollos y por el otro la devolución de metros al mercado por parte de empresas que se redujeron. Si bien es cierto que este aumento de oferta provocó una baja en los precios, esta disminución resultó leve”, explicó Avalle.
Y agrega: “Con el paso del tiempo hubo una notoria recuperación del mercado, un nivel de actividad alentador que derivó en oportunidades de expansión, necesidad de metros y en última instancia en una interesante absorción de los espacios disponibles. En general, no han ingresado al país nuevas empresas y la absorción ha sido y se mantiene aún impulsada por compañías globales que ya están radicadas en la Argentina y por empresas locales. Con una vacancia actual que supera el 13% y una demanda firme, se espera que los valores se mantengan estables con una tendencia a la recuperación en el mediano plazo”.
Motorizadores
Según los registros de L. J. Ramos, los rubros que motorizan las búsquedas de las empresas, tanto locales como internacionales, son diversos (software, comunicaciones, servicios, abogados y entes gubernamentales, entre otros). “Con la oferta renovada la demanda prioriza eficiencia y flexibilidad de plantas, tecnología aplicada, seguridad y buenos accesos. La cantidad de metros cuadrados requeridos también es variada: tenemos pedidos de búsquedas de 300 a 500 m2, de 800 a 1000 y de más de 3000 m2, donde el 80% es liderado por alquileres y el 20% por operaciones compra/venta”, sostiene Avalle.
Mientras que Gonzalo Armendariz, de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, precisa que “el mercado de oficinas se advierte un poco estancado, hay una fría demanda de metros con respecto a los años anteriores. Y los que suelen pedir por estos días requieren superficies pequeñas y medianas”. De hecho, “hay edificios nuevos en el mercado y otros reciclados que amplían la oferta de metros. Nosotros tenemos un edificio a estrenar en la zona sur del centro, de más de 9200 m2 con características de AAA”, amplía.
Precios y zonas
Con respecto a los valores de alquiler para las oficinas, en Catalinas, zona que reúne el stock más alto de oficinas AAA, mercado siempre requerido y elegido por empresas de primer nivel, se ubican en un promedio de 32 dólares por m2.
Los valores de alquiler en Catalinas rondan los 25 dólares el m2, en los edificios más nuevos se ubican rondando los 30. El corredor 9 de Julio hoy es una zona muy buscada, los precios ahí se pueden acercar a los 30 dólares el m2 si el edificio es de categoría.
Mientras que Achával Cornejo comercializa dos edificios a estrenar, uno en Carlos Pellegrini, entre Tucumán y Viamonte, a estrenar, desde 24 dólares el m2. Y otro sobre la avenida Callao, entre Tucumán y Viamonte, desde 16 dólares.
Por otro lado, Puerto Madero, uno de los barrios más nuevos de la ciudad, moderno y sofisticado, los valores de alquiler se ubican en un promedio de 28 dólares por m2. Los nuevos megadesarrollos de esta área aportaron gran cantidad de m2 a estrenar al stock de oficinas. Se destacan los edificios Madero Office, de 33.300 m2, Juana Manso 909, de 30.000 m2; también Madero Harbour con sus dos torres de 8500 m2 cada una.
Actividad
“Para 2011 vislumbramos un buen panorama. El nivel de actividad obliga a las empresas a seguir creciendo y a expandirse en metros por lo que la perspectiva es que se mantenga la pendiente positiva”, concluye Avalle.
También coincide De Achával, al indicar que los barrios con más potencial para generar edificios de oficinas y que a su vez atraen a inversores para reciclarlos, son los de San Telmo y Barracas.
“En este aspecto, el gobierno porteño ha trabajado intensamente en este tiempo para tratar de recuperar y remodelar la zona sur de la Capital. Considero que las calles cercanas con las avenidas Paseo Colón, Independencia, Belgrano y Regimiento de Patricios (entre Barracas y La Boca) y, estas mismas arterias, tendrán amplio futuro para el sector de las oficinas en Buenos Aires”, concluyó De Achával.
José L. Cieri y Leandro Murciego, 24 de enero de 2011
Publicado por La Nación.