El nuevo Código Civil y Comercial extendió el plazo máximo de los alquileres hasta los 50 años.
La antigua normativa ya trataba de manera diferencial a los contratos de alquiler, según si eran o no destinados a habitación, el nuevo Código Civil y Comercial, ha profundizado notoriamente ese diferendo, otorgando no sólo mayor protección al inquilino de una casa habitación, sino también, dando más libertad a los contratantes que alquilan para un desarrollo comercial o industrial.
Como novedad, puede citarse el hecho de que el nuevo código, expresamente impide que se le pueda exigir al inquilino que arrienda una casa como habitación, el pago anticipado de más de un mes, como así tampoco el pago del denominado valor llave o montos superiores a un mes en concepto de garantía por cada año contratado. Por otro lado, este nuevo sistema ha extendido el plazo máximo de locación hasta los 50 años, para aquellos casos que no sean habitación exclusivamente.
“Recordemos que antiguamente, el plazo máximo de una locación para todos los casos era de diez años, por lo que cualquier plazo que excediere ese tiempo, podía ser considerado como nulo o inexistente”, expresó Jorge Grispo, magister en derecho empresarial, fundador y managing partner del Estudio Grispo & Asociados.
Los fundamentos a esa limitación surgían de la nota a ese artículo. Allí Dalmacio Vélez Sarsfield, explicaba que debía limitarse el plazo por tres motivos: a) Economía social, pues un arrendamiento hace que la cosa no se mejore; b) Movilidad del tráfico negocial (pues sería sumamente embarazoso para la enajenación de las cosas); y c) Conveniencia para el régimen hereditario (para no embarazar la división de las herencias).
A lo que Grispo agregó: “Así pues el grado de inversión y complejidad que han alcanzado los emprendimientos comerciales y de todo tipo en la actualidad, había hecho que ese plazo de diez años se tornara arcaico y que los tres elementos citados dejen de verse afectados por locaciones de mayor extensión”.
Fallo paradigmático
Esta situación ya había sido advertida por los Tribunales, “en un fallo paradigmático como fue Segura SA Inmobiliaria y Financiera y International Hotel Development S.A s/autorización”, explicó Tirini.
Receptando esos conceptos y adaptándose a las necesidades de la vida diaria, “el nuevo código establece un plazo de duración muchísimo más lógico para las locaciones, extendiendo el máximo a 20 años para habitación y 50 para cualquier otro fin”, amplió.
A los fines comerciales se efectúa un salto realmente significativo por cuanto se multiplica por cinco, los años permitidos para ese tipo de emprendimientos. “Así como resulta destacable el avance que se ha logrado en los puntos señalados, no podemos dejar de remarcar que esta misma normativa, generó cierta incertidumbre en cuanto a la posibilidad de concertar estos contratos en moneda que no sea de curso legal”, afirmó Grispo.
“En efecto, al definir al dinero -a contrario sensu-, como la moneda de curso legal en el país (art. 765 del CCyCN), y establecer que habrá locación, siempre y cuando se pague por el arrendamiento un precio en dinero (art. 1187), surge entonces la inevitable pregunta: ¿Es locación un contrato donde se alquila una cosa por un precio en moneda extranjera?”, argumentó Tirini.
“Atento el corto plazo transcurrido desde la implementación de este nuevo Código, la pregunta no ha tenido aún una respuesta definitiva, teniendo que ser los Tribunales quienes deberán darla”, comentó Grispo.
No obstante, “nuestra opinión, es que si el contrato prevé el uso y goce de una cosa a cambio de un pago, sin importar el medio elegido, difícilmente un Tribunal podrá obviar el espíritu que tuvieron en miras los contratantes al formular el convenio, más allá de la denominación que se le otorgue al acto. Deberá regirse en su totalidad por el Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4 del nuevo Código Civil y Comercial, es decir, el previsto para las locaciones”, concluyó Grispo.
Lunes 26 de octubre de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION