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Recobró impulso el mercado de oficinas en la Ciudad de Buenos Aires

La liberación del mercado de cambios y los avances en la construcción de torres inteligentes reactivaron el centro y la zona porteña de Catalinas.

“El crecimiento del mercado de alquileres y el mayor número de transacciones son evidencia de la recuperación del mercados. Las compañías pusieron el foco en el segmento clase A plus, donde las especificaciones técnicas y la localización son prioritarias“, sintetizó un nuevo análisis de CBRE Research.

El trabajo de campo determinó que, en el primer semestre, la oferta de oficinas de alta categoría se incrementó en 66.400 metros cuadrados, a poco más de 1,9 millones de m2, producto de la entrega de cinco emprendimientos, particularmente en las zonas de Catalinas y Puerto Madero, con un valor promedio que ascendió 6,3% en el segundo trimestre, a un rango de 23 dólares por m2 de superficie para los tipo A y casi 29 dólares por m2 en los categoría A plus.

El aumento del valor de los alquileres en dólares se originó tanto en el efecto de la virtual estabilidad del tipo de cambio y la unificación del mercado, como en la tonificación de la demanda a 52.000 metros cuadrados en el período.

La renta de oficinas corporativas nominadas en dólares subió 6,3% en el segundo trimestre (CBRE)

“La demanda se mostró claramente proactiva hacia la nueva oferta, localizada mayormente en Catalinas y submercados del centro de la Ciudad, con 26.000 m2 adicionales, en contraste con el Corredor Libertador y Panamericana y la zona norte de CABA”, observan los expertos de CBRE Research.

El mejor año de los últimos cinco

El estudio privado destaca que “2016 se perfila como un año de gran expansión, como no se vio desde 2010/2011”, esto es antes de que el gobierno anterior impusiera el cepo cambiario que prohibió pactar las operaciones en moneda extranjera, como fue costumbre en más de 40 años, por la sostenida depreciación del valor del peso.

Un relevamiento de los desarrollos inmobiliarios vinculados con el mercado de oficinas llevó a CBRE a estimar que en el corriente año se sumarán a la oferta unos 114.000 metros cuadrados, en contraste con el promedio de 75.000 m2 de los últimos años.

En el primer semestre, la oferta de oficinas aumentó 3,6% y la tasa media de vacancia subió a 8,9% (CBRE)
En el primer semestre, la oferta de oficinas aumentó 3,6% y la tasa media de vacancia subió a 8,9% (CBRE)

Respecto a la tendencia de los precios de los alquileres el informe privado considera que “no parece que se vaya a detener en el futuro próximo, lo que, en un contexto de alta demanda por edificios de la máxima calidad, pone en descubierto que las empresas están priorizando la calidad y la ubicación, junto a la mayor rigidez por parte de los propietarios para ajustarlos a la baja”.

Por Daniel Sticco, Domingo 24 de julio de 2016
Publicado en el suplemento Economía del diario INFOBAE

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Oficinas – El segundo semestre también es la meta

La oferta de categoría AAA, en zonas premium es escasa y la demanda exige más calidad de los espacios.

Se transitó ya un semestre liderados por el nuevo gobierno. Muchas han sido las esperanzas, objetivos y desafíos que el mercado colocó en las decisiones del nuevo gabinete. Transcurrido este tiempo, los especialistas del segmento de oficinas observan un mercado optimista, activo y por momentos con impulsos demandantes. La oferta de categoría premium es escasa, con el agravante de estar diseminada en distintos edificios. Esta situación hace muy complicada la tarea de relocalizar empresas corporativas.

Según un informe de Colliers International, durante el segundo trimestre del actual, el inventario de oficinas se mantuvo estable, ubicándose en 1.655.954 m². A lo largo de este último período se registró una absorción neta negativa de 400 m², situación que no se contemplaba desde 2012.

La demanda, si bien presenta un comportamiento espasmódico, “como se presumió en conceptos anteriores, es de mejor calidad que la que el mercado mostró en los últimos años”, agregó la ejecutiva. Es decir, que son empresas decididas a mudarse, las búsquedas de espacios de trabajo son concretas y se materializan en tiempos más cortos que en los últimos cinco años.

En términos de vacancia se mantiene en un rango estable entre 6 y 8% desde 2010. “Estos valores dan evidencia de un mercado saludable en términos de su funcionamiento, permitiendo un óptimo nivel de oferta con valores en equilibrio”, comentó Juan Manuel Farola, gerente de la división oficinas de Colliers International.

“Estamos trabajando con empresas que están proyectando mudanzas con anticipación, lo cual nos permitiría negociar contratos anticipados para obras en ejecución”, comentó Mariana Stange directora de la división oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

“El presente económico no es bueno en el país, pero una mayor seguridad jurídica con reglas más claras de mercado, como la desaparición del cepo cambiario, el proyecto enviado al congreso para la declaración de tenencia de moneda nacional o extranjera dentro y fuera del país, sumado a un proyecto de gobierno serio y en línea con el mundo, alienta a empresas, inversores y desarrolladores a confiar en que lo que vendrá es bueno”, expresó Stange.

Futuro promisorio

El panorama entusiasma y lleva a pensar en un futuro promisorio. Se espera que nuevas empresas lleguen al país y las que ya están establecidas, sigan creciendo. “Vemos un mercado más tecnológico y al mismo tiempo que crece en diseño, asignatura pendiente en nuestra ciudad respecto de otras capitales del mundo”, amplió Stange.

“En el precio promedio de alquiler se mantuvo la tendencia constante durante los últimos diez años de 24,8 dólares el m². En comparación con el trimestre anterior se ha detectado una suba del 2,5%, es decir de 24,1 dólares el m² a 24,7 el m²”, afirmó Farola. Al considerar los valores locativos para cada submercado, “cabe mencionar a Catalinas como el mejor cotizado con un precio promedio de 27,9 dólares el m2”, amplió Farola.

Según este gerente, el valor se incrementará en los próximos meses por la incorporación al inventario de nuevas torres, cuyo precio se ubica por encima de los 35 dólares el m2. “La zona norte porteña lo sigue como el segundo mejor posicionado con 26,8 dólares el m2”, concluyó Farola. También se produjeron cambios transformadores en el mercado de oficinas. Más allá del avance de la tecnología y del cuidado del medio ambiente, desde la arquitectura y la ingeniería de los edificios, hubo empresas que durante 2015 decidieron relocalizar sus oficinas.

Lunes 4 de julio de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Oficinas – Confianza en el futuro inmediato del mercado

Los operadores inmobiliarios rescatan la salida del cepo cambiario y pronostican una importante reactivación tras el primer semestre del año que recién comienza.

La asunción del nuevo gobierno con una medida muy importante como la salida del cepo cambiario, permite que el año se inicie con renovados bríos. Por lo pronto, los especialistas confían que tras el primer semestre de 2016, se observe una clara reactivación.

Sobre el presente y futuro, Cristian Weiss, socio y director de Castro Cranwell & Weiss, expresó: “No consideramos que se suscriban a algunos rubros en particular, los que motorizarán el mercado, sino que el cambio y las nuevas perspectivas harán que toda la Argentina tome un nuevo impulso”. Para Weiss los ejes que pueden crecer son el de la Avenida del Libertador desde el barrio de Belgrano hasta Olivos y Panamericana, desde la General Paz hasta San Isidro. “Ya hay seis proyectos que se están por terminar”, agregó el ejecutivo.

Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, dijo: “Se reactivará el segmento de alquileres y de proyectos que estaban parados por la incertidumbre política y económica. Por el lado de la demanda, se espera que las empresas reactiven procesos que tenían frenados, de las misma manera que los desarrolladores se mostrarán más proactivos ante un panorama con mayor previsibilidad”.

El mercado de oficinas en Argentina, “históricamente ha sido de alquiler y con la salida del cepo entendemos que volverá a ser de esta manera. De modo que en el mediano plazo, se estima que muchas de las empresas que han comprado durante el cepo, intentarán vender y quedarse alquilando los inmuebles. Lo que se denomina sale and lease back”, agregó Castro.

“El proyecto más significativo en construcción es el que desarrolla Raghsa, en la esquina de Libertador y Manuela Pedraza, en Núñez. Este será un edificio clase A y el más grande de todo el mercado con más de 50.000 m2 rentables de oficinas. Marcará una diferencia en la zona por su volumen total, tamaño de plantas y características técnicas”, opinó Castro. Seguí leyendo “Oficinas – Confianza en el futuro inmediato del mercado”

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Colonia suma oficinas premium

A principios de 2016 se iniciarán las obras de World Trade Center, con espacios modernos en 10.800 m2.

Ya no se discute el potencial de la otra orilla. En los últimos años, el destino Uruguay, es un punto geográfico que atrajo a muchos inversores para generar diferentes desarrollos en los distintos segmentos inmobiliarios y de la construcción.

Ya están súper consolidadas las ciudades de Montevideo y Punta del Este, pero ahora también surge Colonia, en frente de Buenos Aires, y sobre el Río de la Plata. Hacia este horizonte llegarán oficinas premium a través del emprendimiento World Trade Center Colonia del Sacramento.

Este desarrollo que iniciará su construcción a principios de 2016, estará sobre la calle 18 de Julio, próximo con la Zona Franca de Colonia con vsta al agua.

Se trata de un complejo corporativo que totalizará 10.800 m2, con planta baja, subsuelo y cuatro pisos. Lo desarrolla Amaneceres Developer Group y se calcula que para su construcción demandará cerca de 23 millones de dólares.

Al respecto de la apuesta, Alberto Forti, CEO del proyecto, destacó que “es algo novedoso para este punto. Será una propuesta ideal para muchas empresas. Sobre todo para las que vean a Uruguay como una plaza importante para sus actividades, como puede ser la exportación de servicios al mundo, y, que valoren la cercanía con Buenos Aires, ya que Colonia está a solo una hora de la capital de la Argentina”.

Demandará una inversión cercana a los 23 millones de dólares; atraerá a las empresas que trabajan con operaciones regionales.

Opciones

En World Trade Center Colonia del Sacramento por ahora no se comercializan las oficinas, pero sí, se han trazado los posibles precios por m2: 3000 dólares para la venta, y, 18 dólares, para su locación.

Forti, estima que es un inmueble indicado para cualquier tipo de compañía de la Argentina, en especial, aquellas que se dedican a la exportación de servicios, que tengan actividad en Uruguay o hacia cualquier otro lugar del mundo”.

Entre los servicios del complejo, se ofrecen los propios de las oficinas premium más los que caracterizan a la Red WTC, a su vez, con espacios pensados para realizar seminarios, conferencias, alquiler de oficinas o salas de reuniones, recepción, servicios de traducción, jurídicos, contables, domicilio legal, entre otros.

En cuanto a las áreas comunes tiene una importante recepción de doble altura, cafetería, restaurant, cocheras, gimnasio, salón de reuniones y convenciones, parque con vista al río y terrazas para la recreación. El CEO precisó que es un inmueble ideal para que lo ocupen compañías del rubro de turismo, Internet, financieras, por ejemplo. “Hay que tener presente que Uruguay también ofrece varias ventajas a las empresas que quieran instalarse o mudarse, como beneficios legales e impositivos, además, de contar con oportunas medidas vinculadas para el desempeño del comercio exterior”.

Lanzamiento

El miércoles último, los desarrolladores lanzaron el llamado Club de Negocios, un diferencial que otorga WTC. Se efectuó en una ceremonia en el Centro de Convenciones del Sheraton Colonia, que tendrá su sede en este hotel hasta que se construya complejo de oficinas premium.

“El Club de los Negocios tiene más de 50 miembros de Uruguay y de la Argentina. Va a tener dos puntos fundamentales: la actualización y la capacitación profesional, la realización de los workshops, las presentaciones comerciales, además del funcionamiento del Club de Viajes y el Club de Compras, con notorios beneficios a sus asociados. Se organizará un evento bimestral de camaradería y de relaciones públicas”, explicó Forti.

Algunas de las empresas que ya son miembros del Club de los Negocios de Colonia son: Toribio Achával, Banco BBVA, Banco Santander, el Banco Nación Argentina, Bertoni y Hughes & Hughes. En el evento de lanzamiento del Club estuvieron presentes el arquitecto Roberto Aisenson socio del Estudio Aisenson a cargo del proyecto de WTC Colonia del Sacramento, Pascual Bensadón de la bodega Cerros del San Juan, que posee el Grupo Cardón de la Argentina en Uruguay y que será la bodega exclusiva de los eventos este lugar que en dos años se transformará en un edificio muy dinámico.

Por Juan Manuel Raimundo, Lunes 28 de septiembre de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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El mercado porteño, con futuro

Las empresas mantienen el interés en la plaza, que hoy propone los alquileres más bajos de la región.

La plaza de oficinas de Buenos Aires sigue siendo la más importante del país. En la actualidad no sólo tiene los valores de renta más bajos de la región, sino que también ofrece altos niveles de ocupación con buena demanda. Otro dato interesante es que tiene un 46% menos en el inventario de edificios premium por cantidad de habitantes que el promedio de la región. Así se trata de un mercado pequeño, siempre con demanda ajustada, pero a su vez con un potencial enorme de crecimiento si se lo compara con Lima, Bogotá, Santiago, que tienen promedios superiores aun a Buenos Aires, al igual que de San Pablo y México D.F.

“Históricamente en los últimos 20 años, el mercado absorbe unos 80.000 m2 de oficinas nuevas por año. En tiempos malos para la economía, como 2014, sólo 34.500 m2 fueron ocupados por primera vez. Las superficies que alquilan las empresas oscilan entre los 250 y 500 m2, tanto en el corredor Libertador de la Capital como en el de Vicente López”, dijo Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre.

El valor promedio de renta es de 28,5 dólares el m2, pero varía según el edificio y la zona entre los 20/22 a los 35 dólares en un edificio de Puerto Madero o plaza San Martín. Catalinas tiene un promedio de 28 a 32 dólares.

“Estamos implementando como modalidad, el adelanto en el pago de los alquileres, opción que eligen muchas empresas para una colocación de excedente de divisas por la imposibilidad de girar divisas el exterior, situación que se prioriza en vez de buscar un congelamiento de monto locativo”, expresó Mariana Stange, directora de la división oficinas de L. J. Ramos.

El stock de Buenos Aires está con niveles de ocupación positivos, pero cualquier crecimiento de la economía generaría aumento de renta y poca disponibilidad. En proyecto y por lanzarse en construcción hay unos 285.000 m2 si se considera tierra en Puerto Madero, en el dique IV, terreno en Catalinas, otro en Barrio Norte, del Libertador al 7200 en la Capital y otros en Martínez y Vicente López, ya en proceso de obra. Esto incorporará esos metros en los próximos 36 a 40 meses. Seguí leyendo “El mercado porteño, con futuro”