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Dos décadas de crecimiento

Ubicado entre los partidos de Ezeiza y Esteban Echeverría es uno de los puntos con mayor progreso comercial y edilicio; allí se invirtieron más de 1000 millones de pesos.

Como polo urbanístico, Canning lleva más de 20 años de constante crecimiento. Siendo el principal espacio de viviendas y compras Premium de la zona Sur. Su desarrollo comercial y gastronómico alcanza ribetes insospechados, porque ya no solo abastece a los vecinos de la localidad si no, también, a los de Cañuelas, Ezeiza y San Vicente. Más aún, los fines de semana pasean por la zona y consumen en la Milla Gastronómica numerosos visitantes de la Capital y otras zonas del conurbano, favorecidos por los accesos rápidos por autopistas.

¿Qué es la Milla Gastronómica? La denominación dada por los propietarios de restaurantes y bares al sector que comprende unas 20 cuadras de la avenida Mariano Castex -rutas52/58-, desde el acceso principal por la ruta 205 hasta la rotonda de la Mujer. La que incluye parrillas, restaurantes de cocina internacional, mediterránea, étnica, comidas rápidas, cafeterías, sushi, bares de vino y pubs, más centros comerciales, complejos mixtos de negocios y oficinas, locales y empresas.

Ariel del Savio, relató: “Hace 12 años que abrí Lippée (en Castex 1631), como pequeño restó de fondue y raclette”, pero con el tiempo cambió y ahora, “es un restaurante a la carta con recetas únicas, especializado en pastas y carnes exóticas como yacaré”.

Casa Armando, es otra empresa tradicional y líder en la zona en materiales de construcción y hormigón elaborado. Su presidente Mauricio Vedovato contó: “Se comenzó como una pequeña ferretería familiar para abastecer las primeras obras y hoy tenemos el corralón, un centro de distribución y una planta modelo de hormigón, en Castex 1230” y consideró que “Canning creció por el esfuerzo de los que trabajamos, apoyamos e invertimos en los emprendimientos”.

El restaurante Lippeé, uno de los pioneros en confiar en la zona.

Una apuesta visionaria fue la del presidente de Steven Piscinas, Rubén Arrúa Benítez, que comentó: “Ya van para 30 años que nos instalamos en Castex 419, al comenzar los primeros barrios privados, y desde que explotó la zona, por 1998, somos los principales proveedores para el diseño exclusivo y la construcción de piscinas de alta gama y parques acuáticos”. Para Arrúa Benítez: “Canning es una burbuja, por la seguridad y la tranquilidad con la que se vive, porque no hay asentamientos cercanos y hay mucho trabajo para los vecinos en los countries y en el aeropuerto de Ezeiza”.

Hasta con hotel

Entre los centros comerciales, Plaza Central Canning, en Castex 1277, incluye un hotel de cuatro estrellas y un teatro. Diseñado como un viejo pueblo italiano, con calles angostas, balcones floridos y puentes que unen los distintos sectores del complejo. El responsable del desarrollo, César Giugioloni, del Grupo Giu, afirmó: “La zona está al 50 por ciento de su potencial, creciendo en lo habitacional, industrial y mini turismo, lo que impulsó la demanda hotelera”. El emprendimiento según Giugioloni: “Es un lifestyle center, un lugar de encuentro, un centro de negocios y un paseo de compras”, con gran oferta gastronómica, locales de diseño, indumentaria, muebles y oficinas profesionales. Está unido a Canning Desing, otro complejo de oficinas, locales comerciales y gastronomía.

Tres complejos conforman Las Toscas, en Formosa y Castex. Un shopping, con locales de indumentaria de primera línea, como Kosiuko, Paula Cahen Danvers, Prüne y Levi’s, más seis salas de cine y patio de comidas, con Café Martínez y Mc Donald´s, entre otros. El Office, que alberga 87 oficinas en planta alta y locales comerciales en la planta baja y para marzo próximo “se lanzará el proyecto de Las Toscas Tower, de Emprendimientos SW S.A., un edificio de 10 pisos, con unidades de lujo y cocheras”, señaló Juan Pablo Fiorenza, gerente de marketing.

La oferta comercial se completa con Portal Canning (Easy Home Center y Disco), hipermercado Coto, los pequeños complejos La Aldea y Brisas y en el rubro construcción, con Casa Fernandes, Ricardo Ospital y Resta. Además de Amaneceres Office, complejo de oficinas de alta gama, con centro de convenciones y locales en planta baja.

Daniel Baracat, de Baci & Asociados Propiedades, informó: “Los valores de los locales para la venta van de 1500 a 2000 dólares el m2 y para alquilar rondan los 150 pesos el m2”. Sobre las oficinas, indicó: “El alquiler promedia los 100 pesos el m2 y para la venta están en igualdad con los locales, con una demanda más sostenida” y mencionó que “se está ampliando la Av. Castex, desde Lacarra hasta Solar del Bosque, para aligerar el transito”.

Por último, Silvina Vignolo, directora de la agencia de comunicación GoCanning, señaló: “Es constante la llegada de grandes marcas para captar este mercado, de buen poder adquisitivo” y reclamó por “la construcción de veredas, en varias cuadras inexistentes, para mejorar la imagen de la zona y la comodidad de los transeúntes”.

Por  Juan Manuel Raimundo Lunes 21 de diciembre de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Entre balances y deseos

Las voces de los principales referentes de los distintos organismos que nuclean a los actores inmobiliarios coinciden en que el crédito hipotecario es la demanda insatisfecha.

Las fiestas son momentos oportunos para reflexionar sobre lo sucedido y dar lugar a los sueños, esos que en muchos casos, se convierten en algunos de los tres deseos que se suelen ensayar a la hora del brindis. Esto no es ajeno para aquellos que forman parte de las organizaciones oficiales que nuclean a distintos sectores del denominado mercado inmobiliario local.

Uno de los primeros en tomarse el tiempo para reflexionar sobre este año que se encuentra próximo a culminar fue Enrique Javier López, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). “El mercado Inmobiliario durante 2015 se desenvolvió con dificultades, un año electoral siempre genera demora en la toma de decisiones por la incertidumbre asociada al resultado. Por otro lado, el mercado, soportó su cuarto año de crisis consecutiva. Si bien, los indicadores de cantidad de escrituras realizadas, informado por el Colegio de Escribanos de la Capital -El Registro de la Propiedad Inmueble dejó de proporcionar estadísticas de esta índole, desde 2013- muestra 7 meses consecutivos de mayor actividad, nobleza obliga, hay que decirlo, la comparación es con relación a 2014, un año que fue aún peor. Los precios, se mantuvieron relativamente estables, incluido el escenario antedicho de baja cantidad de operaciones, ausencia de crédito, elecciones, cepo cambiario, entre otros”, explicó López.

Y agregó: “de poder pedir tres deseos, sin duda estos serían: tras la eliminación del cepo, la unificación del mercado cambiario; la baja de la inflación a niveles aceptables a la de los países vecinos, ello se enlaza con el tercer deseo: el regreso del crédito hipotecario, verdadero motor de la actividad”.

El presidente de la CIA se muestra esperanzado con relación 2016. “Lo esperamos con moderado optimismo, y un definitivo quiebre de tendencia de la actividad. Ante la duda, si el fin del cepo y la unificación del dólar, medidas anunciadas por el flamante presidente Mauricio Macri, no afectarán los valores, dado que siempre se tomó a los efectos de las operaciones, el valor del dólar real o también llamado blue. Por ello, las medidas anunciadas respecto al tipo de cambio, cepo, al ataque a la inflación, y en vista a los nombres y perfil de las nuevas autoridades designadas en áreas claves de la economía, la seguridad jurídica, en particular en la defensa del derecho de propiedad ante la modalidad de las usurpaciones, redundaran en el cambio del humor social, y por ende, la confianza de desarrollistas, inversores, compradores y vendedores, y de todos los involucrados en la industria de la construcción”, dijo López.

Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades y vicepresidenta primera del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Bs. As. (Cucicba), dijo, “haciendo un balance de año y de ciclo, podríamos señalar en el pasivo estos cuatro años ya que fueron de gran complejidad en el sector inmobiliario. Este proceso generó dificultades para fijar el precio de las propiedades, para operar, para tomar decisiones, para asesorar a los clientes y que acumularon una gran demanda contenida”.

Y agregó: “En el activo, a pesar de todas las dificultades la decisión de refugiarse en el ladrillo como forma de no perder el valor de los ahorros estuvo presente y fue canalizada en la compra de unidades en pozo, cuyo valor de construcción era en pesos actualizado por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). También hubo operaciones con cedines que dinamizaron -no todo lo esperado, pero al menos algo- los acuerdos en el mercado de departamentos terminados. El segmento de los alquileres también tuvo una gran participación a la hora de dinamizar el sector”, contó. Para este fin de año, afirmó que si pudiera pedir tres deseos estos serían: “mayor volumen de mercado (este traerá más trabajo y progreso), que vuelva el crédito y reglas claras y estables”.

Para el futuro, desde Cucicba esperan un período positivo. “Las expectativas derivadas de un nuevo gobierno, con un enfoque económico de mayor racionalidad, eficiencia y de fuerte inserción internacional, son altamente positivas. Algunas decisiones muy postergadas empezaron a asomar, y aumentaron las consultas”, concluyó Goldszer.

Si bien, 2015 fue mejor que el año último, “no dejó de ser uno de los períodos más bajos de nuestra serie estadística. Las medidas del nuevo gobierno nos animan a proyectar un 2016 con una paulatina recuperación de la actividad inmobiliaria y notarial. La salida del cepo alentará a los argentinos a invertir en inmuebles y permitirá que los que debían cambiar su propiedad lo hagan sin trabas. El éxito de un proyecto de país se verá cuando nos alejemos de la inflación: allí las familias podrán recurrir al crédito hipotecario, el gran ausente”, dijo Carlos I. Allende, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, que mide en sus informes el registro de escrituras porteño.

Miguel Camps presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV), fue categórico a la hora de hacer un balance de este ciclo que se acaba. “Para el mercado fue un año prácticamente perdido. El exceso de incertidumbre pre electoral, tipo de cambio retrasado + brecha cambiaría en un entorno inflacionario generó retracción tanto de la oferta como en la demanda. En cuanto a la AEV, luego de años de siembra nos hizo felices que la temática del Acceso a la Vivienda haya formado parte de las plataformas electorales de ambos candidatos que arribaron al ballottage”, dijo Camps y agregó: “A la hora de pedir tres deseos le pediríamos al gobierno que cumplan primero con los tres ejes de campaña: eliminar la pobreza, el narcotráfico y la corrupción”.

Según Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, en 2015 se desaprovechó una gran oportunidad. “Este año se perdió una gran posibilidad que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación generara más derechos para los inquilinos. Por ejemplo, no se estableció a la vivienda como un derecho social ni tampoco se instituyó el preaviso del locador para con el locatario cuando el primero decide no renovarle el contrato al segundo. Este simple artículo evitaría que el inquilino tenga que salir apresurado al mercado en busca de un hogar”, afirmó.

Y agregó: “De poder pedir un deseo sin duda quisiera que se generen políticas de acceso al crédito con cuotas similares a los alquileres. Es decir que sean posibles de pagar. Luego pediría la posibilidad de que se establezca una autoridad que controle mínimamente el estado de los inmuebles mas allá de debatir topes en los alquileres. Por último, la creación de espacios de mediación con personal especializado en locaciones para la solución de controversias entre dueños e inquilinos para evitar ir a la sede judicial que por lo general es costosa y se prolonga en el tiempo”, expresó el titular de la entidad que defiende a los inquilinos.

Sábado 19 de diciembre de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Más que un nuevo año, se inicia un ciclo distinto

La apertura del cepo cambiario es la primera medida que incentivará al mercado, ahora se espera por políticas con seguridad jurídica para el regreso de las inversiones a nuestro país y la financiación hipotecaria.

Expectativa es la palabra que redunda en los operadores del mercado inmobiliario, que realizaron un balance de los resultados del año que está a punto de concluir y de las esperanzas que se abren para el futuro, acompañadas por el nuevo gobierno nacional, que asumió el 10-D. El enfoque es hacia adelante, se hace eje en un panorama general de la situación para los próximos 12 meses.

“Los compradores se comportaron con cautela, dilatando las decisiones, comparando mucho y se mostraron muy atentos al vaivén de la economía. Nos fue bastante bien ya que la mayoría de los proyectos que comercializamos están pesificados y con numerosas cuotas lo que facilita el acceso”, comentó Graciela Muradas, gerenta de emprendimientos urbanos de la firma Toribio Achával.

“El ultimo año fue estable pero con una gradual recuperación del optimismo inversor, tanto para los desarrollistas como para los inversores del primer minuto que esperan a mediano plazo una recuperación del sector y prefieren llegar antes. Nosotros cerramos un buen año a nivel transacciones mejorando la performance de los tres años anteriores difíciles desde el comienzo del cepo cambiario”, comentó Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario.

Hay nuevos emprendimientos muy variados, en algún caso torre de 32 pisos y 200 departamentos y en otros edificios de pocas unidades con variedad de tipologías, llegando en algunos casos a obras de 10 mil y 20 mil m2 de venta.

Rafael Baigún, socio de Baigún Operaciones Inmobiliarias, opinó: “En líneas generales no fue un año de lanzamientos, y mucho menos de gran tamaño, los que se han iniciado en general corresponden a lo que llamamos obras pequeñas, entre 1000 y 2500 m2”. Para Juan Ignacio Mel, gerente comercial de Mel Propiedades, en el año actual repuntó el mercado de los usados y se evidencia una mayor demanda de terrenos para construir en zonas premium. “Estos últimos días, el mercado vuelve a mostrar señales de actividad y se evidencia en la gente una marcada perspectiva positiva para 2016. Felizmente se logró un incremento en la actividad con respecto a años anteriores”.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, comentó: “Los nuevos emprendimientos en el sector premium, fueron muy buenas oportunidades para quienes hayan invertido”. Del año eleccionario, Baigún dijo: “Las elecciones no influyeron tanto, sino el mantenimiento del cepo y la escasa certidumbre que existía respecto a los años venideros”. Acerca del nuevo gobierno, Muradas detalló: “Depende de las medidas que adopte. Lo que sí notamos es una demanda contenida, que cuando estén dadas las condiciones seguramente reactivará el mercado. El nuevo gobierno ha dicho que levantará el cepo, sin dudas un sólo tipo de cambio ayudará a la certeza que necesita esta actividad. También sería importante que los compradores consigan créditos accesibles, una deuda pendiente desde hace mucho tiempo”. Seguí leyendo “Más que un nuevo año, se inicia un ciclo distinto”

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Distrito Tecnológico – La zona generó buenos negocios

Los alquileres rondan en 18,5 dólares el m2, la venta en 1700 dólares el m2 y la rentabilidad es de 8%.

Por la creciente importancia inmobiliaria del Distrito Tecnológico, la empresa Adrián Mercado SA realizó un informe sobre las características cuantitativas del mercado de oficinas de ese sector de la ciudad de Buenos Aires, el cual mostró el potencial de negocios que tiene en el mediano y largo plazo.

Este sector está dentro de los barrios Parque de los Patricios, Nueva Pompeya y Boedo, delimitado por las avenidas Sáenz, Boedo, Chiclana, Sánchez de Loria y Brasil, y las calles Alberti, Manuel García y la avenida Amancio Alcorta. Esta amplia zona tiene la finalidad de promocionar y desarrollar el sector económico dedicado a la tecnología, innovación y conocimiento, por lo tanto, alberga a empresas y organizaciones de tecnologías de la información, comunicación (TICs), software y profesionales de valor agregado, beneficiándolo con incentivos como menor carga impositiva y la concentración de recursos humanos. Desde su origen, en 2009, se radicaron en esta zona más de 200 empresas relacionadas que, sumadas, generaron más de 11.000 puestos de trabajo.

Según el relevamiento realizado se detectaron 52 edificios de oficinas, sumando los existentes y los que están en obra inicial o en curso. “En general, estos inmuebles se caracterizan por ser de categoría A con curtain wall, plantas libres, amplios hall de ingreso, seguridad, cocheras y amenities, entre otros detalles. Igualmente, es significativa la presencia de propiedades que fueron refaccionadas para tal fin, como galpones o casas adaptadas para uso comercial”, afirmó Juan Pablo Baca broker y analista de mercado de Adrián Mercado SA.

Si se tiene en cuenta la totalidad de la muestra con edificios existentes, en obra y otros proyectos, el espacio destinado a oficinas alcanza los 184.696 m² de los cuales, sólo el 36% está edificado. Lo cual muestra el importante desarrollo que tendrá el Distrito en los próximos años. “Este escenario se confirma al evaluar la superficie en oferta, ya que el 9% se ofrece con posesión diferida y el 88% se considera probable oferta futura. Es decir, todavía no se ofrece públicamente en los medios de comunicación”, amplió Baca.

La vacancia, según la superficie total existente edificada es del 5,5%. “Ahora bien, basándose en las áreas en construcción y en los proyectos todavía no iniciados, ascienden a 19,5 y 0,5% respectivamente”, dijo el analista. Y agregó: “Notamos que la superficie promedio disponible, ronda los 240 m² los cuales, generalmente, brindan la posibilidad de dividirlo, satisfaciendo la necesidad de superficies menores”.

El valor de alquiler de referencia, promedia los 18,5 dólares el m2. Por su parte, el precio promedio de venta de las oficinas con posesión inmediatas y diferidas, ronda los 1700 dólares el m². Estas cifras son levemente menores a barrios más categorizados de la ciudad de Buenos Aires, centro y zona norte.

La rentabilidad es importante. “Ya que si tenemos en cuenta la distorsión actual en ventas inmobiliarias, operando con un tipo de cambio diferente al de los alquileres, la rentabilidad ronda el 8%”, opinó Baca.

Como es de prever, la mayoría de los edificios relevados se encuentran en las cercanías a las avenidas principales del Distrito como Caseros, Sánchez de Loria, Brasil y Jujuy. Igualmente hay calles secundarias, que se jerarquizaron en este sentido con la presencia de importantes edificios como Rondeau, Patagones, Uspallata y Lavardén. Así es que, se refleja el importante grado de interés inmobiliario que este sector despierta.

Lunes 14 de diciembre de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Un encuentro vital para el sector

Se realizó la Convención Inmobiliaria del Oeste en el Polo Industrial General Rodríguez. Allí se analizó el futuro del sector.

En uno de los emprendimientos inmobiliarios e industriales más importantes de la zona oeste, el Polo Industrial Genera Rodríguez, se realizó la tercera edición de la Convención Inmobiliaria del Oeste (CIO). “Este encuentro se convirtió en el punto de reunión de toda la cadena de valor del mercado inmobiliario regional: desde desarrolladores hasta inversores se encuentran para compartir información sobre la marcha del sector y sus proyecciones”, aseguró Sebastián Stupenengo, uno de los organizadores.

Según Mariano Otálora, economista y periodista, 2016, a pesar de un inicio difícil, será el año del despegue del mercado inmobiliario. “Los precios no sólo no bajarán sino que se sostendrán o aumentarán en el mediano plazo”, explicó.

Para Roberto Mateo, de la inmobiliaria homónima, una de las vedettes del año que está próximo a comenzar sin duda son las naves industriales: “Existen estudios que nos marcan que hay una demanda insatisfecha de naves para pymes, depósitos y logísticas, por lo que estamos ante un mercado que crecerá mucho en el oeste por la disponibilidad de tierra industrial y por las virtudes en materia de accesos con las que cuenta esta zona”.

Christian Fucile, de la firma IMB, coincidió con Mateo y aseguró que “hoy las naves dejaron de ser un inmueble sólo mirado por el sector industrial; estas construcciones se convirtieron en algo muy deseado por inversores en busca de renta, además estos proyectos dejan el doble que una propiedad tradicional”.

Respecto del tema cambiario, Germán Gómez Picasso, director de la consultora Reporte Inmobiliario, describió tres escenarios posibles. “La actividad inmobiliaria gira en torno al valor de la divisa por lo que si el tipo de cambio se mantiene en los valores actuales estaremos ante un mercado estancado; si se produce una leve alza del dólar esta repercutirá en una leve reactivación; mientras que con un dólar alto las operaciones serán mayores”, aseguró el especialista.

La III Convención Inmobiliaria fue también el lugar que se eligió para la presentación de la RedParques, la primera asociación que reúne a todos los parques industriales de la Provincia de Buenos Aires. La flamante institución eligió Moreno para realizar su segunda Exposición de Parques Industriales (Epiba) que se realizará el 18 y 19 de mayo próximo en el Parque Industrial Desarrollo Productivo. Seguí leyendo “Un encuentro vital para el sector”