Publicado el

Locales – Mayor protección para los inquilinos

El nuevo Código Civil y Comercial extendió el plazo máximo de los alquileres hasta los 50 años.

La antigua normativa ya trataba de manera diferencial a los contratos de alquiler, según si eran o no destinados a habitación, el nuevo Código Civil y Comercial, ha profundizado notoriamente ese diferendo, otorgando no sólo mayor protección al inquilino de una casa habitación, sino también, dando más libertad a los contratantes que alquilan para un desarrollo comercial o industrial.

Como novedad, puede citarse el hecho de que el nuevo código, expresamente impide que se le pueda exigir al inquilino que arrienda una casa como habitación, el pago anticipado de más de un mes, como así tampoco el pago del denominado valor llave o montos superiores a un mes en concepto de garantía por cada año contratado. Por otro lado, este nuevo sistema ha extendido el plazo máximo de locación hasta los 50 años, para aquellos casos que no sean habitación exclusivamente.

“Recordemos que antiguamente, el plazo máximo de una locación para todos los casos era de diez años, por lo que cualquier plazo que excediere ese tiempo, podía ser considerado como nulo o inexistente”, expresó Jorge Grispo, magister en derecho empresarial, fundador y managing partner del Estudio Grispo & Asociados.

Los fundamentos a esa limitación surgían de la nota a ese artículo. Allí Dalmacio Vélez Sarsfield, explicaba que debía limitarse el plazo por tres motivos: a) Economía social, pues un arrendamiento hace que la cosa no se mejore; b) Movilidad del tráfico negocial (pues sería sumamente embarazoso para la enajenación de las cosas); y c) Conveniencia para el régimen hereditario (para no embarazar la división de las herencias).

“Este razonamiento podría tener cabida en el año 1869 cuando fue dictado el antiguo Código -comenzó a regir recién en 1871-, pero había quedado muy desactualizado con las actuales relaciones comerciales y civiles que rigen la vida diaria”, dijo Martín Tirini, director del dpto. Derecho Civil en el Estudio Grispo & Asociados.

A lo que Grispo agregó: “Así pues el grado de inversión y complejidad que han alcanzado los emprendimientos comerciales y de todo tipo en la actualidad, había hecho que ese plazo de diez años se tornara arcaico y que los tres elementos citados dejen de verse afectados por locaciones de mayor extensión”.

Fallo paradigmático

Esta situación ya había sido advertida por los Tribunales, “en un fallo paradigmático como fue Segura SA Inmobiliaria y Financiera y International Hotel Development S.A s/autorización”, explicó Tirini.

Receptando esos conceptos y adaptándose a las necesidades de la vida diaria, “el nuevo código establece un plazo de duración muchísimo más lógico para las locaciones, extendiendo el máximo a 20 años para habitación y 50 para cualquier otro fin”, amplió.

A los fines comerciales se efectúa un salto realmente significativo por cuanto se multiplica por cinco, los años permitidos para ese tipo de emprendimientos. “Así como resulta destacable el avance que se ha logrado en los puntos señalados, no podemos dejar de remarcar que esta misma normativa, generó cierta incertidumbre en cuanto a la posibilidad de concertar estos contratos en moneda que no sea de curso legal”, afirmó Grispo.

“En efecto, al definir al dinero -a contrario sensu-, como la moneda de curso legal en el país (art. 765 del CCyCN), y establecer que habrá locación, siempre y cuando se pague por el arrendamiento un precio en dinero (art. 1187), surge entonces la inevitable pregunta: ¿Es locación un contrato donde se alquila una cosa por un precio en moneda extranjera?”, argumentó Tirini.

“Atento el corto plazo transcurrido desde la implementación de este nuevo Código, la pregunta no ha tenido aún una respuesta definitiva, teniendo que ser los Tribunales quienes deberán darla”, comentó Grispo.

No obstante, “nuestra opinión, es que si el contrato prevé el uso y goce de una cosa a cambio de un pago, sin importar el medio elegido, difícilmente un Tribunal podrá obviar el espíritu que tuvieron en miras los contratantes al formular el convenio, más allá de la denominación que se le otorgue al acto. Deberá regirse en su totalidad por el Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4 del nuevo Código Civil y Comercial, es decir, el previsto para las locaciones”, concluyó Grispo.

Lunes 26 de octubre de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

Publicado el

Alquileres – Las cotizaciones con la vista hacia arriba

Todas las fuentes consultadas sostienen que el aumento, en el año, ronda entre el 24,5 y el 27% y que los departamentos más demandados son los de 1 y 2 ambientes.

El dificultoso acceso a la casa propia sumado a la falta de crédito y a la escasa construcción de viviendas, convierten a los alquileres en una de las herramientas más utilizadas para aquellos que buscan un lugar para vivir en la Capital. Según los especialistas aunque, mes a mes, se aumenta la oferta de m2 disponibles (con la inauguración de nuevos edificios) todavía resulta insuficiente para satisfacer la gran demanda existente; esto se convierte en un factor más, que sumado a la inflación real, colabora al incremento del precio de los alquileres que hoy regulan el mercado porteño y de sus alrededores. Los registros aportados por la Dirección General de Estadística y Censos dependiente del Ministerio de Hacienda del gobierno porteño dan cuenta que el incremento de los alquileres en lo que va de enero a septiembre ronda el 24,5%. Mientras que si se toma de agosto de 2014 a el mismo mes del actual año el índice ronda el 31,1%.

Los datos oficiales aportados por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) revelaron que el índice de alquileres acumulado interanual que realiza esa entidad ronda el 25,50%. Un dato bastante similar arroja el reporte estadístico del portal especializado del sector, ZonaProp, que reveló que el promedio en la variación anual en la ciudad de Buenos Aires oscila el 25,4%, mientras que este mostró que los barrios porteños donde más crecieron los precios de alquiler fueron Floresta (con 39%), Las Cañitas (35%) y Flores (34%).

“Pero no todas las propiedades han aumentado en la misma proporción, los departamentos de 2 y 3 ambientes han subido un 28 % anual pues son los más requeridos, por ejemplo: en la calle Paraná y Santa Fe (Barrio Norte) un departamento de 3 ambientes que se ofrecía en abril de 2014 en $4500 más expensas a mediados de este año piden en el mismo edificio y en estado similar $5400 más expensas. En general se habla de un 25% de aumento anual, aunque esto depende de cuan requerido es la unidad. Los propietarios prefieren hacer contratos con un aumento semestral que en 2014 rondaba el 11 % semestral y este año esta en la franja del 13 y 14%”, explicó Emilio Cornejo, uno de los titulares de la firma Achaval Cornejo. Mientras que la mayoría de los brokers consultados coinciden en que en el tercer trimestre los alquileres se ajustaron a un ritmo anualizado de 27%, similar a la dinámica de los índices de inflación privados. Seguí leyendo “Alquileres – Las cotizaciones con la vista hacia arriba”

Publicado el

Unidades personalizadas

Actualmente los edificios se entregan en muchos casos sin terminaciones, con el fin de abaratar los costos

El mercado de las propiedades se renueva constantemente tratando no sólo de dar respuesta a la demanda sino que intenta adaptarse al presente económico y comercial que vive el sector. Una de las nuevas tendencias que proponen los desarrolladores en los últimos tiempos para la clase media es la posibilidad de entregar a los flamantes propietarios las unidades sin las llamadas terminaciones -con el fin de abaratar costos- o bien se ofrecen plantas flexibles dando lugar a que cada comprador pueda armar su departamento según sus necesidades concibiendo así, las nuevas y variadas tipologías.

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, cada vez es más difícil . “Hoy es muy complicado ofrecer un proyecto al comprador que responde a la denominada clase media. Dado que los desarrolladores tienen que hacer un equilibrio entre el inmueble que ofrecen y el precio que pueden pagar los compradores de ese perfil socio-económico. Sobre todo considerando que la incidencia de la tierra es cada vez más cara”, sostuvo el player.

Altgelt sostuvo que cada vez es más común que los proyectos sean entregados sin las tan mentadas terminaciones. “Generalmente los edificios a estrenar se entregan sin ellas (excepto la cocina y el baño). Aunque, existen desarrolladoras que dan la opción de elegir ciertas terminaciones durante el proceso de construcción del edificio. El beneficio para el inversor es que puede sumarse a un pool de interesados y, en consecuencia, pagar un precio menor por las terminaciones”, comentó Altgelt.

Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika, presenta esta realidad del mercado con una visión diferente: más marketinera y comercial. “Hoy se entregan las viviendas terminadas con opcionales para que los compradores puedan personalizar sus viviendas.” Y agregó: “Entregar los departamentos sin terminaciones ayuda al desarrollador a vender a precios más bajos y a dejar en el comprador la decisión a completar el inmueble a su gusto. Es posible que no todos los inversores coincidan con el gusto en la terminaciones, y no es conveniente que sea un impedimento para la comercialización”.

Con o sin gas

Los distintos referentes consultados coinciden en que cada vez es más inusual encontrar edificios equipados con tuberías de gas. “Existe una tendencia de hacer edificios totalmente eléctricos con agua caliente central por caldera, pero en los últimos años el comprador comenzó a priorizar las cocinas a gas por una cuestión de costos y para evitar inconvenientes en situaciones de cortes de suministro eléctrico. Es decir entre un edificio con cocina a gas y otro eléctrica la gente va elegir el gas”, explicó Diego Migliorisi, socio de Migliorisi Propiedades.

Martín Fabiani, gerente comercial de Ayres Desarrollos, mostró una visión diferente de esta realidad: “Actualmente en la mayoría de los complejos se ofrecen cocinas eléctricas. Esto se debe a que la mayor parte de nuestros inversores y clientes, por razones sustentables, económicas y de seguridad, están dejando de lado a las viejas cocinas a gas”.

Para Migliorisi, las terminaciones y la calidad de los materiales son unos de los factores más importantes a la hora de definir la compra. “Hoy el mercado está competitivo y exigente, la gente recorre mucho y compara antes de elegir, aumentando la competitividad”, sostuvo el broker. Y amplió: “Entre las cosas que la gente hace más hace hincapié se destacan los muebles de cocina , tipo de pisos (porcelanato/madera), aberturas, calefacción y refrigeración. Sin duda estas son algunas de las variantes principales que se toman en cuenta al momento de definir una transacción. Un párrafo aparte merecen los espacios denominados espacios comunes como el hall de entrada o los palieres, estos también suelen ser muy mirados por la gente a la hora de realizar la evaluación final”.

Según Fabiani, algo en lo que actualmente todos coinciden, es que las unidades que se entregan para la posesión ofrecen la instalación preparada para la futura colocación de equipos de aire acondicionado frío-calor tipo Split (por cuenta de los propietarios). “Obviamente que también se incluye: la cañería entre unidad interior y exterior, red de condensado y alimentación eléctrica”, dijo el gerente de Ayres Desarrollos.

López aporta un número más concreto: “Sin terminaciones los valores bajan en un 10% aproximadamente dependiendo de la calidad de los materiales elegidos. Entre los más costosos están: pisos de madera o porcelanato, los interiores de roperos y los aires acondicionados”.

Los desarrolladores sostienen en que según la elección de los materiales destinados a las terminaciones se puede maximizar la ganancia. Entre una buena terminación y una muy estándar existe una gran diferencia económica, la cual puede variar entre un 18 y un 5% del costo total de la obra.

Hacia abajo

Ante el dificultoso escenario inmobiliario los emprendedores parecen haber agudizado su ingenio y comenzaron a ofrecer una alternativa que hasta el momento sólo se brindaba en los inmuebles comerciales: las plantas flexibles. “Actualmente se ofrece algo novedoso para aquellos que buscan adquirir un departamento, tal es el caso de Green Point Arcos (ubicado en Arcos al 2900), este edificio que aún no inició su construcción y que está pensado para el público joven contará con 8 unidades flexibles, configurable en 1, 2 o 3 ambientes, en 2 bloques de 4 pisos separados por un amplio y luminoso patio urbano. Cada unidad podrá disponer de hasta 2 dormitorios, 2 baños (uno en suite) balcón, lavadero individual, y cocheras con espacio para guardar bicicletas. Los últimos pisos tendrán terraza propia y SUM para distintos eventos”, explicó Juan Ignacio Mel, responsable de ventas de Mel Propiedades.

En los departamentos para la clase media el valor del m2 varía según el barrio y el estado de avance de obra. Pero a modo de referencia podría afirmarse que en la ciudad de Autónoma de Buenos Aires el metro cuadrado a la venta se cotiza entre los 1500 y 2500 dólares el m2, en unidades de uno y dos ambientes. “Aunque claramente en las zonas premium como por ejemplo el corredor norte estos valores pueden superar estos parámetros”, concluyó Migliorisi.

Aunque para Altgelt los departamentos en pozo para la clase media debería no superar los 1600 dólares el m2. Hay que tener en cuenta que el m2 de construcción está en 900 dólares. A ese número hay que sumarle el valor del m2 de la tierra (entre 300 y 400 dólares) más las ganancia del desarrollador.

Por Leandro Murciego, Sábado 17 de octubre de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Uruguay – El Este, siempre seduce

Este destino internacional, ya consolidado, se apresta a recibir una nueva temporada de verano. Sus playas y confort, atraen tanto a la demanda como los inversores

Punta del Este es un lugar consolidado de referencia internacional, que privilegian los que gustan disfrutar de lo natural tanto cuando van de vacaciones como los que lo eligen para vivir en forma permanente o parte del año. Es uno de los refugios más bellos del planeta, por sus paisajes, las playas, la presencia de las torres con todos los amenities para alquilar o comprar, seguridad, la cercanía con universidades, colegios, diversas opciones para ir a comer o pasear, entre otras posibilidades. Los proyectos que están en obras ofrecen propuestas residenciales y comerciales.

Desde el punto de vista de la edificación, actualmente hay pocos proyectos. “En nuestro caso, las Torres Place Lafayette en Roosevelt y Pedragosa Sierra, al lado del Punta Shopping, y existen algunas otras torres y casas que ya estaban en construcción, y se están por culminar”, dijo Daniel Zulamián, que junto con Pablo, son los directores de Zulamián Desarrollos Inmobiliarios.

En cuanto al mercado esteño, “creemos que poco a poco se va a ir produciendo un equilibrio entre la oferta que ya no se multiplica tanto como antes, y la demanda de compradores de unidades. Para el verano se preparan propuestas beneficiosas para el turista, ya sea con baja de impuestos en restaurantes, entre otras acciones, y nosotros en el rubro inmobiliario aportaremos promociones de planes de pago a plazo o por pago contado, en alquileres y ventas de los inmuebles”, agregó Pablo Zulamián.

Sobre el avance de Punta del Este, Juan Francisco Bistiancic, presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Maldonado y Punta del Este (Adipe- Cidem), comentó: “progresó mucho en los ultimos años, se calcula que hay aproximadamente 4000 viviendas nuevas en venta, y hasta que estas no se comercialicen, la construcción tendrá un ritmo lento. En su mayoría son unidades del mercado residencial.

La cercanía del verano es una realidad a esta altura, al respecto de cómo se prepara el Este uruguayo, Andrés Jafif, vicepresidente de Adipe-Cidem, dijo que las expectativas son buenas y ya no hay malas temporadas, por suerte. Se tratan de temporadas de propietarios argentinos, uruguayos y brasileños, en su mayoría. Por supuesto hay inquilinos por tiempos menores de una semana o 15 días. También definimos nuestro lugar, como un punto de encuentro de uruguayos y argentinos que viven en el exterior y se ven en este paraíso sudamericano”. Seguí leyendo “Uruguay – El Este, siempre seduce”

Publicado el

Mercado Marplatense – Entre la cautela y la expectación

Según los inmobiliarios el Real Estate de esa ciudad costera goza de muy buena salud; actualmente en la urbe se construyen modernos edificios de calidad de gran nivel que renuevan un centro para vivir como ir de vacaciones

MAR DEL PLATA. Este período previo a elecciones presidenciales, siempre empapado de incertidumbres y ávido de señales claras, justifica el respiro que se toma el mercado inmobiliario en la costa. Una excusa válida, por cierto, para un movimiento muy tranquilo que la actividad de compra y venta de propiedades mantuvo durante casi todo el año.

Aún así se puede asegurar que la industria del ladrillo está con vida, goza de buena salud y el ritmo de sus latidos va al compás de las construcciones en marcha que incluyen un combo de modernos edificios de departamentos, emprendimientos comerciales y un repunte en todo lo que hace a nuevas viviendas unifamiliares.

La principal propuesta, o al menos la más vistosa, está de cara al mar. Y la mayor atracción, como ocurre desde que se habilitó la obra, es Maral Explanada, el desarrollo que contempla tres torres de más de 20 pisos con el fenomenal valor agregado que implica el haber sido diseñadas por el arquitecto tucumano César Pelli. La primera unidad está lista en su estructura, en etapa de colocación de aberturas y próxima al avance de la instancia final, que atenderá sus interiores. Seguí leyendo “Mercado Marplatense – Entre la cautela y la expectación”