Viviendas antiguas – Cambiar y preservar, la nueva moda

Los especialistas sostienen que las refacciones deben ser hechas por arquitectos conocedores del tema y que no pueden ser indiferentes a su entorno; además siempre es más accesible que mudarse.

Para los profesionales y propietarios, iniciar una obra de restauración o remodelación implica un gran desafío, y mucho más, si se interviene un inmueble cuya fachada puede considerarse patrimonio histórico o clásica.

Según el arquitecto Damián Revelli, director del portal Web, Remodela tu casa, “hoy las viviendas antiguas son muy valoradas desde las molduras, el estilo y la calidad, hay más respeto, ya que, hace unos 15 años, querían tirarlas abajo”.

Aunque la propiedad mantenga su uso o se reconvierta (consultorio, oficina u otras funciones), ahora importan, “resguardar los valores intrínsecos del estilo. Como cuando transformamos una vieja y amplia casona en moderno hotel boutique. Rescatamos los valores de la opulencia de una sociedad que ‘tenía la vaca atada’ y traía la Francia clásica a Buenos Aires, y eso, se lo brindamos a los turistas”, dijo el docente en la Universidad de Buenos Aires ( UBA) y titular del estudio +Ur Arquitectura Inmobiliaria, Claudio J. Mazur.

Cuando el rediseño interior es para una vivienda, se respeta su historia aunque, “en la actualidad, se buscan integrar los espacios mediante áreas flexibles que, generen diversidad de usos. Así, se potencian los sectores públicos interiores, procurando ámbitos interactivos y de intercambio”, aportó Javier Ugalde, socio del estudio A3 Luppi-Ugalde-Winter.

Para Germán Rivoira, gerente comercial y ventas de Casamaslinda.com de Córdoba, “al iniciar un proyecto de remodelación, tenemos en cuenta los requerimientos específicos del cliente como futuro usuario. Hoy, en los espacios para una vivienda, está la idea que sean diáfanos, conectados con el exterior, despojados, de líneas muy simples, predomina la funcionalidad, el confort y la tecnología para habitar un casa”.

La logística, incluye a los proveedores, los rubros que intervienen y los problemas comunes como: falta de documentación sobre las estructuras; humedades, techos en mal estado, pisos por recuperar y elementos con alto valor estético muy lastimados. Y, respecto del ahorro energético, Ugalde explicó que “se incorporan avances tecnológicos como la iluminación led, métodos para recuperar agua de lluvia, reutilizar las aguas grises, instalar paneles solares, o usar doble vidriado hermético (DVH)”.


Fachadas

Actualmente, en la ciudad de Buenos Aires rige la ley 3056/09 de protección patrimonial, según el inmueble, se preservan las fachadas; elementos interiores o un grupo de edificios.

La cual da cuenta que para demoler o modificar un edificio anterior a 31 de diciembre de 1941 o catalogado en esa fecha, debe pedirse un permiso especial. “Cuando se entregan estos trabajos a buenos profesionales, ellos deben estudiar el diseño urbano de ese rincón de la ciudad donde está enclavado el proyecto y desde allí, debe abordar su nueva obra. Que por más pequeña que sea, es conformante del espacio público y, es esa la principal responsabilidad”, dijo Mazur, y, explicó que, “la obra tendrá valores y parámetros como: definición de la forma del espacio urbano; proporciones (entre llenos y vacíos); materiales, texturas y colores, entre otros. No es sencillo hacer una reforma para ello hay que entender a la fachada, como plano o sector de encuentro y tensión (entre el interior y exterior, entre lo publico y privado; caliente y frío, y silencio y ruido, entre otros). Cada decisión incluye lo expresivo, material, funcional, tecnológico y cultural”.

En estas obras con valor arquitectónico, “preservamos y recuperamos todo. Si se amplía, lo nuevo dialoga con lo viejo. Además, siempre se tiene en cuenta el presupuesto como límite y también sin dejar de lado la creatividad a la hora de invertir ese dinero. Como especialista en remodelaciones y restauración, cuido la preexistencia, algo único que preservamos y ponemos en valor”, dijo Revelli.


Córdoba vive esta tendencia

En tanto, en Córdoba capital, la normativa de construcción, respecto del patrimonio antiguo, prohibe demoler las fachadas con valor histórico. “Así, reformamos viviendas con frentes italianizantes, con sus molduras y balaustradas, allí, la intervención de los espacios interiores, fue vanguardista estilísticamente, sugiriendo, en contraposición, una nueva readaptación de usos, materiales y tecnologías contemporáneos. El diálogo dicotómico, entre fachada conservada e interior contemporáneo, dio lecturas interesantes y buscadas por los clientes”, afirmó Rivoira.


Datos Sobre los costos

1. Inmueble: en la esquina de Arenales y Uruguay. Se restauró y amplió el edificio, llevándolo de 1000 a 1700 m2, sin alterar su presencia urbana. Con cambios visibles desde el exterior, se mantuvo su esencia, aunque, se agregaron dos pisos. Para uno, se aprovechó parte de la doble altura del “piano nobile” y para el otro, el espacio de la mansarda, levantando la línea de cumbrera 1 metro, no se percibe desde la calle. Para iluminar, se agregaron aventanamientos respetando la configuración original.

2. Precios: Se requiere entre 7 y 12 mil pesos/m2 para iniciar una remodelación. Visita de asesoría arquitectónica ($500). Según tamaño de obra, Bocetos y proyectos de 4000 a 15000 pesos. Valores desde: Baño, $95.000; Cocina: $120.000; Construcción en una terraza más ambientes, $190.000; Quincho completo, $178.000. Todo incluido, precio fijo y llave en mano. Garantía de 1 año y varias formas de pago. (Remodelatucasa.com.ar).

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Sábado 24 de septiembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Mercado – Expectativas por el cambio de Gobierno

Los operadores inmobiliarios se muestran optimistas ante las elecciones del mes próximo, aunque consideran que el segmento de las oficinas podría mejorar a partir de marzo de 2016.

Los principales indicadores inmobiliarios como son la tasa de vacancia y renta promedio muestran desde principios de año señales de recuperación en el segmento de las oficinas. El inminente cambio gubernamental mejora la situación del mercado. La brecha entre un alquiler considerado al tipo de cambio oficial y otro al paralelo se ubica en 47%, alejándose de su peor momento a fines de 2014, cuando alcanzó el 83%.

Sobre el sector, Daniel Delfino, de CBRE, comentó: “El mercado actualmente se encuentra muy tranquilo, a la espera de las elecciones de octubre. Las empresas en general, que no tienen una necesidad urgente de tomar más espacio o cambiar de ubicación, van a esperar el resultado, y las medidas que impulsará el nuevo gobierno. La sensación, gane quien gane, es que se tomarán medidas que alienten la producción, la exportación y tratarán de generar las condiciones para la recuperación de las economías regionales. También es muy importante la salida del cepo al dólar, medida fundamental para poder atraer inversiones del exterior y poder tener reglas más claras”.

Por su parte, Ignacio Cabrera, broker comercial de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, opinó: “Se percibe un leve movimiento e interés por realizar operaciones aun en etapa de elecciones, pero las empresas toman más recaudos y se mantienen a la expectativa de lo que pueda suceder en octubre. Esperamos que el cambio de gobierno aliente al mercado, ya que está muy golpeado. El sector espera una recuperación, aunque estimamos que será lenta y muy gradual”.

Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre, expresó: “La plaza está con gran incertidumbre y a la espera de que se resuelva alguna decisión o cambio, aunque habrá que esperar hasta marzo del año próximo, o al menos así parece”.

El mercado podría tomar un movimiento mucho más acelerado, en la toma de decisiones. Hay empresas corporativas y nacionales que están absorbiendo entre 6000 y 10.000 m2, pero son excepciones. “En general los pocos pedidos son de superficies menores, que oscilan entre 300 y 1500 metros cuadrados”, agregó Delfino.

El costo estimado de construcción para un edificio de categoría A+ es de 1339 dólares el m2 y el estimado para el equipamiento de los inmuebles premium es de 1396 dólares el m2. El inventario actual de oficinas clase A y A+ presentó un aumento interanual del 5,8% alcanzando actualmente 1.465.500 m2. La tasa de vacancia actual es de 10,7%, siendo las zonas del Macrocentro y Puerto Madero Sur las de mayor espacio disponible.

El valor promedio de alquiler presentó un aumento interanual del 4,8 por ciento, alcanzando un valor promedio de 25 dólares el m2. Actualmente, se encuentran en obra 222.100 m2, lo que representa un incremento interanual del 4,3%.

Más allá de los tradicionales submercados de oficinas premium, comienzan a pisar fuerte otros puntos geográficos, considerados de menor categoría, como el Distrito Tecnológico de Parque Patricios, Barracas y La Boca. En el panorama regional, la Argentina se encuentra entre los mercados más inestables y poco certeros de la región. Los que más crecen y más demanda experimentan en América latina son los países de México, Colombia y Chile. Mientras, San Pablo y Río de Janeiro son los focos comerciales y corporativos más cotizados de la región.

Valores

En la zona de Catalinas como en la de Plaza San Martín, los valores han tenido una moderada suba debido a la escasez de metros cuadrados, por su parte, en el Micro y Macrocentro se mantuvieron estables. En Plaza Roma, hay oficinas entres 15 y 26 dólares el m2; en Plaza San Martin, entre 18 y 28 dólares el m2; en el Microcentro desde 15 hasta 24 dólares el m2, y en Catalinas 32 dólares el m2. Aquí, “los estudios de abogados y las empresas de servicios son las que más consultas realizan”, amplió Cabrera.

Algunas de las problemáticas que vive el sector, las comentó Speranza: “se advierten la falta de opciones, los altos costos de mudanza y el valor estable del tipo de cambio BNA, que rige en los contratos Lo que sucederá en un futuro cercano es claramente incierto y esto es parte de lo que hace que el mercado transite en forma lenta”.

En tanto que en el corredor norte se produjeron pequeños aumentos en las locaciones, en edificios de muy buena categoría y se mantuvo en los edificios de inferior nivel. Lo mismo ocurre en el eje de Panamericana, donde hubo una muy buena absorción de m2, ocupándose casi en su totalidad en edificios que estaban en oferta.

En cuanto a los rubros que motorizan las búsquedas, las empresas de consultoría, bancos, laboratorios, de seguridad fueron las que motorizaron en su gran mayoría. A su vez, hay varios proyectos en ejecución, en el circuito de Panamericana, zona norte, Olivos y San Isidro. “Los desarrolladores no se equivocaron en haber comprado en su momento buenos terrenos, en ubicaciones que ahora son solicitadas, para poder ofrecerlos a mediados o fin del año próximo, donde se espera que el mercado vuelva a tener el movimiento histórico”, amplió Delfino.

“Probablemente con una reactivación del mercado podremos ver emerger nuevas zonas en el futuro”, detalló Cabrera. A lo que Speranza agregó: “Si los valores suben, locaciones alternativas como avenida Patricios, en Barracas, u otros distritos de la ciudad comenzarán a ser alternativas. En el caso del corredor de la Avenida Libertador, entre La Pampa y General Paz cada vez más consolidado, tanto es así, que se lo denomina como el Mid-Town porteño con transporte, servicios, residencias, clubes, escuelas y universidades”.

Los primeros meses del año próximo y las decisiones que pueda tomar el nuevo Gobierno serán fundamentales para poder recuperar el ritmo del mercado.

Por José Luis Cieri, Lunes 14 de septiembre de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

Ciudades que miran al futuro

Se realizó un foro centrado en el crecimiento de las megaciudades a nivel mundial; datos de América latina y los cambios en Buenos Aires y el área suburbana.

Organizado por la Cámara de Industria y Comercio Argentino Alemana (AHK) se desarrolló el V Foro Megaciudades 2014, donde especialistas y profesionales del sector público y privado presentaron soluciones innovadoras y ejemplos reales de la aplicación de políticas a favor de ciudades desarrolladas y sustentables en el largo plazo. La temática abordada está en relación con las necesidades de transformación de las urbes, con diferentes ítem que deben confluir de manera armónica según las necesidades de cada una. Entre los aspectos destacados de los panelistas que asistieron al encuentro, aquí se transcriben de manera sintética algunos párrafos más interesantes comentados en el encuentro.

A la apertura del foro asistieron Guillermo Dietrich, subsecretario de Transporte de la CABA; el encargado de Negocios de la embajada de Alemania en la Argentina, Klaus Schmidt, y el presidente de la AHK Argentina, Enrique Genzone. El directivo destacó: “El foro es un espacio de intercambio, con experiencias y ejemplos claros y en un diálogo para solucionar los problemas de las megaciudades y pensar políticas de Estado”. Por su parte, Manfred Breithaup, experto en transporte y movilidad (GIZ) GIZ GmbH, explicó que en el mundo, por el transporte urbano mueren por año 1,5 millones de personas, 50 millones son afectadas directamente en su salud por los agentes contaminantes y hasta un 25% de las áreas urbanas está ocupado por autos. “El planeamiento debe orientarse a las personas para que tengan una vida urbana de calidad. Se debe fomentar el transporte público en integración con el no motorizado. El financiamiento no es el problema, es el compromiso y el liderazgo”, afirmó Breithaup.

Por su parte, Eduardo Gorchs, responsable del sector Infraestructura y Ciudades de Siemens, presentó un estudio de megaciudades enfocado en la movilidad como oportunidad para el desarrollo económico y social del aglomerado urbano. Señaló la importancia de la aplicación de la tecnología para modernizar los sistemas de transporte y según el estudio, “al cuantificar los beneficios económicos en escala global, la inversión en transporte público es redituable”, expresó Gorchs.

Olivier Dereudre, director de Vossloh América, explicó que para que las empresas de transporte público sean efectivas, el sistema de tracción eléctrica para buses “es más económico para mantener con gestión de energía a bordo y optimización del consumo”. Daniel Ivakhoff, de Bai-Ivakhoff Arquitectos, expuso acerca de los sistemas elevados, que ya se usan en Valparaíso o Londres. “Son muy seguros, fiables, económicos de instalar y operar, no interrumpen el tráfico de superficie durante las obras; son cero emisión, automatizados absolutamente. Hacemos estudios para instalar este sistema en el cruce Paraná-Santa Fe; el de Corrientes-Barranqueras, y CABA. La movilidad sustentable parte de la inclusión social, es decir, que la persona pueda llegar a su trabajo, a su casa, a los colegios y a sus espacios de recreo.” Seguí leyendo “Ciudades que miran al futuro”