La ciudad sufre un importante déficit de espacios verdes y al aire libre. Para intentar revertir esta situación, el gobierno porteño planea llevar adelante calles de “convivencia”.
Ante la falta de espacios verdes y de esparcimiento para la vida en contacto con la naturaleza, el gobierno de la ciudad prevé la instalación de 40 puntos denominados de convivencia.
Estas calles estarán en los barrios porteños que cuenten con menor superficie para el desarrollo de la vida sana al aire libre.
De acuerdo al relevamiento de espacios verdes por habitante realizado en 2019 por la Dirección General de Estadística y Censos del Ministerio de Hacienda y Finanzas porteño, en la ciudad hay 6,2 metros cuadrados de espacio verde por habitante, mientras que las recomendaciones de organismos internacionales sugieren entre 10 y 15 m² por ciudadano.
De aquí se desprende que los barrios más afectados son Almagro y Boedo, ambos con 0,2 m2 por habitante y le siguen Balvanera y San Cristóbal con 0,4 m2 por habitante. Esta deficiencia quedó mucho más expuesta con la llegada de la pandemia.
El proyecto contempla la creación de patios de juegos con equipamiento recreativo, canchas de fútbol-tenis, postas aeróbicas, anfiteatro con áreas de descanso, y espacios de usos múltiples.
Estas calles de convivencia serán planteadas como un punto de encuentro para los vecinos, en donde puedan desarrollar diferentes actividades recreativas, disminuyendo en estos sectores el tránsito vehicular.
El primero en desarrollarse será el corredor de avenida Honorio Pueyrredón, en el barrio de Caballito, el cual se extenderá en un trayecto de 8 cuadras, en las que se disminuirá la cantidad de carriles.
Este modelo comenzará a gestarse en enero de 2022, y se espera que esté finalizado para el mes de diciembre.
Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar Martes 30 de Noviembre de 2021 Publicado en Real Estate Data
La cantidad de inmuebles a la venta se supera mes a mes. Barrios que alcanzan las 50 unidades ofrecidas en venta en una misma manzana, que no encuentran compradores.
El stock de inmuebles a la venta no encuentra techo. Mes a mes se contabilizan nuevos ingresos que engrosan la altísima cantidad de departamentos ofrecidos. Una gran oferta ante una casi nula demanda de compradores.
Las pocas operaciones que se realizan no permiten que el stock se renueve y disminuya la oferta.
La Ciudad de Buenos Aires llegó al récord histórico de propiedades a la venta. Actualmente, hay 161.062 inmuebles ofrecidos, cifra que equivale a un aumento del 22% en lo que va del 2021, según datos de “Invertiré Real Estate”.
Esta cantidad supera en más de un 40% a los inmuebles ofrecidos en 2019. Lo más preocupante de esta situación es que no hay renovación de stock, y se siguen acumulando propiedades, ya que el número de escrituras mensuales no despega, sin poder superar las 2500 operaciones en los meses que lleva este año.
En lo que va del 2021, cada mes se vende un 2,12% aproximadamente del stock, lo que según el análisis realizado por “Invertiré Real Estate”, para lograr un recambio se necesitará alrededor de 4 años, en los cuales se venda todo lo ofrecido a la par de que se generen nuevos ingresos, situación que parece muy alejada de la realidad de nuestro mercado.
De acuerdo al estudio, el stock se distribuye de la siguiente manera: 118.829 departamentos, 10.858 PHs, 6.600 terrenos, 6.301 oficinas, 6.027 casas y 5.747 locales comerciales
La mayor cantidad de oferta se encuentra en los 2 ambientes, luego en los 3 ambientes y le siguen los monoambientes; esto puede deberse al impacto de la Ley alquileres, que provocó que los propietarios inversores decidieran retirarse de la franja del alquiler.
El análisis por barrio muestra la mayor oferta de departamentos en Palermo con un 18%, Recoleta un 11% y Belgrano con el 11%; la mayor cantidad de casas se ubican en las zonas de Villa Devoto 8%, Belgrano 6% y Mataderos 6% y las zonas de mayor cantidad de PHs en venta son Villa Urquiza 7%, Palermo 6% y Caballito 6%.
Si el análisis se enfoca en la cantidad de inmuebles por manzana, los barrios de mayor nivel adquisitivo concentran por manzana el número más alto de inmuebles en venta; la estadística es encabezada por el barrio de Recoleta, que alcanza las 49 unidades en venta en la misma manzana, Puerto Madero con 45, Palermo 35 y el barrio de Belgrano con 31 inmuebles en venta.
Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar Martes 19 de Octubre de 2021 Publicado en Real Estate Data
La Legislatura aprobó en primera instancia los Códigos de Edificación y Urbanístico; los límites en las alturas de los edificios es uno de los puntos más cuestionados; cómo impacta en el negocio de los desarrolladores
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Con 34 votos a favor, 20 en contra y 6 abstenciones quedó aprobado -en primera lectura- el nuevo Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. El anterior, que databa de 1943 ya está totalmente desfasado con las tecnologías, materiales y paradigmas de construcción de la actualidad. En la misma sesión, y con la idéntica proporción de votos, también se dio el visto bueno para que entre en vigencia el nuevo Código Urbanístico de la Capital Federal. Ahora, esta propuesta deberá ser debatida en audiencia pública y volverá al recinto donde podría ser sancionado definitivamente. “Los vecinos se verán beneficiados al permitir la construcción de edificios de mejor calidad a menor costo. El Código vigente hasta ahora detalla materiales específicos, técnicas y definiciones anticuadas, como la obligación de que la mesada de la cocina sea de mármol o que las paredes sean pintadas a la cal. Además, es muy rígido en cuanto a espacios hoy innecesarios: por ejemplo, especifica cómo debe ser un maduradero de bananas, un depósito de huevos o una sala de planchado. Para evitar que ocurra algo similar en el futuro, la nueva ley fijará las prestaciones y luego se incorporarán los reglamentos que especificarán los procedimientos técnicos. Si en el futuro surge una nueva técnica constructiva o material no hará falta modificar la ley, solo se incorporará en el reglamento”, argumenta Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte porteño.
Gratificado por este cambio en la reglamentación se mostró Francisco Pedrazzi, gerente Regional de Operaciones de Barbieri, empresa especializada en productos para la construcción en seco. “Al dividir el código en dos partes, la que analiza el uso del suelo y el reglamente técnico, permite poder adecuar la legislación de un modo más dinámico”, aclara el directivo.
En cuanto a poder aprovechar al máximo los terrenos, una de las novedades de la nueva reglamentación es que se elimina el Factor de Ocupación Total (FOT) y el Factor de Ocupación del Suelo (FOS). “Con esta medida se acaban las medianeras y las esquinas enanas. Entonces, aumenta la constructividad de los terrenos. Otra ventaja es que terminan los usos -residenciales, comerciales- y se facilita una distribución más pareja, alentando a que uno pueda vivir cerca de su trabajo”, explica Alejandro Gawianski, CEO de la desarrolladora Hit. “Se va a mejorar el valor de los lotes chicos y de las esquinas. Se creará una ciudad más densa y compacta. La intención es revalorizar las zonas que están postergadas, como el Sur, que ya tenía el privilegio de 25 por ciento más de capacidad constructiva. Los porteños se tendrán que olvidar de la idea de vivir en una casa con jardín, para que la gestión no sea deficitaria debés tener mayor recaudación y para eso necesitás más gente por kilómetro cuadrado”, explica Gustavo González, asesor técnico comercial de Serinco, la consultora especializada en tasaciones.
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Según esta entidad, hay ciertos aspectos que tendrán un impacto en el valor de los lotes, entre estos se incluyen: la definición con exactitud de las zonas donde se podrán hacer edificios en torre, la eliminación del FOT, las alturas homogéneas para las manzanas, la posibilidad de potenciar las esquinas de terrenos pequeños y la ubicación de las torres en la periferia de .
“Se modifica la capacidad edificable de los terrenos (en la mayoría aumenta, en otros no) y se agregan metros cuadrados construibles a la ciudad, por ende debería aumentar la oferta de predios y, en consecuencia, desacelerar el aumento de las incidencias de tierra”, analiza Gonzalo Pagano, a cargo del área de Terrenos y Desarrollos de Interwin.
Uno de los cambios más importantes está relacionado con las alturas de los edificios: el nuevo Código Urbanístico determina seis alturas distintas según las zonas, en reemplazo de las 27 que actualmente están vigentes. Estas van desde planta baja y dos pisos (9 metros) hasta planta baja y 12 pisos (38 metros). “La simplificación dará más previsibilidad y transparencia en la construcción y evitará sorpresas para los vecinos como la construcción de una torre al lado de su casa. En ese mismo sentido, las alturas máximas de construcción estarán definidas según la manzana, respetando la fisonomía urbana de los barrios. Hasta ahora, lo que definía la capacidad constructiva en altura era la superficie del terreno, provocando irregularidad en las cuadras”, anuncia Moccia. Por ejemplo, en grandes corredores urbanos, como Libertador o en la 9 de Julio, se permitirán hasta 38 metros. En avenidas y calles comunes podrán ir hasta los 22 o los 16,5 metros, según el barrio. En calles más chicas y los pasajes el tope será de 10 metros. Por esto, todos, tanto vecinos como desarrolladores, sabrán de antemano qué altura se podrá construir en su manzana a través de una aplicación que estará en línea. “La altura de los desarrollos tenderá a disminuir. Eso generará una ciudad más armoniosa y con mejor escala. No creo que eso afecte la cantidad de metros disponibles, ya que se compensará con la eliminación del FOT”, opina el arquitecto Néstor Curland, director de Zentrum Developers.
En la misma línea, Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, sostiene que “con esta nueva normativa se consigue proteger las alturas de zonas residenciales de cada barrio. Al poder edificarse un volumen determinado se logra edificar de una forma homogénea la totalidad de las manzanas. En aquellas que ya están sustancialmente edificadas y que presentan lotes que aún no están construidos, se va a poder erigir a la misma altura de lo ya existente. Esto genera que lotes que se ubicaban próximos a las esquinas, van a poder construirse a misma altura que lotes a mitad de cuadra, generando en estas manzanas más metros cuadrados disponibles”. “Desde la ingeniería civil, se debe tener en cuenta el crecimiento de la infraestructura, fundamentalmente, energía eléctrica, distribución de agua, cloacas y gas, porque ya tenemos serios problemas. Las empresas de servicios deberán trabajar sobre las zonas donde se espera crecimiento edilicio. Pero en el proyecto de nuevo Código Urbanístico no se habla de propuestas para resolver la infraestructura, y entendemos que las proveedoras de servicios deberían ajustar sus programas de expansión”, observa el ingeniero Armando Gagliano, prosecretario del Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC).
Otros de los puntos es que ahora ya no será obligatorio adjudicarle un departamento al encargado. También la unidad más pequeña ahora puede ser de 18 metros cuadrados (hasta acá era de 30), que, en palabra de los especialistas, ayudará a los jóvenes a acceder a su primera vivienda. Por otra parte, se incentiva la sustentabilidad “Premiará con reducción de impuestos la prevención de efectos isla de calor -cubiertas y fachadas verdes-, el manejo del agua de lluvia -reservorios- y la restauración y mejora de la biodiversidad”, detalla Gabriel Torraca, titular del estudio de arquitectura Gatarqs. “En caso de aprobarse, los profesionales deberemos estudiarlo pero no creo que nuestro trabajo se modifique sustancialmente”, concluye Luis Guido, director de GRID (Grupo Idea Desarrollos).
Por Marysol Antón, Sábado 8 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Los desarrolladores apuestan al corredor Donado-Holmberg incentivados por el verde, las veredas anchas, el planeamiento, la ubicación, su conectividad y la demanda del segmento joven.
Las casonas y residencias tradicionales de Villa Urquiza dieron paso en los últimos años a nuevos emprendimientos de baja altura y vistas abiertas que irrumpen en el entorno habitual con un diseño moderno que se inserta en una geografía de amplias veredas, bicisendas, plazas de juegos y el desarrollo de importantes zonas verdes.
Atrás quedó el viejo proyecto de la autopista 3 que tenía la intención de unir la Avenida General Paz con Puente Alsina, y también atrás quedaron los asentamientos que se erigieron en torno a ese desarrollo inconcluso, para darle pasó a una de las zonas más incipientes de la ciudad de Buenos Aires. Se trata del nuevo DoHo, el “barrio” de 13 manzanas que se erige entre Donado y Holmberg, y desde la avenida Congreso hasta la calle Carbajal.
Si algo destaca al DoHo es su configuración, donde los espacios verdes le ganan terreno a la calle generando una nueva estructura arquitectónica en un lugar que hasta ahora pasaba desapercibido.
Por otro lado, el crecimiento de zonas aledañas como los alrededores del DOT Baires Shopping, con oferta de oficinas AAA, y el entorno de Parque Saavedra acompañaron la posibilidad de crecimiento de este corredor con características únicas.
Según un análisis de la plataforma de compra venta de inmuebles Properati, entre 2009 y 2017, en el corredor y parcelas aledañas se pidieron permisos de obra por 107.500 metros cuadrados, teniendo su pico máximo en 2016, cuando se solicitaron 20.747 m2. “A diferencia de las áreas más pobladas de Villa Urquiza, en el corredor de Donado-Holmberg se proyectó la edificación de cada una de las manzanas y no sólo de los emprendimientos”, destaca Manuel Mel, Gerente de Ventas de Mel Propiedades. “Todos los complejos realizados allí están asociados al corredor verde, y al ser muy similares pudieron generar un conjunto de manzanas nuevas, modernas y comerciales en una zona que muchos años estuvo tomada. El corredor y la categoría de los edificios, le dieron una cálida unión a dos barrios muy tradicionales como Belgrano R y Villa Urquiza”, remarca.
Otro diferencial de la zona claramente es la ubicación estratégica que le brinda sus accesos. Tanto Donado como Holmberg fueron mejoradas y hoy el acceso desde la Ciudad hacia el corredor Norte por la subida de General Paz y Panamericana es mucho más ágil, y viceversa. Todas estas características atraen a un público de clase media, media-alta, que comienza a mirar a este lugar como una opción donde lo innovador se combina con el entorno tradicional de un barrio porteño. Es por ello que es el público joven, compuesto por solteros, parejas, y familias que recién se inician, el que se inclina hacia esta locación con un gran potencial de revalorización.
Estos nuevos habitantes no sólo valoran los amenities, sino también los espacios verdes, por lo que prefieren resignar algunas cuadras de locación premium por más metros en su unidad.
Sello propio, el arte es uno de los íconos del lugar. Crédito: Victoria Gesualdi / AFV
“El cambio en la zonificación, enviando los pulmones de manzana adelante, y no atrás como es habitual, le otorga a la zona características especiales, pintorescas, de veredas anchas, como muy pocas en la Capital Federal”, destaca Mariano Aufseher de Re/Max Acción.
Debido a ello, tanto la tierra, como los metros cuadrados terminados, aumentaron sus valores considerablemente, augurando que, de seguir todo este crecimiento, continuarán su camino ascendente. Cabe destacar que en las primeras subastas el precio de la tierra era de US$500 por m2 vendible. Dos años después ese valor se elevó a US$800 y hoy se encuentra estabilizado en US$900/m2, con una proyección hacia arriba.
En la actualidad, el 90 por cieno de la oferta de propiedades a la venta son departamentos. La superficie promedio de estas unidades es de 78 metros cuadrados, predominando las de dos y tres ambientes. Dentro de esta tipología el precio medio ronda los US$3100 y US$3400 el m2. “Estos valores se encuentran aún por debajo de lo observado en barrio más tradicionales, como Belgrano o Palermo, y el corredor tiene el plus de que la mayoría de las propiedades en oferta son nuevas o con pocos años”, destaca Gabriel Gruber, CEO de Properati. Por caso un departamento de 50 metros cuadrados se comercializa actualmente en aproximadamente US$150.000, mientras que hace cinco años atrás ese precio era un 20% inferior.
. Innovación y revalorización
Ese triángulo donde convergen Villa Urquiza, Coghlan y Saavedra es hoy una de las zonas más dinámicas de la ciudad en lo que a nuevos desarrollos inmobiliarios refiere. Mercado Libre Inmuebles, a partir de las publicaciones presentes en su plataforma, destaca que el precio de un m2 en dólares de un departamento en venta es 9 por ciento más alto dentro del corredor (US$3333) que fuera de este (US$3064). Entre los nuevos emprendimientos que aún están llegando a lazona se encuentra Ricci Flats, una edificación ubicada en Balbín 4239, concebido por el estudio A3 Luppi Ugalde Winter que posee un volumen triangular sin salientes, donde todas sus unidades poseen vistas panorámicas a la Ciudad.
Este desarrollo emula emblemáticos rascacielos como el Flatiron, de Manhattan, destacándose en la traza urbana del DoHo. Allí se ofrecen unidades tipo studio o loft, y dos, tres y cuatro ambientes. Otra originalidad del desarrollo es el acceso a las unidades ya que se ingresará desde un balcón en forma de palier privado y que hará las veces de un estar propio de la unidad. Actualmente se puede acceder al proyecto, que estará terminado en 2020, desde el pozo a un valor de US$2300/m2, pudiendo acceder a unidades desde los US$106.000. “En la zona han invertido y construido desarrollistas jóvenes que han visto en este barrio la punta de lanza de la evolución arquitectonica de la ciudad, con proyectos que son de vanguardia”, remarca Miguel Ludmer, director de Interwin, uno de los brokers con más oferta en la zona. “Durante el último año la zona se consolidó fuertemente. Hoy hay nueva oferta de emprendimientos en pozo y muchos próximos a terminarse este año”. Entre ellos se destaca Entreverdes, en Donado y Echeverria, uno de los pioneros en la zona que cuenta con viviendas de uno, dos, tres y cuatro ambientes con amenities de primera clase como sauna; piscina cubierta climatizada; laundry; espejo de agua, parrillas, solarium, gimnasio y SUM con parrilla y jardín.
“El precio de la tierra, como en todos los barrios de la Ciudad, viene subiendo, pero aun se consiguen incidencias razonables, de entre US$400 y US$500/m2 dependiendo del terreno, la ubicación, la capacidad constructiva y los metros vendibles, entre otros”, dice Hernán Siwacki, Socio Gerente de Capital Brokers Propiedades.
Asimismo en Juramento y Holmberg se destaca el diseño del reconocido arquitecto uruguayo Carlos Ott, en un edificio que se encuentra en su fase final de construcción. Allí es el concepto de Urban Houses lo que predomina. El edificio cuenta con hall de acceso de gran categoría, en doble altura con revestimientos de mármol y piso de granito; una gran piscina en terraza de grandes dimensiones y un amplio solarium equipado, entre otras tantas características.
“La gran mayoría de los edificios del corredor ofrecen amenities variados, una particularidad que si bien supo ser un éxito hace algunos años, en ocasiones debió ser relegada dadas las características de los terrenos”, recuerda Mel. “Los lotes que hoy se encuentran en el corredor en general son de dimensiones generosas, lo que les permite a los desarrolladores proyectar servicios que agregan valor a los emprendimientos y que son valorados por el mercado”.
Entre ello se suma Mendoza Ho, de los desarrolladores UnoenUno los mismos que tuvieron a cargo de Casa HO. Ubicado en Mendoza y Holmberg la propuesta se erigirá en un imponente lote de 32 metros de frente sobre Mendoza. Allí se levantarán cinco pisos con un subsuelo para cocheras y bauleras. Lofts, unidades de 2, 3, 4 y 5 ambientes con gran versatilidad de planta serán parte de las unidades que incluirá este emprendimiento de tipologías generosas en sus superficies. Esta característica hará posible la edificación de balcones aterrazados con parrilla propia. Además de contar con un bosque propio en la planta baja.
Si bien en general se trata de desarrolladoras con experiencia en la zona las que se “apropiaron” del DoHo, también se percibe el arribo de grandes players, tanto para la construcción de proyectos residenciales como de oficinas.
Una postal, paseos pintorescos, caracterizan esta flamante zona Crédito: Victoria Gesualdi / AFV
“Principalmente los emprendimientos fueron desarrollados por estudios de arquitectura de muy buen nivel que pensaron en el proyecto global, en la Ciudad y en el paseo lineal que recorre todo el sector”, explica Darío López, socio de Arquitectonika a cargo de VOID un emprendimiento en Holmberg y Echeverría donde unidades de 2 y 3 ambientes en dúplex con terrazas y amenidades se levantan alrededor de un patio.
“La zona no llegó a su techo aún porque todavía no está terminado el proyecto completo. De todos modos, sus valores aún seguirán subiendo debido al segmento al que apunta, la ubicación que tiene y el buen equipamiento que se está estableciendo en el área”, finaliza.
Atractivo comercial
Acorde crece este nuevo barrio y consolida una identidad joven, el espacio comercial se renueva, a diferencia de lo que ocurre en Villa Urquiza, Coghlan o Saavedra. Desde RE/Max revelan que son muchas las consultas que se suman, no sólo para comprar inmuebles residenciales, sino también para hacerse de un espacio comercial en la zona. “El corredor es tan atractivo a nivel comercial que allí se siguen instalando marcas y franquicias de primera línea, sobre todo en el rubro gastronómico”, enfatiza Aufseher.
“La zona lentamente está cambiando, las marcas gastronómicas ya están empezando a apostar al corredor. Una baja oferta de locales disponibles en Villa Urquiza, y una oferta sustancial en todo el corredor, provocó que sean muchos los comerciantes que apostaran a DoHo generando una sinergia que está levantando cada una de las cuadras del barrio”, sostiene Mel.
Es así que la oferta comercial, impacta directamente sobre el crecimiento de DoHo, con productos y servicios indispensables para la vida activa de la zona. El precio de alquiler de una superficie de 49 m2 de un local comercial actualmente ronda los $23.000 mensuales y el de un local de 165 m2 unos $78.000, según Mercado Libre Inmuebles. Por otro lado, el gobierno porteño se encuentra en constante mejora del Parque Lineal del corredor, donde se renovaron los juegos infantiles, los bancos y la iluminación. La rezonificación se completa con intervenciones artísticas como la de Clorindo Testa en la calle Holmberg y Monroe.
Por Lorena Guarino, Sábado 25 de agosto de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
El gobierno de la ciudad impulsa un nuevo Código de Planeamiento que modificaría las condiciones para desarrollar en Buenos Aires; los principales puntos del documento que espera pista en la Legislatura.
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En 1977 el parque automotor superaba apenas los cuatro millones de unidades. Hoy, por lo menos, ese número se triplicó. En 1977 Palermo no estaba plagado de cervecerías y hamburgueserías cool, no existía el metrobus y Puerto Madero era un barrio de diques abandonados. Con todas las transformaciones de la ciudad, el Código de Planeamiento Urbano, que regula la organización del tejido edilicio y la distribución de usos de suelo, no se actualiza desde aquel año. El Gobierno de la Ciudad busca aprobar este año un nuevo Código de Planeamiento Urbano, que pasará a llamarse Código Urbanístico, para “devolver la homogeneidad al tejido urbano, generar las condiciones para una mejor convivencia entre las distintas actividades y proponer una densidad poblacional adecuada”, de acuerdo con el texto introductorio que presenta el Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte porteño en su web. Se trata de un proyecto de un Código que puede ser revisado cada cinco años y que, durante su génesis, convocó encuentros con vecinos, académicos y desarrolladores, entre otros grupos, para abordar dudas, consultas y sugerencias. Aún resta que la Legislatura porteña apruebe el documento. Para dar más detalles de los cambios que propone el nuevo Código, el arquitecto Carlos Colombo, subsecretario de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte de la Ciudad, respondió preguntas en el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU). A continuación, los detalles del documento que podría regir qué y cómo se construye en Buenos Aires durante los próximos años. Se trata de un proyecto de un código que puede ser revisado cada cinco años y que, durante su génesis, convocó encuentros con vecinos, académicos y desarrolladores, entre otros grupos, para abordar dudas, consultas y sugerencias. Aún resta que la Legislatura porteña apruebe el documento.
Según Colombo, en 200 años se construyeron 104 millones de metros cuadrados “en una ciudad con potencial para 220 millones de metros cuadrados”, y aquello que resta por edificar, señaló, sería regido por criterios más relacionados con la “homogeneidad”. El documento fijaría alturas máximas en calles, avenidas y pasajes y se eliminarían el Factor de Ocupación del Suelo (FOS), el Factor de Ocupación Total (FOT) y la tangente, los parámetros matemáticos que determinan actualmente el volumen máximo de construcción permitida. “Habrá tipos de corredores dependiendo si se refiere a avenidas principales, secundarias, calles o pasajes. En una avenida principal como Libertador, Alem o Rivadavia se podrá construir hasta 38 metros, el equivalente a 12 pisos, con varios usos autorizados: residencia, comercio y prestación de servicios públicos”, explicó el funcionario . En avenidas secundarias, calles o pasajes, y según la cercanía con los espacios verdes locales, se podrán construir nueve, siete, cinco y tres pisos -31, 22, 16,5 y 10,5 metros respectivamente-. “Los usos autorizados también varían: para los 22 metros, serán residencias o talleres; para los 16,5 metros, serán comercio, depósito o residencias, y para los 10,5 metros, serán comercio y residencia”, detalló. “Ya no existirá más la posibilidad de que una persona compre varios terrenos y coloque un edificio en el medio de la manzana. Se elimina la torre sorpresa, que es como un árbol grande que crece en detrimento de todo lo que está al lado. No queremos premiar, como lo hace el código actual, a la torre como modelo de tejido en la ciudad”, subrayó. No obstante, señaló que las torres de perímetro libre sí estarán permitidas “en lugares específicos”.
Qué le podría dar a lo construido
El nuevo Código Urbanístico quiere impulsar la “mixtura de usos”. En ese sentido, el ministro de Desarrollo Urbano y Transporte de la Ciudad, Franco Moccia, explicó que el objetivo es “que los vecinos puedan encontrar en su barrio la posibilidad de trabajar, educarse, acceder a servicios de salud y disfrutar de esparcimiento y oferta cultural sin necesidad de trasladarse más de 30 minutos desde donde viven”. El proyecto destaca cuatro áreas de combinación de usos que van desde una “baja” mixtura -comercio, casa, policía, hospital y escuela en escala pequeña- hasta “alta” -suma escuelas en gran escala y oficinas-. Otro tema es cómo se preservará el patrimonio histórico. Colombo habló de ir hacia la “sustentabilidad” del patrimonio y resaltó que el nuevo Código Urbanístico mantendrá el número de Áreas de Protección Histórica (APH), que son más de 40 dentro de las que hay más de 11.000 inmuebles catalogados con algún tipo de protección. Además, subrayó que se realizarían ajustes a la herramienta de Capacidad Constructiva Transferible (CCT) para “concretarla”. La CCT es la superficie que resulta de la diferencia entre la edificabilidad permitida en las parcelas en las que se encuentran los inmuebles catalogados y la superficie construida existente en ellas. Una vez calculada la capacidad constructiva remanente, el propietario del inmueble catalogado obtiene un certificado que es incorporado a un registro. Un desarrollador que desee “metros cuadrados extra” podrá comprarlos en una operación en la que el precio se acuerda entre privados. Los fondos se depositan en el Banco Ciudad y se destinan al Fondo Estímulo de Recuperación de Edificios Catalogados (Ferec) y el propietario recupera el 30 por ciento de aquel monto. El nuevo código incorporaría un requisito: que los predios receptores se deban encontrar en Áreas de Desarrollo (AdeD) como el Riachuelo o la avenida General Paz.
Foto: LA NACION / Marcelo Gómez
Cómo se protegerá al medio ambiente
Cada edificio deberá cumplir con exigencias medioambientales mínimas, pero además, subrayó el funcionario, habrá “premio tributario” a los edificios que superen un puntaje mínimo obligatorio de sustentabilidad, que se calculará sobre la base de tres ejes: la prevención del efecto isla de calor -una acumulación de calor por el hormigón-, el manejo de agua de lluvia y la restauración y mejora de la biodiversidad. Entre las estrategias para lograrlo se encuentran las terrazas y las fachadas verdes, los reservorios de agua de lluvia y la plantación de pequeños y grandes árboles.
Una novedad del posible Código Urbanístico sería la incorporación de las villas. “La idea es darles un reconocimiento legal para que se transformen en barrios”, expresó Colombo. El documento incluiría medidas para la apertura de calles y pasillos y la incorporación de la infraestructura de servicios como agua potable.
Cómo afecta a los desarrolladores
La eliminación de FOS, FOT y tangente y la incorporación de alturas máximas es un tema de debate. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, expresó su preocupación por el hecho de que el Código Urbanístico “se base en la preexistencia y las dé por buenas”. Dijo: “No porque algo exista está bien. Hay zonas donde no se dio un crecimiento en altura porque faltaban incentivos y, de este modo, se mantendrían bajos. Es injusto para el desarrollo futuro de esas áreas”. En ese sentido, Leonardo Nader, cofundador de la desarrolladora CMNV Comunidad de Inversión, opinó que el nuevo Código Urbanístico “limitaría el crecimiento en barrios que hoy no están densificados”. Añadió que “si bien la Ciudad no creció mucho poblacionalmente en los últimos años, en la próxima década esa tendencia va a cambiar” y destacó que se trata de una de las metrópolis más densas del mundo con “alrededor de 15.000 habitantes por kilómetro cuadrado”. Agregó: “El tema de los barrios residenciales en ciudades cosmopolitas va perdiendo el sentido. Hoy una casa de 1000 metros cuadrados en Belgrano no tiene el uso que tenía hace 150 años como quintas de descanso”. Por otro lado, apuntaron que los puntajes de sustentabilidad no proponen “un cambio de fondo” ni un “cambio de costos” sustancial para los desarrolladores.
Por Sofía Terrile, Sábado 15 de julio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
