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Apuntar a la clase media

La clase media argentina históricamente ha sido el motor productivo y económico del país. Este segmento de la población es localista y pondera inversiones conservadoras, por lo tanto ven al mercado inmobiliario como una alternativa sólida y confiable. Salvo períodos inflacionarios agudos, siempre ha tenido un interesante poder de ahorro y ello en un 80% se vuelca al mercado inmobiliario. Hoy el mercado ofrece un amplio segmento para invertir y rentar con un orden de valores entre 50.000 y 100.000 dólares.

Recodemos que casi un 50% de las unidades de los nuevos emprendimientos tiene como destino la renta. De esa manera y en forma directa, el inversor tipo de clase media es quien sostiene no sólo la construcción, sino también todos los rubros y empleos relacionados con la construcción. En definitiva, la clase media tiene como principal estandarte la búsqueda de la consolidación económica mediante una inversión segura y confiable que es la que ofrece el mercado inmobiliario.

Siempre que se garantice la seguridad jurídica y fundamentalmente el derecho de propiedad, será ésta el principal pilar de inversión de la clase media y continuará potenciando la construcción a lo largo del país.

Pero si hablamos de seguridad jurídica y principalmente de derechos, bueno sería generarlo en las clases más bajas que hoy tienen grandes dificultades. Eso no significa quitar a uno para darle a otro, sino instrumentar herramientas para que los sectores de la población que hoy no pueden acceder a la vivienda puedan hacerlo. Para que esto sea posible debe existir un contexto económico de contención inflacionaria que permita generar un ahorro.

También debería desembarcar un fuerte aparato crediticio a 30 años, que permita a los tomadores pagar una cuota razonable y financiación para construir edificios a tasas razonables y posibles. En este último punto como ocurre en otros países, ese crédito es extensible al comprador en proporción a la unidad adquirida. En resumen, si a la clase media se le brinda seguridad continuará invirtiendo. El gran desafío es ampliar la clase media.

Por Diego Migliorisi (socio gerente de Migliorisi Propiedades) para LA NACION, Sábado 6 de junio de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El mercado porteño, con futuro

Las empresas mantienen el interés en la plaza, que hoy propone los alquileres más bajos de la región.

La plaza de oficinas de Buenos Aires sigue siendo la más importante del país. En la actualidad no sólo tiene los valores de renta más bajos de la región, sino que también ofrece altos niveles de ocupación con buena demanda. Otro dato interesante es que tiene un 46% menos en el inventario de edificios premium por cantidad de habitantes que el promedio de la región. Así se trata de un mercado pequeño, siempre con demanda ajustada, pero a su vez con un potencial enorme de crecimiento si se lo compara con Lima, Bogotá, Santiago, que tienen promedios superiores aun a Buenos Aires, al igual que de San Pablo y México D.F.

“Históricamente en los últimos 20 años, el mercado absorbe unos 80.000 m2 de oficinas nuevas por año. En tiempos malos para la economía, como 2014, sólo 34.500 m2 fueron ocupados por primera vez. Las superficies que alquilan las empresas oscilan entre los 250 y 500 m2, tanto en el corredor Libertador de la Capital como en el de Vicente López”, dijo Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre.

El valor promedio de renta es de 28,5 dólares el m2, pero varía según el edificio y la zona entre los 20/22 a los 35 dólares en un edificio de Puerto Madero o plaza San Martín. Catalinas tiene un promedio de 28 a 32 dólares.

“Estamos implementando como modalidad, el adelanto en el pago de los alquileres, opción que eligen muchas empresas para una colocación de excedente de divisas por la imposibilidad de girar divisas el exterior, situación que se prioriza en vez de buscar un congelamiento de monto locativo”, expresó Mariana Stange, directora de la división oficinas de L. J. Ramos.

El stock de Buenos Aires está con niveles de ocupación positivos, pero cualquier crecimiento de la economía generaría aumento de renta y poca disponibilidad. En proyecto y por lanzarse en construcción hay unos 285.000 m2 si se considera tierra en Puerto Madero, en el dique IV, terreno en Catalinas, otro en Barrio Norte, del Libertador al 7200 en la Capital y otros en Martínez y Vicente López, ya en proceso de obra. Esto incorporará esos metros en los próximos 36 a 40 meses. Seguí leyendo “El mercado porteño, con futuro”

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Proliferan los seguros para alquilar

Distintas entidades promueven una herramienta para emplearse como garantía; un puente que conecta a la gente con los requisitos para poder ocupar una vivienda.

El acceso a la vivienda es un tema que preocupa a muchos. Con sólo un 67,7% de familias propietarias a nivel país, el resto no tiene otro camino que alquilar o vivir en unidades en préstamo o en casas precarias. Ante el déficit habitacional, que afecta a 3,5 millones de hogares, en los que se engloban las construcciones deficitarias y el hacinamiento crítico y semicrítico de quienes la habitan, se intenta encontrar soluciones a algunas de las causas.

“También están los hijos que forman familia y se quedan a vivir con los padres, que comparten la vivienda. Eran el 8% en la década del 90, bajó al 6% en el censo de 2001, y prácticamente se duplicó durante la última década, por la imposibilidad de adquirir la casa propia; hoy, una de cada tres familias está teniendo una necesidad de vivienda concreta entre lo que son inquilinos y familias que comparten el lugar”, detalló Marcelo Satulovsky, director de investigaciones de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Siguiendo con los datos a nivel país, el 16,1% son inquilinos que representan casi dos millones de familias, de las cuales casi el 40% -unas 800.000 familias- alquila en el área metropolitana de Buenos Aires, siendo 400.000 las que lo hacen en la Capital, y las restantes en el cordón que la rodea. Al año se concretan 204.000 locaciones en la ciudad, con aumentos en los precios que llegan a casi al 30%, promediando las cifras en los 100 pesos por m2. Satulovsky, al respecto, explicó: “La coyuntura se dificulta para las familias unipersonales, más la construcción que viene en baja, la falta de crédito que nos permita poner una válvula a la olla de presión y salir del alquiler para ir rotando, y así que la gente pueda pasar a ser propietaria, son factores que contribuyeron para que aumenten las operaciones en alquiler. De 21,4% de familias porteñas como inquilinos que había a principios de los 90 al 29,9% en el censo 2010, hoy se proyectaría a 34%, por año se calculan que 12.800 familias se incorporan al mercado de alquileres”.

Solidez

La opción de alquiler se convierte en algo virtualmente imposible cuando el propietario exige una garantía propietaria no sólo de la Capital, sino también que pertenezca a un familiar directo. Por lo que lograr un mercado de alquiler dinámico, facilitando el ingreso de un público que hoy queda apartado por no llegar a cumplir todos los requisitos que le son solicitados, ayudaría a disminuir la problemática de la vivienda. Seguí leyendo “Proliferan los seguros para alquilar”

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Córdoba – Ambicioso proyecto para los estudiantes

En los próximos días comenzarán las obras del nuevo edificio de la Universidad Siglo 21, desarrollado en 11 pisos con un total de 1400 m2, cuya denominación es Labs 21 y demandará una inversión aproximada de 25 millones de pesos.

En breve comenzarán las obras a pleno del nuevo edificio de la Universidad Siglo 21, cuya denominación es Labs 21, que demandará una inversión aproximada de 25 millones de pesos y estará conformado por 11 pisos, que ocuparán una superficie de 1400 m2. La intención es que este espacio se convierta en el campus universitario en la ciudad de Córdoba y su finalización se estima en un período de 13 meses.

Labs 21 se constituirá en un ámbito de promoción del aprendizaje y contará con laboratorios y espacios para generar conocimientos prácticos, físicos, remotos y virtuales que incluyen: experiencias multimedia, realidad virtual, gamificación, simuladores interactivos, juegos sociales, 3 y 4 D.

Al mismo tiempo dispondrá de laboratorios virtuales y convencionales, y aulas taller. “La propuesta brindará la posibilidad de integrar los saberes disciplinares y técnicos mediante el dominio de tecnología. Se proyecta como un espacio donde los alumnos realizarán allí actividades que trasciendan y complementen sus búsquedas de conocimiento pudiendo generar, producir y concretar proyectos. Simuladores, laboratorios remotos, virtuales o presenciales, estrategias 3D y 4D, el desarrollo de co-working e incubadoras son algunas de las estrategias que constituyen este proyecto”, comentó la magister María Belén Mendé, rectora de la Universidad Siglo 21.

La construcción de Labs 21 ya estaba prevista en el máster plan del campus diseñado por el arquitecto César Pelli, creador de algunos de los edificios más emblemáticos del mundo. “Para la Universidad es un orgullo que César Pelli haya diseñado nuestro máster plan del campus universitario cuando se creó. Este argentino ha diseñado algunos de los edificios más emblemáticos del mundo como el World Financial Center de Nueva York, las Torres Gemelas Petronas en Malasia y el Centro Financiero Internacional en Hong Kong. Actualmente es reconocido en todo el mundo, dado que supo desde el primer momento combinar el arte con el sentido social y la funcionalidad con la sensibilidad”, amplió Mendé.

El campus universitario ya cuenta con cinco edificios y es la principal sede de la institución. Se encuentra en las cercanías del aeropuerto internacional Ingeniero Ambrosio Taravella de la ciudad de Córdoba, en un predio de 35 hectáreas que preparó la paisajista Diana Balmori.

Este campus forma parte de un plan de compromiso medioambiental, que tiene como objetivo contribuir a la construcción de un futuro sustentable.

Funcional

“En primer lugar, la iluminación de los espacios de uso se hace por perforaciones de tamaño regulado por la actividad interior. La envolvente exterior posee naturalmente una gran inercia térmica, que se complementa con los muros aislantes interiores, minimizando la ganancia térmica. En segundo lugar, si bien el edificio posee aire acondicionado operado individualmente, su uso será muy restringido, ya que se ha planteado un sistema de ventilación natural cruzada con aire enfriado en estanques de agua de lluvia recuperada, que cediendo calor latente sube por los patios sombreados, ingresa a los talleres y es extraído por el lado opuesto, a través de un conducto continuo que forma un muro exterior y otro interior. Y en tercer lugar, el agua que recircula constantemente es bombeada desde los estanques inferiores hasta el nivel de la cubierta desde donde cae lamiendo los muros de hormigón poroso que limitan los patios, transformándolos en planos verdes cubiertos de musgo y líquenes”, explicó Mendé.

De vanguardia

La Universidad del Siglo 21 es una institución educativa privada que tiene sede en la ciudad de Córdoba y presencia en las 24 provincias argentinas, a través de 250 centros de aprendizaje universitario, donde estudian más de 45.000 alumnos a lo largo y ancho del país. Con más de 11.000 graduados, la Universidad dicta 24 carreras de grado y 12 de pregrado a través de las modalidades presencial, semipresencial y a distancia distribuida.

Cristina Schwander, cofundadora de la institución, destacó: “Construir este edificio habla también de la visión que tiene la Universidad sobre el futuro de la educación”.

Mientras, Juan Carlos Rabbat, fundador de la Universidad, destacó que este edificio de experiencias de aprendizaje permitirá ejercer la práctica y transferencia en contextos que simulan la realidad de la práctica profesional.

Por Guadalupe Fernández Fronza, Lunes 25 de mayo de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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El Este, siempre vigente

Esta zona de Uruguay mantiene la atracción de los inversores que eligen la calidad y el lujo cerca del mar; nuevas construcciones avanzan en los distintos puntos.

Aunque el verano haya quedado en el recuerdo, el ámbito de la construcción e inmobiliario tiene en Punta del Este uno de los sectores que siempre concentra la demanda de los argentinos, así como de varios propietarios e inversores de la región y de distintas partes del mundo.

Típico sitio, próximo al mar donde los compradores privilegian varios aspectos a la hora de comprar. Se trata de un lugar exclusivo por excelencia y en el que se priorizan la tranquilidad, el lujo, lo moderno, las tendencias y la proximidad con lo natural.

Escenario

Sobre el panorama actual del sector, Ricardo Weiss, de la compañía Weiss Sztryk Weiss (WSW), destacó: “Por la fecha en la que estamos se vive un momento de tranquilidad en las ventas, pero activo en la edificación. La ralentización de las operaciones no es una situación alarmante o de baja del mercado. Más allá de las oportunidades de rebajas en los precios de entre un 10 y un 15% de lista, los costos de las unidades siguen en niveles altos. Aunque no hay que perder de vista que son proyectos de calidad, que incluyen las cocheras y los amenities, que al contrario de otros mercados se entregan llave en mano sin faltantes y con finas terminaciones”.

Por su parte, Daniel Zulamián, director de Zulamián Desarrollos Inmobiliarios, sobre el escenario esteño comentó: “Notamos que actualmente camina hacia el equilibrio de la oferta con la demanda. Esta relación hay que cuidarla, teniendo en consideración las necesidades del mercado y de los sectores de preferencia. Punta del Este es uno de los lugares más hermosos del mundo. Es lo más internacional que tenemos además del fútbol. Tratamos de cuidarlo para que crezca racionalmente. Los proyectos que se ofrecen son residenciales, comerciales y mixtos”.

Mientras que Aníbal Durán Hontou, gerente ejecutivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), se refirió al público que se acerca a este refugio uruguayo para concretar las operaciones o los que más se interesan por los proyectos que allí se comercializan: “Sustancialmente los posibles propietarios llegan de Río Grande do Sul (Brasil), aunque la plaza se sigue moviendo al compás de los argentinos. Por ser un lugar confiable y sin sobresaltos de los precios, se hace seguro a la hora de invertir. Aquí todo es transparente y los contratos se cumplen, por lo que la confianza es clave y es protagonista en los negocios que se concretan”.

Es buscado por el público de poder adquisitivo medio y alto, al que hay que sumar los clientes locales, los de Estados Unidos y los que llegan de Europa. Sobre el problema que domina en la Argentina, con las restricciones cambiarias, Zulamián precisó: “Es evidente que un cepo cambiario es un problema en cualquier parte del mundo. Son políticas de otras épocas, por lo tanto pertenecen a condiciones del segmento y de la sociedad totalmente distintas a la actualidad, en el cual los mercados tienden a integrarse y no a separarse. De todos modos, la bondad de Punta del Este, su paz, sus playas, sus áreas verdes y sus edificaciones van superando las trabas económicas que puedan ocurrir”.

Más buscado

En cuanto a los proyectos que se edifican, Weiss agregó: “Son emprendimientos con unidades de dos y tres dormitorios con gimnasio, SUM, parrilla y piscinas, entre otros espacios. Algunos ofrecen canchas de tenis, guarderías para niños y sectores para los más jóvenes”.

Zulamián profundizó: “Se edifican sobre amplios terrenos como las Torres Place Lafayette, cerca de la plaza homónima, en casi una hectárea y en pleno corazón de la ciudad. Aunque también hay otros con bastante menor superficie. La idea es que siempre podamos ver grandes áreas verdes con amenities. En cuanto a la calidad de estos proyectos ya depende de cada desarrollador. Los departamentos abarcan comodidades de un loft a tres dormitorios en general”.

Zulamián comercializa cuatro emprendimientos de gran categoría en lugares clave de Punta del Este, tres con ocupación inmediata: frente al puerto y calle 20, Edificio Puerto Punta con grandes unidades de 450 m2 con cuatro suites. Frente al hotel Conrad tenemos a Casino Tower, con unidades de dos y tres suites con vistas a isla Gorriti y el puerto. En la Parada 35 Playa Mansa, frente al mar, está Edificios Cruceros, de una a tres suites con un área de parque de más de 7000 m2.

Y en construcción con entrega a un año está Torres Place Lafayette, en la esquina de las avenidas Roosevelt y Pedragosa Sierra, muy próximo al Punta Shopping, de estilo neoclásico francés y cómodas unidades de un ambiente a tres dormitorios.

Los valores rondan en promoción invierno entre 3000 y 4000 dólares el m2. Al respecto, Weiss comentó: “Las unidades en lugares de categoría y en edificios de menos categorización oscilan entre los 2600 y 2800 dólares el m2, y las de lujo, de 3500 a 4500 dólares el m2, según la altura y las terminaciones.

Sobre los alquileres, Zulamián dijo: “Hay demanda. En torres de categoría con servicios como los de un hotel, pero con departamentos que siempre son mucho más amplios, oscilan entre 300 y 600 dólares diarios promedio”.

Mientras, Durán Hontou concluyó: “El europeo sigue viniendo y queda maravillado. El otro día nos visitó una delegación neozelandesa vinculada a la industria láctea e hizo varias operaciones inmobiliarias. Predominan las ofertas de tierras en las zonas quebradas y altas; chacras con paisaje europeo, estilo a la campiña de aquel continente como José Ignacio, Manantiales, Solana, La Loma de Punta Ballena, orientada hacia la península y la bahía, cuentan con amplia demanda”.

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Sábado 2 de mayo de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION