En la comparación interanual los dos ambientes subieron el 54 % y los de dos dormitorios el 56 %. Resultados del relevamiento trimestral de departamentos usados que Reporte Inmobiliario realiza desde el año 2009
Los alquileres de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires, aumentaron el último año por encima del índice de inflación acumulado. Los valores se incrementaron un 53,66 % y un 56,35 en promedio para las unidades de 2 y 3 ambientes respectivamente.
El incremento interanual superó en el caso de los departamentos de un dormitorio en 11 puntos a la inflación anual acumulada entre abril del año pasado y el mismo mes del 2021, en el caso de los 3 aumentos el aumento superó en casi 14 puntos porcentuales a la tasa del 42,6 % registrada por IPC general del INDEC.
El valor medio de toda la ciudad para departamentos de 2 ambientes usados supero en mayo de 2021 los $ 26.600, mientras que las unidades de 3 ambientes cotizan en promedio por encima de los $ 35.500
El incremento de los alquileres se aceleró durante el último tramo del año anterior y principios de este 2021 ya que hasta entonces, al igual que años anteriores los valores pretendidos no llegaban a igualar el incremento del índice general de precios al consumidor. Por caso, desde el inicio de la serie de relevamientos trimestrales en el año 2009, el aumento del precio del alquiler fue inferior comparado con la inflación e incluso menor a la evolución del coeficiente de variación salarial que publica el INDEC.
En Zona Norte los precios aumentaron 87,8%, mientras que en Zona Oeste-Sur alcanzan incrementos de 75,7%, en los últimos doce meses.
Según un informe realizado por el portal de propiedades Zonaprop, los alquileres en el Gran Buenos Aires muestran un incremento mayor al 75% anual. En los últimos doce meses, en la Zona Norte de la provincia los valores alcanzaron un aumento del 87,8% y en el Oeste-Sur la suba fue del 75,7%.
Si se analiza el primer cuatrimestre del 2021, Zona Norte exhibe alzas del 23,7%, por encima de la inflación. Por su parte, Zona Oeste-Sur también experimenta una suba del 14,6%, aunque por debajo de los niveles inflacionarios.
¿CUÁNTO CUESTA ALQUILAR EN EL GBA?
En la Zona Norte, el alquiler de un inmueble de 2 ambientes y 50 m2 es de 36.625 pesos por mes. A nivel mensual, este valor crece 2,8%. Asimismo, una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 asciende a 50.044 pesos mensuales. En este caso, los precios en todos los barrios relevados subieron más del 65% en los últimos doce meses.
Mientras tanto, en Zona Oeste-Sur el precio promedio de alquiler solicitado por propietarios de un departamento de 2 ambientes y 50 m2 es de 25.031 pesos por mes. Por otro lado, una unidad de 3 ambientes y 70 m2 se alquila por 32.024 pesos mensuales. Cabe destacar que el 85% de los barrios registran un incremento interanual en su precio mayor al 50%.
VOLUMEN DE OFERTA Y PRECIOS
En lo que respecta a la Zona Norte, el volumen es bajo y se posiciona cerca del mínimo de la serie. Por su parte, en la Zona Oeste-Sur, la oferta es un 30% menor a los niveles pre-pandemia.
Este informe también indica que los barrios de Zona Norte que tienen el precio más alto para alquilar una propiedad son Nordelta (54.122 pesos por mes), Olivos (53.559 pesos por mes) y Rincón de Milberg (52.425 pesos por mes). En contraposición, se encuentra José León Suárez con el precio más económico de alquiler (22.693 pesos por mes), seguido por José C. Paz Este (25.119 pesos por mes) y San Martín (26.052 pesos por mes).
En la Zona Oeste-Sur, los barrios de Ezeiza (29.158 pesos por mes), Villa Tesei (29.062 pesos por mes) y Haedo (28.998 pesos por mes) presentan el valor más elevado para alquilar. Gregorio De Laferrere (18.191 pesos por mes) se posiciona con el precio más bajo, seguido por Monte Grande (20.391 pesos por mes) y Merlo (20.529 pesos por mes).
PRECIOS DE COMPRAVENTA
El precio promedio del metro cuadrado en Zona Oeste- Sur es de 1.855 USD/m2, cifra que representa una baja del 0,7% respecto al mes anterior. En cambio, en la Zona Norte del Gran Buenos Aires, asciende a 2.360 USD/m2 y disminuye un 0,4% respecto al mes previo.
En Zona Oeste-Sur una unidad de 2 ambientes y 50 m2 tiene un precio de 93.167 dólares, mientras que en Zona Norte el valor promedio se ubica en 116.466 dólares.
Por su parte, una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 en Zona Oeste-Sur alcanza los 129.267 dólares y en Zona Norte cuesta 175.787 dólares.
Tristán Suárez (2.730 dólares/m2), Adrogué (2.311 dólares/m2) y Villa La Florida (2.248 dólares/m2) son los barrios más costosos de Zona Oeste/Sur. Don Orione (658 dólares/m2) se posiciona como el barrio con el valor más bajo y es acompañado por Parque San Martín (761 dólares/m2) y Dock Sud (771 dólares/m2).
Los barrios de Zona Norte que tienen el precio más alto son La Lucila (3.515 dólares/m2), Vicente López (3.391 dólares/m2) y Olivos (3.178 dólares/m2). En contraposición, se encuentra Boulogne Sur Mer con el precio por metro cuadrado más económico (1.002 dólares), sucedido por Barrio Infico (1.022 dólares/m2) y José C. Paz Este (1.157 dólares/m2).
¿CUÁLES SON LOS BARRIOS CON UNA MAYOR RENTABILIDAD EN GBA?
Rincón de Milberg (4,3%), Garín (4,2%) y La Lonja (4,0%) son los más convenientes a la hora de recuperar el valor de compra de un departamento en Zona Norte. Por otra parte, el barrio con mayor retorno para inversores de Zona Oeste- Sur es Gregorio De Laferrere (6,8%), ubicado dentro del municipio de La Matanza. Le siguen Dock Sud y Villa Tesei, con un retorno bruto del 5,5% y 4,5% respectivamente.
Jueves 13 de Mayo de 2021 Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
Es bastante común leer o escuchar que, para gran parte de los inquilinos, el problema de la crisis de los alquileres radica en la intervención de las inmobiliarias al momento de alquilar una vivienda. Esta última semana recibí unos cuantos mensajes en respuesta a mi postura sobre la Ley de alquileres y esto me llevó a querer reflexionar sobre este tema y explicar el porqué de mi pensamiento.
Un 35% de nuestra población alquila un inmueble; con el correr de los años este número se sigue incrementando, es decir que una parte importante de nuestra población no puede acceder a una vivienda propia.
Hoy, en promedio, un inquilino destina entre el 40% y el 50% de sus ingresos para abonar el alquiler.
Una situación sin dudas muy compleja, y que marca un déficit habitacional más que importante en nuestro país, y que requiere de un tratamiento inmediato por parte de quien corresponda, como también que los salarios comparados con la inflación quedan muy por debajo para hacerle frente a las obligaciones básicas.
La intervención en acuerdos entre privados, que propone la nueva Ley de alquileres, al regular los aumentos de los valores, produjo el efecto inverso al querido, el mercado se retrajo, el inquilino arranca los contratos con valores mucho más altos, los propietarios retiraron unidades y las volcaron a la venta, e incluso aleja al inversor que termina siendo seducido por otros mercados.
Históricamente, este tipo de medidas se implementó en numerosas ciudades del mundo, y los resultados, en su mayoría, fueron similares a los que estamos viviendo nosotros: incremento del mercado informal, reducción de oferta de inmuebles en alquiler, alza de precios.
Pasó en ciudades como Paris y Berlín, donde incluso no tienen los problemas económicos ni están pendientes de la inflación, como es nuestro caso. Por ejemplo, acaban de derogar en la capital alemana la Ley que regulaba y congelaba los valores de los alquileres. Incluso Barcelona intentó copiar el modelo, y todos fracasaron, por el mismo motivo, el Estado no está para intervenir en cuestiones entre privados, no es su responsabilidad.
Como tampoco es responsabilidad de las inmobiliarias la economía, los salarios, ni la inflación; nuestra responsabilidad es velar por el cumplimiento de lo pactado, asesorar correctamente, reunir a las partes e intermediar para resolver las situaciones que se presenten brindando nuestro servicio como profesionales.
No estamos en contra de lo inquilinos y a favor de los propietarios, eso es un mito muy alejado de la realidad, somos profesionales y entendemos que esta Ley no favorece a nadie.
El problema de vivienda no se soluciona con esta Ley, ni corriendo a las inmobiliarias, se soluciona con una gestión donde se generen créditos hipotecarios accesibles para la clase media; los precios no los instalamos los corredores, los marca la inflación. Hoy ni propietarios ni inquilinos saben cuánto van a pagar o cobrar en el transcurso del contrato; este es el principal punto de quiebre de esta Ley.
Por todo esto y pensando principalmente en la problemática de los inquilinos, es necesario que se le dé tratamiento urgente a este grave problema que atraviesa el sector locativo, necesitamos corregir este bache en el mercado y hoy “la vacuna” es el proyecto presentado para modificar los puntos que hacen que esta Ley sea un fracaso.
Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data.Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario.vanesa@realestatedata.com.ar Martes 27 de Abril de 2021 Publicado en Real Estate Data
El valor locativo de los departamentos de 2 ambientes aumentó el 59,11 %, mientras que los de tres subieron el 61,01 %. Se trata de la mayor tasa de incremento interanual de la serie de relevamientos de alquiler de Reporte Inmobiliario
El valor locativo mensual promedio de las 13 localidades analizadas en forma trimestral por Reporte Inmobiliario desde junio del 2009 alcanzó a fines de marzo pasado los $ 32.732 para una unidad usada standard de dos dormitorios en promedio mientras que un dos ambientes cotizaba en promedio $ 24.641 mensuales.
Con relación a la comparación interanual, durante los últimos 12 meses las unidades de 1 dormitorio aumentaron en promedio un 59,11 % y las de 2 dormitorios un 61,01%. Por primera vez en años los aumentos superaron a la inflación interanual del mismo período que fue del 42,6 %.
Los aumentos se aceleraron a partir del tercer trimestre del año pasado y sobre todo en el último trimestre de este año, donde las tasas de incremento superaron el 20 %. Un mayor riesgo para los propietarios asociado a la nueva legislación de alquileres y a los decretos de congelamiento de aumentos y suspensión de desalojo por falta de pago, explican entre otras variables un aumento superior al que se observaba en períodos anteriores.
Los valores más altos se verifican en el Corredor Norte del primer cordón del GBA.
Transcurridos los dos primeros meses del 2021, el segmento de alquileres en la ciudad de Buenos Aires continuó en suba y evidenció un incremento del 8,7% por encima de la inflación, según un estudio de Zona Prop.
Además, representó un aumento mensual del 4,9% en los valores de la renta, a raíz de que el precio medio de alquiler ascendió a 49.896 pesos por mes. A pesar de esto, la velocidad de ajuste de los alquileres en la Ciudad disminuyó a 70% anual, aún a un nivel récord luego del impacto de la nueva ley. Durante los últimos 12 meses, los alquileres se ajustaron a una velocidad de 71% mientras que las cuotas UVA aumentaron un 40,8%.
En el último año, los precios de los alquileres demostraron un incremento del 61,6% y se ubicaron en 25 puntos por encima de la inflación (36%).
¿CUÁNTO DINERO CUESTA UN ALQUILER EN CABA?
Un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 cuesta 33.357 pesos por mes, un crecimiento del 4,9% con respecto al mes de enero. Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 46.301 pesos mensuales.
Respecto a la evolución mensual de precios, de acuerdo a su tipología, una unidad a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires se alquila por un valor promedio de 53.401 pesos por mes. Por su parte, el alquiler de un departamento usado representa una suma de 49.590 pesos.
RANKING DE PRECIOS EN LOS BARRIOS DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
Puerto Madero es el más costoso, con un valor medio de 67.062 pesos por mes, seguido de Palermo (38.627 pesos por mes) y Núñez (38.404 pesos por mes).
En la zona media de precios se encuentran: Recoleta (34.350 pesos por mes), Villa Ortuzar (32.530 pesos por mes), Caballito (32.283 pesos por mes), Santa Rita (31.185 pesos por mes) y Parque Patricios (29.571 pesos por mes).
Los barrios que representan los alquileres más económicos son: Constitución (27.790 pesos por mes), Vélez Sarsfield (27.713 pesos por mes) y, por último, Floresta (27.361 pesos por mes).
En lo que va del 2021, todos los barrios de CABA registran una suba en el valor interanual superior al 50%. En este sentido, Monte Castro es el barrio que muestra un mayor incremento de precio interanual (83,4%), seguido por Flores (82,3%) y Santa Rita (79,8%). Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: Palermo (55,2%), San Nicolás (55,1%) y Recoleta (53,9%).
COMPRA-VENTA: ¿CÓMO SE COMPORTÓ EN LOS PRIMEROS DOS MESES DEL 2021?
Los valores de las unidades en venta acumulan una baja del 0,8% en este nuevo año. El precio medio de una unidad en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.524 dólares/m2, se ubica un 0,3% por debajo de los valores de enero.
Un departamento de dos ambientes y 50 m2 cuesta 131.559 dólares, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los 186.882 dólares. En referencia al diferencial entre los precios de venta de acuerdo al tipo de propiedad, el informe evidencia que un departamento a estrenar tiene un valor de 2.715 dólares/m2 y una unidad usada comprende un costo de 2.450 dólares/m2.
A su vez, los precios de las unidades en pozo registran una tendencia estable desde noviembre del 2020. En la actualidad, el precio promedio para este tipo de inversiones es de 2.597 dólares/m2.
En febrero de 2021, el 78% de los barrios muestra un descenso en sus precios, cuando en abril de 2018 esta tendencia era completamente contraria: el 90% de los barrios registraba un incremento de precio. Asimismo, las operaciones de compra-venta en CABA durante enero del 2021 tuvieron un crecimiento del 16% respecto a enero del 2020.
Martes 9 de marzo de 2021 Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
