Desde hace tiempo, inversores y desarrolladores se han volcado a este segmento para acercar a la demanda propuestas más accesibles; ¿las razones?, el cepo cambiario y la inflación, entre otras.
A pocas semanas de concretarse los dos años desde que se instalaron las restricciones cambiarias, los desarrolladores poco a poco fueron adaptándose a las circunstancias buscando soluciones a las trabas para ofrecer proyectos atractivos y así tentar a los compradores.
Pensando en las posibilidades de la demanda crecieron en particular los emprendimientos de 1 a 3 ambientes, en su mayoría en edificios de 7 u 8 pisos. El ritmo de la construcción se mantiene -aunque dista mucho de momentos expansivos- y la compra de materiales no cayó.
Miguel Ludmer, director de Interwin, destacó: “En su mayoría se construyen edificios con unidades pequeñas. El mercado de las oficinas está más amesetado, pero hay empresas pensando en invertir sus excedentes en pesos en sus propios espacios”.
Coincide Carlos D’Odorico, de D’Odorico Propiedades: “Vemos que se construye en forma moderada; también observamos que hay mucha gente que recicla sus viviendas. Esto obedece a que el costo del m2 en dólares bajó, y es una oportunidad para encarar este tipo de edificación”.
Mientras que Jorge Hernández, CEO de ParexKlaukol (una de las empresas que conforman el Grupo Construya), precisó: “Existen segmentos que aún se mueven a pesar de todo. Hay quienes se amplían o que reciclan sus viviendas, pero fundamentalmente se levantan los edificios de pocos pisos, que suman entre 2000 y 3000 m2. Sólo en algunas zonas geográficas se construyen oficinas para empresas que compran ante la imposibilidad de girar divisas”.
En este contexto, los especialistas sostienen que hay muchas ventajas a la hora de construir. “Con el aumento del dólar, el costo se habría abaratado un 20% en relación con 2012. Pero no hay que olvidar los riesgos; en términos de fondeo habría que tener una provisión adicional de dinero para cubrir un ritmo menor en las ventas”, aclaró Ludmer.
El gran beneficio de construir es que se paga en pesos “y esto se transforma en un refugio de valor que se abona según un ritmo de inversiones durante dos años, y al terminar la obra se obtiene un bien que se valoriza en dólares, que puede producir una renta. No se desvaloriza, sino todo lo contrario, aumenta su valor con el paso del tiempo (al revés de los autos que generan gastos y se deprecian con el tiempo)”, dijo Claudio Mazur, de +Ur Arquitectura Inmobiliaria.
D’Odorico puntualizó: “El metro cuadrado en dólares billetes es más económico que hace un tiempo; eso, si bien, es una ventaja comparativa a corto plazo, también hay que entender que como el proceso inflacionario continúa, hay temor a que en las obras a largo plazo se puedan equiparar los costos con el dólar libre o bien entrar en una espiral inflacionaria aún mayor. De esa forma es muy difícil prever algún índice adecuado. Por eso la venta se realiza según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). De esta forma se busca un promedio entre el costo y el precio real de reposición al final del proyecto”.
Oferta y costos
Para comprender cómo está el mercado es necesario analizar caso por caso. Es muy importante el armado de buenos presupuestos y una correcta definición del proyecto para tener éxito.
En la actualidad, el costo del m2 de la obra construida está entre 5000 y 6000 pesos (según Mazur), mientras que Hernández precisó otros detalles. “Es un escenario muy variado en cuanto a los números. Lo más caro, siempre, son las terminaciones y las aberturas. Una construcción estándar de una casa o dúplex en un barrio común se cotiza cerca de 6000 pesos por m2 sin la incidencia del terreno, sólo materiales y mano de obra. En cambio una construcción más económica puede costar 1000 pesos menos, y desde los 6000 para arriba se puede trepar hasta un valor entre 10.000 a 12.000 pesos el m2, según la terminación de buen nivel. Para un edificio en altura, el valor ronda los 8000 pesos sin incidencia del lote, una propuesta muy accesible.”
En cuanto a los reciclados, el costo de una cocina parte de los 50.000 pesos. “Pero si es de primera calidad no baja de los 100.000. Un baño también ronda los 50.000 pesos”, dijo Mazur.
Quienes viven en una casa y tienen pensado sumar un cuarto más tienen que afinar el lápiz y pensar otro presupuesto: “Agregar un ambiente de 3 x 4 metros, por ejemplo, ronda los 50.000 pesos. En tanto que para sumarle valor -por ejemplo- si decide agregar un quincho de 8 x 4 con techo de tejas, hay que destinar entre 120.000 y 150.000 pesos, con su parrilla y una carpintería corrediza de 8 x 2 m de altura. Si se suprime esta última (o sea que queda como una galería abierta) bajan por lo menos 30.000 pesos”, añadió.
Edificios sustentables
Pensando en construcción sustentable (en la actualidad más empleada para los edificios de oficinas), Ludmer detalló: “Definitivamente en el futuro tendremos que incorporar cada vez más características de sustentabilidad, tanto sea para el ahorro energético y de recursos como para la reducción?de los costos. En muchos países es obligatorio trabajar aplicando estas medidas tanto para los que construyen como para los usuarios. Aquí, aún no tomamos conciencia de la importancia del tema”.
Por su parte, Hernández amplió: “Esta modalidad de construcción es incipiente y está muy lejos de llegar a ser el 1% de la construcción en la Argentina. Creo que en lo inmediato hay más respuesta en otros países que en el nuestro, donde por ejemplo la conciencia de ahorro energético no está tan presente aún”.
Finalmente, con relación al mercado y en particular al Cedin, Carlos D’Odorico comentó: “Esta herramienta por ahora no llegó a cubrir las expectativas, pero todavía quedan 30 días hasta que expire el blanqueo. El termómetro se mide por lo que deja trascender la demanda y todo indica que es poco lo que se puede esperar. No se advierte interés en la gente respecto de este tema”.
Dónde construir
Los barrios donde más se suman edificios son Belgrano, Núñez, Almagro y Caballito:
Por José Luis Cieri, Sábado 31 de agosto de 2013 para el suplemento Propiedades y Countries del diario LA NACION