Las unidades usadas de 2 y 3 dormitorios, preferidas por las familias tipo, tienen alta demanda y muy poca oferta; precios y datos para evaluar
En los últimos tiempos, es habitual escuchar entre las familias que necesitan mudarse un comentario reiterado: buscamos y no encontramos . Es que cuando se trata de un matrimonio con dos hijos, el segmento más requerido es el de unidades usadas de 2 y 3 dormitorios en el rango de los 100.000 a 250.000 dólares, y son ésas, precisamente, las que no abundan. Es más, se advierte una carencia preocupante.
Los brokers de algunos barrios están convencidos de que la falta de stock se produce porque hoy se construyen unidades pequeñas de ambiente o un dormitorio y no hay recambio de departamentos de dos y tres dormitorios.
Según Daniel Obetko, director comercial de Soldati Propiedades, explica: “En los últimos meses se profundizó la escasez de departamentos en el segmento entre los 150.000 y 300.000 dólares en Barrio Norte, Palermo y Belgrano, tanto en unidades usadas como a estrenar. De hecho, el período de venta de propiedades de este valor en cualquiera de nuestras sucursales toma en este momento entre dos y tres semanas, bastante menos de un tercio que la media histórica”.
Obetko explica que el rango de precios mencionado está mayoritariamente compuesto por unidades de 2 y 3 dormitorios, con y sin dependencias; es decir, el que apunta a un público familiar. La demanda en este segmento está firme y la oferta es insatisfactoria.
En departamentos a estrenar
esta escasez es aún más notoria, dado que en los últimos años la mayoría de los edificios construidos son de unidades monoambientes y de un dormitorio, y en menor medida, los más amplios con dos dormitorios de más de 150 m2. En síntesis: hay muy poca oferta de departamentos nuevos de entre 60 y 120 m2. Según dicen los consultados, esta carencia se debe en parte a que hace tiempo que los desarrolladores perdieron interés en este tipo de proyectos porque están orientados a consumidores finales de clase media y no a inversores.
Cuestiones demográficas
Pero no todo pasa por la cuestión financiera. Los brokers van más allá y explican que el mercado tiene una serie de parámetros demográficos que atender, como, por ejemplo, el crecimiento o decrecimiento de las familias, que son los consumidores naturales del segmento medio. En consecuencia, el negocio inmobiliario debe encontrar fórmulas creativas para atender a estos consumidores que están buscando unidades que satisfagan sus necesidades vitales.
“Una de las herramientas puede ser ofrecer financiación directa del desarrollador para que la preventa o venta desde el pozo sean también factibles para las unidades de mayor superficie, dado que esa preventa es esencial. Para el consumidor en busca de propiedades de este segmento y que tiene un presupuesto acotado, una solución es comprar unidades para refaccionar, o fuera de los barrios más demandados”, relata Obetko.
Carlos J. Puente, titular de Puente Inmobiliaria, comenta que en Villa Urquiza la falta de oferta de unidades de buen nivel de 2 y 3 dormitorios tiene su explicación: “Hoy es vendedor solamente aquel que se reubica y realiza la clásica operación simultanea; es decir, cambia m2 por m2. La falta de unidades de 2 y 3 dormitorios también radica en que el fuerte impulso constructivo que tuvo la zona en los últimos cinco años se sustentó en unidades chicas monoambientes y de un dormitorio, de las que hay sobreabundancia. En este contexto y partiendo de departamentos o semipisos de muy buena calidad con ubicación residencial, encontramos las siguientes franjas de precios: 2 dormitorios, entre 110.000 y 130.000 dólares; 3 dormitorios con cochera, entre 140.000 y 160.000, y el más requerido pero claramente ausente, el clásico 3 dormitorios con 3 baños, dependencias y cochera, entre 180.000 y 220.000 dólares. Mirando a futuro, una posible solución para este presente es que los constructores adviertan este faltante de oferta y segmenten el mercado hacia este tipo de propiedades”.
Cambio de hábitos
Otra tema para tener en cuenta es que también cambió el perfil de la demanda: antes esas unidades eran buscadas por un público familiar, con dos o más hijos, mientras que hoy la tendencia es a vivir solo, para lo cual el segmento elegido es el del monoambiente o un dormitorio hasta los 80.000 dólares.
Pablo Borda, gerente de ventas de MLL Propiedades, destaca que lo que a primera vista podría verse como escasez de oferta en departamentos entre 100.000 y 250.000 dólares en realidad se debe a una gran demanda en ese rango de precios. “Se trata de dos situaciones diferentes. En un extremo, están los departamentos chicos de uno o dos ambientes, llamados estudios, que son la puerta de entrada para ser propietario. En este caso, se produce un fenómeno social en los últimos años que demuestra que cada vez hay más gente que vive sola. Ya no es una cuestión privativa de la gente joven, sino que esta situación empieza a verse en gente más grande. Esto genera una gran demanda en propiedades de hasta 100 m2. En el caso de los 250.000 dólares en adelante, existen en Recoleta propiedades de 2 y 3 dormitorios (algunas con cochera) que son las que busca la familia tipo, donde se advierte también un gran interés por parte de la gente. Todo lo construido en este nivel de precios y dirigido a estos sectores de población se vende rápidamente”, dice Borda.
Para Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades: “Las buenas propiedades en las mejores zonas siempre escasean en todas las tipologías. Entendiendo por buenas las que son especialmente luminosas, con modernos diseños de planta en los que se destacan cómodos placards, cantidad de baños y cocheras, en edificios con o sin infraestructura, pero con muy buen mantenimiento. Hoy, lo que más escasea es el rango de entre 100 y 150 m2 en la tipología de 2 dormitorios con dependencia de servicio o tres dormitorios. Departamentos en edificios de cierta antigüedad hay pocos, pero en aquellos de poca antigüedad o a estrenar, nada. A mejor ubicación, mayor escasez y, por lo tanto, mayor precio”. El broker asegura que de estas propiedades se hizo poco y no se construye hace muchos años, y que las razones son múltiples; por un lado, la falta de tierra, ya que para estos proyectos se necesitan mayores superficies.
“Esta tipología está destinada a la familia tipo, que busca dependencias para contar con servicio con cama en su casa. Algo que hace algunos años se había dejado de usar, pero hoy es un tema muy importante. El precio de estas propiedades en Belgrano dependerá mucho de la ubicación, pero nunca será inferior a los 2000 dólares el m2 y puede superar los 3000 si reúne más condiciones”, agrega.
Sebastián Sosa, director de RE/MAX Argentina, dice: “En nuestro país compra un segmento pequeño que busca unidades chicas, o los que compran como inversión. Lo que falta es que el público pueda acceder a unidades más grandes, y para eso debería tener acceso a créditos y poder calificar. Además, cambió el perfil de los compradores de unidades grandes porque cambió el formato de familia”.
Juan Fernández Mugica , 18 de septiembre de 2010.
Publicado por La Nación.