Cada vez más compañías ofrecen participar de procesos de financiación colectiva a través de plataformas digitales para comprar una propiedad; cuál es la inversión mínima y qué renta prometen.
Cosas de la revolución digital: no hace mucho tiempo atrás, uno tenía que ser un inversor con una abultada cuenta bancaria y conocer el funcionamiento interno del mercado del real estate para poder participar en la financiación de algún importante proyecto inmobiliario. Ahora, el maridaje entre desarrolladores y tecnología ha permitido democratizar este proceso, habilitando el ingreso de nuevos actores con montos más pequeños.
Se trata del crowdfunding, como se denomina al proceso de financiación colectiva a través de diversas plataformas digitales. Aunque la mayoría de los aportes suelen destinarse a negocios, causas sociales y artes escénicas (mediante servicios como Kickstarter, Indiegogo o la argentina Ideame) el real estate ha comenzado a ganarse un espacio en la industria del crowdfunding, que se estima, mueve casi US$40.000 millones. De acuerdo con la firma Massolution, el sector inmobiliario movilizó US$ 3500 millones en diversas plataformas durante 2016, cifra que habría ascendido hasta los US$5500 millones el año pasado, una suba superior al 57 por ciento.
Aunque son incipientes, existen proyectos en nuestro país que ya están sacando provecho de esta tecnología. Están enmarcados en la figura de fideicomiso de administración y requieren una inversión mínima para participar que arranca en los $25.000. La rentabilidad anual parte del 9 por ciento anual, pero puede alcanzar el 35 por ciento en proyectos a 24 meses.
“Cuando abrís un diario y ves que te venden departamentos desde US$400.000, te das cuenta de que ese tipo de publicidad está destinada al 1 por ciento de la población del planeta, la asimetría es muy grande”, dice Damián Lopo, fundador y director de Crowdium, una empresa perteneciente al conglomerado Newlink Capital que se promociona como “la primera plataforma de financiamiento colectivo de proyectos inmobiliarios de la Argentina”. Según Lopo, “a todos les gustaría jugar el juego del real estate”. “El crowdfunding democratiza las inversiones y le da la oportunidad a cualquiera de participar del mercado inmobiliario”, sostiene.
“En Estados Unidos se lanzaron más de 250 empresas de este tipo, que registran US$4000 millones al año en transacciones. Nosotros somos la primera en América Latina y el mundo que es 100 por ciento transaccional”, agrega. Crowdium permite al usuario abrir una cuenta de forma gratuita y cargar la documentación necesaria. Luego, lo pone en contacto con una fiduciaria que le devuelve la aprobación en escasos minutos, le indica el monto autorizado de inversión y, tras concretar el giro del dinero mediante home banking, envía por correo un contrato firmado digitalmente.
Sofía Gancedo es otra de las precursoras del crowdfunding inmobiliario en el país. Es la gerente de operaciones y cofundadora de Bricksave, una plataforma que permite invertir desde la Argentina en desarrollos de lujo en otras partes del mundo a partir de US$2500, que pueden ser abonados con tarjeta de crédito, débito o giro bancario. Los retornos anuales promedio son del 9 por ciento en dólares.
“Vamos a los desarrolladores y negociamos unidades terminadas con un 20 por ciento de descuento, 15 por ciento se lo queda el inversor”, detalla Gancedo. A la fecha, Bricksave ha logrado financiar dos edificios en Puerto Madero, tres en Miami y acaba de lanzar un fondeo en Barcelona, con plazos de inversión de cuatro años. La empresaria asegura que el negocio es la desintermediación de inversiones y que sus clientes son mayoritariamente personas de buen nivel adquisitivo que no manejan “con mucha agilidad” este tipo de instrumentos financieros. “Pueden invertir un poco en un activo de lujo con un valor intrínseco y otro poco en acciones o en bonos, es una decisión inteligente”, señala.
En el caso de Bricksave, la inversión promedio ronda los US$20.000. “Varía mucho. Tenemos clientes que aportan US$600.000 y otros que ponen US$2500, aunque a todos los tratamos igual”, reconoce Gancedo.
Bricksave permite a los inversores recibir todos los meses los ingresos obtenidos de los alquileres de las unidades. Estos fondos pueden utilizarse para otra inversión o ser depositados anualmente en una cuenta bancaria.
Gancedo agrega: “Es un producto que corta muchas barreras. A partir de este año vas a poder comprar una parte de un departamento en Singapur, es muy loco. Tenemos rendimientos conservadores en dólares pero preferimos las buenas noticias antes que las rentabilidades altísimas que esconden sorpresas en la letra chica de los contratos.”
Nuevos jugadores
El arquitecto Víctor Zabala, al frente de Estudio Zabala, es uno de los actores más nuevos en el juego del crowdfunding inmobiliario local. Con un aporte inicial de US$25.000 su servicio otorga a los inversores un porcentual de participación en los proyectos a desarrollar. El valor de cada módulo es fijo y la inversión se puede realizar en pesos, con una rentabilidad del 10 al 12 por ciento anual.
“A través del crowdfunding inmobiliario le damos la posibilidad a inversores pequeños de participar de proyectos arquitectónicos de diseño a los cuales hasta ahora no tenían acceso. Buscamos brindarle, a todos aquellos que compartan con nosotros la idea de que invertir en construcción es una excelente alternativa en nuestros tiempos, la oportunidad de diversificar sus inversiones en distintos proyectos que ofrecen una atractiva rentabilidad en dólares, la cual se obtendrá con el simple paso del tiempo dentro del proyecto, llegando a obtener la mayor ganancia junto con la venta definitiva de la obra terminada en el mercado”, comenta Zabala.
“El primer proyecto en Pilar se está terminando. A partir de ese emprendimiento se fueron armando otras dos obras y la compra de dos terrenos más para construir casas de alta gama -añade y sigue-. Nuestra cultura está muy arraigada en la inmigración española e italiana. Venimos de familias muy acostumbradas a invertir en ladrillos como resguardo de valor. Al crowdfunding lo veo como algo positivo, porque el inversor tiene la certeza de que ese dinero que invirtió está puesto en la propiedad, por más que no sea dueño 100 por ciento”.
El arquitecto admite que buena parte de sus clientes son millennials. “Pasa algo curioso. Me está llamando gente a partir de nuestros posteos en Instagram, personas totalmente jóvenes”, dice. Zabala, que ha reunido cerca de US$1,3 millones a través de esta herramienta en el último año, ahora trabaja en bajar el aporte inicial a US$10.000. Pero para esto dice que hay que esperar a que se hagan modificaciones a la Ley del Emprendendor, que norma el funcionamiento de los sistemas de financiamiento colectivo en el país.
“La legislación está apuntada al crowdfunding de empresas de tecnología, que no es especificamente a lo que apunto yo. La legislación tiene una gran limitante, porque cada persona solo puede aportar $20.000, eso es menos de US$1000. Entiendo que, a futuro, cuando seamos más los actores en este rubro, la ley se va a tener que adecuar para liberar el capital que pueda aportar la gente”, concluyó.
Visitas de Nueva York
En abril se conoció que la empresa neoyorquina Prodigy Network, una plataforma de crowdfunding inmobiliario que ya ha recaudado más de US$650 millones de inversores individuales para seis proyectos propios – tres hoteles y tres espacios de coworking -en la Gran Manzana, llegará a Buenos Aires junto a un socio local. La compañía, fundada por el colombiano Rodrigo Niño en 2003, traerá al país la marca The Assemblage, su división de espacios de coworking que ya funcionan en tres edificios de Manhattan. Prodigy Network tiene inversores en 40 países, aunque los argentinos representan el mayor porcentaje del total -15 por ciento-. La firma, que planea lanzar su operación local en 18 meses, fondea el 50 por ciento de los proyectos a través de crowdfunding. El ticket mínimo para ingresar hoy es de US$10.000 -fue bajando desde US$250.000 hace unos años- y el objetivo es que siga cayendo. El promedio está en los US$80.000. “Quiero que baje a US$1000 y luego a US$100”, adelanta Niño.
El modelo de negocios de Prodigy Network en la Gran Manzana incluye la compra del inmueble, su remodelación, su operación y la venta, todo en un plazo de tres a cinco años. Cada proyecto es financiado con deuda con bancos -40 por ciento-, capital propio -1 por ciento- y crowdfunding -50 por ciento-. Para el inversor la firma dice ofrecer “retornos de doble dígito”, que incluye una renta anual de 6 a 8 por ciento, dependiendo cada proyecto. La tasa de retorno total va a depender del monto desembolsado, del éxito de la operación -ocupación, en el caso de los hoteles, y cantidad de socios, en el caso de los coworking- y de la revalorización del inmueble al momento de la venta. Así, por ejemplo, The Assemblage NoMad, con una renta del 6 por ciento anual y una revalorización calculada en 28 por ciento en cuatro años, da un retorno total de 52 por ciento o 13 por ciento anual. ¿En qué radica la fortaleza de esta inversión? Brinda estabilidad, baja volatilidad y buena performance versus otros activos, como bonos y acciones, explican en la empresa y le ponen datos: desde el año 2000, la tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) del índice de precios de la propiedad comercial en Manhattan fue de 11,2 por ciento, mientras la TCAC del mercado bursátil fue de 3,29 por ciento y del índice MSCI REIT fue de 8,12 por ciento. “El capital institucional siempre se protegió de la volatilidad en tiempos de incertidumbre en oro, bonos del tesoro y propiedades comerciales”, explica Niño y agrega que el beneficio individual se promueve pero exclusivamente en función del beneficio colectivo. Y esto lo bajó a sus negocios: “Me di cuenta de que si le daba acceso a los inversionistas retail (pequeños) a los activos que en los momentos de incertidumbre protegieron los grandes capitales institucionales en los últimos 80 años, eso era un tremendo impacto positivo sobre la comunidad”. El público no tenía acceso a esos activos, incluso legalmente, por el Securities Act de 1933 -ley de valores-, pero la ley cambió en 2013. “Hoy la gente puede invertir donde invertían Trump, Rockefeller, Astor y los Bloomberg. Y yo tuve más éxito en siete años que en los 15 previos”, concluye.
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION