Esta herramienta, que se implementó hace casi dos décadas, es la preferida tanto por desarrolladores como por el público. El sistema se aplica con buenos resultados en un mercado trabado por el cepo cambiario.
En los últimos tiempos, el mercado experimentó una marcada desaceleración en lo que se refiere a la compraventa de propiedades, producto, en gran medida, de la falta de crédito hipotecario y, también, por la implementación por parte del gobierno nacional del cepo cambiario. Este escenario afianzó el desarrollo de los fideicomisos, que permiten la financiación en las operaciones y la generación de capitales para mantener activa esta industria.
Según los expertos, esta herramienta comercial no es nueva y data, al menos en nuestro país, de la década del 90. “Luego de la caída de la convertibilidad se produjo en nuestro país una masiva organización de emprendimientos al costo, como un forma de canalizar la vocación de invertir en busca de protección de los ahorros. El emprendimiento al costo es un tipo de estructuración de negocios que implica que cada uno de los interesados en acceder a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participación. La materialización de su aporte se realiza durante el período de construcción, según el avance de la obra. Para darle cobertura jurídica a estos desarrollos inmobiliarios se ha adoptado, preferentemente, la figura legal del fideicomiso”, dice Mario Gómez en su libro Fideicomisos al costo, editado por Bienes Raíces Ediciones.
Estos negocios tienen como principal antecedente los antiguos consorcios de construcción al costo. “Eran grupos de amigos que se reunían con el fin de aportar una determinada cantidad de dinero para construir un edificio. Estos tuvieron su momento de esplendor en la década del 70 y mantuvieron su vigencia hasta los 80, época en que la actividad inmobiliaria decayó notablemente”, explicó Gómez.
Los conocedores del tema sostienen que sin duda esos consorcios tenían una gran debilidad: la seguridad jurídica. En muchos casos, ante la falta de pago de alguno de los integrantes se llegaba a paralizar las obras y la ejecución caía sobre el consorcio (inconveniente que se solucionó con la estructuración jurídica del fideicomiso).
Para Horacio Mieres, director de Mieres SA, uno de los principales motivos del éxito de esta herramienta comercial radica en la seguridad que le ofrece a las partes: “El fideicomiso es un instrumento que le brinda tanto a desarrolladores como a compradores la tranquilidad que no tenían con otras figuras jurídicas anteriores”. Los brokers consultados coincidieron en que el fideicomiso como sistema comercial es una forma de resguardar el patrimonio alojado en una obra ante cualquier riesgo externo. Jorge González, titular de Baresa, amplió: “Existen dos tipos de fideicomisos: al costo y de construcción. El primero funciona como una cooperativa, en la que los compradores asumen el riesgo de la obra (si sale mal o resulta más cara de lo previsto, por ejemplo) y como beneficio final adquieren una unidad. Ahí el desarrollista cobra honorarios y un mark up sobre la tierra. En el segundo caso, en cambio, el desarrollista forma parte del fideicomiso y se hace cargo de todas las dificultades que padezca el emprendimiento; a cambio obtiene como ganancia el beneficio del negocio. En tanto, los compradores adquieren su propiedad mediante boleto, sin correr ningún riesgo adicional”, dijo González.
En los últimos 20 meses, y en especial luego de la implementación del cepo cambiario, los fideicomisos al costo se han organizado en pesos. “Esto significa para los inversores pagar cuotas en pesos, que normalmente suelen tener ajustes que se asocian a la evolución de los costos, generalmente medidos a través del Índice de la Cámara Argentina de la Construcción”, sostuvo Mieres.
Las caras de la moneda
“Para los que tienen ingresos en pesos representa no correr riesgos de cambio. Para los que tienen ahorros en dólares les permite ir cambiando los dólares para afrontar las cuotas (con la expectativa de que el tipo de cambio se aprecie a un mayor ritmo que la inflación, significa ir cambiando menos dólares en cada cuota). Por el lado de los desarrolladores significa acceder al financiamiento en un mercado en que no existe el crédito intermedio para emprendimientos inmobiliarios”, comentó Gómez. Y agregó: “Como el dulce de leche, la birome o el alambre de púas, el fideicomiso al costo es un invento argentino y sólo en el Río de la Plata tiene difusión generalizada (hay experiencias en Uruguay, especialmente en mercados orientados al inversor argentino, como la ciudad de Colonia)”.
Actualmente, los inmobiliarios afirman que entre el 60% y el 80% de sus cartera de emprendimientos son fideicomisos.
Garantía
Sin duda, el futuro de este sistema parece estar garantizado por múltiples aspectos. Ante las restricciones cambiarias, la flexibilidad a la hora de aceptar el pago en pesos resulta una gran ventaja.
“Hoy, muy pocos compradores quieren desprenderse de los dólares. Sin embargo existe unanimidad respecto de invertir rápidamente los pesos ante el temor de que los ahorros o ingresos se desvaloricen por la inflación. Por eso, todos los que trabajan en moneda local tienen buenas perspectivas. Otro atractivo indiscutible es que las rentabilidades esperadas en una obra al costo superan todas las alternativas de inversión en pesos (plazo fijos, títulos -por ejemplo, YPF ofrece un bono minorista que rinde el 19%, tasa que no compensa siquiera la inflación-, etcétera)”, dijo Gómez.
González agregó: “Hoy se puede obtener una ganancia del 25%, de punta a punta; es decir un 12% anual. Mucho más de lo que se obtiene con condohotel, donde la rentabilidad triplica lo que se obtiene por el alquiler de un departamento”. En la Argentina, actualmente esta instrumentación jurídica, según coinciden González y Mieres, está sufriendo una fuerte presión tributaria, “lo que provoca que algunos proyectos se desarrollen a través de una sociedad anónima. Pero como instrumento tiene muchas ventajas y por lo tanto, mucho futuro”, concluyó el titular de Baresa.
Para saber
Dos antecedentes de este sistema comercial exitoso
- Origen: “Los orígenes del fideicomiso se pueden encontrar en el trust anglosajón, que fue implementado en varios países, pero que no tenían una difusión muy amplia”, dijo González.
- En el ámbito local: en la Argentina la figura del fideicomiso (con la ley 24441/94) comenzó a instrumentarse a fines de los noventa, con el fin de encapsular el riesgo del capital invertido en el emprendimiento y que no sea vulnerado por factores exógenos.
Por Leandro Murciego, Sábado 03 de agosto de 2013 para el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION