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Locales comerciales – Santa Fe y Callao, un eje con disparidad

Los brokers tienen versiones encontradas sobre este tradicional polo de negocios en la CapitalSanta Fe y Callao, un eje con disparidad.

Uno de los focos comerciales tradicionales de la Capital, es sin dudas Santa Fe y Callao, el cual durante mucho tiempo no sólo uno de los polos que congregó a las principales marcas textiles y de calzado sino que también fue el lugar elegido por una gran cantidad de público. Esta situación comenzó a cambiar paulatinamente en los últimos meses. Actualmente allí la geografía cambió en forma drástica, hoy no es extraño observar locales con persianas bajas que dan cuenta del exilio de algunas firmas.

Según el informe del mercado de locales comerciales que realiza sistemáticamente la consultora inmobiliaria corporativa Colliers International, durante el primer semestre de 2015 en ese corredor la absorción neta fue negativa. “Aquí se observa un dato revelador por sí sólo. En ese período se desocuparon más unidades de las que se han alquilado”, expresó Marcelo Zuliani, gerente comercial de la consultora.

Para Roberto Paredes, titular de la firma inmobiliaria Paredes Group Brokers Inmobiliarios, la zona está atravesando un presente poco alentador. “En los últimos tiempos ese polo decayó notoriamente, si bien allí la población se duplicó comercialmente ha dado muestras de una depreciación fruto del éxodo de algunas de las principales marcas que hasta hace algunos meses se encontraban radicadas allí”, explicó Paredes.

Para él esta retracción que da cuenta ese eje comercial es fruto de un cambio de hábitos del público joven. “En este caso el decaimiento de Santa Fe y Callao no es una consecuencia de características económicas sino que más bien dan cuenta de un cambio de las costumbres del público más joven ya que estos optan a la hora de hacer sus compras por centros comerciales cerrados del tipo shopings que ofrecen además de las opciones comerciales los espacios de entretenimiento”, dijo Paredes.

La firma Baigún, uno de los referentes de la zona, aporta una visión diferente. “Nosotros conocemos la zona, ya que comercializamos locales allí desde hace 50 años, y no consideramos que exista una retracción en el mercado. Es más, creemos que es una zona privilegiada por las marcas, que hace, que en estos momentos, tengamos pedidos de locales en lista de espera. En estos momentos, la rentabilidad de estos locales ronda el 3% anual. Fundamentalmente, porque es una zona que no ha tenido vacancia, incluso en los momentos de las crisis más profundas del país, como ocurrió en el 2001. Por lo tanto, los propietarios saben que no cargan con los gastos de los locales vacíos, como expensas, ABL y Aysa, como en otras zonas”, contó Mónica de Hernández, asesora comercial de la firma.

Y agregó: “Allí se privilegian los locales con vidrieras anchas y los que se encuentran próximos a los cruces peatonales y a las paradas de colectivos, que invitan a detenerse en el lugar por más tiempo. En la zona últimamente se instalaron locales relacionados con el turismo y algunos rubros nuevos como la firma japonesa Brotyers que vende máquinas de coser”.

Por Leandro Murciego, Lunes 20 de julio de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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El mercado de locales, en retracción

Puerto Madero – El barrio más joven de la ciudad presenta mayor vacancia en este rubro con relación a otros años, fruto de la caída de las ventas, en especial en el lado este; los valores de alquiler bajaron hasta un 15%.

Por sus características que son únicas en el país, con diseño urbanístico moderno, espacios verdes y vistas al río, Puerto Madero continúa su proceso de crecimiento, innovación y fortaleza. Sin embargo, el sector comercial no logra escapar de la realidad del mercado, donde se observa una caída tanto en las ventas como en el alquiler de locales con relación a años anteriores, en especial en la zona este de los 4 diques, desde el paseo costero Pierina Dealessi hacia el Río de la Plata.

Diego Almeida, responsable de la división locales comerciales, de Castro Cranwell & Weiss, explicó que son varias las razones por las cuales la vacancia se encuentra en leve aumento, en particular en locales mayores a los 250 m2. “La demanda mantiene su interés aunque analiza mucho previo a concretar cada operación inmobiliaria. Sin duda los altos costos fijos y el bajo movimiento de ventas son los que marcan el presente del sector”, sostuvo Almeida.

Una investigación realizada por L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios relevó que actualmente existen unos 500 locales en Puerto Madero y que allí la vacancia ronda el 17%. El informe señala que a pesar de su gran crecimiento repentino, este distinguido barrio porteño “no termina de consolidarse como una zona elegida por el retail, debido a que los residentes son escasos, ya que muchos departamentos si bien tienen dueño o están vacíos o no son utilizados como vivienda fija, sino como propiedades para uso eventual. Esto sucede porque una gran cantidad de propietarios vive en el interior o son extranjeros que viajan con frecuencia a la Argentina. Esto repercute directamente en el ámbito comercial”, explicó Juan Cruz Beccar Varela, gerente división locales de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

Tanto los propietarios como los residentes pertenecen a un estrato social ABC1, con un alto poder adquisitivo y hábitos de consumo exigentes. Según Beccar Varela, la tasa de ocupación ronda el 83% y las cuadras más buscadas son Alicia Moreau de Justo, Juana Manso, Olga Cosentini, Macacha Güemes y Pierina Dealessi. “El alquiler promedio está en 33 dólares por m2, mientras que para la venta, los valores rondan los 4500 dólares”, dijo el broker.

Al respecto, Diego Almeida aclaró que los valores de los locales dependen de la ubicación y si tienen vista hacia los diques, y que entre ellos existen diferencias. “Por ejemplo, el dique 4 tiene mayor movimiento comercial en virtud de una gran propuesta de edificios de oficinas, en cambio el dique 1 cuenta con más propuestas residenciales y con un importante desarrollo comercial a futuro”, afirmó Almeida. Seguí leyendo “El mercado de locales, en retracción”

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Zona que crece en el Distrito Audiovisual

Se advierte un cambio progresivo con propuestas gastronómicas y boutiques de diseño, entre otras.

El próximo 21 de septiembre Colegiales cumple 125 años; sigue creciendo y está más joven que nunca. A partir de la instalación de las productoras y la constitución del llamado Distrito Audiovisual, la zona sumó a sus atractivos y a sus residentes tradicionales cantidad de visitantes que llegan allí para trabajar, visitar algunas de las muestras del Dorrego o el renovado Mercado de Pulgas. Así, este retazo porteño sumó importantes edificios de oficinas y nuevos o reciclados locales comerciales que ya no se limitan a las arterias principales y otorgan al barrio un peculiar movimiento interior, con interesantes propuestas gastronómicas, pequeñas boutiques de diseño y gran cantidad de posibilidades para satisfacer tanto las necesidades de los residentes como las de quienes llegan a trabajar o de paseo.

“Colegiales crece de manera sostenida tanto en lo que hace a viviendas como en lo comercial. Históricamente siempre fue un barrio residencial y de construcciones bajas, pero hace algunos años que viene levantando su demanda para proyectos comerciales, en especial en el corredor de Álvarez Thomas desde Elcano hasta Lacroze. Creo que el barrio está en alza y que tiene una identidad definida que asocia en armonía algunos intereses propios de Palermo, Belgrano y Chacarita. Por si esto fuera poco, hoy se suman a la movida del barrio productoras grandes, medianas y pequeñas que hacen al polo audiovisual y le dan un toque cool a esta geografía porteña”, dice Sebastián Beigel, de Beigel Bienes Raíces. En igual sentido opina Manuel Mel, que del Departamento de Ventas de Mel Propiedades informa: “El Distrito Audiovisual de Colegiales crece cada día más; muchas productoras se instalaron en la zona no sólo por sus beneficios impositivos, sino también por su privilegiada ubicación dentro de capital, con buenos accesos, ya sea por avenida Juan B. Justo como por avenida Córdoba. Colegiales se caracteriza por tener importante oferta de casa y PH. Este último es un tipo de propiedad muy buscada, lo mismo que ciertos edificios nuevos con no más de 4 pisos, cuyos proyectos ofrecen departamentos tipo loft aptos profesionales, muy buscados para las oficinas, dado que pueden dividirse según distintas necesidades”.

El tema es que esta ola audiovisual acerca gente al barrio, sea durante la jornada laboral, el after office o los fines de semana. “Hay buena demanda de oficinas y también de locales para el rubro gastronómico, pero en este último caso, la poca oferta obliga a reciclar viejas casas o encarar nuevas construcciones”, retoma Beigel, con fuerte presencia en Colegiales y fundada hace más de 40 años. Según Manuel Mel, “los locales para el rubro gastronómico suelen ubicarse sobre las avenidas o muy próximos a ellas por un tema de habilitación y movimiento peatonal, pero los costos de la zona según el proyecto no deberían superar los 2600 dólares el m2 nuevo. En relación a dos de los barrios lindantes, Belgrano y Palermo, este es un valor muy competitivo dentro del mercado a estrenar”. Seguí leyendo “Zona que crece en el Distrito Audiovisual”

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Locales – Sube la vacancia en Palermo SoHo

Los alquileres altos generan la rotación de las marcas; el rubro de la indumentaria lidera la demanda.

Si bien la plaza comercial de Palermo SoHo está en etapa de recambio y acomodamiento, los negocios no comercializan como hasta hace dos años, influidos por los cambios económicos que no fueron satisfactorios para las ventas de los artículos que se ofrecen en este barrio porteño. Esta situación hizo que varias marcas piensen mucho a la hora de renovar sus contratos, sumado a las altas pretensiones de los propietarios cuando deben renegociar un acuerdo por el alquiler.

Dentro de esta realidad la zona es muy buscada, pero presenta un índice alto de vacancia. “Este foco comercial con eje en las calles Gurruchaga y Aguirre transita por el momento de mayor vacancia de locales de los últimos años. Actualmente llega a un 10% en ambos casos”, explicó Juan Cruz Beccar Varela, gerente de la división de locales de L. J. Ramos Brokers.

De los rubros que buscan este punto porteño, el predominante es la indumentaria, al que se suman algunos pedidos vinculados con lo gastronómico.

En relación a los metrajes que se solicitan, Federico Salem, agente inmobiliario en Remax/Más, explicó: “Los pedidos son para los comercios de venta minorista, en locales de 100 a 130 m2. En cambio, en el rubro gastronómico los metrajes que se solicitan promedian entre los 145 y 150 m2”.

Otra cuestión que se negocia mucho por esta época son los contratos de locación. “En este aspecto hay una lucha diaria entre el potencial inquilino y el propietario, ya que el primero quiere hacer el contrato lo más extenso posible, y así asegurarse de algún modo el recupero en mayor cantidad de tiempo. Mientras que por el otro lado, los propietarios quieren acceder al máximo hasta los tres años que marca la ley para este tipo de contratos, y aprovechar esa renovación para ajustar el contrato después con otra realidad a la que se firmó inicialmente”, dijo Salem.

Estas situaciones y las bajas en las ventas han hecho que se generen rotaciones constantes de las marcas, pero con el mismo perfil comercial. “Por lo general, en un local usado para gastronomía, con las conexiones realizadas y con un público que tiene mentalizado el espacio con un lugar gastronómico, es más fácil llevar a un cliente del mismo rubro que de otro (aunque hay excepciones). Algo similar ocurre con la indumentaria y con el resto del sector”, agregó. La ventaja comercial clave es la sinergia que se genera al estar rodeado de marcas de la competencia. “En este caso, la indumentaria genera que ambos focos sean elegidos por la gente que sabe que en un lugar tiene todas las marcas a disposición. Le permite comparar, buscar precios y hasta conocer las firmas nuevas que, en su mayoría, se instalan en la zona como punto de partida para posicionarse en un mercado muy competitivo”, dijo Beccar Varela. Seguí leyendo “Locales – Sube la vacancia en Palermo SoHo”

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Locales – Crecimiento en Villa Ballester

En los últimos tiempos, con la llegada de algunas marcas se advierte un cambio en el movimiento comercial de la zona; posicionamiento de franquicias.

El mercado de los inmuebles comerciales en Villa Ballester se afianzó bastante en los últimos tiempos de la mano de las nuevas franquicias que llegan a la zona y de los inversores con ganas de concretar sus proyectos.

“Lo compré acá, en un local de diseño”, comentó una chica a su amiga mientras caminaban por Alvear, la arteria principal de esta localidad del partido de San Martín. Para los lugareños, el centro de Villa Ballester es marca registrada. Porque allí consiguen todo: desde peluquería, pasando por la indumentaria hasta la gastronomía. Los residentes del lugar compran en la zona. Y ese es el gran capital con el que cuentan los inversores que deciden apostar por la ocupación de los locales.

Este es el caso de Antonella, una diseñadora de indumentaria que cuando se recibió, decidió invertir allí y abrir su local de venta de ropa femenina: “Soy de la zona y cuando analicé dónde instalar el negocio descubrimos que Villa Ballester es un barrio con un centro comercial muy grande. Además, la gente que vive acá es muy localista: no hace falta que se vayan a un shopping o a otro centro comercial, hay todo tipo de comercios y siempre encuentran lo que buscan”. Seguí leyendo “Locales – Crecimiento en Villa Ballester”