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Ladrillos para todos: la revolución del crowdfunding llegó al sector

Cada vez más compañías ofrecen participar de procesos de financiación colectiva a través de plataformas digitales para comprar una propiedad; cuál es la inversión mínima y qué renta prometen.

Cosas de la revolución digital: no hace mucho tiempo atrás, uno tenía que ser un inversor con una abultada cuenta bancaria y conocer el funcionamiento interno del mercado del real estate para poder participar en la financiación de algún importante proyecto inmobiliario. Ahora, el maridaje entre desarrolladores y tecnología ha permitido democratizar este proceso, habilitando el ingreso de nuevos actores con montos más pequeños.

Se trata del crowdfunding, como se denomina al proceso de financiación colectiva a través de diversas plataformas digitales. Aunque la mayoría de los aportes suelen destinarse a negocios, causas sociales y artes escénicas (mediante servicios como Kickstarter, Indiegogo o la argentina Ideame) el real estate ha comenzado a ganarse un espacio en la industria del crowdfunding, que se estima, mueve casi US$40.000 millones. De acuerdo con la firma Massolution, el sector inmobiliario movilizó US$ 3500 millones en diversas plataformas durante 2016, cifra que habría ascendido hasta los US$5500 millones el año pasado, una suba superior al 57 por ciento.

Aunque son incipientes, existen proyectos en nuestro país que ya están sacando provecho de esta tecnología. Están enmarcados en la figura de fideicomiso de administración y requieren una inversión mínima para participar que arranca en los $25.000. La rentabilidad anual parte del 9 por ciento anual, pero puede alcanzar el 35 por ciento en proyectos a 24 meses.

“Cuando abrís un diario y ves que te venden departamentos desde US$400.000, te das cuenta de que ese tipo de publicidad está destinada al 1 por ciento de la población del planeta, la asimetría es muy grande”, dice Damián Lopo, fundador y director de Crowdium, una empresa perteneciente al conglomerado Newlink Capital que se promociona como “la primera plataforma de financiamiento colectivo de proyectos inmobiliarios de la Argentina”. Según Lopo, “a todos les gustaría jugar el juego del real estate”. “El crowdfunding democratiza las inversiones y le da la oportunidad a cualquiera de participar del mercado inmobiliario”, sostiene.

“En Estados Unidos se lanzaron más de 250 empresas de este tipo, que registran US$4000 millones al año en transacciones. Nosotros somos la primera en América Latina y el mundo que es 100 por ciento transaccional”, agrega. Crowdium permite al usuario abrir una cuenta de forma gratuita y cargar la documentación necesaria. Luego, lo pone en contacto con una fiduciaria que le devuelve la aprobación en escasos minutos, le indica el monto autorizado de inversión y, tras concretar el giro del dinero mediante home banking, envía por correo un contrato firmado digitalmente.

Con aportes mínimos de $25.000, Crowdium ya ha logrado fondear cuatro desarrollos: los edificios de departamentos Altos de Añelo I y II en Vaca Muerta, Neuquén y los barrios privados Estancia Villa María I y II en Canning, Buenos Aires. Actualmente busca financiación para el edificio Next Bustamente, en Recoleta. Todos poseen una duración aproximada de dos años y brindan rentabilidades que oscilan entre el 20 y el 35 por ciento de acuerdo al proyecto.

Sofía Gancedo es otra de las precursoras del crowdfunding inmobiliario en el país. Es la gerente de operaciones y cofundadora de Bricksave, una plataforma que permite invertir desde la Argentina en desarrollos de lujo en otras partes del mundo a partir de US$2500, que pueden ser abonados con tarjeta de crédito, débito o giro bancario. Los retornos anuales promedio son del 9 por ciento en dólares.

“Vamos a los desarrolladores y negociamos unidades terminadas con un 20 por ciento de descuento, 15 por ciento se lo queda el inversor”, detalla Gancedo. A la fecha, Bricksave ha logrado financiar dos edificios en Puerto Madero, tres en Miami y acaba de lanzar un fondeo en Barcelona, con plazos de inversión de cuatro años. La empresaria asegura que el negocio es la desintermediación de inversiones y que sus clientes son mayoritariamente personas de buen nivel adquisitivo que no manejan “con mucha agilidad” este tipo de instrumentos financieros. “Pueden invertir un poco en un activo de lujo con un valor intrínseco y otro poco en acciones o en bonos, es una decisión inteligente”, señala.

En el caso de Bricksave, la inversión promedio ronda los US$20.000. “Varía mucho. Tenemos clientes que aportan US$600.000 y otros que ponen US$2500, aunque a todos los tratamos igual”, reconoce Gancedo.

Bricksave permite a los inversores recibir todos los meses los ingresos obtenidos de los alquileres de las unidades. Estos fondos pueden utilizarse para otra inversión o ser depositados anualmente en una cuenta bancaria.

Gancedo agrega: “Es un producto que corta muchas barreras. A partir de este año vas a poder comprar una parte de un departamento en Singapur, es muy loco. Tenemos rendimientos conservadores en dólares pero preferimos las buenas noticias antes que las rentabilidades altísimas que esconden sorpresas en la letra chica de los contratos.”

Más accesible, al requerir baja inversión democratiza el acceso al sector

Nuevos jugadores

El arquitecto Víctor Zabala, al frente de Estudio Zabala, es uno de los actores más nuevos en el juego del crowdfunding inmobiliario local. Con un aporte inicial de US$25.000 su servicio otorga a los inversores un porcentual de participación en los proyectos a desarrollar. El valor de cada módulo es fijo y la inversión se puede realizar en pesos, con una rentabilidad del 10 al 12 por ciento anual.

“A través del crowdfunding inmobiliario le damos la posibilidad a inversores pequeños de participar de proyectos arquitectónicos de diseño a los cuales hasta ahora no tenían acceso. Buscamos brindarle, a todos aquellos que compartan con nosotros la idea de que invertir en construcción es una excelente alternativa en nuestros tiempos, la oportunidad de diversificar sus inversiones en distintos proyectos que ofrecen una atractiva rentabilidad en dólares, la cual se obtendrá con el simple paso del tiempo dentro del proyecto, llegando a obtener la mayor ganancia junto con la venta definitiva de la obra terminada en el mercado”, comenta Zabala.

“El primer proyecto en Pilar se está terminando. A partir de ese emprendimiento se fueron armando otras dos obras y la compra de dos terrenos más para construir casas de alta gama -añade y sigue-. Nuestra cultura está muy arraigada en la inmigración española e italiana. Venimos de familias muy acostumbradas a invertir en ladrillos como resguardo de valor. Al crowdfunding lo veo como algo positivo, porque el inversor tiene la certeza de que ese dinero que invirtió está puesto en la propiedad, por más que no sea dueño 100 por ciento”.

El arquitecto admite que buena parte de sus clientes son millennials. “Pasa algo curioso. Me está llamando gente a partir de nuestros posteos en Instagram, personas totalmente jóvenes”, dice. Zabala, que ha reunido cerca de US$1,3 millones a través de esta herramienta en el último año, ahora trabaja en bajar el aporte inicial a US$10.000. Pero para esto dice que hay que esperar a que se hagan modificaciones a la Ley del Emprendendor, que norma el funcionamiento de los sistemas de financiamiento colectivo en el país.

“La legislación está apuntada al crowdfunding de empresas de tecnología, que no es especificamente a lo que apunto yo. La legislación tiene una gran limitante, porque cada persona solo puede aportar $20.000, eso es menos de US$1000. Entiendo que, a futuro, cuando seamos más los actores en este rubro, la ley se va a tener que adecuar para liberar el capital que pueda aportar la gente”, concluyó.

Visitas de Nueva York

En abril se conoció que la empresa neoyorquina Prodigy Network, una plataforma de crowdfunding inmobiliario que ya ha recaudado más de US$650 millones de inversores individuales para seis proyectos propios – tres hoteles y tres espacios de coworking -en la Gran Manzana, llegará a Buenos Aires junto a un socio local. La compañía, fundada por el colombiano Rodrigo Niño en 2003, traerá al país la marca The Assemblage, su división de espacios de coworking que ya funcionan en tres edificios de Manhattan. Prodigy Network tiene inversores en 40 países, aunque los argentinos representan el mayor porcentaje del total -15 por ciento-. La firma, que planea lanzar su operación local en 18 meses, fondea el 50 por ciento de los proyectos a través de crowdfunding. El ticket mínimo para ingresar hoy es de US$10.000 -fue bajando desde US$250.000 hace unos años- y el objetivo es que siga cayendo. El promedio está en los US$80.000. “Quiero que baje a US$1000 y luego a US$100”, adelanta Niño.

El modelo de negocios de Prodigy Network en la Gran Manzana incluye la compra del inmueble, su remodelación, su operación y la venta, todo en un plazo de tres a cinco años. Cada proyecto es financiado con deuda con bancos -40 por ciento-, capital propio -1 por ciento- y crowdfunding -50 por ciento-. Para el inversor la firma dice ofrecer “retornos de doble dígito”, que incluye una renta anual de 6 a 8 por ciento, dependiendo cada proyecto. La tasa de retorno total va a depender del monto desembolsado, del éxito de la operación -ocupación, en el caso de los hoteles, y cantidad de socios, en el caso de los coworking- y de la revalorización del inmueble al momento de la venta. Así, por ejemplo, The Assemblage NoMad, con una renta del 6 por ciento anual y una revalorización calculada en 28 por ciento en cuatro años, da un retorno total de 52 por ciento o 13 por ciento anual. ¿En qué radica la fortaleza de esta inversión? Brinda estabilidad, baja volatilidad y buena performance versus otros activos, como bonos y acciones, explican en la empresa y le ponen datos: desde el año 2000, la tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) del índice de precios de la propiedad comercial en Manhattan fue de 11,2 por ciento, mientras la TCAC del mercado bursátil fue de 3,29 por ciento y del índice MSCI REIT fue de 8,12 por ciento. “El capital institucional siempre se protegió de la volatilidad en tiempos de incertidumbre en oro, bonos del tesoro y propiedades comerciales”, explica Niño y agrega que el beneficio individual se promueve pero exclusivamente en función del beneficio colectivo. Y esto lo bajó a sus negocios: “Me di cuenta de que si le daba acceso a los inversionistas retail (pequeños) a los activos que en los momentos de incertidumbre protegieron los grandes capitales institucionales en los últimos 80 años, eso era un tremendo impacto positivo sobre la comunidad”. El público no tenía acceso a esos activos, incluso legalmente, por el Securities Act de 1933 -ley de valores-, pero la ley cambió en 2013. “Hoy la gente puede invertir donde invertían Trump, Rockefeller, Astor y los Bloomberg. Y yo tuve más éxito en siete años que en los 15 previos”, concluye.

Por Andrés Krom, Sábado 9 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Surgen nuevas formas de construir

Los desarrolladores se animan a usar métodos alternativos a la combinación del ladrillo con el cemento; y hasta mezclan ambos sistemas.

El clásico ladrillo, el que tanto les gusta “acariciar” a los argentinos, tiene rivales que avanzan a paso firme y promete dar pelea en los próximos años. Si bien el sistema tradicional húmedo es el más difundido en la región, la construcción en seco -por entramado y paneles- gana terreno y los materiales “húmedos no tradicionales” como las placas de poliestireno expandido -EPS, mejor conocido como telgopor- o los bloques de hormigón celular son los nuevos representantes de métodos que prometen mayor rapidez y sustentabilidad y, en algunos casos, menor costo.

Algunas voces en el sector inmobiliario están empezando a hablar más fuerte sobre los métodos alternativos a la combinación del ladrillo con el cemento. Aunque varían según la zona en la que se edifique, las opciones de composición de los materiales son múltiples, y hasta se pueden mezclar con elementos de la construcción húmeda. El método de edificación en seco, entre sus principales ventajas propone una baja en el costo constructivo que, según fuentes del sector, puede llegar a representar hasta un 20 por ciento, si se utilizan los materiales de manera inteligente; sobre todo si se tiene en cuenta los denominados costos indirectos: menor desperdicio de material, tiempo de trabajo y gastos de logística.

Mariano Sardáns, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI, añade que darle más espacio a estas alternativas puede ser de gran ayuda para resolver el déficit habitacional en la Argentina, que hoy se calcula que afecta a 3,5 millones de hogares. “Claramente hay variables impositivas que inciden en el costo de la construcción, pero un sistema constructivo que conlleva mayor tiempo multiplica cualquier ineficiencia”, sostiene. Agrega que los costos actuales de la edificación por metro cuadrado -US$ 1100/m2- y la relación con el salario promedio “hace que mucha gente quede fuera del alcance de la vivienda propia”.

“Todavía tenemos la mentalidad de que las construcciones tienen que durar toda la vida, al igual que pensaban nuestros padres o abuelos. Actualmente hay casas que se tienen que dinamitar para poder volver a edificar en el terreno, y si esto se piensa hoy, ya no tiene sentido, porque ¿cómo va a ser la vida dentro de cincuenta o cien años? Deberíamos hacer viviendas que duren el tiempo razonable y que faciliten las reformas y los arreglos”, reflexiona Alfonso Bonfiglio, presidente de Anclaflex, una compañía que produce revestimientos, impermeabilizantes y masilla, un adhesivo para la construcción en seco.

Para este método la combinación más común es la de un entramado de steel framing -un esqueleto estructural de acero galvanizado- y paneles aislantes -con lana de vidrio, poliuretano, celulosa o EPS, entre otros-. De todas formas, las fuentes del sector coinciden en que no hay suficiente conocimiento de las ventajas que trae aparejadas el sistema y que todavía perduran los prejuicios.

El Instituto de la Construcción en Seco (Incose) calculaba en 2016 que, en la Argentina, el consumo aproximado de placas de yeso de habitante por año es de 0,8 metro cuadrado per cápita, mientras que en Chile ese mismo indicador asciende a tres y en los Estados Unidos, a nueve. Sin embargo, la tendencia crece: el organismo reunió un directorio nacional de poco más de 130 constructores en steel framing, el entramado más común en la Argentina que, por ejemplo, será utilizado para la construcción de 3000 jardines de infantes, anunciados por el gobierno en 2016.

Francisco Pedrazzi, vicepresidente de Incose, aclara que es una técnica que nació en los Estados Unidos, donde es muy popular, y que Chile es el país latinoamericano donde tiene mayor desarrollo por su buen comportamiento antisísmico. En la Argentina, está presente principalmente en la Patagonia, pero el potencial, aclara, está en todo el país: “La necesidad de construir con sistemas sustentables, factibles de ahorrar energía y tecnológicamente flexibles propiciarán un escenario de crecimiento”, predice.

Desarrolladores se animan a utilizar materiales alternativos Shutterstock

El factor “sustentabilidad” juega a favor de la construcción en seco. En primer lugar, según datos otorgados por Dow -una de las compañías que fabrica material aislante para paneles- la construcción en seco consume hasta un 70 por ciento menos de energía, la utilización del agua es prácticamente nula en todo el proceso y la obra termina sin desperdicio alguno. La empresa añade que “la construcción tradicional de ladrillo es responsable del 40 por ciento de los residuos generados por una ciudad”.

El Instituto Nacional de Tecnología Industrial (INTI), el aislamiento térmico en la construcción permite ahorrar hasta un 50 por ciento de la energía que se utiliza tanto para la calefacción como para el aire acondicionado. “Un tabique común con lana de vidrio puede ser hasta un 75 por ciento más aislante que una mampostería de ladrillo hueco de 8x18x33”, explica Corinna de Barelli, gerente de marketing de Knauf, especializada en la fabricación de placas de yeso, y presidenta de Incose.

Por otro lado, Francisco Pedrazzi, vicepresidente de Incose, añade que el steel framing, por su composición en capas, “logra valores de aislamiento que ahorran en promedio tres veces más que una obra húmeda”.

Entre los mitos que envuelven a la construcción en seco, De Barelli señala el prejuicio de que proveen poco aislamiento acústico. La ejecutiva afirma que “un tabique común, comparado con un ladrillo de 8, ya aísla diez decibeles más” y que, si a eso se le suma, por ejemplo, lana de vidrio, el aislamiento puede llegar a ser un 30 por ciento mayor. El segundo mito más común es que se trata de estructuras débiles por su menor espesor. “Los productos tienen la misma resistencia que un muro de ladrillo. A un tabique de placa de yeso se le puede colgar objetos de 30 a 50 kilos por metro cuadrado y la pared no se cae”, apunta. La consultora especializada ConsulSteel añade que la diferencia en espesor del muro de la construcción en seco es una ventaja, porque permite un 13 por ciento menos de ocupación del terreno.

Asimismo, se trata de un método útil para cualquier tipo de construcción -tanto residencial como comercial- y realizadas para todos los niveles socioeconómicos. No obstante, se desaconseja el uso de steel framing en construcciones de más de dos pisos, ya que deja de ser un sistema competitivo en costos. Para las terminaciones de las construcciones en seco, se pueden utilizar, entre otros elementos, paneles de cemento, chapas acanaladas e incluso ladrillo visto. Se pueden combinar herramientas de la construcción húmeda sin problemas.

Las críticas a los sistemas alternativas están relacionadas con la pérdida de mano de obra y la durabilidad. “Existen construcciones tradicionales que tienen centenares de años demostrando la durabilidad del sistema; dudo que podamos decir lo mismo de otros materiales que están en el mercado hace menos de 20 años”, puntualiza Ángel Di Benedetto, director del Grupo Unicer, la organización que reúne a seis empresas fabricantes de ladrillos cerámicos. “El ladrillo, utilizado correctamente en un sistema constructivo de calidad, colabora con la aislación térmica que exige la ley”, agrega la arquitecta Sandra Amerise que asesora en sustentabilidad al grupo que entre sus productos tiene una línea de doble pared. La diferencia de este ladrillo con los convencionales es que tiene una mayor cantidad de huecos. Esto hace que se generen cámaras de aire que, al estar interrumpidas entre sí, no permiten que el aire pase en forma continua y cortan el puente térmico, controlando la temperatura interior y el intercambio de energía con el exterior. Otra característica es que tiene 25 cm de alto en vez de 19. Esto significa que la construcción de una pared requiere de una hilera menos de ladrillos, por lo cual la edificación tendrá una junta menos, disminuyendo la posibilidad de transmitancia térmica. “Este punto genera un efecto dominó de bonanzas: si hay una hilera menos de ladrillos, hay un ahorro económico en materiales y se aceleran los tiempos de obra; y si se utiliza menos material, la obra genera menos residuos y reduce su contaminación ambiental. Estas ventajas aplicadas en un plan de vivienda social, por ejemplo, ahorrarían mucho tiempo, dinero y energía”, señala Amerise y agrega que estos ladrillos están elaborados con arcillas aluvionales, aquellas que se extraen del segundo estrato del suelo y no son aptas para trabajos agrícolas o ganaderos. “Además la fabricación del producto no tiene ningún agregado químico”, concluye.

Di Benedetto argumenta que el concepto de “sustentabilidad”, en el que la construcción en seco le lleva ventaja a la húmeda, debe observarse de una manera holística. “No se refiere solamente al cuidado del medioambiente, sino también al de nuestra sociedad. Entendemos que la construcción con ladrillos genera empleo y movilidad social, ya que la mano de obra no requiere altos niveles de instrucción y puede emplear a aquellos que se ven en una situación de emergencia socioeconómica”, dice.

Sin embargo, De Barelli afirma que más de 3000 personas pasan por capacitaciones de Knauf por año -entre ellas, albañiles que buscan actualizarse y trabajadores de otros oficios que desean aprender sobre la colocación de placas de yeso- y que la construcción en seco es un método “que se aprende fácilmente”. Para los actores involucrados, es solo una cuestión de tiempo. “Paulatinamente, se está superando la idea errónea que sostiene que todo material de construcción debe ser pesado y voluminoso para ser de calidad”, reflexiona Graciana Calcavecchia, directora comercial de la constructora Criba, quien advierte que no hay que perder de vista el próximo desarrollo: la impresión 3D, que podría cambiar todas las reglas en el sector.

Cuestión de costos

Los datos de costos varían según la fuente, pero para la consultora ConsulSteel, especializada en investigaciones sobre steel framing, calcula que un proyecto con estructura de acero galvanizada y paneles de yeso con revestimientos tanto para el interior como para el exterior, el costo de la construcción por m2 alcanza los $ 10.500. En tanto, estima que el m2 en una obra tradicional con estructura de muros dobles portantes de ladrillos comunes y bloques cerámicos huecos portantes con interiores de ladrillo hueco ronda los $ 10.900, un 4,3 por ciento más caro.

En la construcción en seco, los materiales componen el 71 por ciento del precio final y la mano de obra, un 29 por ciento -contra un 64 por ciento y 36 por ciento, respectivamente del sistema tradicional-. Finalmente, el tiempo total de obra es de dos meses promedio para steel framing y seis meses para construcción húmeda.

Por Sofía Terrile, Sábado 29 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El lujo aplicado a los ladrillos

La exclusividad, los detalles, la sorpresa, el servicio, la contención y la experiencia son clave para vender propiedades de más de US$ 1 millón.

Generar una experiencia única es uno de los principales desafíos de quien define desarrollar un proyecto de lujo. Seducir a quienes están en lo más alto de la pirámide no es tarea sencilla, y es un proceso que no termina con la firma del boleto de compra. Quien adquiere una casa de US$ 5 millones en un emprendimiento top busca sentirse único cada minuto que la habita.

Una exigencia que se complica de cumplir en un mundo cada vez más globalizado, con poco espacio para la sorpresa. “La clave está en la exclusividad. Son compradores a los que les gusta sentir que disfrutan de un espacio al que pocos pueden acceder”, relata Wilmar Rodríguez, vicepresidente de JHSF el grupo brasileño de real estate especializado en lujo que desarrolla Fasano Las Piedras, un lujoso proyecto inmobiliario en el que se desembolsaron US$ 87 millones de inversión ubicado en Punta del Este. Diseñado por el arquitecto Isay Weinfeld ocupa un campo que está en las inmediaciones de las playas de la Barra, la península y José Ignacio. El área bordea el arroyo Maldonado por más de 3 kilómetros. El emprendimiento ocupa 480 hectáreas y combina lotes, 32 bungalows para hospedarse, cabañas y un hotel, inaugurado recientemente, en el que se destinaron US$ 6 millones de inversión que opera el propio empresario brasileño Rogerio Fasano, socio de JHSF también en 13 restaurantes en Brasil.

La Locanda -como se llama el hotel- tiene 10 suites y está conectado con el icónico restaurante erigido sobre una gran roca. “Este es un segmento en el que trabajamos todos los productos y al que conocemos muy bien, nuestro foco es el lujo”, agrega Rodríguez. En Brasil, JHSF tiene además de los restaurantes de alta gama, cuatro shoppings y el Fazenda Voa Vista, un emprendimiento de lujo con hotel en el que se desembolsaron US$ 250 millones con más de 400 casas, algunas de ellas de US$ 10 millones. Entre los proyectos planean la apertura de otros cuatro hoteles en Brasil, el desembarco de la marca Fasano en Miami y avanzan en la construcción de un aeropuerto ejecutivo en San Pablo.

Con Fasano Las Piedras arrancaron en 2010. Para la primera etapa se plantearon 57 lotes de más de 5000 metros que se venden a US$1,2 millones, monto al que hay que sumar unos US$ 3 millones en la construcción de una casa de entre 800 y 1000 m2. “No tenemos prisa. Vendimos 40 lotes y hay 20 casas construidas”, aclara Wilmar y agrega que el emprendimiento también cuenta con cabañas de 200 m2 que se venden a US$ 1,2 millones incluyendo la tierra. “Quien compra quiere pertenecer al universo Fasano y valora el servicio. Tienen la posibilidad de tener una casa de 1000 m2 sin necesidad de ocuparse de nada porque los propietarios acceden a los servicios del hotel”, agrega Carolina Proto fundadora del estudio de arquitectura Obra Prima, que estuvo a cargo del diseño del hotel y detalla que entre los amenities, cuenta con centro ecuestre, una cancha de golf, campo de polo, una piscina formada en una depresión natural entre las piedras, una huerta y hasta una playa privada, entre otros servicios. “El loteo se realizó de una forma en la que las casas se pierden en la inmensidad del terreno. Además en ningún caso la altura de las casas supera a la de los árboles”, detalla Proto.

Respecto a quienes compran, “el 90 por ciento de los compradores son brasileños, también europeos que buscan tener en Sudamérica su tercera o cuarta casa para disfrutarla una vez al año. Es una demanda menos elástica a la variación del PBI”, agrega Wilmar que avanza con un proyecto residencial frente al Central Park en Nueva York. Tendrá diez unidades en donde el m2 cotiza por encima de los US$ 70.000: un piso de 400 m2 se vende a un ticket promedio de US$ 28 millones.

Constanza Sierra, directora de Essentia, consultora especializada en lujo que asesora entre otros rubros al de real estate, explica que en este tipo de emprendimientos se le presta especial atención a los detalles que aportan un sello de distinción, modernidad y que dan cuenta de la calidad de la propuesta. “La construcción de marca detrás del proyecto es un tema clave. Desde el naming hasta el concepto del proyecto, que es lo primero que compra el cliente”, analiza. Además reconoce que la incorporación de gastronomía de excelencia y reconocidos chefs también funciona como imán de este tipo de demanda. “Cuando una persona compra una unidad deposita anhelos, confianza y expectativas y hay que contenerla permanentemente con sorpresas, experiencias, acompañándola durante el proceso. La relación es uno a uno”, afirma Alejandro Cornicelli, fundador del estudio de desarrollo de marca homónimo que trabajo en el posicionamiento del edificio que se levanta en la Imprenta, un proyecto que se vendió sin generar un solo folleto de promoción.

Otro emprendimiento que avanza en la costa esteña es las Cárcavas. Está ubicado en el departamento de Rocha con cárcavas naturales. Tiene 24 chacras de marítimas de un promedio de 7000 metros sobre la playa que permite la opción de construir casas o comprar uno de los 16 bungalows de 216 metros que se venden desde los US$ 600.000. “El 50 por ciento de las 52 hectáreas se preservará como reserva natural. Se recurrirá a la implementación de servicios alternativos de obtención de energía, tratamiento de aguas, parquización orgánica y huerta, y clasificación de residuos entre otros parámetros ambientales”, finaliza Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria homónima que las comercializa.

Por Carla Quiroga, Sábado 14 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Fortaleza del ladrillo pese a todo

En estos días algunos estudios basados en un relevamiento sobre los precios actuales de las propiedades usadas y a estrenar reflejan oscilaciones positivas y negativas (en algunos casos muy sutiles) atados al comportamiento del mercado. Es prioritario para la demanda tener una idea de cuánto se cotizan hoy los inmuebles residenciales por razones más que lógicas: la idea de un cambio de vivienda (lo que implica una compra) o simplemente conocer cuánto aproximadamente se capitalizó su bien inmueble en un barrio determinado desde la última adquisición. El tema abre interrogantes recurrentes. ¿Por qué razón los precios -aunque con algunos números en baja- no han descendido mucho más teniendo en cuenta la fuerte caída de la actividad desde la llegada del cepo, que como todos saben impactó de forma contundente, con un pérdida de la fluidez de otros tiempos, que ahora parecen muy lejanos? El freno de la actividad no ha implicado una fuerte baja en los precios porque es el único refugio que ha permanecido indemne, pese a todas las turbulencias, distorsiones y cambios en materia económica que han sacudido y complicado a toda una sociedad.

La inflación está en primer lugar y se puede confirmar con apenas un dato de hace dos días: el incremento de la nafta de un 4%, que acumula más del 30% hasta la fecha en este comienzo del segundo semestre del año. La inflación es un obstáculo para el crecimiento, además de un impuesto masivo que deteriora la calidad de vida de la gente. Pero además, pensando en el Real Estate, la inflación impide, por ejemplo, que la oferta de créditos hipotecarios pueda existir con tasas lógicas para una enorme franja de la demanda contenida. Los valores de las propiedades en dólares no parece que puedan sufrir importantes variaciones hasta que el mercado vuelva a comportarse como tal: una fluida y sana respuesta entre las variables, que admiten ciclos más activos que otros, pero que mantienen cierta fluidez de acuerdo con lo que la gente está dispuesta a comprar y lo que las empresas y los desarrolladores proponen; lo mismo que con las unidades usadas.

En estas últimas semanas se han conocido en el sector algunas iniciativas de parte de developers que buscan de algún modo acercar soluciones menos convencionales a quienes todavía sueñan con una vivienda propia. Merecen estudiarse y analizar otras propuestas que se sumen porque por largo tiempo todo indica que habrá que convivir inexorablemente con el cepo. Seguí leyendo “Fortaleza del ladrillo pese a todo”

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¿Algo de los granos a los ladrillos?

No parece -por los hechos que modifican permanentemente el escenario- una actividad independiente. Su mejor suerte está atada desde hace más de dos años a situaciones externas que puedan mover la aguja del sector inmobiliario. Por ejemplo, en estos días, las expectativas parecen supeditarse a las ganancias de la próxima cosecha, de la que se espera que una parte pueda volcarse a los ladrillos como ha sucedido tradicionalmente en el país. Durante décadas sucedió así, aunque en diferentes proporciones. Pero al menos, alguna inversión parece casi seguro que se destine a las propiedades. Un clásico ha sido la compra de departamentos chicos para estudiantes no sólo en Buenos Aires, sino Córdoba o Rosario, entre otras ciudades del interior. Hoy, tal vez también en el menú de alternativas figuren lotes en urbanizaciones que tienen mucho por ofrecer. Es decir, el dinero destinado a la adquisición de tierra no sólo está en la lista de los desarrolladores, sino de todo aquel que cuenta con algunos ahorros y tiene previsto algún proyecto personal o familiar. La tierra es un bien finito y bien ubicada siempre es apetecible. Siempre, un refugio de capital, pero pensando a largo plazo. ¿Se cumplirá en los meses que vienen este movimiento en el sector? Muchas dudas, pocas certezas. Entre las que se rumorean a diario figura una que no parece se pueda modificar en el corto plazo: la instalación del cepo, cuyo efecto también limita otros mercados. Por fortuna -y aunque no muy entusiastas-, el Real Estate local cuenta con players activos y bien asesorados, que siguen con sus negocios apoyados por inversores y developers dispuestos a sumarse a esas obras. Sucede en Buenos Aires, pero -tal como se refleja en una nota en este suplemento- Córdoba sigue esa tendencia y acerca a esa porción de la demanda que todavía y pese a la inflación puede abonar cuotas y en pesos para su futura vivienda.

Una iniciativa que merece destacarse es la que ha tomado la Asociación de Empresarios de la Vivienda en busca de un acuerdo amplio para constituir una política de Estado al problema habitacional, consenso mediante fuerzas políticas y contando con el respaldo de las entidades del sector, para que de este modo y más allá de cualquier bandera nadie eluda un principio básico de toda sociedad como es el de alcanzar el techo propio..

Por Adriana B. Anzillotti, Sábado 31 de mayo de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACIO