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¿Cuál es el patrón común de necesidades que las empresas se plantean en el 2021? Te invito a un breve recorrido de ciertas variables de búsqueda para tener en cuenta.

Por Mariana Stange*

Comenzó el 2021, un inicio marcado por una esperanza renovada y la convicción que estamos ante un año que requerirá profundizar la flexibilidad y capacidad de innovación que aprendimos durante el año pasado.

Hace años el mercado corporativo no tiene estacionalidad. Si bien el calendario anual promedia el segundo cuatrimestre como el de mayor cantidad de operaciones, podemos decir que desde hace años esta curva se ha aplanado, con cantidad de operaciones parejas a lo largo del mismo. Podremos hablar de años mejores o peores en cantidad total, sin embargo, desde hace 15 años éstas se dividen de modo parejo.

Y este año comienza con la misma lógica. Trascurrido el período 27/12- 6/1 que suele ser un período de receso de hecho, donde son pocas las decisiones que se toman, nos encontramos avanzando con las operaciones que quedaron pendientes del año anterior. A las que se suman nuevos pedidos, que continúan con la lógica del año anterior. 

Durante ocho y nueve meses las empresas, ante una cuarentena que implicó imposibilidad de volver a la oficina en muchas de ellas, se reorganizaron. El homeoffice fue la solución y a la vez un gran aprendizaje. Muchas compañías negadas a este modo de trabajo encontraron no solo que era posible operar de este modo, sino además ventajoso en varios aspectos para ambas partes.

Sin embargo, ante una aparente nueva normalidad, a la que prefiero llamar transición, las compañías están muy activas, planificando su año. Esta vez no solo deben proyectar ventas sino también modalidad de trabajo de sus colaboradores, reasignación de responsabilidades y rediseño de los espacios. 

Gran parte de las empresas comenzaron con este proceso el último trimestre del 2020 y es por ello que podemos hablar de un patrón común en las necesidades planteadas:

• SUPERIFICIE: Estamos viendo que la incorporación del trabajo virtual complementa el trabajo presencial. Si bien vemos una marcada decisión de rotar las personas que operarán de modo remoto, hay una coincidencia en que un 30% de los planteles harán homeoffice. Si bien esto permite bajar la densidad de ocupación de las oficinas lo cual es bueno y recomendable para evitar contagios, no son tiempos para espacios ociosos en las oficinas con el costo que esto implica. Por lo tanto, muchos están tomando la decisión de migrar a espacios de menor superficie. Esto se da en distintos niveles, siendo hoy el promedio de superficies buscadas 300-800m2.

• LOCALIZACIÓN: La pandemia deja como aprendizaje que no es necesario estar en un determinado lugar. La premisa de “cerca de los clientes” trasciende el espacio físico y hoy estar cerca es dar un buen servicio, ininterrumpido, profesional y ético, sin importar desde donde. Por tanto, el sitio donde se implanten las oficinas pasa por una decisión de seguridad, accesibilidad y comodidad. Las zonas mas demandadas son Palermo, Belgrano-Nuñez y el eje Libertador en Vte Lopez. Zonas como Chacarita y Parque Patricios/Distrito Tecnológico se suben a la ola, impulsadas por su oferta moderna en diseño y tecnología y competitiva desde sus montos locativos.

• DISEÑOS PARA EL BIENESTAR: El bienestar no es una aspiración sino una necesidad. Lo aprendimos este último año donde comprendimos la importancia del contacto con la naturaleza, la práctica del deporte y el encuentro social con otros. Hoy las oficinas que cuenten con terrazas, amplios balcones, luz natural y posibilidad de ventilación cruzada tienen ventajas competitivas respecto de las que no. En las planillas de alternativas que entregamos a nuestros clientes donde comparamos las características de cada una de las opciones que presentamos se suma ahora un ítem “Espacio Aire Libre”. El diseño de los nuevos espacios de oficinas no solo incluye mobiliarios más antropomórficos que invita a la circulación con distanciamiento, superficies sanitizables y eliminación de espacios cerrados no ventilados, sino que suma áreas abiertas que brinden oportunidad de reuniones al aire libre, salas con cubiertas livianas, posibilidad de respirar verde. La biofilia, es decir la utilización de verde natural, para separar áreas o delimitar espacios, se incorpora al diseño como un elemento insustituible. Estas tendencias en el diseño vienen pisando fuerte en los últimos años promovida por la neuroarquitectura y la crisis sanitaria aceleró. 

• ALQUILER: sigue siendo la operación elegida por las empresas. Esto brinda flexibilidad y ventajas impositivas. Los contratos que estamos firmando en la gran mayoría son en pesos con ajustes semestrales que se acuerdan entre las partes.

Y todo esto se da en un contexto con una vacancia interesante. Empresas que dejan sus oficinas armadas y en buen estado, son tomadas por otros que usufructúan la inversión realizada por el locatario anterior.

Por ello, cuando asesoramos a nuestros clientes propietarios, recomendamos negocien con su locatario saliente las mejoras realizadas. Una de las características de la actual demanda es:

• BAJO NIVEL DE INVERSION INICIAL: Bajar el costo de start up a cero es un deseo y una premisa. Muchas empresas no cuentan con capex para esta situación extraordinaria, y otras deciden destinar sus inversiones a capital de trabajo y no a armar espacios de trabajo de cero. #oficinaslistasparaocupar parece ser el hashtag del momento, y la oficina que todos desean. 

No son las especies más fuertes, ni las más rápidas, ni las más inteligentes las que sobreviven, nos dice Charles Darwin, sino las que más rápido se adaptan al cambio. 

Comienza un nuevo año. Nos encuentra más sabios, más cerca, más abiertos y flexibles. Aprendimos y acá estamos, listos para los desafíos que este 2021 nos trae.

*Mariana Stange ingeniera civil y corredora inmobiliaria.
MARIANA STANGE REAL ESTATE SERVICES
IG: @marianastange
Martes 12 de Enero de 2021
Publicado en Real Estate Data

La cotización promedio también cede pero lo hace menos que en otras zonas. 16° relevamiento anual de Reporte Inmobiliario sobre 36 manzanas comprendidas entre Av. Cabildo, las vías del FC, Olazabal y La Pampa

El Barrio de Belgrano fue durante esta última década uno de los sectores de la ciudad de Buenos Aires donde más se construyó. Ya de por sí denso, en estos últimos años no sólo los terrenos vacantes sino también innumerables inmuebles construidos fueron remplazados por nuevas construcciones de edificios multifamiliares incrementando aún más su compacidad urbana.

Dada la extensión del barrio y la dinámica de los desarrollos inmobiliarios sobre su geografía, Reporte Inmobiliario realiza tres relevamientos puntuales de obras en construcción sobre el barrio de Belgrano. Uno de ellos dentro del sector conocido como Belgrano C, otro en la zona que rodea a la estación de Belgrano R y el que nos ocupa sobre un vértice lindero con el barrio de Nuñez, comprendido entre las Avdas. Cabildo, Olazabal, Congreso y la calle Conesa.

Sobre este sector, que comprende 36 manzanas, relevado por décimo sexto año consecutivo, se encuentran actualmente…

Publicado en © ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, miércoles 6 de enero de 2021

La cotización del m2 en los emprendimientos en construcción se redujo casi un 15 % el último año. 16° relevamiento consecutivo de Reporte Inmobiliario sobre esa particular zona de Palermo

Palermo Soho, la zona del barrio más extenso de la ciudad que hoy es reconocida así, fue una de las zonas que más se transformó y creció con nuevas obras en las últimas dos décadas. Las casas chorizo y los pequeños talleres y locales dieron paso a un vertiginoso crecimiento en altura de la mano de la permisividad de los códigos que regulan la capacidad constructiva en las distintas calles y localizaciones de la ciudad, a partir de lo cual también se concentraron un sinnúmero de comercios minoristas de indumentaria, diseño y gastronomía.

Vale resaltar que en este crecimiento no operó ningún incentivo o exención particular, siendo motorizado sólo por la oportunidad que ofrecía su localización y el entorno particular de sus calles, con indicadores urbanísticos en algunos casos muy favorables y que se encontraban subutilizados por las construcciones existentes que se anclaban sobre sus terrenos.

Reporte Inmobiliario realizó su primer relevamiento hace 16 años sobre el área comprendida por las calles Godoy Cruz, Av. Santa Fe, Av. Scalabrini Ortiz y Av. Córdoba. Vale recordar que en 2004 los valores de las unidades que se encontraban en construcción alcanzaban un promedio de 1.100 dólares por m2 …

Publicado en © ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, miércoles 6 de enero de 2021

Inteligencia Artificial (IA) y Big Data, dos herramientas que marcan el camino hacia un real estate más inteligente.

La pandemia aceleró la incorporación de nuevas tecnologías al mercado inmobiliario, algo que se venía dando en los últimos años en forma más lenta. Big Data e Inteligencia Artificial (IA), en forma conjunta, brindanuna herramientacon inmejorables recursos dentro del sector inmobiliario.

¿Qué es Big Data? Gracias a Internet y a los miles de millones de dispositivos que están conectados a la red, la información fluye alrededor del planeta en cantidades inimaginables. En su estudio y su análisis se esconde información valiosa.Es lo que se conoce como big data, una de las tecnologías que están dando forma al nuevo mundo digital.

¿Cuáles son las posibilidades que brinda al real estate? En el sector inmobiliario, el análisis de datos masivospermite ofrecer al cliente información detallada sobre el mercado, su oferta, sus precios y sus condiciones.

El Big Data es capaz de conseguir una foto del consumidor en su conjunto, lo que permite conocer quién compra qué, dónde, por qué y cómo. Gracias a esta información, las empresas del sector inmobiliario pueden ahorrar  tiempo y dinero. 

El objetivo es contribuir a la transparencia del sector inmobiliario, poniendo toda la información posible a disposición de los ciudadanos. Con la capacidad de análisis del Big Data, se consigue reducir los costos y actuar de una forma más ágil y dinámica en la toma de decisiones.

Podríamos decir que los datos son el combustible que hacen poner en marcha la otra herramienta fundamental dentro de esta tecnología: Inteligencia Artificial (IA), tiene el potencial de revolucionar e innovar el sector inmobiliario. Las herramientas de IA son soluciones de software programadas para aprender y optimizarse a sí mismas.  Esto también se traduce en un potencial de ahorro en los costos de las transacciones inmobiliarias, dando un valor agregado para las inmobiliarias.

Estas son algunas de las maneras en las que la inteligencia artificial coadyuva al sector inmobiliario:

1. Proveer recomendaciones especializadas a los inversionistas: con el auge de los motores de búsqueda enfocados en el sector de bienes raíces, el surgimiento de plataformas con algoritmos diseñados para proveer recomendaciones de inmuebles y terrenos también va a la alza. Los desarrolladores, son capaces de tomar ventaja de este algoritmo para poder brindar información específica y segmentada a sus clientes. Las posibilidades son infinitas.

2. Brindar información sobre el estado del mercado: los analistas de datos tratan de entender y poner en marcha diversas estrategias para analizar los diferentes corredores inmobiliarios y sus diversas fluctuaciones.

3. Ofrecer servicio al cliente: una de las funcionalidades de los bots radica en la puesta en marcha de estrategias para brindar la mejor atención al cliente en cualquier momento. La analítica de datos funciona, en este caso, como un catalizador para el acercamiento posterior con los compradores.

El gran reto del sector inmobiliario, consiste en programar en forma correcta estos sistemas, a que estas herramientas artificiales, solo pueden evaluar si tienen la capacidad de aprender independientemente, Por lo tanto es necesario  de mano de obra humana calificada, que pueda desarrollar soluciones de IA confiables, con esa capacidad de aprendizaje automático.  Es decir que estas herramientas virtuales, no pueden sustituir la importante función de las personas como responsables de la  toma de decisiones. En el sector del real requiere indefectiblemente de una interacción eficiente entre la inteligencia artificial y el poder de decisión humano.

Lunes 28 de diciembre de 2020
Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Publicado en Real Estate Data