La tasa de incremento interanual se mantiene por encima del 60%, una tendencia que se viene observando desde la implementación de la ley de alquileres en todo el país.
LOCALIDADES CUBIERTAS: Bahía Blanca, Bariloche, Córdoba Cap, Mar del Plata, Mendoza Cap, Neuquén Cap, Posadas, Rosario, Salta Cap, Santa Fe Cap y San Miguel de Tucumán.
El valor promedio para unidades de 2 ambientes en las 11 localidades relevadas trimestralmente por Reporte inmobiliario se ubicó en los $ 26.986 mensuales, mientras que en el caso de los tres ambientes el promedio se ubicó en $ 38.120 mensuales. El aumento interanual llegó al 63% en el caso de los 3 ambientes y al 68,7% para el caso de los 2 ambientes. De esta forma la tasa de incremento interanual cedió levemente en relación a la que se observaba en el trimestre anterior (68 y 72% respectivamente).
Como se puede observar el incremento de precios promedio en las plazas relevadas es aun superior a la media interanual verificada tanto en Ciudad de Buenos Aires como en las principales localidades del Gran Bs As, todos distritos que vienen mostrando tasas de incremento que viajan por encima de la inflación desde la implementación de la nueva Ley de alquileres:
El último año los valores de departamentos usados en la plazas relevadas bajaron en promedio un 27,17%, pero si tomamos los últimos 24 meses la caída de los valores ya llega al 39,53% en promedio.
Los precios que convalida el mercado en las ciudades más importantes oscila entre US$1500 y US$2000 el metro cuadrado; se espera que se aceleren las operaciones financiadas desde el pozo
CÓRDOBA. Las principales ciudades del interior registran inversiones significativas en el desarrollo de viviendas para la clase media; aunque hay diferencias entre las distintas plazas. Las provincias que llevan la delantera son Córdoba, Santa Fe, Mendoza, Tucumán y Neuquén. El motor del sector se asienta sobre los préstamos UVA -la Unidad de Valor Adquisitivo- y también sobre el financiamiento que los bancos otorgan a los emprendedores.
César Martínez, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), plantea que “todavía” la reactivación del sector es “incipiente” por lo que los precios de las unidades subirían en el mediano plazo. La gran apuesta, en todos los distritos, es al año en curso que se presenta “muy favorable” después de varios períodos en baja.
Damián Tabakman, director de la escuela de negocios EN Real Estate, afirma que la tendencia dominante es hacia productos para la clase media financiados con hipotecas en UVA, iniciativas en pozo. “Hasta ahora la oferta estuvo más focalizada en unidades usadas que había en stock en todas las ciudades; lo que se modifica es la orientación de los emprendimientos”, analiza. Iván Bergallo, coordinador general de Pecam Desarrollos -empresa con obras en San Nicolás (Buenos Aires), Santa Fe, Rosario, Granadero Baigorria (Santa Fe) y Paraná (Entre Ríos)- describe que el mercado registra una “migración” de una demanda de “inversores que en la región no superaba el 5 por ciento del total” hacia los compradores de clase media.
En ese escenario, los desarrolladores se volcaron esencialmente a monoambientes de 30 m² aproximadamente, y a unidades de un dormitorio que promediaban los 65 m². Dos segmentos del mercado que representaron más del 60 por ciento de la superficie construida, por una cuestión de valor final de la vivienda para inversión. “El segmento premium tampoco escapó de la lógica de prototipos habitacionales de pocos dormitorios y metraje no tan holgados -agrega Bergallo-, pero con precios de venta altos, permitiendo buenos márgenes de rentabilidad. El fideicomiso al costo administrado por el desarrollador, ha sido la gran estrella jurídica de los últimos 10 años”.
La irrupción de los hipotecarios cambió esos parámetros. Una encuesta conjunta de la Corporación de Empresas Inmobiliarias y de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario da cuenta de que en los últimos meses, siete de cada diez consultas por compra de unidades están vinculadas a créditos; sólo tres de esas siete terminan en operaciones concretas. Las que no se concretan, apunta Bergallo, es por los montos “insuficientes” de los préstamos.
En las principales ciudades es escasa la cantidad de viviendas para atender la demanda del Procrear con financiación de hasta $2,3 millones con hasta $300.000 de subsidios. Hay coincidencia entre los operadores de que en la región Centro -Córdoba, Santa Fe, Entre Ríos- hay un importante stock de propiedades con alguna irregularidad nominal o falta de terminación de las gestiones de regularización que impiden que sean hipotecadas.
Santiago Laugero, presidente de la mendocina Laugero Construciones, admite que -frente a esas condiciones de la oferta- los créditos UVA “movieron primero lo que estaba construido” y recién en los últimos meses “empezaron a verse” los nuevos proyectos.
“Por una cuestión de tiempos y de velocidad en la ejecución, los housings ganaron terreno pero ya hay edificios de departamento en marchas y esa será, seguramente, la tipología más elegida”.
En Salta, Proyecto Norte advirtió hace unos años la falta de determinados productos y empezó a generarlos tanto en la capital provincial como en los alrededores, con el foco en condominios con amenities -un concepto que fue novedoso para la región-, departamentos – se están levantando cuatro torres de 60 unidades cada una- y urbanizaciones cerradas. Desde la empresa, Jonas Beccar Varela, marca que la demanda fue variando con la aparición de los hipotecarios pero subraya que la venta en pozo es “muy escasa; todavía prácticamente nula”. En cambio, hubo una “explosión” de operaciones con unidades hipotecables. “Las viviendas de primera mano en esas condiciones en Salta son muy escasas; hay reventa, pero no alcanza como tampoco el número de unidades nuevas que se están volcando al mercado”.
Los proyectos para la clase media se multiplican en el interior
Qué y para quiénes
Tabakman está convencido de que es el mix de líneas UVA y de financiamiento a desarrollistas la que dominará en los próximos años. “La segunda es una operatoria más compleja de instrumentar y si ya es lenta en la Capital Federal, lo es más en el interior, pero va avanzando”.
A su criterio los edificios de departamentos de escala intermedia se imponen entre los desarrollistas porque los dúplex son emprendimientos que por su baja escala “se vuelven antieconómicos” para las operatorias bancarias. “Tampoco dan la escala las iniciativas suburbanas ni de las de lujo; la oferta se orienta a una clase media bien media”. En Córdoba, donde hay inversiones en marcha en el sector por unos $3500 millones, los desarrollistas apuntan al Suroeste de la ciudad como la zona “a colonizar” por su potencial para el crecimiento en los próximos años; otros puntos que identifican como interesantes son las cercanías al aeropuerto Ambrosio Taravella, a unos 15 kilómetros del centro de la ciudad y la salida hacia Carlos Paz, donde ya hay iniciativas en ejecución.
“Hay zonas que todavía tienen un valor de incidencia del terreno bajo que permite que se valoricen y aumenten los precios, si uno toma el promedio de la región, hay muchas grandes ciudades del país que están muy lejos de este valor, como pueden ser Córdoba, Rosario, Mendoza, etc. Muchas ciudades están invirtiendo mucho en infraestructura, como el caso de Córdoba, lo que permitirá revalorizar la ciudad”, analiza Christian Bazarian, presidente de Corporación América Inmobliaria, que avanza con las obras del Distrito Las Artes, que se levantará en el predio del ex Batallón 141, uno de los principales nuevos desarrollos urbanos de la ciudad en el que se invertirán unos US$1000 millones. El proyecto estará completo en 2026 e incluye edificios residenciales y de oficinas, un centro de salud, un mall comercial con entretenimientos, un área para deportes, un hotel con centro de convenciones, un área académica para alojamiento de estudiantes y actividades de posgrado y cocheras.
Roque Lenti, socio de GNI -está ejecutando un proyecto de 550 departamentos, locales comerciales y oficinas en barrio Cofico por $1200 millones que se suma a otras por $3000 millones- apuesta a “desarrollos para habitar, que ofrezcan calidad de vida y, en ese segmento, son las unidades de dos o tres dormitorios las que tienen alta demanda”.
Ubicado en el límite entre Rosario y Baigorria, Pecam Desarrollos planificó el proyecto más grande en marcha de la desarrolladora. Se trata de Mío, a 15 minutos del centro de rosarino; es una urbanización sobre 14 hectáreas con frente ribereño que incluye centro comercial de 20.000 m2, auditorio, centro de convenciones y tres torres con 600 departamentos.
“Es para sectores medios impulsados con las crecientes oportunidades de pago y financiación”, explica Bergallo. Un problema común a las grandes ciudades del interior es la falta de grandes lotes con servicios incluidos; los “vacíos urbanos -describe Laugero- no son muchos; hay pocos lugares con altos precios de las tierras; una situación complicada”.
Tabakman insiste en que, en esos distritos, las familias de clase media que son el fuerte de la demanda no son proclives a salir de las áreas urbanas. “Hay que aprovechar los terrenos bien ubicados y con construcciones a demoler”. A pesar de esa advertencia, en todos los casos los desarrollos avanzan sobre los anillos que rodean a las ciudades. Por ejemplo, en Mendoza, Laugero está construyendo en Luján de Cuyo -en el Sur del Gran Mendoza- y en Guaymayén.
“En la provincia la demanda está comenzando a mostrar signos de recuperación tanto por parte de la demanda como de la oferta. Es una economía regional muy atada a la agroexportación y su mejora sumada a la corrección del dólar impulsa a nuevos desarrollos”, relata Julián Groisman, CEO de Palmares.
El desarrollador construye un proyecto en el que trabaja junto a la Municipalidad para que se consolide como un Distrito. Es un masterplan iniciado en 1995 que involucra a 270 hectáreas ubicadas a 12 kilómetros de la ciudad que cuenta con un desarrollo comercial que incluye un shopping center que tendrá 40.000 metros cuadrados de área locativa – en agosto ya estarán funcionando 25.000-, oficinas y oferta de servicios una vez finalizado en 2020. También tendrá un área residencial que contempla 350.000 metros cuadrados de condominios y 200.000 de casas. “Se va desarrollando por etapas y estará finalizado totalmente en 10 años, y se estima que 15.000 personas residirán en el emprendimiento”, aclara el empresario que está vendiendo el metro cuadrado entre US$2400 y US$2600 por metro cuadrado. Hoy el metro cuadrado premium en el mercado mendocino cotiza entre US$2200 y US$2800, mientras que la oferta para la clase media se vende entre US$1800 y US$2200 por metro cuadrado.
En el primer semestre de este año lanzarán en un terreno con una ubicación única dentro de la ciudad un proyecto que la preventa se prevé en US$3200 con el objetivo de llegar a los US$4000 cuando esté finalizado. Son solo 6000 metros de área de venta en un antigua construcción q se preservará el frente de más de 100 años. Salta es otro de los mercados: “Hace años que no hay tierras, queda muy poca en la ciudad y en los suburbios -que son espacios buscados por el acceso a los paisajes- lo que predomina es la falta de servicios y eso representa un costo extra para los desarrollistas”, dice Beccar Varela.
Conoc, una desarrollista cordobesa, decidió concentrarse hacia Monte Cristo, Colonia Tirolesa, Jesús María y Alta Gracia. “Hay menos limitantes en la disponibilidad de tierras; hay mucho más para expandirse y los municipios ofrecen oportunidades porque están buscando inversiones. También el comprador lo elige por el fácil acceso”, explica Ezequiel Ocaña, gerente general de la compañía que ejecuta una inversión de US$ 41 millones en la primera etapa de 13 urbanizaciones repartidas entre las distintas localidades.
“Ofrecemos diferentes productos para distintos públicos, muy atentos a que los puedan costear y que no se les haga un cuello de botella”, agrega Ocaña. Conoc cuenta con unos 3100 lotes que le permitirán construir más de 5000 viviendas en los próximos 11 años. Respecto de los precios, los consultados subrayan que estuvieron “quietos” y recién empezaron a subir en los últimos meses de 2017. Afirman que los sectores medios convalidan valores de entre US$1500 y US$2000/ m2 en las principales ciudades del interior; pueden trepar hasta US$3000 en desarrollos de lujo. Todos están expectantes porque despegue el financiamiento en UVA desde el pozo, tanto para su segmento como para el consumidor final; señalan que es la vía para llegar a un mercado más amplio.
Por Gabriela Origlia, Sábado 10 de febrero de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Varias zonas crecen con propuestas y también algunos municipios se adaptan a los tiempos para optimizar el funcionamiento de las ciudades.
El interior gana dinámica. Son varios los puntos geográficos que presentan novedades con propuestas que buscan captar una demanda más exigente fuera del ámbito porteño y del Gran Buenos Aires. Lo innovador es que también se piensa en el urbanismo y en cómo mejorar el funcionamiento de las ciudades para brindar más comodidades a la gente.
Al respecto, el arquitecto Marcelo Satulovsky, director de Investigaciones de la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios de la Cámara Inmobiliaria Argentina, indicó que “se vive otro tiempo. Modos diferentes en lo político, correcciones en lo económico, tensiones en lo social. La transición en marcha concentra las miradas de los actores económicos, de los medios y la gente, delineando un clima expectante a todo nivel: wait and see (esperar y ver)”.
Más allá de la Avenida General Paz, al tiempo que la mayoría espera ver qué trae el futuro, otros están en movimiento. Con el impulso originado de actores públicos o privados, trabajando juntos en varios casos. “Sin distinciones del signo político que encabeza la gestión local. Con visión estratégica. Lejos de la mirada de los grandes medios, están pasando cosas, que apuntan a cambiar en poco tiempo la geografía -y la historia- de miles de personas, tanto en pequeñas localidades como en algunas de las regiones metropolitanas más importantes del país”, dijo Satulovsky.
En un pequeño paraje mendocino de sólo 1000 habitantes, Los Molles ve surgir una Villa de montaña generando una nueva dinámica económica y urbana a partir de su localización a pasos de un destino turístico internacional como Las Leñas.
El profesional también citó que en Dolores, se renueva el escenario turístico del interior bonaerense con un emprendimiento termal a 200 km de la Capital, que a lo recreativo, suma hotelería, residencias temporarias, propuestas comerciales, entre otras opciones. También en la costa avanzan Pinamar y Mar del Plata.
En Resistencia, hace un tiempo que la capital chaqueña, atrajo varios proyectos que se aprestan a modificar el escenario, con propuestas que potenciarán la oferta urbana y las áreas comerciales. Mientras que en Rosario (crecerá la zona sur), Córdoba (desembarcó la Corporación América que lidera el empresario Eduardo Eurnekian) y en Neuquén, avanzan varios emprendimientos que incluyen usos mixtos, algo muy cotizado y que requiere mucha gente para tener todo cerca de casa, incluso, el lugar de trabajo.
Hacia el siglo XXI
A modo de ejemplo de estos procesos, vale poner la lupa sobre un caso específico. Dentro de aquel escenario de acciones para el desarrollo, la ciudad de Paraná, se apresta para hacer su aporte sumando en este caso una visión integral de la planificación. Articulando el sector público con instituciones intermedias, los colegios profesionales y el sector privado, la capital entrerriana se orienta hacia un cambio de la estructura urbana, según señaló el intendente Sergio Varisco.
Al respecto de esta iniciativa, el arquitecto Adrián Bassi, subsecretario de Planeamiento de la ciudad de Paraná, precisó que “se trata de un cambio de paradigma. Una ciudad de media escala que ha hecho crisis en su esquema de centralidad y un momento histórico que reúne decisión política de renovación y equipos técnicos que trabajan en ese sentido. El tamaño y la importancia de las dos capitales de provincia (Paraná y Santa Fe), sumado a su cercanía (menos de 30 km) han permitido avanzar en el trazado de las primeras líneas de articulación en políticas urbanas a ambos lados del río Paraná que permitirá la mejora planificada en la calidad de vida de casi un millón de habitantes”.
En este desafío intervienen el municipio de Paraná, el área de Planeamiento de la ciudad, los colegios profesionales y desde el sector privado con entidades intermedias de alto nivel de profesionalización como la Asociación de Desarrolladores Urbanos de Entre Ríos (Aduver).
Actualmente, el plan da sus primeros pasos firmes, en el cambio y modernización de la normativa urbana, estudios preliminares sobre disposición de tierra urbana, elaboración de ordenanzas, acuerdos público privados y articulación de área metropolitana del gran Paraná. Como antecedenes se cuenta con un incipiente plan urbano no concretado, un diagnóstico elaborado por el BID (iniciativa de ciudades emergentes y sostenibles) y aportes específicos del Colegio de Arquitectos.
Sobre cuales son las zonas que se potenciarán de la capital entrerriana, Bassi, dijo que “planteamos una descentralización administrativa, con el estado haciendo punta con la localización del nuevo edificio municipal en el suroeste de la ciudad, una zona estratégica para la génesis de un ecodistrito de alto valor paisajístico y con todos los servicios. La continuidad del crecimiento urbano sobre el borde costero del Río Paraná y la declaración de patrimonio natural protegido de los anegadizos que bordean ese sector”.
La creación de nueva tierra urbana con capacidad de absorber inversiones, con todos los servicios y buena accesibilidad, “le quitará presión inmobiliaria al centro histórico. La creación de nuevos distritos con usos específicos potenciará el desarrollo más equilibrado de diferentes áreas de la ciudad”, dijo.
En varios puntos permitirá el acceso de los vecinos a los servicios de forma inmediata, disminuyendo la movilidad de largo alcance. La intervención sobre las cuencas de los arroyos que cruzan la ciudad permitirá una red de áreas publicas que mejore la relación de espacios verdes por habitante”, concluyó Bassi.
Sábado 9 de julio de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
