Oficinas – El Norte, un imán para la demanda

En un año difícil, las empresas mantienen el interés en mudarse hacia los ejes que lo conforman.

La zona norte se mantiene como una opción muy buscada y elegida por la demanda. Este año, aún, con algunas complicaciones en el plano económico del país, las empresas sostuvieron la iniciativa para radicarse en los edificios de oficinas en los límites que ocupan los partidos entre Vicente López, San Isidro y Tigre. En los últimos años se construyeron varios inmuebles en los corredores que van por la Panamericana, la Avenida del Libertador y Dardo Rocha, por ejemplo.

Respecto del panorama actual, Santiago Mieres, director de las áreas comercial & industrial de Mieres Propiedades, comentó: “El mercado de las oficinas en la zona norte sigue estable, las empresas se mudan constantemente. Pero ahora surge un problema: hubo un freno en la construcción de los edificios, por lo que estimo que en el corto plazo la demanda superará ampliamente a la oferta”.

Emilio De la Fuente, gerente del sector comercial de la inmobiliaria D’Aria Propiedades, dijo: “La zona tiene un gran potencial con un futuro promisorio, en la que se consolida un polo empresarial que todavía tiene mucho por desarrollar. Y salvo por los problemas coyunturales de la economía y cierto estancamiento del mercado -que a nuestro entender es momentáneo-, una vez que se emitan señales más claras y positivas ese radio comenzará a expandirse nuevamente”. En tanto que Juan Manuel Farola, gerente de la división oficinas de Collliers International, brindó algunos cifras que ayudan a comprender el sector: “Desde el punto de vista de la vacancia podemos decir que se posiciona momentáneamente por encima de la media del mercado (9,1% versus 15,1%), si bien los principales complejos cuentan con plena ocupación (si no cercana a estarlo)”.

La zona norte se encuentra entre los tres puntos de radicación de oficinas que buscan las empresas. “Antes era una opción, hoy llegan de la zona sur como del oeste. La frontera corporativa sigue siendo la avenida Uruguay, en San Fernando. Hacia Tigre, Escobar o Pilar, los movimientos son de empresas de servicios, profesionales, entre otras”, dijo Mieres.

De la Fuente puntualizó que el corredor Panamericana es el foco más atractivo, aunque también hay otros sectores cerca del río que crecieron, sobre todo en Vicente López. “Si bien no se han construido muchos edificios nuevos es un zona atractiva y con gran potencial por la cantidad de terrenos disponibles y los accesos.” Seguí leyendo “Oficinas – El Norte, un imán para la demanda”

Tigre crece al ritmo de nuevos proyectos

Desde hace más de una década, un público joven del interior y de la Capital Federal encontró en Tigre servicios, infraestructura y tranquilidad para vivir.

El notorio crecimiento que mantiene la ciudad de Tigre y todo su entorno, desde hace más de una década, apoyado en el avance en materia de infraestructura, servicios y seguridad, con ampliación de rutas, iluminación, empalmes, cámaras de seguridad, entre otros beneficios, le ha generado un enorme movimiento poblacional.

Como lo que buscan la mayoría de los nuevos vecinos, “yo lo encontré en esta porción de la zona norte, alejarme del ritmo frenético de Capital Federal y a la vez conectarme a la ciudad con medios de traslado rápido”, comentó Hugo Sosa, comerciante del lugar.

Por eso se generó una demanda de viviendas que abrió el abanico hacia el centro de la ciudad, “con modernos emprendimientos de categoría, sin restricciones para construir en altura”, agregó Sosa. Nuevo Tigre es delimitado por el triángulo que forman las calles Cazón, Italia y la ruta 197. Su ubicación permite rápidos accesos hacia el ramal Tigre de la ruta Panamericana, para conectar con la Capital y con los ramales a Pilar y a Campana.

Además, cuenta con la estación Tigre del ramal del ferrocarril Mitre para llegar a Retiro; Tigre Trans, que ofrece traslados a las islas en las famosas lanchas colectivas; el Tren de la Costa; la Estación Fluvial con conexión Tigre-Olivos-Puerto Madero, en Argentina, y Tigre-Carmelo-Montevideo, en Uruguay, y numerosas líneas de colectivos.

A todo esto se le debe sumar la infraestructura comercial y de servicios que componen el Centro Universitario de Tigre, el famoso Mercado de Frutos, Buenos Aires Rowing, los museos de Tigre y el Naval, el Parque de la Costa, el Paseo Victorica y una muy variada como destacada oferta gastronómica. Sin dejar de mencionar el Casino Millenium que aporta lo suyo para los desarrollos inmobiliarios, como indicó Ricardo Jasín, responsable de ventas de la desarrolladora Tot Fusta: “Gran número de sus empleados provienen del interior del país, deseosos de residir en hogares cercanos al trabajo y con todas las comodidades, por lo que requieren el alquiler de una vivienda”. Según el desarrollador, “esto estimula el interés de los inversores para adquirir las unidades con el fin de obtener una renta”. Seguí leyendo “Tigre crece al ritmo de nuevos proyectos”

SAN FERNANDO – Nueva imagen residencial

El crecimiento demográfico de los últimos 15 años generó un mix entre amplias y antiguas casas con los nuevos desarrollos en altura.

Al norte del conurbano, a 28 kilómetros de la ciudad de Buenos Aires se encuentra San Fernando de la Buena Vista, Capital Nacional de la Náutica, por su cercanía al río, a las guarderías de esta actividad y barrios de primer nivel con acceso al espejo de agua. También se la conoce como la Capital del Tiro Deportivo.

Destacadas referencias para un lugar con historia que crece día a día en altura edilicia y en población. Cuenta con más de 140.000 habitantes, mayormente distribuidos en su superficie continental de 23 km2, y con más de 950 km2 insular que comprende la segunda y tercera sección de islas del delta del Paraná.

El crecimiento demográfico que presentó en los últimos 15 años llevó al aggiornamiento de la fisonomía central de la localidad, donde ahora convergen las amplias y viejas casas con los nuevos desarrollos en altura, que a la vez generaron una movida comercial sobre Constitución hasta el 1100 y en derredor de la plaza Bartolomé Mitre, en Madero y Constitución, frente a la antigua iglesia de Nuestra Señora de Aránzazu, que hizo construir el virrey Marqués de Sobremonte, quien solía descansar a la sombra de un ombú frente al río. Esa plaza es el escenario principal de todo acontecimiento desde hace 200 años, donde el General José de San Martín habló en un acto público en 1812 y los vecinos festejaron los primeros carnavales en 1874. Seguí leyendo “SAN FERNANDO – Nueva imagen residencial”

Zona Norte – Tigre, un lugar con microclima

A diferencia del resto del mercado continúa en movimiento; allí, la mayoría de las operaciones las realizan inversores; sólo el 20% son usuarios finales.

La ciudad de Tigre es uno de los lugares de la zona norte que más creció en los últimos tiempos. El impulso económico y urbanístico que llegó de la mano de los barrios cerrados y de las urbanizaciones privadas encontró su inmediato correlato en el llamado casco urbano, que gracias a un ordenado crecimiento programado fue dando forma a una ciudad moderna y prolija, que hoy no sólo es buscada como destino turístico, sino también como nuevo polo residencial. Seguí leyendo “Zona Norte – Tigre, un lugar con microclima”

Zona Norte: Oficinas que se alejan del ruido

Aumenta la demanda de espacios de 500 y 800 m2. Libertador y Dardo Rocha, entre las arterias más solicitadas.

Hace varios años que muchas empresas buscaron otros puntos geográficos para instalarse y alejarse de la gran ciudad. El Norte fue el principal eje demandado y no sólo las grandes compañías han ocupado la mayoría de los espacios, sino también las pequeñas y medianas.

San Isidro es uno de los partidos que canalizaron la descentralización de importantes firmas a inmuebles que ya se habían instalado, pero, que desde 2004 hasta la actualidad, también compraron o alquilaron en los nuevos, dotados de tecnología de primera y modernos detalles de diseño. Los principales ejes del partido se encuentran en las avenidas del Libertador y Dardo Rocha, y las calles Fondo de la Legua y Thames. “El crecimiento de la oferta se advierte en cercanías con la avenida del Libertador hacia el río, la Panamericana y aledaños a Dardo Rocha. Hoy, dadas las limitaciones que fijan las municipalidades de Vicente López y San Isidro para el desarrollo de edificios de oficinas, sumadas a una gran escasez de terrenos atractivos para el desarrollo de estos inmuebles y a una demanda estable y consistente, son cada vez menos los metros cuadrados disponibles. Es decir, ahora la demanda es mayor que la oferta”, sostiene Santiago Mieres, director de Mieres Comercial e Industrial.

En tanto que Cristian Weiss, director de Castro Cranwell & Weiss, dice que “la vacancia que se produjo durante fines de 2008 y 2009 lentamente se fue reduciendo más que nada en los edificios que ofrecen servicios premium. Actualmente notamos que la mayoría de las empresas piden plantas que oscilan entre los 500 y 800 m2 promedio”.

Actualmente, la oferta creció por los m2 construidos en los últimos tiempos y que por cuestiones de la crisis de 2008-2009 generó que muchas empresas se mantengan en sus lugares y esperen cierta recuperación. “Ahora no hay muchos proyectos nuevos en desarrollo, pero sí hay algunos en carpeta por parte de desarrolladores que conocen la zona y el mercado. Los que se están terminando de edificar están sobre Fondo de la Legua, Dardo Rocha y uno que está en pleno arranque sobre Sucre esquina José Ingenieros. A su vez esperamos la confirmación oficial para iniciar uno sobre Fondo de la Legua y se estarían empezando a corto plazo otro en la misma arteria de 12.000 m2 de oficinas de primera clase”, puntualiza Mieres.

Por su parte, Nicolás Attwell, gerente comercial de Attwell Propiedades, destaca que desde fines de 2009 “tuvimos una demanda sostenida y nuestros inversores dieron el visto bueno para la iniciación de dos fideicomisos de oficinas, la etapa II del Centro Uruguay de 2800 m2 y, la etapa III de 1500 m2. También se culminó la comercialización del edificio de José Ingenieros 3030, con espacios de 55 m2 promedio”.

Aunque el partido de San Isidro tiene muchos pedidos de empresas para radicarse, los brokers no creen que haya zonas que puedan crecer o atraer inversiones para esta clase de proyectos. Es que existen restricciones a la hora de las construcciones, ya que el municipio exige muchas trabas y por ende genera desmotivación a la hora de pensar en proyectos.

“Todo gira alrededor de lo que se ha desarrollado. También los valores de los terrenos se incrementaron en los últimos tiempos, algo que juega en contra y, como actualmente no hay terrenos bien ubicados y tener que entregar una cochera cada 27 m2 construidos en edificios de oficinas los hace encarecer más”, explica Weiss.

Acerca de los precios en San Isidro, señala que en 2009 sufrieron una baja o reacomodamiento como muchos lo llaman. “Aunque la demanda no muestra signos de gran recuperación, es claro que las expectativas de los propietarios es superior.”

La rentabilidad de los proyectos es menor que la esperada en el momento en que se concretaron las inversiones, dado que la demanda se encuentra retraída”, explica Emilio De la Fuente, gerente de D´Aria Propiedades.

Agrega que aunque sean inferiores a los pactados en 2009, es difícil pensar una recuperación de los valores a corto plazo, por lo cual la rentabilidad de los emprendimientos de renta se verá afectada en los próximos meses. “De todos modos, considero que en 2010 y sobre todo a fin de año las rentabilidades irán ascendiendo paulatinamente a medida que decrezca la vacancia.”

Las empresas que lideran las búsquedas son diversas, pero prevalecen las tecnológicas, de entretenimientos, las relacionadas con el agro, laboratorios y algunas del área de las finanzas.

Los valores según las zonas para alquilar oscilan entre 20 y 22 dólares en Martínez y centro de San Isidro, mientras que sobre Dardo Rocha (esto incluye Fondo de la Legua, Thames, la colectora que va junto a la Panamericana, Lomas de San Isidro, entre otros puntos) varía de acuerdo con los servicios que posea el edificio entre 16 y 19 dólares por metro cuadrado.

Ubicaciones

Las empresas que se instalaron en los últimos tiempos en San Isidro son Hoyts Cinemas, DHL, Natura Cosméticos, Locksley Logística, Buhlmann Arg., Fideicomiso San Luis, Medtronic, AGFA, entre otras.

La mayoría optó por la descentralización y por estar en zonas menos congestionadas de tránsito y cortes de calles o avenidas por las protestas que incluso dificultan la llegada del personal a tiempo a los distintos puestos de trabajo. Pero también muchos optaron por estar más cerca de rutas y accesos que van hacia los parques industriales donde tienen sus áreas de producción o conexiones hacia puertos si son compañías de logística o distribución.

También en la zona se han priorizado en calles o avenidas más bien céntricas los apto profesionales, donde vivir y trabajar es posible por el tipo de construcción y los amenities que tienen los inmuebles. Al respecto, De la Fuente indica que “ésta es una clara tendencia hacia abaratar costos de ciertas empresas y, esta modalidad se afianza en San Isidro”.

José Luis Cieri y Bartolomé Vedia Olivera. 5 de abril del 2010.
Publicado por La Nación.