El retorno de la financiación con un planteo más accesible abre otra posibilidad para los interesados en adquirir la vivienda propia; la opinión de los especialistas y las dudas se generan a partir de los ajustes por inflación. La relación cuota e ingreso es del 30 por ciento.
Después de varios años de espera el anuncio de los nuevos créditos hipotecarios fue recibido con buenas expectativas en el sector. Una demanda insatisfecha que tanto reclamaban operadores, desarrolladores y la gente que contaba con ahorros y veía frustrarse sus intenciones ante tantos requisitos y opciones que no eran accesibles.
El Banco Central de la República Argentina (BCRA) dispuso la implementación de una nueva modalidad de ahorro y de préstamos con el objetivo de cambiar el acceso a la vivienda. De esta manera, instrumentó la modalidad en las denominadas Unidades de Vivienda (UVIs). El valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldrá a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población. Ya que este metro cuadrado testigo se ubica en $14.053, el valor inicial de la UVI será de 14,053 pesos (14 pesos con 53 milésimos).
El valor de la UVI se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) y se publicará en la página Web del BCRA, basado en el índice de precios al consumidor. El índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad. De este modo, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir 1 m2 testigo en cualquier momento del futuro.
Ahora bien, ayer, se cumplió una semana de su puesta en marcha, y los bancos que ya lo ofrecieron son el Macro y el Hipotecario, resta que lo propongan el Ciudad, Provincia, Santander Río y Galicia, y en breve se sumarán otros.
Fuentes del BCRA indicaron que ya recibieron más de 1500 consultas en pocos días. La expectativa aumenta en todas las partes que integran el sector. Al respecto, el arquitecto Marcelo G. Satulovsky, director de investigaciones de la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios de la Cámara Inmobiliaria Argentina, precisó que “es muy pronto para realizar un balance sobre las medidas que se anunciaron hace poco. Sin embargo, un repaso rápido a los planteos permite algunas primeras reflexiones. ¿Sirve? Obvio, hace más de 40 años la vivienda queda lejos. Procrear es acotado, y el esquema de los ’90, la única propuesta de escala en este lapso, sólo alcanzó a ciertos segmentos. Bienvenida la iniciativa, que rescata las propuestas del sector lideradas hace años por la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV)”.
El vicepresidente de la AEV y director de la desarrolladora RED, Gustavo Llambías, sostuvo que “era algo muy esperado y por lo que venimos trabajando desde hace años desde la institución. El crédito a largo plazo es un elemento esencial para el mercado y producirá un cambio profundo, recuperando a los sectores medios como clientes y multiplicando obras y puestos de trabajo”.
“La inflación actual es insostenible en el mediano plazo e incompatible con cualquier sistema crediticio, como lo demuestra el hecho de que no ha habido crédito desde hace muchos años, sufriendo una inflación similar. El actual gobierno lo entiende así y por eso ha anunciado que apunta a llevar la inflación a un dígito durante su gobierno. En el entendimiento de que ése será el camino, el sistema es completamente compatible con la transición, como lo demuestra el hecho de que en Chile, la UF ha sorteado períodos de inflación alta en alguno de los más de 50 años de vigencia allí, dentro de un contexto de mediano y largo plazo de inflación controlada”, dijo.
Otro especialista del sector, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, indicó que, “para que esta herramienta funcione a pleno hay que fomentar el ahorro. El buen funcionamiento de la economía y su aspecto más importante, la creación de empleo y el mantenimiento de los puestos ya existentes, requieren del ahorro, condición necesaria para que se dé la inversión. Es por eso, que se deben buscar vías para favorecer que el ahorro sea un medio de acceso a la vivienda. Tanto si se piensa en el crédito hipotecario hay que prestar atención a la cuota que la familia puede afrontar. La cuota, a su vez, está correlacionada directamente con la tasa (a mayor tasa, mayor cuota) e inversamente con el plazo (a mayor plazo, menor cuota)”.
Por su parte, Guido Wainstein, director de KWZ, expresó: “La creación de este sistema es fundamental para que en el país vuelva a haber créditos hipotecarios, siendo esta herramienta fundamental para combatir el déficit habitacional. De ser así se puede seguir el ejemplo de Chile y Uruguay”.
Y Ernesto Brodschi, desarrollador de Puerto Pampa, concluyó: “La tasa del 5% me parece una tasa justa y, si se quiere, para créditos hipotecarios suenan como muy baratas. Pero habrá que informarle bien al tomador del crédito que la cuota le subirá de la misma forma que suben los precios y habrá que ver si su capacidad personal de ahorro sube de la misma forma, ya que finalmente es un crédito actualizado por un índice que, obviamente, no tiene en cuenta la situación particular del tomador”.
Detalles para tener presente
Estos créditos pueden aplicarse en otras operatorias
- No sólo lo hipotecario: con la medida que impulsó el BCRA también se pueden obtener los créditos para uso personal o para la compra de otros bienes, como para el ahorro en depósitos por plazos mínimos de 180 días
- Opinión sectorial: “el éxito de esta política estará determinado por la concreción de un sistema de crédito vigoroso donde el ahorro se canalice hacia las familias y empresas que necesitan estos fondos sin perjuicios. La medida requiere repensar no sólo el crédito hipotecario sino también el premio al ahorro a plazos más allá de los 30 o 60 días”, sostuvo Héctor D’Odorico, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba).
- Trayecto: en la mayoría de los casos son a 15 años, y con la posibilidad de cancelarlos. El valor inicial de las cuotas es mejor que el sistema que estaba vigente hasta hace unos días. Los que cuentan con más oportunidades de lograrlo son los que ya cuentan con ahorros y sólo necesitan del puente para comprar. El monto máximo que se otorga es de 1.500.000 pesos.
Por José Luis Cieri, Sábado 16 de abril de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION