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El metro cuadrado en la Zona Norte cotiza en alza

El precio promedio de la superficie de un inmueble a la venta en la zona norte se ubica en US$ 2327/m2, un 28% más caro que en la zona oeste-sur, donde es de US$ 1.825/m2. En tanto, los alquileres mantienen subas en ambas zonas.

Precio de venta promedio GBA Norte

Según un estudio realizado por el portal de propiedades Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado en zona norte es de 2.327 dólares/m2, cifra que representa una baja del 0,5% respecto al mes previo. Por su parte, en zona oeste-sur el valor es de 1.825 dólares/m2 y disminuye también un 0,5% en comparación con junio.

CUÁNTO DINERO CUESTA COMPRAR UN INMUEBLE

En GBA Norte una unidad de 2 ambientes y 50 m2 tiene un precio de 114.685 dólares, mientras que en zona Oeste-Sur el valor promedio es de 91.274 dólares.
A su vez, un departamento de 3 ambientes y 70 m2 en zona norte escala a 173.413 dólares y en el oeste-sur, su valor es de 132.330 dólares.

Los barrios de zona norte que tienen el precio más elevado son La Lucila (3.464 dólares/m2), Vicente López (3.231 dólares/m2) y Olivos (3.140 dólares/m2). En contraposición, se encuentra el Barrio Infico con el precio más bajo (1.017 dólares/m2), sucedido por Boulogne Sur Mer (1.126 dólares/m2) y Tortuguitas (1.149 dólares/m2).



ZONA OESTE SUR

Tristán Suárez (2.714 dólares/m2), Adrogué (2.297 dólares/m2) y Villa La Florida (2.257 dólares/m2) son los barrios más costosos de la zona oeste-sur. Don Orione (624 dólares/m2) se posiciona como la localidad más económica y es acompañada por Parque San Martín (652 dólares/m2) y Villa De Los Trabajadores (751 dólares/m2).

 LOS BARRIOS CON UNA MAYOR RENTABILIDAD   

Villa Rosa (5,2%), Tortuguitas (5,0%) y Boulogne Sur Mer (4,7%) son las localidades más convenientes para inversores que buscan renta. Por otro lado, el barrio con mayor retorno de zona oeste-sur es Gregorio De Laferrere (5,3%), seguido por Dock Sud (5,1%) y Burzaco (4,0%).



EL PRECIO DE LOS ALQUILERES

En la zona norte, el alquiler de un inmueble de 2 ambientes y 50 m2 consigna un valor de 42.722 pesos por mes. A nivel mensual, sube un 3,9%. Asimismo, el precio de una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 asciende a 61.972 pesos por mes.

Mientras que en zona oeste – sur el valor promedio de un alquiler solicitado por un departamento de 2 ambientes y 50 m2 es de 28.460 pesos por mes. El precio medio de alquiler de los municipios relevados en esta zona sube un 3,8% en el mes. Por otro lado, una unidad de 3 ambientes y 70 m2 cuesta 37.795 pesos por mes.

Jueves 12 de Agosto de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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En alquileres, la Zona Norte se cotiza

Por el precio de un 2 ambientes en Zona Norte (promedio $29.388) es posible alquilar un 3 ambientes (promedio $27.420) en Zona Oeste – Sur.

Un informe realizado por el portal de clasificados Zonaprop revela que un alquiler de 2 ambientes en Zona Norte cuesta un 7% más que el de un 3 ambientes en Zona Oeste-Sur.

A su vez, el estudio informa que en Zona Norte una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 cuesta 39.080 pesos mensuales. Por otra parte, en Zona Oeste – Sur el precio promedio de alquiler solicitado por un departamento de 2 ambientes y 50 m2 es de 20.621 pesos por mes.

LOS BARRIOS DE VALOR MÁS ALTO

Los barrios de Zona Norte que tienen el valor más alto de alquiler son Lagoon Pilar (52.083 pesos mensuales), Vicente López (44.766 pesos mensuales) y La Lucila (44.291 pesos mensuales). En contraposición, se encuentra el barrio de José C. Paz con el precio de alquiler más económico (17.333 pesos mensuales), seguido por Del Viso (19.537 pesos mensuales) y Los Polvorines (19.751 pesos mensuales).

En Zona Oeste-Sur, los barrios de Canning (24.873 pesos mensuales), Sáenz Peña (24.589 pesos mensuales) y San Antonio de Padua (24.534 pesos mensuales) representan el segmento de alquileres más elevados. Gregorio de Laferrere (11.000 pesos mensuales) se posiciona como el barrio con el precio más bajo, seguido por Paso del Rey (13.575 pesos mensuales) y La Tablada (13.865 pesos mensuales).

MERCADO DE COMPRA-VENTA EN GBA

En Zona Norte una unidad de 2 ambientes y 50 m2 tiene un valor solicitado por propietarios de 115.500 dólares. Por otro lado, una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 161.700 dólares. El precio medio por m2 alcanza los 2.312 dólares, valor que demuestra un descenso del 0,6% respecto al mes previo. En este sentido, a lo largo del último año los precios de esta zona acumularon una baja del 3.8%.

En Zona Oeste – Sur un departamento medio de 2 ambientes y 50 m2 tiene un precio solicitado de 83.500 dólares. Por su parte, una unidad de 3 ambientes y 70 m2 cuesta 111.100 dólares. El precio medio en este área es de 1.671 dólares por m2,  cifra que representa una baja del 1,3% respecto al mes de noviembre. En este caso, durante 2020 los precios de venta acumularon una baja de 6,3%.

Por último, el informe demuestra que, en promedio, los precios de GBA descendieron un 5,05%.

Martes 19 de enero de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Tigre – El reto de crear una ciudad dentro de otra

Con incentivos económicos, inversión pública y urbanismo 3.0 buscan revitalizar la zona sur de Tigre; se esperan US$ 200 millones en proyectos.

Distrito Tigre sur es el proyecto con el que el Municipio de Tigre busca recuperar una zona que, en su época de esplendor, en la primera mitad del silgo XIX, fue un polo económico ligado a las industrias del Delta y al canal San Fernando, y que hoy guarda el valor patrimonial de la arquitectura de aquella época. “Históricamente, la vida y la economía de su población estuvo vinculada a la actividad portuaria, fortalecida por su ubicación estratégica cercana al canal, allí, llegaban carretas buscando frutas traídas por barcos desde las islas del Delta y productos del Paraguay. Desde mitad del siglo XX, el dique seco del canal San Fernando entró en desuso, desactivaron las industrias y los galpones de su entorno.se abandonaron”, relata Déborá Villalba, directora General de Ordenamiento y Desarrollo Territorial del Municipio de Tigre, y reconoce que hoy esa es una zona poco habitada: predominan las viviendas unifamiliares, los galpones subutilizados o inactivos y los edificios con valor patrimonial. “El potencial de Tigre Sur reside en su ubicación y podría constituirse como un faro de atracción para residentes dejando de ser un lugar de paso para pasar a ser un sitio para quedarse, vivir y disfrutar”, agrega. En diciembre de 2014, la ordenanza municipal 3467/14 creó el Distrito de Gestión Especial Tigre Sur en la zona delimitada por las calles Marabotto y Brandsen, las vías del Tren de la Costa, la avenida Almirante Brown y las vías del ferrocarril Mitre. Son 44 manzanas, rodeadas por agua, el Puerto de Frutos ,el delta, teatros, restaurantes y bares. La ordenanza tiene puntos que son clave: el ordenamiento urbano, la mejora habitacional de los actuales residentes la promoción económica de nuevas actividades, el posicionamiento del distrito, la mejora habitacional de los actuales residentes y la promoción de la identidad.

Concretamente se apunta a recuperar, revitalizar y redireccionar sus funciones y a promover nuevas iniciativas público-privadas relacionadas con el arte, la ciencia, la tecnología y la innovación. La expectativa es que proliferen los proyectos que conserven el perfil patrimonial pero, con respuestas de diseño arquitectónico original y fomentando la mixtura de usos, también, emprendimientos que revaloricen el espacio de aprovechamiento público, la creación de plazas y pasajes para articular las edificaciones existentes y mejorar la calidad espacial del entorno urbano. Y hay quienes proyectan US$ 200 millones de inversión en los próximos diez años.

En la zona de Tigre sur, viven entre 8000 y 10.000 personas, la mayoría son pobladores nativos, muchos, herederos de los emprendedores pioneros, ubicados allí. El Distrito será una ciudad dentro de la ciudad, por sus características particulares en arte, ciencia y tecnología. Mediante la interacción entre lo público y lo privado, este distrito ha sido el de mayor crecimiento en el país en los últimos 20 años. “Tigre ,recibe el 12 por ciento de la inversión privada de la provincia de Buenos Aires y aspiramos concentrar el 15 por ciento, en los próximos tres años. La zona sur en especial, catalizará muchos procesos de cambio. Propiciará un nuevo ingreso a la ciudad mejorando el tránsito, atraerá nuevos inversores, promoverá la inmigración de una población joven con vocación cultural y, pondrá en práctica la idea que una ciudad se construye desde la cocreación entre el sector público, privado y la sociedad civil”, relata Gonzalo Meschengiesér, Subsecretario de Gestión pública del Municipio de Tigre.

Un punto importante para los desarrolladores urbanos, es que la ordenanza prevé formas urbanas muy innovadoras y en tono con la experiencia que buscan los peatones y hasta la exención de tasas de construcción, de servidos municipales, de habilitación y de verificación de comercios e industrias por diez años. En relación a este punto, Meschengieser, indicó que “los desarrolladores nacionales y extranjeros que inviertan en Tigre Sur deben tener visión de futuro y ser respetuosos del medio ambiente y de la identidad del distrito”. Además, de tener “vocación de cocrear la ciudad con sus vecinos, el municipio y otros privados. Y, por los beneficios fiscales con los que goza el distrito y el potencial de rentabilidad, tenemos la convicción que el sector está ante una oportunidad única, en la provincia de Buenos Aires”. Acerca de la implantación de comercios va a estimularse el desarrollo de las calles internas, transversales a las avenidas Italia y a Cazón y la revitalización del canal como ingreso a Tigre desde la ciudad de Buenos Aires. Con foco en el arte, la ciencia, la innovación y la gastronomía, la transición de la zona está apalancada por el desembarco de las primeras activaciones. Durante 2016 la Fundación URRA abrió su primera residencia permanente de artistas: en el país, se inauguró El Pasaje, un original paseo dentro de una vieja fábrica que cuenta con un escenario al aire libre y oferta gastronómica; un multiespacio al estilo del Konex llamado Nave. También está Daravi, una empresa B dedicada a diseño de productos con materiales de descarte que capacita a mujeres de los barrios lindantes, Eilgardez, un vivero y huerta a cargo de jóvenes agricultores urbanos y se planea la apertura de un laboratorio de innovación con sentido, todo operado como un ecosistema que se retroalimenta por la diversidad de sus integrantes. Este tipo de propuestas son tendencia y el mundo, va hacia ese modelo. “Las ciudades crean distritos dé gestión especial porque generan impactos positivos en las zonas donde se desarrollan. Son polos de atracción para vecinos y visitantes que buscan estar conectados y vincularse con agentes de cambio social. El arte, la cultura, la ciencia o la educación, dinamizan la economía y generan inversiones millonarias en emprendimientos culturales. residenciales y de entretenimiento”, concluye Eduardo Fuhrmann, director Creativo del programa “ciudades para la gente” del Municipio de Tigre.


LOS PIONEROS

Para la concepción del Distrito se armó un equipo de especialistas con Ghel Architects; la fundación Metropolitana; el Instituto para la Ciudad en Movimiento y el Politécnico de Torino, entre otros referentes. La expectativa es que proliferen los proyectos que conserven el perfil patrimonial con un diseño arquitectónico original. También los emprendimientos que revaloricen el espacio, la creación de plazas y pasajes para articular las edificaciones existentes y mejorar la calidad espacial del entorno. Algunos de los pioneros en el distrito son: Nuevo Urbanismo, Urra Residencias, la propuesta gastronómica de los emprendedores Facu y Nacho Petersen; Daravi, la fábrica de triple impacto que realiza productos a partir de descartes con el fin de dar trabajo, la fundación de historia natural Felix de Azara y el Consejo Económico y Social de Tigre.

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Sábado 10 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Zona norte porteña – Un horizonte que se consolida

El eje en la Avenida del Libertador motoriza negocios y comienza a ganar espacio entre la demanda y los que priorizan estar cerca de la General Paz; oportunidad para los inversores.

En algunos casos, por temas impositivos, las empresas se ven obligadas a permanecer en la Capital, por lo que los submercados linderos a la Avenida General Paz como el del Libertador y el nodo DOT (por el shopping) son alternativas atractivas a la hora de mantenerse dentro de la ciudad de Buenos Aires pero en sentido hacia el norte. Y los rubros que lo eligen son variados, como seguros, laboratorios, empresas de tecnología y servicios, entre otros.

Sobre los espacios demandados en este punto, Mercedes Pagliettini, senior broker de Cushman & Wakefield, empresas global de servicios inmobiliarios corporativos, expresó: “Aquí hay que diferenciar dos tipos de edificios: los que se encuentran en el nodo DOT, que cuentan con plantas de mayores dimensiones, y los edificios que se encuentran sobre la avenida del Libertador donde proliferan proyectos con plantas más chicas, más orientados a estudios profesionales”.

El valor por m2 de alquiler promedia los 25 dólares. Mientras, en el polo DOT, en los diferentes edificios hay plantas desde los 580 m2 como la torre Intecons hasta 1500 m2 en las oficinas de DOT. También hay proyectos de oficinas que tendrán plantas de más de 3000 m2. Las empresas que se radican aquí buscan plantas amplias y de grandes superficies.

En el corredor de Libertador, exceptuando el edificio que ocupa QBE, que tiene plantas mayores a 900 m2, el único clase A del submercado, y el nuevo edificio de Libertador 8400, que tiene plantas de 500 m2, el resto de los inmuebles tiene plantas más chicas. En el futuro, el edificio de Raghsa que contará con 50.000 m2 será el que satisfaga las necesidades de compañías que busquen plantas amplias y de categoría.

Las ventajas de la zona son conectividad y rápido acceso al Norte de la provincia, General Paz y al centro porteño. Y como contrapartida, en el submercado de Libertador, no hay opciones para empresas que buscan grandes superficies y limitadas alternativas de transporte. “En el nodo DOT, aún queda resolver el tema de transporte público y algunas situaciones de inseguridad. Hay interés en estos sectores porque han funcionado muy bien, hay proyectos por lanzarse. El desafío para los desarrollos sobre Libertador es el precio de incidencia de la tierra y encontrar terrenos que permitan inmuebles eficientes”, agregó Pagliettini.

Servicios de shopping

El eje del DOT, con los servicios de shopping que solucionan los requerimientos de quienes trabajan en la zona, tienen opciones gastronómicas, gimnasios y locales comerciales. “Los precios en la zona se mantienen y tienden al alza dada la buena aceptación y la escasa vacancia. Estos submercados se fortalecen a través de mayores servicios para quienes trabajan en la zona”, amplió Pagliettini.

Respecto a la descentralización de las empresas, Mariana Stange directora de la división de oficinas de L. J. Ramos, dijo: “Los sistemas de comunicación y los nuevos modos de trabajo facilitan la descentralización de las oficinas. Ya no es necesario estar físicamente cerca de los clientes merced a las redes sociales. Las empresas buscan accesos más cómodos, ya que el centro en horas pico es intransitable, y mejor calidad de vida con espacios más abiertos y luminosos, características que ofrecen los nuevos edificios”. Y amplió: “El top five de las demandas de estas empresas es seguridad, tecnología, buen ratio, cocheras, menor costo de inversión posible y amenities”.

Por su parte, Ariel Wasserman, uno de los socios de BW Group, una de las compañías pioneras en invertir en la zona en inmuebles corporativos, comentó: “El fuerte desarrollo del eje Libertador, que se extendió desde la zona norte de la Capital hacia Vicente López fue uno de los principales motivos de la expansión. Luego fue apareciendo una infraestructura de apoyo, de soporte a todo un nuevo movimiento urbano, de gente que necesitaba de esos servicios que, lentamente, crecieron”.

Y Roberto Baylac, el otro socio de BW Group, concluyó: “Hay terrenos que ya se venden para comenzar a construir. Se observan nuevos proyectos de oficinas en marcha, y eso habla de una demanda insatisfecha, porque muchos espacios se fueron alquilando, y son cada vez más las empresas que apuestan por la descentralización”.

Por José Luis Cieri, Lunes 29 de febrero de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Zona Norte – Hoy el foco está en Acassuso

La localidad de San Isidro presenta en los últimos tiempos un notorio crecimiento en la demanda; allí el mercado inmobiliario está regido por las casas, mientras que los edificios son poco comunesHoy el foco está en Acassuso.

Uno de sectores inmobiliarios destacados de la zona norte del Gran Buenos Aires es -sin lugar a dudas- Acassuso, la localidad más pequeña del partido de San Isidro y una de las más pintorescas, que combina la tranquilidad de uno de los tradicionales barrios de este eje con la refinada arquitectura de línea inglesa. Allí, en ese espacio los valores inmobiliarios continúan en ascenso respaldados por la demanda sostenida.

La zona de Acassuso residencial está configurada por las calles Roque Sáenz Peña, José C. Paz, Pueyrredón y el Tren de la Costa, y ofrece una variada tipología inmobiliaria. “El mercado aquí es muy diverso. Tenemos el Alto, o sea de la Avenida Santa Fe a Fleming, donde dominan las construcciones residenciales salvo en la proximidad con Thames (Unidad Nacional) que es un eje comercial con desarrollos de restaurantes y oficinas; de Fleming a la Panamericana se observa un entorno similar, pero allí se suman complejos industriales y talleres”, explicó Carlos Scarpati, de la inmobiliaria homónima. Y agregó: “La parte central de la zona se desarrolla de Libertador a las vías incluyendo el supersector residencial Barrio Parque Aguirre (uno de los preferidos por el público) y de Libertador al Tren de la Costa, denominado originalmente como Barrio Parque Balcarce, un loteo de los años 40 que por aquel entonces remató Furst Zapiola. Ambos sectores, considerados por nosotros, los martilleros más viejos, como los mejores. Sólo los superan las propiedades que se encuentran sobre la barranca con vista al río que son las más cotizadas. En el bajo de Acassuso, la franja que va del Tren de la Costa al río reina la gastronomía y los sectores deportivos. Allí conviven pubs y restaurantes con clubes náuticos y comercios deportivos”.

Según Amedeo Rizzi, vicepresidente de Meyer Propiedades, este es un lugar destacado del corredor norte. “Claramente Acassuso es un punto selecto dentro del corredor norte del Gran Buenos Aires, sobre todo el sector que se encuentra de la Avenida del Libertador hacia el este, no por esto menos afectado por el cepo cambiario. Tal vez la gran diferencia con otros sectores reside en que los valores no han bajado respecto de otras épocas, sino por el contrario han mantenido la tendencia alcista normal del mercado inmobiliario, con menor cantidad de operaciones de venta”.

Horacio Mieres, director de la firma Mieres Propiedades, definió la zona: “Aquí por lo general los terrenos ofrecen dimensiones que promedian entre los 600 y 800 metros cuadrados, mientras que las casas suelen ofrecer superficies que oscilan los 350 y 500 metros cuadrados. Sin duda este perfil inmobiliario también bosqueja de alguna forma al usuario final”.

El público que busca este lugar suele estar integrado por las familias jóvenes que demandan un tipo de vida sin demasiados sobresaltos. “Los compradores son casi siempre usuarios finales, ya que aquí no suelen venir los inversores en busca de este tipo de casas. Pero se podría definir aún más el perfil del comprador, ya que en la mayoría de los casos son familias que tienen dos o tres chicos que quieren estar cerca de los colegios y no pueden mudarse ni Tigre ni a Pilar”, sostuvo Mieres.

Los inmobiliarios consultados coinciden que allí la gente busca mayoritariamente casas; chicas o grandes, pero casi siempre casas. Sólo las familias que se achican, luego de la emancipación de sus hijos, demandan departamentos próximos al eje de Libertador. “Este suele ser un público que no quiere abandonar su barrio, por eso a la hora de mudarse vuelve a elegir la zona, una y otra vez”, explicó Scarpati.

En Acassuso, los pocos edificios existentes se encuentran sobre la traza de la Avda. Libertador. “Estos son poco comunes en el mercado inmobiliario de la zona. Actualmente allí hay algunos terrenos sobre ese eje en los que se pueden construir complejos de departamentos desarrollados en cuatro plantas (PB y 3 pisos), aunque quedan pocos. El futuro de este tipo de proyectos depende de la venta de alguna propiedad que pueda demolerse y luego, obtener así, un terreno de gran superficie”, contó Rizzi.

Allí los valores de venta de las propiedades más buscadas suelen cotizarse entre los 300.000 y 400.000 dólares, aunque según Mieres: “Lamentablemente son muy pocas las viviendas que forman parte de la cartera inmobiliaria de los brokers. En el caso de los terrenos en el sector netamente residencial, el metro cuadrado se cotiza entre 600 y 700 dólares”. Mientras que los lotes que están de la Avenida de Libertador al río -según Scarpati- suelen ser un poco más caros, rondando los 800 dólares la unidad de medición. Según Mieres, el futuro de la zona aún es incierto en lo que tiene que ver con los precios: “Los valores de las propiedades en esta zona van a responder según la realidad que tenga el país en las próximas elecciones”, concluyó el broker.

Por Leandro Murciego, Sábado 9 de mayo de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION