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Año nuevo, shoppings nuevos

Los centros comerciales totalizarán inversiones por más de 120 millones de dólares. Se edificarán en distintas ciudades.

La idea de ir de shopping es una costumbre instalada en los argentinos desde hace tiempo. Muchos lo tienen como una alternativa para ir de compras, encontrarse con amigos, ver el estreno de una película o para pasear, entre otras preferencias.

A los 94 establecimientos en funcionamiento en distintos puntos del país se sumarán varios proyectos en los próximos dos años con una inversión superior a los 120 millones de dólares. Muchos desarrolladores los construyen en ciudades de más de 100.000 habitantes que hasta el momento no poseen este tipo de emprendimientos, donde las primeras marcas dicen presente.

“Las perspectivas para el sector son muy buenas. Dada las proyecciones de inflación y el valor del dólar, se prevé el mantenimiento de los altos niveles, en términos de consumo, lo que favorece a la actividad comercial y, por consecuencia, al sector de los shoppings”, detalló Martín Malara, presidente de Retco, empresa desarrolladora y gerenciadora de centros comerciales.

Esta compañía en la actualidad trabaja en el desarrollo y la apertura de los shoppings Paseo del Fuego, en Ushuaia, Tierra del Fuego; La Paz Shopping, en Paraná, Entre Ríos; Plaza Sur, en Rafaela, Santa Fe, y en Benavídez, provincia de Buenos Aires, un centro comercial abierto con formato lifestyle.

“Además, estamos en etapa de análisis previos y negociaciones para otros cuatro proyectos en el interior, por lo cual vislumbramos un gran futuro para este sector”, agregó Malara.

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El ladrillo sigue firme.

Apesar de rentabilidades más desdibujadas y altas incidencias de la tierra, el motor del real estate se mantiene en marcha con formatos más creativos, el ingreso de nuevos jugadores y un mayor interés de inversores del exterior. Si bien continúa faltando el efecto dinamizador de los créditos hipotecarios para un mayor núcleo de la población, hay datos inmobiliarios relevantes: el exitoso lanzamiento de Puertos del Lago, el nuevo megaproyecto en Escobar de Eduardo Costantini −que en una semana ubicó cerca de 800 lotes a US$ 70 promedio por m2− , y el ingreso en la Bolsa de TGLT, que colocó 48 millones de acciones a inversores locales e internacionales, por un monto total de $ 433,6 millones. “Vemos un renovado interés por invertir en empresas argentinas por parte de fondos que tenían al país fuera de su agenda”, aseguró Federico Well, presidente de TGLT y uno de los principales ejecutivos de CAP Ventures.

También están los que se posicionaron en tierras: tanto IRSA, como Consultatio y Macro Bansud, se quedaron con los terrenos que el Gobierno de la Ciudad subastó en Catalinas. Allí se aplicará una normativa de carácter morfológico para la construcción de torres de oficinas, hoteles y equipamiento comercial, mientras el producto de las ventas, unos $ 386 millones deben destinarse a infraestructura educativa. A su vez Raghsa −que pugnó sin suerte en la última licitación− compró media manzana al Laboratorio Boëringer, frente al Tiro Federal en Núñez. Con una incidencia de US$ 1000 el m2, planea el desarrollo de dos torres residenciales de 40.000 m2.

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Casaquintas: Vacaciones cerca de la ciudad

Los valores de venta oscilan entre US$ 60.000 y US$ 170.000; los alquileres, entre US$ 3000 y US$ 10.000 por mes.

Es tradicional que en la época de verano sean requeridas las amplias casaquintas del Gran Buenos Aires, tanto en la zona norte en Pilar, y General Pacheco en especial, como las del Sur, en Canning, Monte Grande, Gonnet, City Bell, Villa Elisa y Florencio Varela, o las del Oeste, Moreno y General Rodríguez en particular.

Empresarios, profesionales y comerciantes suelen alquilar alguna de estas viviendas para que vacacione la familia mientras ellos cumplen con sus tareas sin alejarse demasiado de sus lugares de trabajo habituales. De este modo mitigan, en parte, las incomodidades que ofrece el calor en la Capital y los alrededores. Darse un chapuzón en la piscina al volver de sus ocupaciones y luego tomar un aperitivo o unos mates, según las costumbres, en el parque arbolado es todo un placer. Sin embargo, el mercado no responde a la demanda con la oferta, que es escasa en este rubro inmobiliario.

¿Cómo se explica esto? Según Roberto Mateo, titular de Mateo Propiedades: “Es por la falta de inversión, hoy el que construye una casaquinta es para uso propio, no la hace para alquilar, porque los inversores ahora edifican en barrios cerrados, donde hay gente que mantiene o compra una casa para inversión”. María Pilar Amado, encargada de la división countries de Walter Amado Propiedades, amplía la opinión: “En localidades próximas a La Plata, la demanda continua, aunque en general hay diversidad de criterios. Tanto por cuestiones económicas como por las preferencias personales. Sólo se comercializan las construidas en otros tiempos, lo que no alcanza para cubrir la demanda”.

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Terrenos: El tesoro más buscado.

En el corredor norte casi no quedan y los que se ofertan tienen precios exorbitantes; por eso, los desarrolladores llevan sus operaciones a barrios como Villa Urquiza, Saavedra, Barracas o Caballito.

Los lotes o terrenos son para los desarrolladores lo mismo que los casi inexistente créditos hipotecarios para la clase media: escasos, cotizados y más que necesarios. Sin ese bien, los developers no podrían construir edificios y llevar a cabo su negocio.

El reconocido economista y urbanista colombiano Samuel Jaramillo plantea que lo que se comercializa en el mercado no es la tierra misma, sino el derecho de percibir la renta. Esta afirmación es claramente comprobable en la ciudad de Buenos Aires. Al analizar la renta del suelo es preciso remarcar que el precio está dado por la capacidad de generar valor que tiene cada terreno. En el precio del suelo está implícita la noción de costo futuro, entendido como la generación de valor que se puede obtener de lo que es posible construir en ese lote.

El precio promedio del metro cuadrado varía según la zona y la superficie edificable, que determinará la incidencia que éste tendrá en el valor final de una propiedad (alcanza del 35 al 40% sobre la obra finalizada). Es decir, en estos terrenos no sólo se evalúan los metros cuadrados del mismo sino que lo importante es la cantidad de pisos y departamentos que pueden edificarse.

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Una commodity a prueba de crisis

Hoy finaliza 2010 y es tiempo de balance. Opinan un economista, algunos protagonistas del sector y titulares de las entidades más representativas sobre las perspectivas para el año que comienza

“El 2010 fue para el sector inmobiliario un muy buen año con precios sostenidos y en alza. Hubo crecimiento y, por ende, mucho trabajo. Pero deja algunas preocupaciones: precios empujados por una tremenda inflación, escasez de oferta y alto costo de reposición de los proyectos terminados. También un dólar planchado y un fuerte aumento del costo; es decir, menor rentabilidad. Incalculable costo y riesgo laboral. Así y todo, en 2011, a mayor convulsión e inestabilidad, externa e interna, mayor será la búsqueda de refugio. Recordemos que hace 20 años un dos ambientes en lo mejor de Belgrano se compraba por 20.000 dólares. Hoy se necesitan 100.000, dice Mariano Oppel, presidente de Oppel.

Actividad sostenida en un contexto de país en crecimiento, aunque el mercado tuvo un comportamiento desparejo, más por cuestiones políticas que económicas. Esto tampoco se puede ignorar. ¿Será similar esta respuesta en 2011? Jorge D’Odorico, de D’Odorico Propiedades, aspira a que “2011 continúe con un ritmo similar al menos en las unidades nuevas en medio de un escenario electoral complejo. El eje central estará en la obtención de tierra bien ubicada, donde se pueda guardar relación con el valor por m2 de venta”.

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