Los operadores inmobiliarios se muestran optimistas ante las elecciones del mes próximo, aunque consideran que el segmento de las oficinas podría mejorar a partir de marzo de 2016.
Los principales indicadores inmobiliarios como son la tasa de vacancia y renta promedio muestran desde principios de año señales de recuperación en el segmento de las oficinas. El inminente cambio gubernamental mejora la situación del mercado. La brecha entre un alquiler considerado al tipo de cambio oficial y otro al paralelo se ubica en 47%, alejándose de su peor momento a fines de 2014, cuando alcanzó el 83%.
Sobre el sector, Daniel Delfino, de CBRE, comentó: “El mercado actualmente se encuentra muy tranquilo, a la espera de las elecciones de octubre. Las empresas en general, que no tienen una necesidad urgente de tomar más espacio o cambiar de ubicación, van a esperar el resultado, y las medidas que impulsará el nuevo gobierno. La sensación, gane quien gane, es que se tomarán medidas que alienten la producción, la exportación y tratarán de generar las condiciones para la recuperación de las economías regionales. También es muy importante la salida del cepo al dólar, medida fundamental para poder atraer inversiones del exterior y poder tener reglas más claras”.
Por su parte, Ignacio Cabrera, broker comercial de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, opinó: “Se percibe un leve movimiento e interés por realizar operaciones aun en etapa de elecciones, pero las empresas toman más recaudos y se mantienen a la expectativa de lo que pueda suceder en octubre. Esperamos que el cambio de gobierno aliente al mercado, ya que está muy golpeado. El sector espera una recuperación, aunque estimamos que será lenta y muy gradual”.
Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre, expresó: “La plaza está con gran incertidumbre y a la espera de que se resuelva alguna decisión o cambio, aunque habrá que esperar hasta marzo del año próximo, o al menos así parece”.
El mercado podría tomar un movimiento mucho más acelerado, en la toma de decisiones. Hay empresas corporativas y nacionales que están absorbiendo entre 6000 y 10.000 m2, pero son excepciones. “En general los pocos pedidos son de superficies menores, que oscilan entre 300 y 1500 metros cuadrados”, agregó Delfino.
El costo estimado de construcción para un edificio de categoría A+ es de 1339 dólares el m2 y el estimado para el equipamiento de los inmuebles premium es de 1396 dólares el m2. El inventario actual de oficinas clase A y A+ presentó un aumento interanual del 5,8% alcanzando actualmente 1.465.500 m2. La tasa de vacancia actual es de 10,7%, siendo las zonas del Macrocentro y Puerto Madero Sur las de mayor espacio disponible.
El valor promedio de alquiler presentó un aumento interanual del 4,8 por ciento, alcanzando un valor promedio de 25 dólares el m2. Actualmente, se encuentran en obra 222.100 m2, lo que representa un incremento interanual del 4,3%.
Más allá de los tradicionales submercados de oficinas premium, comienzan a pisar fuerte otros puntos geográficos, considerados de menor categoría, como el Distrito Tecnológico de Parque Patricios, Barracas y La Boca. En el panorama regional, la Argentina se encuentra entre los mercados más inestables y poco certeros de la región. Los que más crecen y más demanda experimentan en América latina son los países de México, Colombia y Chile. Mientras, San Pablo y Río de Janeiro son los focos comerciales y corporativos más cotizados de la región.
Valores
En la zona de Catalinas como en la de Plaza San Martín, los valores han tenido una moderada suba debido a la escasez de metros cuadrados, por su parte, en el Micro y Macrocentro se mantuvieron estables. En Plaza Roma, hay oficinas entres 15 y 26 dólares el m2; en Plaza San Martin, entre 18 y 28 dólares el m2; en el Microcentro desde 15 hasta 24 dólares el m2, y en Catalinas 32 dólares el m2. Aquí, “los estudios de abogados y las empresas de servicios son las que más consultas realizan”, amplió Cabrera.
Algunas de las problemáticas que vive el sector, las comentó Speranza: “se advierten la falta de opciones, los altos costos de mudanza y el valor estable del tipo de cambio BNA, que rige en los contratos Lo que sucederá en un futuro cercano es claramente incierto y esto es parte de lo que hace que el mercado transite en forma lenta”.
En tanto que en el corredor norte se produjeron pequeños aumentos en las locaciones, en edificios de muy buena categoría y se mantuvo en los edificios de inferior nivel. Lo mismo ocurre en el eje de Panamericana, donde hubo una muy buena absorción de m2, ocupándose casi en su totalidad en edificios que estaban en oferta.
En cuanto a los rubros que motorizan las búsquedas, las empresas de consultoría, bancos, laboratorios, de seguridad fueron las que motorizaron en su gran mayoría. A su vez, hay varios proyectos en ejecución, en el circuito de Panamericana, zona norte, Olivos y San Isidro. “Los desarrolladores no se equivocaron en haber comprado en su momento buenos terrenos, en ubicaciones que ahora son solicitadas, para poder ofrecerlos a mediados o fin del año próximo, donde se espera que el mercado vuelva a tener el movimiento histórico”, amplió Delfino.
“Probablemente con una reactivación del mercado podremos ver emerger nuevas zonas en el futuro”, detalló Cabrera. A lo que Speranza agregó: “Si los valores suben, locaciones alternativas como avenida Patricios, en Barracas, u otros distritos de la ciudad comenzarán a ser alternativas. En el caso del corredor de la Avenida Libertador, entre La Pampa y General Paz cada vez más consolidado, tanto es así, que se lo denomina como el Mid-Town porteño con transporte, servicios, residencias, clubes, escuelas y universidades”.
Los primeros meses del año próximo y las decisiones que pueda tomar el nuevo Gobierno serán fundamentales para poder recuperar el ritmo del mercado.
Por José Luis Cieri, Lunes 14 de septiembre de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION