En el corredor norte casi no quedan y los que se ofertan tienen precios exorbitantes; por eso, los desarrolladores llevan sus operaciones a barrios como Villa Urquiza, Saavedra, Barracas o Caballito.
Los lotes o terrenos son para los desarrolladores lo mismo que los casi inexistente créditos hipotecarios para la clase media: escasos, cotizados y más que necesarios. Sin ese bien, los developers no podrían construir edificios y llevar a cabo su negocio.
El reconocido economista y urbanista colombiano Samuel Jaramillo plantea que lo que se comercializa en el mercado no es la tierra misma, sino el derecho de percibir la renta. Esta afirmación es claramente comprobable en la ciudad de Buenos Aires. Al analizar la renta del suelo es preciso remarcar que el precio está dado por la capacidad de generar valor que tiene cada terreno. En el precio del suelo está implícita la noción de costo futuro, entendido como la generación de valor que se puede obtener de lo que es posible construir en ese lote.
El precio promedio del metro cuadrado varía según la zona y la superficie edificable, que determinará la incidencia que éste tendrá en el valor final de una propiedad (alcanza del 35 al 40% sobre la obra finalizada). Es decir, en estos terrenos no sólo se evalúan los metros cuadrados del mismo sino que lo importante es la cantidad de pisos y departamentos que pueden edificarse.
De ahí que debido a los altos precios y a la escasez que se nota en las zonas más demandadas, como Barrio Norte, Recoleta o Palermo, donde ya casi no existen terrenos disponibles y desarrollar en barrios considerados como de borde o de derrame, la tendencia es incursionar en otras zonas también codiciadas, pero un poco más accesibles, como Villa Urquiza, Almagro, Núñez o Saavedra.
Así lo confirmó Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria, al opinar que “dado que la falta de terrenos y sus valores elevados complican el arranque de nuevos emprendimientos, se buscan alternativas en barrios en desarrollo y emergentes, entre los que sobresalen Núñez, Villa Urquiza, Flores y Caballito norte. En estas zonas, los precios resultan más equilibrados en todos sus factores y, a su vez, vienen a extender las zonas ya edificadas, resolviendo requerimientos de la demanda a valores relativos más aceptables, con emprendimientos de volumen medio y costos finales muy competitivos. Es de destacar que en las zonas mencionadas las superficies de los terrenos deben sobrepasar los 1000 o 1500 m2 de tierra para que la ecuación inversión-venta, cierre y los emprendedores se animen a concretar la operación si es que el inmobiliario de confianza le aconseja realizarla”.
Y agrega: “En nuestra zona de influencia, que es el denominado corredor norte, se evidencia una marcada falta de tierra. Por esa razón, las incidencias treparon a valores muy elevados. En nuestro caso, cerramos dos operaciones el mes último en 1000 dólares y actualmente estamos negociando otra importante operación rozando los 950 dólares de incidencia por metro cuadrado. Cabe destacar que en los tres casos se trata de terrenos con frente superior a 8,66 o en esquina”, sostuvo Toselli.
Para el broker, pese a estos datos alentadores, “hay algo que se vuelve en contra y es que solamente el aumento de la construcción se prevé entre el 12 y el 14%. La duda que tienen estos mismos desarrolladores es si los precios finales de venta acompañarán estos costos o no. Esa es la cuestión y la ecuación a resolver, en la que los interrogantes aportan una gran dosis de suspenso de cara a la toma de decisiones”.
Zonas más rentables
Barrios como Almagro, Núñez y Villa Crespo permiten generar negocios a valores lógicos porque el terreno ronda el 20 por ciento del costo total de la obra, mientras que en zonas como Recoleta puede representar el 35 o 40%. Son zonas que ya empezaron a experimentar los beneficios del efecto derrame con revalorizaciones. Por caso, en Villa Crespo, en donde el metro cuadrado promedia los 1700 dólares, las incidencias fluctúan entre 400 y 500 dólares el m2; hace dos años era 300 dólares el metro cuadrado.
Moisés Altman, titular de Altman Construcciones, considera que los terrenos van a seguir en los valores altos actuales dada la escasez de los mismos, en especial para obras de cierta magnitud. “Por un lado no pueden subir ya que los usuarios finales no están en condiciones de pagar siquiera los valores de venta actuales dado el aumento de los costos de la construcción en dólares. Por otro lado además de la escasez, los dueños de terrenos no tienen gastos importantes en mantenerlos como refugio de valor y no tienen mejores opciones de inversión que los incentiven a venderlos”, subraya.
Para Altman, “la falta de terrenos en zonas como Barrio Norte, Palermo, Belgrano y otras de mayor demanda hace que las obras nuevas se trasladen a los barrios aledaños como Núñez, Coghlan, Almagro y algunos de la zona sur como Barracas y San Telmo además de Villa Urquiza y Caballito, que ya tienen un alto grado de demanda y los terrenos han subido mucho últimamente. Es de prever que aunque los precios de venta no permiten subir los valores en las zonas más demandadas se nota que en los barrios aledaños mencionados los valores de los terrenos sí están subiendo y es posible que en poco tiempo en terrenos de buen frente se acerquen a los de Belgrano o Palermo”.
Coincidente es la opinión del arquitecto Darío Gabriel López, vicepresidente de la Sociedad Central de Arquitectos y socio de la desarrolladora Arquitectónika: “En los últimos meses de 2010 aumentó la demanda de terrenos, por dos factores, uno porque los desarrolladores se ubicaron en ellos para proyectos para 2011 y el otro factor es que los lotes que estaban muy caros no siguieron aumentando y en algunos casos bajaron a precios del mercado; pese a esto el costo de la tierra todavía es muy alto y no permite realizar muchos emprendimientos ya que el valor de venta de las unidades no son convalidados con los precios que deben salir por los altos costos de la tierra. Debido a esto hay que buscar en zonas próximas a las mejores ubicaciones, Villa Urquiza, Saavedra, Colegiales, Villa Crespo, Almagro, Villa del Parque, Villa Pueyrredón, Chacarita, donde los valores bajan considerablemente posibilitando un descenso en el precio del producto final”.
López destaca que también se buscan en zonas donde el gobierno de la ciudad genera polos de desarrollo, con ventajas impositivas y en los créditos, como Parque Patricios, donde los valores de la tierra son más bajos ya que rondan los 200 dólares en la zona sur. “Nosotros seguimos apostando a Palermo Viejo con dos emprendimientos nuevos, a Barracas con tres más y a Belgrano R, en una zona nueva con fuerte movimiento inmobiliario”, concluye.
En Palermo Chico
Tomás Montoreano, vicepresidente de la inmobiliaria FAM, explica que “hace ya un tiempo que hay un faltante de terrenos en buenas ubicaciones, especialmente en zonas premium como Palermo Chico o lo mejor de Recoleta. En estas zonas, lo más cotizado de Buenos Aires, la incidencia calculada sobre el m2 propio vendible, puede rondar los 1200 y 1800 dólares por m2, a lo que hay que sumarle el costo de construcción. Si la incidencia es muy alta se hace difícil comprar el terreno, porque entonces habría que vender la superficie propia a valores demasiado altos para que la rentabilidad sea lógica. Los propietarios hacen bien en defender los precios de sus terrenos, pero en algunos casos piden valores excesivos y deberían comprender que todo tiene un techo. Un lote vale básicamente por lo que se puede construir arriba del mismo”.
Montoreano sostiene que en el caso puntual de Barrio Parque es prácticamente imposible construir un edificio de departamentos porque los lotes son muy demandados para construir casas y los precios de los mismos son muy altos, lo que hace imposible la ecuación para un edificio multifamiliar, especialmente con un FOT máximo de 1. “Tenemos pedidos permanentemente para comprar terrenos en buenas ubicaciones y creemos que la tierra seguirá siendo un bien muy demandado en 2011 a pesar de que será un año de elecciones”, finaliza.
En tanto, el gerente general de Raghsa, Héctor Salvo, comenta que “en 2011 el mercado de terrenos mantendrá los valores respecto de 2010. Los desarrolladores quieren terrenos en las zonas más afines a las características de sus productos, buscando la mejor relación precio-calidad y que la incidencia del costo de la tierra no supere el 30% aproximadamente del precio de venta del producto terminado. Los terrenos son escasos y no siempre están en venta. Es necesario trabajar mucho para detectarlos y que los propietarios se desprendan de ellos, logrando condiciones que signifiquen un buen negocio para ambas partes”.
Por último, Fabián Lusarreta, director de Ribera Desarrollos SA, subraya que “en las zonas más demandadas no hay buenos terrenos y los que se encuentran rondan los 1000 dólares de valor de incidencia cuando hace 3 años estaban en 600 dólares. Es claro el ejemplo del cierre de varias estaciones de servicio para construir torres a lo largo de la avenida del Libertador. Estamos analizando algunos lotes, todos en zona norte, en buenas ubicaciones y para desarrollar residencias. El valor del metro cuadrado que se paga tiene su correlato en la falta de terrenos y en el dólar estable dado que el valor de la construcción en dólares aumenta por año un 10 por ciento”.
Juan Fernández Mugica, 8 de enero de 2011.
Publicado por La Nación.