El costo de ocupación del local puede representar hasta un 12 por ciento de las ventas netas y las expensas forman parte de la ecuación; por qué vale la pena estar en un mall.
“Los shoppings son un mundo aparte. Aseguran una alta afluencia de gente a lo largo de todo el año, el público cuenta con estacionamiento gratuito, seguridad y es donde pueden satisfacer todas sus necesidades pero los costos para ingresar a un centro comercial de categoría son altísimos. El alquiler se paga en función de las ventas del inquilino -según el rubro y la cantidad que venden oscila entre un 3 por ciento hasta un 15 por ciento- se abona también un aproximado del 15 por ciento de la facturación mensual destinado al fondo de promoción y publicidad, dinero que se utiliza para avisos institucionales que realiza el shopping entre otras acciones; las expensas suelen ser muy altas debido a los importantes gastos mensuales que afronta el establecimiento . Además, generalmente se paga un valor llave para ingresar -un mes de alquiler por año de contrato- y se tiene que cumplir con las obligaciones en cuanto al diseño del frente de los locales, los horarios de apertura y cierre, entre otras reglas.
“Un shopping o un local a la calle es caro o barato en función de sus ventas y el costo de ocupación que signifique su permanencia en el local. Un locatario puede afrontar como costo de ocupación hasta un 12 por ciento de sus ventas netas y las expensas forman parte de esta ecuación. Si se disparan más allá de lo previsto, podrán afectar notablemente el resultado del negocio”, consideró Daniel Coli, director de Centros Comerciales Latinoamérica (CCLA), consultora inmobiliaria que comercializa espacios en 15 centros comerciales de diversas provincias del país.
Mario Nirenberg, gerente general de la Cámara Argentina de Shopping Centers (CASC), explicó los conceptos que se cobran: “Los centros comerciales perciben de los locatarios básicamente un canon locativo mensual, expensas -que responden exclusivamente a los gastos de mantenimiento y servicios de la infraestructura- y un fondo de promoción y publicidad. En cambio, los locales a la calle deben realizar individualmente estas promociones que son abordadas en conjunto y con mejor impacto desde los centros comerciales”. Respecto a los gastos, el directivo de esta organización admitió que “los costos de los servicios se vieron incrementados en los últimos años de manera significativa por lo que la industria redobló esfuerzos para dotar a los centros comerciales de tecnología que permita reducirlos y racionalizar el uso de los recursos disponibles. Por ejemplo, disminuir el consumo de energía a través de mejoras en equipos de aire acondicionado e iluminación led y bajar el consumo de agua. Esto no sólo resulta en un ahorro en expensas sino además en un aporte a la sustentabilidad”.
Niremberg agregó: “Los shopping centers son espacios elegidos por el público por brindar una experiencia agradable que no sólo se limita a adquirir un producto. Se trata de un espacio de reunión y punto de encuentro. Esto no va en detrimento de otras formas de comercialización que pueden, y de hecho así ocurre, ubicarse en los alrededores de los centros comerciales que, en conjunto, potencian y revalorizan las zonas”. Sobre las diferencias entre instalar un negocio en un local abierto o dentro de un centro comercial, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, señaló: “Tener un local a la calle permite exhibir los productos o servicios en forma directa sin depender de reglamentos internos. También abarca a todo tipo de peatón y al tránsito vehícular para el caso de ubicaciones preferenciales. Las arterias secundarias sin duda se ven más afectadas por los shopping que nuclean rubros y ofrecen mayor comodidad al comprador. No obstante las tiendas virtuales en los últimos años se han convertido en competencia de ambas para muchos rubros”.
Experiencias en el mundo
Según contextualizó Coli, “el formato de shoppings está en franco ascenso en Asia, Europa del Este y Latinoamérica. En Estados Unidos desde 2013 se encuentran en una nueva etapa de desarrollo y en China no solo se construyen a mansalva sino que también baten récords. Tienen el shopping más grande del mundo: China Mali New South con una superficie bruta de 892.000 metros cuadrados. Este abogado informó que en América Latina existen alrededor de 1600 centros comerciales de más de 30.000 metros cuadrados de área locativa y se estima que hay 150 proyectos en desarrollo “por lo que la industria podría crecer entre 6 y 7 por ciento durante la próxima década”. A su vez, Chile encabeza el porcentaje del total de las ventas formales que materializa el comercio anualmente en los centros comerciales con el 25 por ciento, seguido por Perú con el 24 por ciento, México con el 20 por ciento, Brasil con el 19 por ciento, Argentina con el 17 por, ciento y Colombia con el 12 por ciento. En tanto, el ránking en cantidad de shoppings lo encabeza México con 584 centros comerciales, seguidos por Brasil (511), Colombia (196), Argentina (114), Chile (79) y Perú (71).
Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 13 de febrero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION