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Efecto devaluación: los 10 cambios que sufrió el mercado inmobiliario

El nuevo tipo de cambio modificó las reglas de juego: se negocian los precios, un alquiler puede representar hasta la mitad de la cuota de un crédito y surge el “dólar ladrillo” para cerrar las operaciones de venta

La disparada del dólar que generó una devaluación del 60 por ciento en lo que va del año enfrió el mercado inmobiliario. Después de un año de récords, mayo fue el primer mes malo ya que si bien el número de escrituras en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 15,5 por ciento contra igual mes de 2017, las operaciones bajaron un 1,5 por ciento respecto de abril. Estos datos anticipan que terminaron los tiempos con viento de cola en el que las escrituras crecían a un ritmo del 30 por ciento mes a mes. “El aumento interanual se desaceleró y lo va a seguir haciendo hasta que quizás algún mes del segundo semestre dé negativo”, anticipa José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. En este contexto, en el sector, identifican los diez cambios que reflejan un escenario con temperatura bajo cero.

  • Hay un mayor margen para negociar los precios. La postal de menos compradores genera oportunidades puntuales en un contexto en el que las operaciones de venta se cierran con mayor esfuerzo y márgenes de negociación que, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, estima que varían entre 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado. Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes habla de un punto de inflexión: antes el equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de negociación era mínimo lo que generaba una tendencia a la suba de valores. Hoy el escenario es distinto. La oferta y la demanda está desencontrada. El aumento de las tasas de las líneas de crédito achicó el universo de personas con poder adquisitivo para acceder al techo propio. Por otro lado, quienes aún tienen capacidad económica para comprar prefieren dilatar la decisión especulando con un reacomodamiento de los precios. “Los inversores con propiedades prefieren no vender. Como suele suceder en situaciones de crisis optan por quedarse y refugiar su capital en el ladrillo”, explica Sebastián Friedman, director de la desarrolladora Brody Friedman.
  • Se desacelera el aumento de los valores. En junio el precio medido en dólares se incrementó un 0.5 por ciento respecto a abril. Es la menor suba mensual desde abril del 2017, según datos relevados por Zonaprop. “En los últimos dos meses comenzaron a surgir indicios de cambios en esta constante”, afirma Federico Barni, director Navent el grupo propietario de la plataforma. De todas formas al analizar el comportamiento del primer semestre del año, los valores siguieron en alza. En la primera mitad de 2018, el precio medio de las propiedades acumula un incremento de 6.7 por ciento con un metro cuadrado que promedia los US$2532, según datos del mismo relevamiento. “Hasta ahora los valores se mantuvieron sólidos pero hay una expectativa de baja”, admite Damián Tabakman, presidente de la CEDU, la Cámara que nuclea a las principales desarrolladoras.
  • Bajó el costo de la construcción. El descenso se dio por efecto directo de la devaluación. Se estima que, en dólares, cayó 20 por ciento en los primeros seis meses del año. “Como consecuencia, los costos de reposición a nuevo de una vivienda sumando los honorarios y demás costos implicados en su construcción, se redujeron en torno al 10 por ciento, aun manteniendo la dolarización del precio de la tierra en la ciudad”, analiza Rozados. Tabakman alerta que la clave para determinar cuánto podría durar esta baja estará determinada por el plazo en el que la devaluación se traslade a precio.
Los proyectos, en espera. La baja del costo de construcción no alcanza para que arranquen las obras
  • Las cuotas de los créditos casi duplican la de un alquiler. Los créditos UVA actualizan las cuotas y el capital en base a la inflación. Este tipo de préstamo se compone por una tasa que varía entre el 6 y el 10 por ciento más el ajuste de las cuotas correspondiente al índice de precios. Además, estas no pueden superar el 25 por ciento de los ingresos del tomador. Esta ecuación genera que el alquiler mensual de un monoambiente usado al valor medio en la ciudad de Buenos Aires ronde los $8000 y la cuota para afrontar la compra con crédito de ese inmueble sea exactamente el doble: $16.138, según datos de Reporte Inmobiliario. “Al fuerte salto en el precio de la propiedad provocado por el tipo de cambio más la apreciación en dólares de la propiedad que, hasta mayo, fue cercana al 10 por ciento interanual, debe sumarse el aumento de las tasas de interés de los créditos bancarios, que buscaron la corrección hacia un nivel más acorde a la actual coyuntura financiera”, explica las razones, Rozados.
  • Para acceder a un préstamo, se requiere el doble de ingreso. Un grupo familiar necesita casi $65.000 mensuales para comprar un departamento de un ambiente valuado en US$93.500 en la Capital Federal. Ese número más que duplica al monto necesario en mayo del año pasado. El cálculo se realizó para créditos UVA con plazo a 30 años del Banco Nación con un préstamo que equivale al 80 por ciento del valor de la propiedad, sin acreditar haberes en esa entidad. “Si bien está la posibilidad de sumar salarios, esto generó que haga falta un ingreso que es un 176 por ciento más alto que el que era necesario en mayo 2017. Ya se requiere más del doble que hace un año atrás para calificar para comprar”, analiza Rozados, para quien la demanda está en retirada .
  • Se impone el retasado. La paralización de las operaciones realizadas con crédito hipotecario, que en los últimos meses representaron entre 35 y 40 por ciento del mercado impacta de forma directa con una baja en la demanda. “Por eso quienes quieran vender, deberán retasar sus inmuebles”, explican en el mercado. Una devaluación interanual del 70 por ciento e ingresos en pesos que no crecieron en la misma proporción produce un desfasaje en el proceso de obtención de un crédito hipotecario, el motor de la generación de un mercado dinámico. La necesidad de retasar tiene relación con sincerar que lo que haya en la oferta pueda participar del nuevo mercado. “En caso contrario quedan posicionamientos teóricos. Hay una oferta que antes valía lo que valía porque había alguien que lo podía comprar con crédito y que hoy quedan fuera del radar”, profundiza Rozados. Pero la realidad es que a la hora de revisar los datos, los vendedores, por ahora, se están resistiendo a retasar las propiedades. Por caso, en Serinco, una de las tres empresas más importantes en tasaciones realizó sólo tasó 52 departamentos en la Capital contra los 948 relevados en el mismo mes del año pasado. La merma arrancó en marzo: tasaron 434 propiedades, menos de la mitad de los numeros de marzo de 2017 cuando fueron 943. Si se analiza la evolución hasta junio: el año pasado habían realizado 5135 mientras que este sólo 2393. Son números que están en sintonía con la caída del 60 por ciento de los créditos UVA en los últimos dos meses dados a conocer por el Banco Central.
Por la suba del dólar, construir es entre 10 y 20% más barato
  • Surge el dólar “ladrillo”. Para concretar las operaciones, hay casos en los que compradores y vendedores pactan un valor artificial de la moneda norteamericana, a mitad de camino entre el precio al que estaba cuando se acordó avanzar en la operación -por ejemplo, en la firma del boleto- y la última cotización del dólar. Esto ocurre principalmente cuando se trata de operaciones encadenadas, donde los actores están sujetos a otras ventas, algo que suele llevar un lapso de semanas o meses en los que el precio del dólar puede variar mucho. “Desde que el dólar se estableció alrededor de los $29, se han cerrado operaciones con un dólar alrededor de $25 y $26, privilegiando la concreción de la operación, en un contexto que, de otra manera, conduciría a su cancelación”, confiesan desde los departamentos de créditos de las entidades bancarias. Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, confirma que en la mitad de los casos se llega a un acuerdo entre las partes para tomar en consideración un dólar virtual. “Por ejemplo, si estaba a $25 al momento de tomar la decisión y ahora llega a $29, se negocia a $28, porque las partes ya vienen conversando hace muchos meses y tienen más ganas de firmar que de suspender la operación. Nosotros intentamos que los dos cedan un poco para concretar la operación”, relata el broker. Jorge D’Odorico, titular de D’Odorico Propiedades admite que los acuerdos para tomar un tipo de cambio intermedio se llevan a cabo en al menos la mitad de las operaciones que se hicieron desde que comenzó la volatilidad del dólar. Esto ocurre en las operaciones que rondan los US$300.000 o más donde los compradores buscan mudarse a un espacio de mayor calidad o superficie, no para comprar una primera vivienda
  • La demanda bajó las pretensiones. Se resigna la zona hacia la periferia, donde los precios son más accesibles, o se apuesta por espacios más chicos. “Antes las personas buscaban lo que necesitaban y ahora compran lo que les alcanza”, sentencia Boquete.
  • Los compradores piden un préstamo personal adicional y los bancos aceleran los tiempos. Si bien las entidades ampliaron los montos y acortaron los tiempos entre la calificación y el cierre de la compra, los tomadores piden prestado el máximo posible o toman nuevos créditos personales para afrontar los costos adicionales. En general, la gente toma crédito por el 66 por ciento del costo de la vivienda, pero ese número trepa ahora hasta el 80 por ciento. En tiempos de volatilidad, el tiempo es un bien preciado. Por eso, los bancos acuden a medidas para acotar los tiempos desde que la persona califica para el crédito hasta acordarlo, proceso que dura aproximadamente un mes desde que se pide la documentación inicial hasta que se escritura. Así se ha quitado la tasación en algunos casos y se lanzaron canales digitales para que los clientes puedan gestionar los créditos por la web.
  • Se retrasa el lanzamiento de nuevos proyectos. La volatibilidad cambiaria, la falta de financiación -créditos al desarrollador- las altas tasas de los bancos, una demanda pasiva y una carga tributaria del 60 por ciento desincentiva la generación de nuevos emprendimientos. Con un costo de construcción medio de US$2000 que puede alcanzar los US$2600/m2 para los proyectos premium, quien sale a comprar un terreno hoy en la ciudad de Buenos Aires tiene que vender por encima de los US$5000/m2. “Puede ser negocio para quien compró la tierra hace cuatro o cinco años porque lo que le paga la ganancia probablemente sea la diferencia que le hizo a la tierra”, explica Federico Gagliardo, presidente de la desarrolladora Vitrium Capital. Para Ignacio Camps, director de la compañía de servicios inmobiliarios Evoluer, también es clave acortar los plazos para escriturar unidades a estrenar o modificar la letra chica para que se pueda instrumentar un crédito para unidades con la última revisión de fin de obra. Esto aumentaría la oferta de unidades apto crédito en forma inmediata y así bajarían los precios de las usadas.

Por Carla Quiroga, Sábado 14 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Oficinas: el sur también existe

El corredor de Paseo Colón y el tramo de la 9 de Julio limitado por las avenidas Belgrano y Garay seducen a los inversores; los nuevos proyectos

El mercado de oficinas sigue expandiéndose y en ese proceso de crecimiento los desarrolladores e inversores buscan nuevos destinos. Dos de los ejes de la ciudad de Buenos Aires que concentró, en los últimos tiempos, la atención del sector son las avenidas Paseo Colón y la 9 de Julio, dos arterias que proyectaron su expansión, según los especialistas, de la mano del Metrobus, que revitalizó la zona. En este cónclave se encuentran las bajadas de las dos autopistas fundamentales en la interconectividad: la 25 de Mayo y Buenos Aires-La Plata. Ambas tienen allí su descenso y son las puertas de entrada a la city porteña para los que vienen del Oeste y del Sur del Gran Buenos Aires. “Hasta hace unos años el mercado inmobiliario veía a este sector de la ciudad como a una zona fría, dado que carecía de desarrollos tanto de oficinas como residenciales. Allí, apenas se destacaban las redacciones de los diarios Crónica y Ámbito Financiero y, un puñado de grandes edificios sobre Paseo Colón. Pero en los últimos tiempos el crecimiento de Barracas y de San Telmo junto con la consolidación de las inmediaciones próximas al Parque Lezama -un área consolidada como casco histórico turístico con sector residencial gracias a la llegada de modernos emprendimientos- se convirtieron en el motor del desarrollo inmobiliario de oficinas”, comenta Guido Zucchini, director Gewin Desarrollos Inmobiliarios.

Muchos de los especialistas del sector coinciden en que este espacio porteño ofrece un gran potencial que sin duda seduce a los diferentes jugadores del sector. “La zona de Paseo Colón se encuentra en franco crecimiento, el cual está impulsado fundamentalmente por la llegada del Metrobus que no sólo organizó el tránsito sino que también le dio mayor seguridad al lugar revitalizando ese espacio”, comenta Oscar Puebla, CEO de Puebla Inmobiliaria Constructora.

Para Mai García Hervas, broker de oficinas y edificios en block de Toribio Achával el eje de Paseo Colón es un área que aún no puede desplegar sus beneficios al 100 por ciento. “Hasta hace muy poco este sector estaba en la mira de entidades estatales hasta los anuncios de recorte realizados en los últimos días. La 9 de Julio en cambio fue tomada por empresas privadas, algunas de ellas internacionales, como por ejemplo firmas del rubro petrolero, tecnológico, grandes estudios jurídicos o contables, gracias a desarrollistas que se animaron a construir edificios AAA”, explica la especialista. En la otra punta del mismo eje las remodelaciones urbanas realizadas por el Gobierno de la Ciudad y el desembarco de algunas empresas corporativas y organismos oficiales también fueron dando forma a la metamorfosis de este polo. “La remodelación del Parque Lezama conjuntamente con la localización de la sede central de HSBC y la instalación de una dependencia del Gobierno de la ciudad en la remodelada fábrica Canale, le dan mucha más fuerza al nuevo tramo del corredor Paseo Colón que va desde la avenida Independencia hasta Patricios”, coinciden Zucchini y Puebla.

Pero según los expertos, la zona seguirá experimentando cambios una vez que se terminen las obras del Paseo del Bajo que tendrá una extensión de 7,1 kilómetros de extensión y que conectará las autopistas Buenos Aires-La Plata y la Illia. “Sin duda todos estos cambios le aportarán al lugar un nuevo dinamismo que también se verá reflejado en los futuros residentes. En la actualidad algunas de las empresas que se mudan a este sector porteño, provienen del microcentro y buscan espacios más nuevos y funcionales, con mejores accesos como la conexión directa con la autopista 25 de Mayo, Puerto Madero, y la posibilidad de estar a pasos del Paseo del Bajo”, cuenta Puebla.

Los inversores que se encuentran a la caza de negocios oportunamente adquirieron tierras a muy buen valor que, poco a poco, fueron mejorando la cotización por efecto de los cambios que produjeron las obras públicas. “Actualmente en ese eje la mayoría de las obras son nuevas. En algunos casos por tratarse de fachadas históricas requieren de una intervención tipo restauración y reciclado, aunque estos son los menos”, sostiene Puebla. “El Sur porteño, y fundamentalmente esta zona tiene un gran potencial por su accesibilidad y conectividad, vemos que los proyectos de oficinas comerciales tienen una ventaja en este sentido ya que su locación estará en una zona que permitirá entrar y salir del centro en tan solo 25 minutos de la mano del desarrollo urbano que se proyecta. Todo indica que el lugar va a tener una demanda de oficinas más pequeñas, para empresas satélites de las grandes corporaciones que se han instalado en la zona, además de los ministerios que se mudarán en los próximos meses”, expresa Zucchini.

El corredor Paseo Colón, un área que va ganando terreno y promete revalorización Fuente: LA NACION - Crédito: Silvana Colombo

Según el referente de Puebla, en la zona el requerimiento de oficinas cumple con los parámetros internacionales: plantas libres, espacios destinados para cocheras y amenities entre los que se destacan salas de reuniones, SUM, espacio guarda bicicletas, entre otros servicios.

Respecto a los precios, García Hervas afirma que por ahora la llegada del Metrobus no impactó en los valores. “Este medio de transporte mejoró la accesibilidad de la zona pero hasta el momento no se observan mejoras en la cotización de las oficinas”, enfatiza. Los referentes coinciden en que en los edificios nuevos -con una antigüedad menor a los cinco años-, los precios de locación y venta son similares tanto en la avenida Paseo Colón como en el tramo Sur de la avenida 9 de Julio, si bien, hasta hoy, son más requeridos los proyectos ubicados sobre esta última traza. Puebla afirma que los valores de venta en Paseo Colón arrancan en US$2500 por metro cuadrado, mientras que para el alquiler promedian los US$18 -con valores que arrancan en los US$12-.

Los proyectos en danza

Una de las novedades de la zona es el complejo de oficinas que desarrolla Gewin denominado Icon San Telmo, ubicado sobre Paseo Colón al 1400. El proyecto es un edificio de oficinas y locales comerciales, con superficies que promedian los 110 metros cuadrados. Está ubicado a metros del Parque Lezama, a pasos del casco histórico y comercial de San Telmo, Puerto Madero y La Boca. “Este inmueble que contará con una fachada de 28 metros de largo sobre la avenida principal ofrecerá oficinas que oscilan entre los 56 y los 100 metros cuadrados con opción a ser moduladas para lograr mayores superficies”, dice Zucchini. Allí en la etapa de lanzamiento, las oficinas tendrán un valor de venta que partirá desde los US$2650/m2. Justo frente a este proyecto se destaca el nuevo edificio del Banco Santander Río, ubicado sobre la avenida Juan de Garay al 100, el cual promete convertirse en un hito por la diversidad de su propuesta. El edificio, que está desarrollándose sobre un terreno de 4250 metros cuadrados y que tendrá una altura máxima de 38 metros de altura, albergará los sectores de soporte y áreas financieras de la compañía -un middle office, back office- y una sucursal, las cuales estarán distribuidas en tres cuerpos vinculados por espacios acristalados. Entre las características del inmueble se destacan las amigables con el medio ambiente que le permitirán alcanzar la certificación LEED.

Otras de las novedades de la zona es el edificio que se encuentra en México al 400, a unos 200 metros de la avenida Paseo Colón y que en breve reingresará al mercado comercial. El proyecto de 8500 metros cuadrados tiene cuatro plantas y se comercializa a US$10.850.000. “El inmueble es un edificio en block en excelente estado con ingreso peatonal por la calle México e ingreso vehicular por la calle Defensa. Se trata de un edificio con todas sus instalaciones listas para funcionar -desde grupo electrógeno con doble redundancia, UPS, data center, salas de trabajo, mobiliario hasta entradas blindadas-. Actualmente está ocupado por Banelco que lo liberará en los últimos meses del año. Considerando todo el equipamiento que la empresa estará dejando, se trata de una oportunidad única para empresas del rubro IT”, comenta Juan Manuel Farola, de la firma Colliers International, responsable de la comercialización.

Para Puebla no existen muchos puntos de comparación entre el eje 9 de Julio y Paseo Colón. “La primera tiene a mi entender personalidad propia y además se encuentra consolidada casi en su totalidad. Por otro lado, pienso que Paseo Colón seguirá creciendo y siendo parte del centro histórico de la ciudad, con sus edificios neoclásicos con una importante recova en sus basamentos que embellecen las calles y que marcan por sí solos un estilo único de la geografía porteña. El eje de Paseo Colón podría compararse con el tramo de la avenida Belgrano que va desde la 9 de Julio hacia el Bajo”, finaliza Puebla.

Por Leandro Murciego, Lunes 2 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Se recupera el optimismo tras la devaluación del dólar

Los brokers inmobiliarios reconocen que, aunque con más esfuerzo y un mayor margen para negociar los precios, las operaciones se cierran.

Como el resto de los sectores, el inmobiliario no permanece ajeno a las cimbronazos macroeconómicos. La aprobación del crédito del FMI por US$50.000 millones, la reclasificación de la Argentina como mercado emergente y los cambios en el gabinete económico fueron percibidos como buenas señales por los brokers . “La realidad está sobre cualquier estrategia. Pero hay una percepción en el mercado de que todo se va regularizar en muy poco tiempo. Son etapas de acomodamiento”, analiza Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades para quien las operaciones se están cerrando aunque “con mucho esfuerzo y negociación”.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincide y afirma que los márgenes de negociación varían entre 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado. “Se entiende que esto es una coyuntura temporal y que el mercado inmobiliario es a largo plazo. La experiencia marca que el valor de los inmuebles siempre superó las mejores expectativas”, explica. Oscar Puebla, CEO de Puebla Inmobiliaria da números: una unidad que hace diez años en San Telmo cotizaba en US$1100 por metro cuadrado, hoy puede venderse en US$2200. Para Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria, la dolarización del mercado inmobiliario fue lo que permitió que las operaciones se sigan cerrando prácticamente igual que antes. “Las unidades usadas se venden igual que siempre, en dólares, ya que las mismas están dolarizadas hace más de 50 años, aun habiendo atravesado todo tipo de crisis. Sin ir más lejos pasamos el cepo cambiario, tiempos con una brecha importante entre dos tipos de cambio distintos, una inflación real del orden del 40 por ciento y reglas de juego poco claras”, explica el especialista.

Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, en cambio, afirma que un escenario de volatilidad e incertidumbre en el valor real del dólar genera que la demanda, que hasta hace 60 días era constante y creciente, se muestre más cauta a la hora de resolver operaciones y en algunos casos un poco más agresiva en las ofertas que realiza. Además marca un punto de inflexión: antes el equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de negociación era mínimo lo que generaba una tendencia a la suba de valores. Hoy el escenario es distinto, el comprador siente que se equilibraron las fuerzas y actúa en consecuencia. “El problema radica en que los propietarios no están dispuestos a resignar valor y el trabajo está en cómo achicar esa brecha lo que demora más del doble de tiempo de negociación. Una situación que nos obliga a hacer una exhaustiva ingeniería respecto al precio y costos de cada operación”, confiesa. Hasta el cimbronazo cambiario, los brokers afirman que en el 80 por ciento de los casos, no era necesario juntar a las partes para resolver una operación. Hoy la relación es inversa y ese es el porcentaje de las operaciones que requieren un encuentro personal. “Si antes teníamos que estar cerca, ahora tenemos que estar prácticamente ‘pegados'”, grafica Seeber. En definitiva, la nueva realidad plantea tiempos de resolución más largos, menos compradores y más agresivos en sus ofertas. Altgelt reconoce un menor número de consultas y de visitas. “También lo notamos en los proyectos a estrenar. Se enfrió el interés de la gente. De todos modos creemos que es momentáneo”, aclara.

Crédito: Shutterstock

La forma de pago también influyó en las decisiones. Las operaciones en efectivo, en general, no se cayeron. En el caso de las compras con créditos algunas desistieron, otras se renegociaron.

Desde las entidades no todas registran una caída en el otorgamiento de los créditos. Por caso, en los primeros cinco meses del año -es decir considerando mayo-, el Banco Ciudad desembolsó un 30 por ciento más de préstamos que en igual período del año anterior, mientras que las solicitudes crecieron un 41 por ciento en 2018 respecto al 2017. En el banco reconocen que si bien en los primeros 15 días de mayo, se observó una baja del 13 por ciento respecto a la primera quincena de abril. Esa caída se compensó durante la segunda mitad del mes que permitió cerrarlo con una suba de 4 por ciento respecto al mes anterior. En junio, esperan un comportamiento similar al observado en mayo. Respecto a las reprogramaciones, reconocen que “la gran mayoría de los clientes poseen un margen de alrededor de 5 puntos porcentuales respecto del tope de la relación cuota ingreso, que es de un máximo del 25 por ciento en las líneas en UVA, lo que les permite solicitar un préstamo de mayor monto”. De todas formas, el banco está definiendo un aumento en el monto máximo a otorgar, que actualmente es de $2,8 millones.

Por Carla Quiroga, Sábado 30 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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La experiencia de vivir en un edificio histórico

Desde el Kavanagh hasta el Estrugamou, las claves que hay que tener en cuenta antes de invertir en un departamento de una construcción emblemática de la ciudad; las ventajas, desventajas y los precios.

El emblemático edificio Kavanagh, ubicado en Florida 1065 es símbolo de la arquitectura de Buenos Aires y referente del movimiento Art déco. La construcción fue inaugurada en enero de 1936, por iniciativa de Corina Kavanagh y se hizo en el tiempo récord de 14 meses. En su momento, con una altura de 120 metros, el proyecto fue la torre de hormigón más elevada de América latina. Los 105 departamentos se reparten en 31 pisos y son todao distintos. Además la torre cuenta con cinco escaleras, palieres privados, locales en la planta baja y cocheras de cortesía. Por el proyecto pasaron los más diversos propietarios: desde la familia del empresario Gregorio Perez Companc hasta los Rocca, la familia propietaria de Techint. Este edificio, y otros tantos, son un verdadero baúl de recuerdos y los mejores relatores de historias. Con el tiempo, sus vecinos se renuevan, cambian sus costumbres, su convivencia y hasta el valor de las expensas. Pero, ¿cómo es vivir en un edificio histórico de la ciudad de Buenos Aires?

En general, los antiguos edificios de época como el Kavanagh, el Estrugamou o el Palacio de los Patos ofrecen unidades amplias, con terminaciones de lujo y ubicaciones privilegiadas. Su público es muy exclusivo, sus alquileres se manejan en dólares y su historia, de alguna manera se paga. “El Kavanagh es una de las obras maestras de la arquitectura porteña de la década de 1930. En 1999 fue declarado Monumento Histórico Nacional, la más alta categoría que reconoce la Ley 12.665 y sus modificatorias, similar a la que obtuvo el Palacio Barolo en 1997. En este sentido, ser propietario de un departamento en el Kavanagh, como en cualquier otro bien declarado, se lo puede considerar un absoluto privilegio, no sólo desde una perspectiva de valoración arquitectónica -artística, sino por formar parte de la identidad de Buenos Aires”, explica Teresa de Anchorena, presidente de la Comisión de Monumentos y Lugares Históricos, organismo que protege los hitos de valor histórico patrimonial.

Para quienes sueñan con habitar la torre, hay algunas opciones en el mercado. Eso sí, es para unos pocos. Actualmente, el departamento más impresionante y extravagante del emblemático edificio está en venta. Se trata de un inmueble que ocupa todo el piso 14 por el que se pide US$3,9 millones para su venta -otra opción es alquilarlo por US$11.000-. La unidad que perteneció a la propia Corina Kavanagh tiene 740 metros cuadrados de los cuales 475 son cubiertos. Los restantes 251 metros cuadrados corresponden a la terraza de la “proa”, la “marca” de diseño de la construcción y a dos jardines propios. Entre algunas idas y vueltas, el inmueble está en venta hace once años. Lo curioso es que, su actual dueño, el francés Lord Alain Levenfiche, un empresario dedicado a los bienes raíces, le hizo un lavado de cara al inmueble. “Primero se ofertó en US$8 millones, pero hasta ahora nadie encontró la forma de venderlo. Se trata de una propiedad que es como una pieza de arte pero que perdió su carácter”, analiza Iuri Iszratsoff, director de la inmobiliaria homónima que suele tener en carpeta departamentos a la venta en edificios históricos. Hoy, el destino que se le da al emblemático piso es el alquiler diario para hacer fiestas. Cuenta con cañones de humo, baldosas con luces, parlantes empotrados y un bar de colores. Pero además, el departamento tiene cinco habitaciones -todas en suite, y las más grandes con 80 y 60 metros cuadrados-, y hasta un living dividido en dos partes con una barra iluminada como si fuese una discoteca. ¿El plus? Sus vistas de 360 grados a todo Buenos Aires.

En líneas generales, el precio del metro cuadrado en el Kavanagh parte desde los US$3000 aunque hay mucha disparidad en los precios de los departamentos dependiendo de su estado de conservación. Respecto a los gastos, las expensas varían entre $14.200 y $39.000 de acuerdo a la superficie de cada uno. El perfil de quienes compran en este tipo de edificaciones es particular: por lo general no son familias sino personas que viven solas que buscan estar a pasos del centro porteño. Un dato no menor para quienes tienen presupuesto acotado es que hay opciones de unidades desde 120 metros cuadrados que se ofrecen a US$400.000.

A 300 metros se encuentra otra construcción emblemática: el Estrugamou, ubicado en Esmeralda y Juncal, en pleno Retiro. Coqueto como ningún otro, se trata de una verdadera joya arquitectónica que data de 1929 con una entrada que simula un pasaje de carruajes. “Muchos de los que viven allí, son propietarios históricos, dado que es un bien de familia continuar ahí. Para algunos es aspiracional. Tanto al Estrugamou como al Kavanagh los buscan porque da status: son como el Dakota de Nueva York”, analiza Isratzoff, quien agregó el Palacio de Los Patos como otro ejemplo. Las influencias francesas del inmueble lo convierten en un viaje en el tiempo, que con sus pisos de roble de Eslavonia y sus hermosos mármoles lo hacen ser lo más parecido a un pequeño palacio. “El Estrugamou es un ícono de la ciudad. La gente que busca este tipo de inmuebles, no escatima a la hora de reciclarlos y los deja imponentes”, relata Manuel Andreotti, Gerente sucursal Tizado Barrio Norte . Es que pertenecer tiene sus costos. De todas maneras, el valor del metro cuadrado no es caro si se lo compara con alguno de los proyectos top del corredor Norte de la avenida Libertador construidos en los últimos años en donde el metro cuadrado supera los US$8000.

La oferta en el Estrugamou es de lo más variada. Por ejemplo una unidad de 415 metros cuadrados se publica a US$2,7 millones, otro de cuatro dormitorios a US$1.250.000. aunque hay oportunidades puntuales. Un piso de 531 metros cuadrados se ofrece a US$1 millón, es decir US$1800/m2. Se trata de un precio que se aproxima más a los de la zona Sur de la ciudad de Buenos Aires. Eso sí, el inmueble necesita algunas refacciones y es un poco oscuro por dar al patio interno del edificio.

“Las unidades de estos edificios son un producto premium, que si bien tienen valores similares a los de Puerto Madero, son de mucha más calidad”, agrega Andreotti de Tizado que hoy tiene en venta un cuatro ambientes de 415 metros a US$2,2 millones -que paga $24.000 de expensas-. El broker agrega que el mercado para la venta de este tipo de departamentos está frenado. “Recibimos pocas consultas. Es un lugar muy exclusivo y estamos en momentos de turbulencia”, sostiene.

En la mayoría de los casos, se trata de edificios que en el pasado han sido habitados por la alta sociedad porteña. La familia propietaria de todo el edificio vivía en uno de los pisos y, con la renta que pagaba el resto de los habitantes del lugar, mantenía servicios originales, como el cochero, las mucamas, el lavado y el planchado. Eran tiempos en los que la venta por unidad no estaba permitida, una posibilidad que habilitó la ley de propiedad horizontal sancionada en 1948.Una de las principales contra de este tipo de inmuebles es que, como fueron pensados en otra época, tiene pocas o directamente carecen de cocheras, lo que implica un gesto adicional mensual de $4000 por el alquiler de un espacio para guardar el auto en la zona. Además son edificios con poca rotación.

Raggio, un palacio reciclado Fuente: LA NACION - Crédito: Victoria Gesualdi/AFV

Lleno de secretos está también el Palacio Raggio. El edificio de estilo francés situado en pleno corazón del barrio porteño de Monserrat -en la esquina de Bolivar y Moreno-, a pocos metros de Plaza de Mayo fue originalmente diseñado por el arquitecto suizo Lorenzo Siegereist en 1907. Inaugurado en 1910, albergó un almacén de ramos generales y departamentos para renta. Pero años más tarde supo desvanecerse y hasta el 2007 estuvo tomado por alrededor de 1200 personas que fueron desalojadas pacíficamente. A partir de ese momento comenzó un plan de limpieza y restauración para poner en valor un edificio de 100 años. “Se hizo un trabajo titánico. Se respetó toda la estructura pero se adecuó el layout a un edificio más moderno”, explica el desarrollador Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora que lleva su apellido, la empresa encargada de esta transformación. El proyecto demandó US$ 30 millones y el espíritu fue mantener intacta la estructura original del edificio. Y así se hizo. Los arquitectos preservaron la galería que rodea al palacio y la fachada exterior de la torre de siete pisos, pero hubo que rehacer a nuevo todos los espacios interiores. El empresario adquirió la propiedad en 2006 y la reformó entre 2008 y 2015. Los pisos del emprendimiento fueron edificados de alturas distintas y oscilan entre tres y cuatro metros de alto. En el Palacio Raggio hay 150 unidades de entre 30 y 90 metros cuadrados de superficie cubierta, distribuidas en ocho plantas de 23.000 metros cuadrados. Según Fernández Prieto, los barrios de la ciudad que tienen desarrollos pensados para un público ABC1 son escasos.

“Hay pocos proyectos y eso los encarece. Tienen un valor de mercado superior a los US$ 1000 por metro cuadrado de incidencia. Esto provoca que los empresarios del rubro comencemos a buscar nuevos polos de atracción y éste lugar fue uno de ellos”, explica y agrega: “tememos que la imposibilidad de ingresar al centro en auto tire para atrás el barrio. Las restricciones para la zona van a ser una negativa”. La cercanía del edificio con Casa Rosada generó que el palacio funcionara como un imán para funcionarios, empresarios, políticos y delegados gremiales que suelen tener reuniones de trabajo con actores del Gobierno. El ex ministro del Interior y Transporte, Florencio Randazzo, y el diputado nacional por el Frente Renovador, Facundo Moyano, fueron dos de las personalidades de la política que eligieron al coqueto edificio histórico para instalar sus oficinas. Pero además, hay otra diversidad de personajes que tienen departamentos como el tenista Juan “Pico” Mónaco, el abogado Fernando Burlando y la modelo Silvina Luna. En el Raggio, nada está librado al azar. Cada mínimo detalle se nota: desde los cuadros de Páez Vilaró en el lobby de acceso, hasta una galería de fotografías itinerante que se renueva una vez por mes para darle otro look a las paredes. Una de sus fortalezas es que pese a ser un edificio histórico cuenta con servicios propios de los proyectos más modernos como por ejemplo gimnasio, sauna, seguridad las 24 horas y hasta una pileta al aire libre con vista a la cúpula del edificio Otto Wulf. Actualmente, la ocupación es 70 por ciento de oficinas y 30 por ciento de viviendas. Por su ubicación, algunos departamentos se alquilan por día o semana para turistas. El precio del metro cuadrado ronda los US$3500/m2 -en preventa apenas superaba los US$2000/m2-y sus expensas son variadas de acuerdo a cada vivienda, pero parten de los $4000.

Por Andrea Glikman, Sábado 30 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Cuál es la zona del barrio de Colegiales que se revalorizará

Surge una nueva zona en Colegiales.

La Ciudad de Buenos Aires tiene un historial de áreas revitalizadas, desde Puerto Madero hasta Parque Patricios. El foco ahora estará en la zona cercana a la estación Colegiales. La zona delimitada por la avenida Cabildo, Federico Lacroze, las vías del ferrocarril Mitre, y la calle Virrey del Pino cobró un fuerte impulso en los últimos años con la llegada de nuevos emprendimientos inmobiliarios, mejoras en la infraestructura vial y de servicios, como la construcción del viaducto de Federico Lacroze, y la puesta en valor de la plaza Juan José Paso, conocida por los vecinos como “la placita de Moldes”. Un área de ese barrio que promete por la cesión de las tierras que conforman hoy los terrenos abandonados que componen la antigua playa de maniobras del ferrocarril Mitre. Algunos ya hablan del barrio La Estación.

“Se trata de más de siete hectáreas entre las vías, Federico Lacroze, Moldes y Virrey Avilés que se encuentran abandonadas desde hace más de 50 años, y cuya puesta en valor le cambiarán la cara a la zona”, señala Hernán Siwacki, director de Capital Brokers Propiedades, la empresa que comercializa un edificio en pozo ubicado en Moldes al 900.

Las mejoras en la infraestructura vial y de servicios, la construcción del viaducto de Federico Lacroze y la refuncionalización de los terrenos abandonados del ferrocarril Mitre impulsan nuevas obras Fuente: LA NACION - Crédito: I. Sánchez

En septiembre de 2017, la Legislatura porteña aprobó la rezonificación de ese terreno de 66.900 metros cuadrados. Las nuevas reglas definieron que se puedan construir edificios pero tal como lo indica el actual Código de Planeamiento Urbano, el 65 por ciento se destinará a nuevos espacios verdes como plazas, parques y juegos para niños, y a la apertura de calles, vías peatonales, senderos aeróbicos y bicisendas. El 35 por ciento restante podrá destinarse para la construcción de residencias y comercios. La tierra aún pertenece al Gobierno Nacional, que se lo cederá a la Ciudad.

La venta de la zona “edificable”, es decir, de ese 35 por ciento, estará a cargo de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE). Desde el organismo confirmaron que la subasta será este año, pero que aún no se conoce la fecha exacta. Añadieron que parte de lo recaudado irá para obras en la Comuna 13 y otra parte para financiar las obras de la Red de Expresos Regionales (RER), la red de 20 kilómetros de túneles que conectará las líneas metropolitanas de trenes.

El Gobierno de la Ciudad lanzó el año pasado la convocatoria a un concurso con la Sociedad Central de Arquitectos para definir un masterplan para el terreno. Los ganadores fueron Oliverio Najmias y Marcelo D’Andrea, quienes propusieron incorporar 80.000 metros cuadrados de vivienda en un proyecto que tendría un 78 por ciento de espacio público. “Tuvimos en cuenta dos miradas simultáneas: la del vecino y la del desarrollador”, explican.

Los arquitectos agregan: “El masterplan contempla un terreno en el que más de la mitad de la superficie serían superficies verdes absorbentes. Si bien 80.000 metros cuadrados de construcción es una cantidad grande, los colocamos de manera tal que el impacto sería muy bajo”. El concurso no es vinculante, pero los arquitectos, que sostienen que ganaron por decisión unánime, esperan poder llevar adelante su proyecto para que el ciclo se complete. Najmias y D’Andrea afirman que su idea recibió un buen nivel de aceptación entre los vecinos.

La oferta residencial. En 2017, la Legislatura aprobó la rezonificación del terreno para que se puedan construir edificios. Fuente: LA NACION - Crédito: I. Sánchez

Cuando el proyecto para rezonificar todavía se trataba en la Legislatura, los habitantes de la zona reclamaban más espacio verde y menos construcción.

La clave, además, fue evitar que queden vistas bloqueadas por edificaciones. “Los proyectos del masterplan están pensados no solamente en función del paisaje que los rodea sino también de los habitantes de esta parte de la Ciudad, que compraron en un espacio abierto con visuales largas y que no quieren un muro de desarrollos que los obstruya”, señalan los arquitectos. El objetivo, además, es “conectar” todo el barrio y eliminar la “barrera” que hoy existe por los terrenos en desuso. “El parque que nosotros proponemos es una manera de integrar ambos lados de la zona”, dicen.

Desde el punto de vista inmobiliario, Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, añade que “tradicionalmente, vivir cerca de las vías nunca fue visto como un argumento comercial positivo” y opina que “una solución urbanística puede llegar a cambiar la percepción del barrio para los vecinos”. Al mismo tiempo, dice, “lo que impacta cualitativamente termina transfiriéndose al precio”, por lo que augura una revalorización del área en caso de que se lleve adelante el proyecto que “seguramente brinde más seguridad, mejor iluminación y ordenamiento del tránsito”.

La broker reconoce el reclamo de los vecinos para que haya más espacios verdes: “Los barrios de Colegiales y Belgrano son zonas muy valoradas por quienes viven ahí, y lo que reclaman es que haya más proporción de espacio público. Sin embargo, si finalmente se concreta un proyecto bien pensado arquitectónicamente, puede no solo agradar a los vecinos sino también revalorizar la tierra circundante”, afirma.

Un lugar elegido por los jóvenes

Desde el portal Properati, afirman que dentro de las 125.000 búsquedas realizadas en su sitio con la palabra “Colegiales”, un 40 por ciento de los interesados tienen entre 25 y 34 años. De las operaciones, las que más se investigan son la venta de departamentos, los PHs y, por último, los departamentos en alquiler. “Se trata de un barrio mayormente de viviendas, con sectores comerciales que apuntan más a las avenidas cercanas como Cabildo o Federico Lacroze”, detalla Mario Korn, presidente de Mario Korn Propiedades. El ejecutivo asegura que, hasta el momento, los precios del metro cuadrado en la zona no han mostrado grandes variaciones, aunque sí avanzaron como en el resto de los barrios de la Ciudad. Señala que el promedio para los departamentos usados ronda los US$2300/m2, y en las propiedades a estrenar el metro cuadrado está alrededor de US$2900.

“A la zona no le faltan conexiones de transportes ni ofertas gastronómicas por la proximidad de las avenidas -analiza-. Considero que hay grandes espacios verdes que pueden estar bien acompañados por obras de primera línea”. Por ahora, hay pocas noticias de nuevos desarrollos en la zona, pero a la altura de Moldes al 900 se encuentra en construcción un edificio residencial de ocho pisos con planta baja, en el que se ofrecen unidades de 1 y 2 ambientes a partir de los US$100.000 y US$240.000 para los de tres ambientes, que comenzarán a entregarse en 2020.

“Hace unos años se construía solamente para el inversor que apuntaba a obtener una renta. Esto viene cambiando y los nuevos proyectos están pensados para la gente que necesita mudarse. En este caso particular se combinan las dos visiones, porque es residencial y también apto profesional, pero hasta el momento los principales clientes fueron las familias jóvenes y parejas”, explica Siwacki,

El diferencial de la zona, señala Siwacki y coincide con sus colegas, son las vistas abiertas y el espacio verde que se podría poner en valor. “Hoy es una zona tranquila con precios que no son los que piden los barrios top”, dice. Aclara que el potencial de la zona es eminentemente residencial, pero que, a su juicio, probablemente la revalorización de los terrenos ferroviarios despierte el interés comercial. “Hoy las zonas que más crecen son las de usos mixtos, donde se puede vivir, trabajar y comprar, como Puerto Madero o la zona de Retiro”, analiza. Con este horizonte a la vista, los referentes inmobiliarios ya hablan del surgimiento de un nuevo sub-barrio y revalorizaciones por encima de la media -de alrededor del 30 por ciento- por la influencia que ejerce la cercanía con Belgrano. El nombre La Estación no es caprichoso ya que en el futuro, la expectativa es que el corazón de esta nueva zona serán las siete hectáreas que serán puestas en valor.

“Será un barrio con una identidad eco slow que en 10 años será reconocido por su calidad de vida fundamentada en sus amplios espacios verdes, edificios bajos, calles tranquilas, y a la vez una fuerte conexión con todos los servicios y transportes”, agrega Siwacki.

Efecto derrame en el área de influencia

Otro de los desarrolladores que está mirando el área de influencia de esa zona es Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por Tayron Capital – con más de 15 años en el mercado participando junto a inversores institucionales, en transacciones en Estados Unidos, Argentina, Uruguay y otros países de la región-para administrar inversiones en desarrollos inmobiliarios residenciales en el país.

“Compramos casi dos manzanas en Colegiales. La zona tiene muchos medios de transporte, servicios y la reciente apertura de la avenida Triunvirato le da gran conectividad. Además, la integración de la villa Fraga también impactará positivamente”, analiza Sommer, el hombre que cerró el primer fondo cerrado de inversión aprobado por la Comisión Nacional de Valores que permitía blanquear dinero sin multa sobre fines de 2016. En esa ocasión recogió US$30 millones que se destinarán a la construcción de Prima, un emprendimiento de US$50 millones de inversión ubicado en Caballito.”Colegiales es un área de oportunidad para realizar desarrollos inmobiliarios de escala en un lugar céntrico y bien conectado”, concluyen los empresarios que están apostando al barrio.

Por Sofía Terrile, Sábado 16 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION