Panamericana VS. Libertador

Oficinas. La demanda, la vacancia, las oportunidades, los proyectos, el potencial y la evolución de los precios de los submercados del Norte; ventajas y desventajas.

Una mezcla de practicidad y ubicación siempre juegan a la hora de buscar oficinas para una compañía. Más allá de la General Paz, en la zona Norte del Gran Buenos Aires, dos corredores se disputan el reinado: Panamericana y Libertador, que se extienden aproximadamente hasta la altura de Thames, a la altura de San Isidro. En el ring, se podría decir que uno gana por practicidad y otro por ubicación: los metros cuadrados de las oficinas son mayores y los precios son menores en las oficinas que dan a la autopista, pero la avenida logró un posicionamiento que da pelea por el acceso con el tren y la infraestructura y servicios de sus alrededores. En los últimos años, muchas empresas han instalado sus oficinas en la zona Norte ocupando ubicaciones que combinan la cercanía a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con los beneficios de estar fuera del centro. Ahora bien cuáles son los beneficios de cada corredor? ¿Qué buscan los empresarios que apuestan a la zona? ¿Cuáles son las tendencias en los nuevos desarrollos?

“El submercado Libertador fue el primero en desarrollarse y consolidarse gracias a la excelente accesibilidad y red de transporte. Luego con el pasar del tiempo, las empresas empezaron a ver en el corredor Panamericana la solución a sus crecientes necesidades de edificios con grandes superficies de planta y que difícilmente podrían desarrollarse sobre el sector Libertador”, explica Paula Maidana, broker de Cushman & Wakefield, y agrega: “Claramente, la ubicación juega un papel fundamental a la hora de determinar el precio, donde el corredor Libertador se sitúa por arriba de Panamericana en términos de transporte público, entorno y servicios a escala barrial. Si status se relaciona con valor por metro cuadrado, entonces podemos decir que Libertador se ubica un escalón por encima de Panamericana”.

De ese modo, detalla, las empresas suelen elegir un corredor u el otro por la escala de superficie requerida: las que buscan en el rango de los 500 a 1500 metros cuadrados se ubican en Libertador, y las que quieren 1500 metros cuadrados o más eligen ubicarse en Panamericana. Según un informe elaborado por Mercado Libre y Cushman & Wakefield, este último corredor fue el tercero en registrar más visitas online, por detrás de Puerto Madero y la zona de Catalinas en el centro porteño.

Sin embargo, apunta Pablo Papadópulos, gerente de la división de Oficinas de LJ. Ramos, el corredor sobre la autopista está “castigado por los servicios”, ya que no hay prestaciones urbanas cercanas, por lo que las compañías que se mudan allí deben pensar en ofrecer algunas facilidades, como comedor o kiosko, dentro del edificio. “Aunque el acceso en ambos casos es bueno, lo que cambia es la facilidad que da el tren Mitre en Avenida Libertador y el entorno -añade Gonzalo Meira, senior broker de Jones Lang LaSalle (JLL)-. Si una empresa se llegara a mudar a Panamericana, debería pensar un edificio con servicios adentro, porque la gente que trabaja ahí no sale de los complejos”.

Del Libertador, este es buscado por las empresas que demandan hasta 1500 metros cuadrados Fuente: LA NACION - Crédito: Fernando Massobrio

En cuanto a las diferencias entre los submercados de Panamericana y Libertador, Adrián Schwartz, Presidente de Noroc y Gamma Sudamericana, reconoce: “No creo que la gente prefiera Panamericana a Libertador, pero si necesita grandes superficies, no hay disponibles en Libertador. En Libertador las oficinas se alquilan más rápido y un poco más caras. En Panamericana es más largo el tiempo de vacancia, pero una vez que las empresas se instalan, se quedan mucho más tiempo”. Otra de las disimilitudes que se observan entre los dos corredores es que en Libertador hay muchos edificios multipropietarios.

Papadópulos ubica la vacancia de Panamericana entre un 10 y un 12 por ciento y la de Libertador en un 4 por ciento: “Es una vacancia que es técnicamente cero porque está repartida en varios edificios”, señala. También hay una diferencia en los valores de alquiler: el corredor Libertador está en el orden de los US$31 por metro cuadrado, y Panamericana está cercano a los US$25 por metro cuadrado, detalla Meira. “Los precios están en alza en ambos casos con una tendencia a la estabilidad, esto se debe a la falta de producto Clase A, especialmente en Libertador, por la falta de tierra”, analiza. “Hoy, si una compañía de 300 empleados quisiera mudarse a una nueva oficina, necesitaría aproximadamente 3000 metros cuadrados, y solo podría buscar en Panamericana, ya que en Libertador debería esperar a que avancen los proyectos”, añade. Detalla que en los próximos 24 meses ingresarán al mercado unos 179.000 metros cuadrados de oficinas, dos edificios sobre Libertador -uno al 700 y otro al 100, la segunda torre del Complejo Al Río- y cinco sobre Panamericana a la altura de Vicente López, dice.

Rafael Valera, broker de Cushman & Wakefield, da más detalles sobre lo que sucederá en cada corredor en el mediano plazo. En Panamericana se están construyendo 59.460 metros cuadrados de producto Clase A mientras que hay 65.880 en cartera esperando comenzar su desarrollo, asegura. Entre los principales desarrollos destaca Olivos Center (a la altura de San Lorenzo), Worko (a la altura de Pelliza) y Bureau Norte (a la altura de General Paz).

El nodo General Paz y Panamericana, dice Valera, es un centro importante de desarrollos: se están construyendo otros 55.360 metros cuadrados y hay 134.560 metros cuadrados más en proyecto. En el corredor Libertador también se concentran los desarrollos cerca de la General Paz. En ambos casos, eso sucede por cercanía con la Capital Federal, especialmente en el último corredor, que sigue el “ímpetu” de la zona de oficinas que comienza en Belgrano hacia el Norte. Domingo Speranza, director de Newmark Grubb Bacre, resalta que la cercanía a los centros urbanos y la ubicación hoy es “100 por ciento importante” por factores de retención de talento: “El buen acceso es clave porque los jóvenes demandan no tardar mucho tiempo en ir y venir del trabajo”, apunta.

Más accesibles. Los proyectos ubicados sobre la autopista se alquilan a US$25 por metro cuadrado Fuente: LA NACION - Crédito: Mauro Alfieri

El perfil de las compañías que prefieren cada zona es indistinto, dice Speranza, aunque es seguro que las empresas de servicios financieros no tienen interés en alejarse de la Ciudad de Buenos Aires. Las industriales que tienen plantas o centros de distribución en Garín, Pilar o camino a Rosario sí tienen una preferencia por el corredor Panamericana por una cuestión de facilidad de comunicación entre la administración y la producción.

En el caso del corredor Libertador en el Gran Buenos Aires, los proyectos también compiten contra aquellos ubicados en su contracara porteña. “Es más barata la Capital en impuestos, no así en renta”, señala Speranza. En la Provincia, se suman gravámenes como Ingresos Brutos y las tasas municipales que “representan entre un dólar y un dólar y medio más de alquiler”, dice el director de Newmark Grubb Bacre. Por otro lado, afirma que los precios de alquiler en el corredor porteño están entre los US$30 y los US$35, un tanto por encima de los del Conurbano. El ejecutivo recomienda prestar atención al desarrollo que hará la constructora Raghsa en el barrio de Núñez para ver cómo evolucionarán los mercados. ¿Y la rentabilidad entre ambos corredores de la zona norte de la provincia? Las fuentes consultadas coinciden en que Panamericana gana en ese aspecto. Valores más bajos de incidencia y mayor eficiencia por tamaños de planta más grandes son las claves del corredor que lo hacen más atractivo ante los ojos de los inversores. “El valor de entrada es bastante más barato, porque la tierra sobre Libertador está más cara porque hay más desarrollos residenciales, sobre todo a la altura de Vicente López”, agrega Speranza.

Lucila Siboldi Bengolea, supervisora de office management y real estate de MercadoLibre da la visión de una empresa: ” captamos gente de tecnología que pondera mucho más la calidad del lugar y los amenities que tengan a su alrededor. Tener metros disponibles ya construidos en el corredor Norte nos resuelve el problema del crecimiento. De los 20 000 metros cuadrados que tenemos proyectados para los próximos dos años, 13 000 van a estar en este corredor”.

Para el futuro, los especialistas coinciden en que Panamericana tiene más potencial que Libertador por la disponibilidad de tierra vacante. Para mejorar el entorno -su mayor debilidad- recomienda Meira, un buen paso sería incorporar servicios de hotelería cercanos: “Es un requerimiento de las multinacionales que hoy no se encuentra en esa zona”, señala.

Por Sofía Terrile, Lunes 9 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

La Panamericana, siempre atrae los negocios

Se elaboró un relevamiento sobre las ventajas por estar cerca de esta autovía y el potencial que ofrece al mercado corporativo. De hecho, muchas empresas eligieron el horizonte norte en los últimos años.

La consultora Cushman & Wakefield junto con el estudio de arquitectura Oficina Urbana presentaron el estudio Oportunidad de Panamericana: de tránsito a la pertenencia, sobre el submercado de oficinas. Se trata de un análisis de los atributos y sobre el potencial de desarrollo de la zona que se inicia en Saavedra, en la Capital, y, va hacia los partidos de Vicente López y San Isidro, con rumbo norte.

“Sin buscarlo, esta vía generó un subproducto cada vez más potente: los centros habitacionales suburbanos, esos lugares que asisten a las personas que quieren trabajar en el centro de la ciudad y vivir en las afueras. Se fue poblando con funciones y actividades. Luego, comenzó a ser un componente clave de la suburbanización en los noventa, y con su ampliación, surgieron edificios de oficinas y se abrió un nuevo paisaje. Este nuevo carácter de los alrededores de la autopista fue espontáneo, desordenado y con limitada planificación”, dijo el director General del Cushman & Wakefield Argentina, Herman Faigenbaum.

Según los datos de la firma, el stock de oficinas clase A en 2014, al stock base de 160.000 metros cuadrados se agregaron 20.000. En tanto, en el primer trimestre de 2015, para la clase A fue de 183.398 metros cuadrados; la clase B, 131.417 m2 (27 por ciento de la superficie de estos edificios está sobre las avenidas Dardo Rocha y Fondo de la Legua, en San Isidro); el precio alquiler pedido en dólares de los clase A, es de 24 y de 17, para los clase B.

“La radicación de actividades en la Panamericana se da por la descompresión de la ciudad hacia la periferia. El desarrollo de oficinas parte de la normativa vigente pero sin un proyecto urbanístico ordenado. Los edificios de oficinas tienen poca conexión urbana entre ellos y no hay un entorno ideal para desarrollar actividades complementarias a las laborales y productivas que, potenciaría la creación de una red social y urbana”, dijo el director de Oficina Urbana, Roberto Converti.

Para reafirmar el avance que concentra esta ruta, en 2014, circularon más de 360.000 autos por día.

Por distritos

El trabajo analiza el nuevo ciclo al que entra la zona, basado en las características y normativas actuales y busca redirigir las inversiones públicas y privadas para especializar el territorio y la producción de oficinas desde tres espacios concretos: el distrito Creativo, el del Conocimiento, y, el de la Innovación.

En cuanto al Creativo, está formado por oficinas (de una parcela) destinadas a profesionales de productoras de TV y agencias, diseñadores, arquitectos, publicidad, etcétera. Va desde Dardo Rocha con Thames y Diego Carman con Fondo de la Legua y tiene un gran entorno verde y servicios de escala barrial.

El del Conocimiento concentra en una misma parcela grandes edificios relacionados con el consumo masivo, servicios financieros y la producción industrial. Con buen diseño, amenities propios, sistemas tecnológicos y de management. La superficie rentable de los complejos va de 10.000 a 50.000 metros cuadrados, con cocheras, grandes plantas y en un entorno mejorado.

Mientras que en el de la Innovación, funciona un centro de oficinas y servicios, está en el nodo entre la Avenida General Paz y la Panamericana, y articula como frontera entre la Capital y el Gran Buenos Aires. Con edificios inteligentes, alto grado de tecnología y valor agregado en management. Es un sector muy bueno y demandado por las empresas, con rápidos accesos y mucho progreso de la construcción.

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Lunes 5 de octubre de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

Ahorros en ladrillos – En Pilar, opciones para elegir

En un rango de entre 150.000 y 200.000 dólares se puede acceder a la compra de terrenos, casas o unidades en urbanizaciones entre el kilómetro 40 y el 61 de la Panamericana.

Aun en momentos complejos como el que atraviesa la economía, la demanda con capacidad de compra, que encuentra en Pilar un lugar ideal para establecerse, muestra interés en los desarrollos que ofrecen diversidad de alternativas en el segmento residencial.

Un rango establecido de entre 150.000 y 200.000 dólares permite acceder a opciones residenciales como la adquisición de lotes, casas o unidades en condominios en urbanizaciones de esa localidad. Al respecto, Germán Mieres, de Mieres Propiedades, precisó que en ese rango se puede adquirir en distintos barrios cerrados “lotes y casas, así como departamentos de 3 y 4 ambientes en condominios con amenities”.

Acerca de la marcha del mercado, Mieres indicó: “Está tranquilo si lo comparamos con 2010 y 2011, pero en relación con 2013 no varió mucho y se siguen haciendo operaciones. Se vendieron muchos lotes en los últimos meses, así como algunas casas cuyos valores rondan entre los 180.000/220.000 dólares. Sí se frenó lamentablemente el segmento de los proyectos desde el pozo, ya que los inversores están a la espera de lo que suceda con la economía del país”.

Por lo general, los compradores actuales son consumidores finales, no inversores. Y eligen Pilar ya no tanto para establecer su casa de fin de semana, sino para instalarse de forma permanente. Esta zona creció mucho y atrajo diversidad de inversiones para satisfacer la demanda ya establecida sumando colegios, centros de salud, complejos comerciales, oficinas, profesionales, es decir todos los servicios necesarios que exige la vida diaria.

Por su parte, Haydée Burgueño, de Burgueño & Asociados, comentó: “En ese rango de 150.000 a 200.000 dólares se pueden conseguir casas a estrenar en barrios con terrenos muy caros. Por otra parte, en Pilar es muy interesante el comportamiento en las unidades de reventa, en countries y barrios consolidados. Como el mercado se movió muy poco en el último tiempo, el que se muda por trabajo o quiere ampliar o achicar su vivienda tiene que estar dispuesto a recibir ofertas. De lo contrario no vende. Por eso actualmente es posible conseguir casas a esos valores que tienen quitas del 25 al 35%, como efecto de una negociación”.

Otra propuesta de la zona es Ayres Plaza que ofrece lotes que rondan los 86.000 dólares, quienes allí compren podrán hacer uso del sector deportivo que cuenta con canchas de tenis de polvo de ladrillo (seis), fútbol, fútbol 7, clubhouse con pileta y SUM. El recientemente lanzado complejo de de condominios, Vilahaus es otra de las alternativas, este cuenta con unidades de 1 y 2 dormitorios, donde el m2 ronda los $19.000. “La infraestructura del barrio está completa; hay 30 casas en obra y ya se mudaron los primeros tres vecinos”, dijo Javier Rius, gerente general del emprendimiento.
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El tren, protagonista – Pilar sumará un gran proyecto mixto cerca de la ruta

A la altura del km 46 del ramal Pilar de la Panamericana se construirá un centro de transferencia de pasajeros; en la primera etapa se invertirán 195 millones de pesos.

Pilar siempre a la vanguardia de los acontecimientos inmobiliarios tiene una importante noticia para esa zona y sus habitantes. Se trata de un acuerdo entre desarrolladores privados y los gobiernos local y nacional que cristalizará un proyecto de vital importancia que incluye una terminal para el servicio ferroviario actual, otro diferencial, dársenas de micros de corta y media distancia, estacionamientos pagos, comercios y servicios, residencias, oficinas y hasta incluso una estación de servicio.

Entre los fundamentos que estimuló este complejo denominado Pilar Bicentenario figura la necesidad de crear una central de transferencia de pasajeros que creará sinergia con otras propuestas para mejorar la calidad de vida de quienes viven o trabajan en este partido al norte bonaerense y su área de influencia, acompañado de un importante desarrollo inmobiliario mixto, donde se podrán construir 180.000 m2. Esto podría facilitar en gran medida los viajes desde y hacia la Capital ya que como es sabido la ruta Panamericana soporta un caudal de tránsito extraordinario, agravado por el constante incremento del transporte de carga terrestre.

“Cubrir el trayecto hacia y desde Buenos Aires demanda cada vez más tiempo y en franjas horarias más extendidas. Es un tremendo inconveniente que sólo puede revertirse favoreciendo el transporte público y, particularmente, al tren, por prescindir del uso de autopistas y las avenidas”, explicó Mateo Corvo Dolcet, presidente de la Sociedad Pilar Bicentenario SA, empresa que desarrolla el emprendimiento a la altura del kilómetro 46 del ramal Pilar de la Panamericana. “Se trata de un centro de transferencia de pasajeros que confluya en la autopista, una nueva estación ferroviaria y una terminal de buses”, agregó. Seguí leyendo “El tren, protagonista – Pilar sumará un gran proyecto mixto cerca de la ruta”