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La herramienta vital para crecer

El retorno de la financiación con un planteo más accesible abre otra posibilidad para los interesados en adquirir la vivienda propia; la opinión de los especialistas y las dudas se generan a partir de los ajustes por inflación. La relación cuota e ingreso es del 30 por ciento.

Después de varios años de espera el anuncio de los nuevos créditos hipotecarios fue recibido con buenas expectativas en el sector. Una demanda insatisfecha que tanto reclamaban operadores, desarrolladores y la gente que contaba con ahorros y veía frustrarse sus intenciones ante tantos requisitos y opciones que no eran accesibles.

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) dispuso la implementación de una nueva modalidad de ahorro y de préstamos con el objetivo de cambiar el acceso a la vivienda. De esta manera, instrumentó la modalidad en las denominadas Unidades de Vivienda (UVIs). El valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldrá a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población. Ya que este metro cuadrado testigo se ubica en $14.053, el valor inicial de la UVI será de 14,053 pesos (14 pesos con 53 milésimos).

El valor de la UVI se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) y se publicará en la página Web del BCRA, basado en el índice de precios al consumidor. El índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad. De este modo, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir 1 m2 testigo en cualquier momento del futuro.

Ahora bien, ayer, se cumplió una semana de su puesta en marcha, y los bancos que ya lo ofrecieron son el Macro y el Hipotecario, resta que lo propongan el Ciudad, Provincia, Santander Río y Galicia, y en breve se sumarán otros.

Fuentes del BCRA indicaron que ya recibieron más de 1500 consultas en pocos días. La expectativa aumenta en todas las partes que integran el sector. Al respecto, el arquitecto Marcelo G. Satulovsky, director de investigaciones de la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios de la Cámara Inmobiliaria Argentina, precisó que “es muy pronto para realizar un balance sobre las medidas que se anunciaron hace poco. Sin embargo, un repaso rápido a los planteos permite algunas primeras reflexiones. ¿Sirve? Obvio, hace más de 40 años la vivienda queda lejos. Procrear es acotado, y el esquema de los ’90, la única propuesta de escala en este lapso, sólo alcanzó a ciertos segmentos. Bienvenida la iniciativa, que rescata las propuestas del sector lideradas hace años por la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV)”.

El vicepresidente de la AEV y director de la desarrolladora RED, Gustavo Llambías, sostuvo que “era algo muy esperado y por lo que venimos trabajando desde hace años desde la institución. El crédito a largo plazo es un elemento esencial para el mercado y producirá un cambio profundo, recuperando a los sectores medios como clientes y multiplicando obras y puestos de trabajo”.

Remarcó que esta línea de créditos “apunta a los sectores que necesitan crédito para comprar y que en cambio no necesitan un subsidio. En la medida en que la tasa de inflación vaya bajando, esto permitirá incluir a todo la clase media, en todas sus franjas, es decir, al 50% de las familias argentinas”.

“La inflación actual es insostenible en el mediano plazo e incompatible con cualquier sistema crediticio, como lo demuestra el hecho de que no ha habido crédito desde hace muchos años, sufriendo una inflación similar. El actual gobierno lo entiende así y por eso ha anunciado que apunta a llevar la inflación a un dígito durante su gobierno. En el entendimiento de que ése será el camino, el sistema es completamente compatible con la transición, como lo demuestra el hecho de que en Chile, la UF ha sorteado períodos de inflación alta en alguno de los más de 50 años de vigencia allí, dentro de un contexto de mediano y largo plazo de inflación controlada”, dijo.

Otro especialista del sector, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, indicó que, “para que esta herramienta funcione a pleno hay que fomentar el ahorro. El buen funcionamiento de la economía y su aspecto más importante, la creación de empleo y el mantenimiento de los puestos ya existentes, requieren del ahorro, condición necesaria para que se dé la inversión. Es por eso, que se deben buscar vías para favorecer que el ahorro sea un medio de acceso a la vivienda. Tanto si se piensa en el crédito hipotecario hay que prestar atención a la cuota que la familia puede afrontar. La cuota, a su vez, está correlacionada directamente con la tasa (a mayor tasa, mayor cuota) e inversamente con el plazo (a mayor plazo, menor cuota)”.

Por su parte, Guido Wainstein, director de KWZ, expresó: “La creación de este sistema es fundamental para que en el país vuelva a haber créditos hipotecarios, siendo esta herramienta fundamental para combatir el déficit habitacional. De ser así se puede seguir el ejemplo de Chile y Uruguay”.

Y Ernesto Brodschi, desarrollador de Puerto Pampa, concluyó: “La tasa del 5% me parece una tasa justa y, si se quiere, para créditos hipotecarios suenan como muy baratas. Pero habrá que informarle bien al tomador del crédito que la cuota le subirá de la misma forma que suben los precios y habrá que ver si su capacidad personal de ahorro sube de la misma forma, ya que finalmente es un crédito actualizado por un índice que, obviamente, no tiene en cuenta la situación particular del tomador”.

Detalles para tener presente

Estos créditos pueden aplicarse en otras operatorias

  • No sólo lo hipotecario: con la medida que impulsó el BCRA también se pueden obtener los créditos para uso personal o para la compra de otros bienes, como para el ahorro en depósitos por plazos mínimos de 180 días
  • Opinión sectorial: “el éxito de esta política estará determinado por la concreción de un sistema de crédito vigoroso donde el ahorro se canalice hacia las familias y empresas que necesitan estos fondos sin perjuicios. La medida requiere repensar no sólo el crédito hipotecario sino también el premio al ahorro a plazos más allá de los 30 o 60 días”, sostuvo Héctor D’Odorico, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba).
  • Trayecto: en la mayoría de los casos son a 15 años, y con la posibilidad de cancelarlos. El valor inicial de las cuotas es mejor que el sistema que estaba vigente hasta hace unos días. Los que cuentan con más oportunidades de lograrlo son los que ya cuentan con ahorros y sólo necesitan del puente para comprar. El monto máximo que se otorga es de 1.500.000 pesos.

Por José Luis Cieri, Sábado 16 de abril de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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En busca del puente para llegar a la casa

Iván Kerr, el subsecretario de vivienda anticipó sobre los planes de financiación que se lanzarán en breve.

Varios indicadores estiman que en la Argentina hay un déficit habitacional que supera las 3 millones de unidades. Algunos hablan de casi 4, pero Iván Kerr, el subsecretario de desarrollo urbano y vivienda de la Nación, estimó que la cifra está conformada de la siguiente manera: 2 millones pertenecen al déficit cualitativo, y, 1 millón y medio, al cuantitativo.

Desde su área se está trabajando en el armado de nuevas políticas públicas que aspiren a ordenar un tema que produjo muchas distorsiones en los últimos tiempos y que es vital para la gente que quiere dejar de alquilar y tratar de ser propietario pero que necesita de ese puente que le permita dar el salto.

“Hoy estamos en pleno análisis del estado de las obras heredadas, definiendo nuevos lineamientos de aprobación de proyectos; buscando interactuar con el sector privado y fomentar su inversión en desarrollos de vivienda social, en la planificación territorial y en las herramientas de acceso al suelo, en instrumentar un sistema bajo indicadores objetivos del déficit, en el relanzamiento del plan Procrear con algunas modificaciones así como un sistema de créditos hipotecarios y microcréditos para todo el país”, precisó el subsecretario.

-¿La instrumentación de los créditos que están elaborando, cuando estiman que ya estarán en práctica?

-El proceso lleva su tiempo, queremos incluir el sistema financiero, y que el rol de la Anses sea como co-deudor con un sistema de puntaje segmentado por quintiles y que llegue a los que más lo necesiten, en el segundo semestre podríamos estar lanzando el programa de créditos.

-Se llamará Procrear, o tendrá otro nombre. ¿Y de dónde surgirán los fondos, seguirán dependiendo de la Anses?

-En principio creemos que el nombre se va a mantener. No es cambiar todo lo hecho por algo nuevo. Sí, nos importa concentrarnos en poner el foco en mejorar el mecanismo para que sea sostenible y más equitativo. El financiamiento será mixto. En un futuro aspiramos a que la propuesta pueda titularizarse y atraer la inversión privada.

-El plan Procrear tiene el problema del sorteo, la suerte del posible beneficiado depende de un bolillero. ¿Esta modalidad seguirá así o va a cambiar?

-Nosotros creemos que el azar no garantiza la equidad. El sistema de sorteo será reemplazado por uno de puntaje para poder garantizar el acceso a los que más lo necesiten, acorde con cada línea de crédito.

-El monto de la cuota se ha dicho en otras oportunidades que puede ser igual o similar al del valor de un alquiler. ¿Sería así o tendrá otros parámetros?

-La cuota no deberá superar el 25% de los ingresos y buscamos que tenga una relación con el valor de un alquiler que se paga actualmente.

-En la Capital los precios de las unidades tanto usadas como nuevas son más altos que los montos que otorgó el anterior Procrear. ¿Esta situación se tendrá en cuenta ahora?

-Queremos generar soluciones dentro de los grandes centros urbanos, priorizando zonas ya integradas.

-¿Qué alcance tendrán los planes, serán para la compra de la unidad, la refacción, ampliación, la compra del terreno, escriturar, entre otras opciones?.

-La idea es que se mantenga la línea de lotes con servicios y la línea de crédito individual para primera vivienda. Con la línea de desarrollos urbanísticos apuntamos a que lo genere el sector privado. También queremos incorporar la opción de compra de vivienda directa.

-¿Cuales son los desafíos más importantes ,y, cuáles son los puntos más débiles que se transitan hoy para mejorar y resolver?

-Nuestro desafío es disminuir el déficit, hasta hoy el Estado dirigió su presupuesto a la construcción, y sin embargo no lo logró hacerlo. Buscamos revertir este esquema. Hay que salir del Estado como único articulador de construcción de viviendas sociales, ampliar la oferta y generar acceso al crédito. En la Argentina hacen falta un millón de viviendas nuevas, y hay otro millón y medio de viviendas precarias que necesitan ser ampliadas, nuestro compromiso es que cada familia tenga su casa propia sobre la cual pueda construir su futuro.

Por José Luis Cieri, Sábado 9 de abril de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Los espacios más buscados

Especialistas consultados explican en esta nota cuales son los puntos más importantes que priorizan los compradores al momento de tomar la determinación de adquirir una vivienda.

Según los inmobiliarios muchas son las variables que parecen influir a la hora de realizar la elección de una vivienda. Y aunque estas posibilidades están directamente vinculadas con la estructura de cada familia o con su estilo vida, bien podría establecerse una norma que parece regir la mayoría de las ventas. Respetar esta fórmula para muchos desarrolladores resulta la base del éxito de cada uno de sus proyectos.

La primer diferencia que establecen tanto los inmobiliarios como los desarrolladores es que las variables cambian según se trate de una casa o de un departamento.

“Generalmente en las casas, lo primero que se ve, según su categoría, es el exterior, donde puede figurar una galería, quincho cubierto o descubierto y pileta, entre otras áreas. En el caso de departamentos, en cambio, suelen ser la cocina y el comedor diario los lugares que más influyen, si de familias se trata. También resulta importante el playroom. Otro factor gravitante es la dimensión de los ambientes, a la hora de decidir”, sostuvo Roberto Ledo, director de la Inmobiliaria Bullrich.

Iuri Izrastzoff, de Izrastzoff Propiedades, sostiene que las cocinas es uno de los espacios en que más hincapié hacen los jóvenes. “Las nuevas generaciones disfrutan de la cocina más que sus predecesores y la incluyen como nunca antes entre los sectores de interacción”, aclaró el broker.

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, coincide con Ledo en que los espacios más buscados son las áreas de estar-comunes, es decir, las cocinas y los comedores diarios. “En la actualidad, los espacios más ponderados a la hora de elegir un departamento son las expansiones, tales como balcones -en especial los aterrazados- y los quinchos, cuando se trata elegir una casa. Otro sector muy importante es la recepción, siempre que se trate de pisos o casas de calidad”, dijo Toselli.

Gustavo Abascal, titular de Gustavo Abascal Propiedades, fue mucho más específico y reveló estadísticas propias que dan cuenta de su experiencia comercial. “Los hombres de mediana edad y con buena posición económica prefieren un living grande para recibir amigos, también una buena terraza con posibilidad de tener una parrilla. Muchas mujeres jóvenes, en cambio, quieren una terraza o patio porque necesitan ese esparcimiento para que sus hijos varones puedan correr y jugar en un lugar seguro. La cantidad de dormitorios es un factor determinante en los matrimonios con hijos y sobre todo si tienen de distintos sexos o edades”, explicó Abascal. Y agregó: “Las familias que retornan a la ciudad tras haber vivido en las urbanizaciones privadas requieren de un ambiente extra (el family o estar íntimo) donde se realizan muchas de las reuniones familiares”.

Según los especialistas el público que opta por ambientes más amplios suele buscar departamentos antiguos los cuales se caracterizan por ofrecer dimensiones más generosas, paredes gruesas, techos en doble altura y grandes ventanales; mientras que en el caso de las unidades nuevas terminan por inclinar la compra las terminaciones o los servicios como el tipo de calefacción y climatización de los ambientes, los amenities del edificio, seguridad y la calidad de construcción, entre otras. “La tendencia en nuevos desarrollos, en muchos casos, es incluir cocinas tipo americanas, con barra, para de ésa manera extender el área social y la percepción del espacio y el metraje -que tiende a reducirse, especialmente en la última década-“, sostuvo Izrastzoff.

En las viviendas más pequeñas, los requerimientos son más directos -según Toselli-, por ejemplo, se busca que el baño sea completo y que la cocina no sea del tipo kitchinet y si es posible que haya un pequeño balcón. El por qué radica en que, hoy por hoy, las personas pueden resignar varios aspectos menos los que hacen a su habitabilidad y confort.

Toselli comentó que tanto las búsquedas como las construcciones fueron variando según los distintos momentos y las modas. “Los cambios tienen que ver con conductas propias de cada época y de vivencias culturales. Por ejemplo, hace 60 años, el área dedicada a la cocina era realmente chica y las dependencias, aunque muy necesarias, eran incómodas y pequeñas”, contó el broker. Y agregó: “Otra diferencia era la privacidad que se daba al living, muchas veces usando la llamada planta invertida”, evitando que dieran al frente y dejando como efecto secundario a la luz, elemento que hoy resulta fundamental y decisivo a la hora de los precios de las viviendas”.

Aunque las viviendas amplias siempre son el ideal de una familia, los costos son cada vez más tenidos en cuenta: expensas altas e impuestos municipales desmedidos terminan por generar una fuerte caída en el interés de los potenciales compradores.

Para Fernando Ledo, otro de los responsables de la firma Bullrich, en los últimos años, se fueron creando diferentes amenidades para dar mejor calidad de vida a los compradores: “Estas fueron dando forma a una serie de servicios que van desde la parte de recreación, hasta poder contar en los casos más caros, con sistemas de domótica, servicio de valet parking, e incluso servicio de limpieza incluido, estos son factores que cambian según el target del cliente”, dijo.

Toselli, para concluir, afirmó que los factores de búsqueda clásicos nunca quedan fuera de moda. “Siempre va a prevalecer la ubicación, la orientación y la luz, y el diseño y confort, ya sea en una casa como en un departamento. Además, una buena cochera puede ser definitiva en una elección. Y si el edificio cuenta con diferenciales como amenities también ayuda a la selección del inmueble, sobretodo para el target más joven”

Necesidades diferentes

Cada tipo de público cuenta con demandas particulares

1.- Las familias: Tienen el foco puesto en espacios más amplios, luminosos y ventilados. En el caso de los grupos familiares con niños en edad escolar la ubicación y la proximidad a entidades educativas de calidad también resultan factores siempre vigentes. Otro punto que es muy tenido encuentra es la conexión con los transportes públicos y las cocheras.

2.- Los jóvenes: este público suele buscar espacios más pequeños y funcionales; en lo posible resulta ideal para ellos que los proyectos cuenten con cochera y área de laundry y salón de usos múltiples .

3.- Los más demandados: Los departamentos de tres y cuatro ambientes hoy continúan siendo la joya más deseada del mercado inmobiliario, dado que en los últimos tiempos la mayoría de los modernos complejos que se construyeron recientemente son de uno y dos ambientes.

Por Leandro Murciego, Sábado 9 de abril de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Con beneficios y valor

Los diferentes distritos y polos que se desarrollaron, desde 2011 en la ciudad de Buenos Aires, se afianzan como nuevos espacios residenciales que prioriza el público. Muchos los eligen para estar cerca del trabajo.

Los urbanistas y los arquitectos coinciden en que las ciudades tienen vida y van cambiando acorde a los distintos momentos históricos, políticos, sociales, económicos y culturales. Una de las metamorfosis que está experimentando la ciudad de Buenos Aires es un reordenamiento impulsado por el gobierno porteño y el cual parece manifestarse tras la creación de los diferentes polos o distritos (de las Artes, Tecnológico y Audiovisual). Mientras que este modelo parece haber encontrado eco en el Gran Buenos Aires, con Tigre Sur.

Mario Korn, titular de Korn Propiedades, afirmó que los distritos dan cuenta de una importante acumulación de servicios y reflejan el crecimiento urbano. “Allí en esos sectores se desarrollan grandes edificios, rodeados de parques y plazas, que conviven con modernos centros gastronómicos. En estas zonas se destacan las construcciones nuevas con todos los servicios de amenities que coexisten con antiguas propiedades y fábricas recicladas. Variables estas que en todos los casos elevan el valor del m2”, explicó Korn.

Según el broker estas zonas ofrecen grandes ventajas para desarrolladores y comercializadores. “La tierra se vuelve escasa con el tiempo. Allí en esas zonas no sólo existen lotes sino que estos terrenos cuentan con dobles y triples frentes, ideales para realizar grandes proyectos de torres con amenities de primer nivel”, dijo Korn.

Para Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, el desarrollo de los distritos forma parte de las estrategias de city marketing que exploran el descubrimiento y la búsqueda de crecimiento para distintas áreas de la ciudad. “El impulso de planes de marketing de ciudades, básicamente, es un rol que debe cumplir el sector público pero que inmediatamente debe ser complementado con una fuerte interacción con el sector privado. El papel de los comercializadores es aprovechar esos nuevos segmentos del mercado para posicionar los proyectos allí ubicados desarrollando estrategias de marketing y branding que incorpore proyectos con cierta identidad que resulten compatibles con el posicionamiento del lugar”, sostuvo la broker.

Asimismo, además de creación de demanda y marketing este tipo de propuestas urbanas también ofrecen incentivos económicos que se traducen en exenciones impositivas para aquellos emprendimientos inmobiliarios situados en ese área geográfica localizada. “Desde el lado de los developers la creación de estas nuevas áreas genera oportunidades de negocios y junto con los comercializadores tienen el importante desafío y la responsabilidad de emprender proyectos y campañas innovadoras y coherentes con el perfil del target”, dijo Goldszer.

Los proyectos residenciales -para Ernesto Brodschi, desarrollador de Puerto Pampa (una obra de 129.000 m2, en la cual las unidades parten desde los 885.000 pesos), ubicado en el Distrito de las Artes- potencian el precio en un distrito. “Todas las obras previstas en el lugar por la municipalidad (Paseo Costero, bajo autopista, nueva calle aledaña a Pedro de Mendoza, mejor iluminación, etc.) ayudan a aumentar el valor del m2 en la zona. Podría decirse que esta es una relación de doble vínculo, por un lado, porque la generación del distrito permite tener mejoras de locación y de la zona y por el otro lado, por el valor agregado que le genera el emprendimiento”, explicó el player.

Entre los proyectos que comercializa Ocampo Propiedades, en estos polos, se destaca One77one (en Dorrego al 1700), en un complejo que ofrece unidades de 1, 2, 3 y 4 ambientes y una amplia gama de amenities. Se vende el m2 a 43.500 pesos; otra de las posibilidades es Work & Live Station (Avda. Federico Lacroze al 2800) un inmueble que cuenta con unidades aptas para oficinas que dispondrá de superficies que van de 36 a 102 m2 y que ofrecen el confort y la seguridad de los mejores edificios de la ciudad, allí el m2 parte de 31.500 pesos. Por su parte Korn sostiene que los valores son variados y depende mucho de la zona en la que se instale el polo o distrito, la calidad constructiva y las vías de comunicación y los accesos con que estos cuenta. “Actualmente ofrecemos proyectos en Bonpland 2200, Uriarte 2400, Humboldt 2400 y en Guatemala al 5700, entre otros. Y en todos ellos el valor del m2 parte de los 2000 dólares”, dijo Korn.

Modelo replicado

El nuevo plan de desarrollo de Distrito Tigre Sur tendrá como objetivo principal mejorar y ampliar el espacio público pensando en la experiencia del peatón y en generar vivencias en torno a la gastronomía, el arte, la innovación y la ciencia través de emprendimientos culturales y artísticos así como inversiones en desarrollos residenciales y comerciales. “Estos cambios permiten coordinar y articular un plan participativo de desarrollo y crecimiento entre las áreas gubernamentales, actores sociales y el sector privado generando oportunidades de inversión bajo un marco regulatorio seguro y a largo plazo”, sostuvo Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, que estima que esta transformación generará inversiones que superarán los 3000 millones de pesos.

“Los distritos como Tigre Sur suelen crecer porque son lugares amigables porque sus espacios públicos son de calidad e inclusivos, tienen mucha oferta vinculada al ocio ( cultura, ciencia, innovación), se respeta la identidad patrimonial, tiene buenos accesos y una matriz de movilidad sustentable. Existiendo esto comienzan a ser muy demandados para vivir y trabajar”, dijo Noguer.

Dentro de esta tendencia, agregó: “El trabajo de los place makers como Nuevo Urbanismo es el de generar lugares junto con las autoridades municipales y los vecinos para que la rehabilitación y puesta en valor sea previsible, prospera, bella y humana. En la actualidad hemos puesto en valor una residencia de artistas , un Multiespacio , un espacio de coworking y muy pronto una huerta urbana comunitaria”.

El objetivo central de la creación de distritos y la recuperación de zonas, es el de llevar adelante los programas de renovación urbana que generen inversiones y un social positivo. Es el nuevo modelo hacía donde van los desarrollos en Miami con Wynwood, New York con Williamsburg y Bogotá con su propio Art District entre otras ciudades.

Por Leandro Murciego, Sábado 2 de abril de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Montevideo – Con precios en aumento

El mercado en la costa oriental del vecino país, en el último año experimentó subas del 5,3% en dólares, si se toma como base un departamento de 65 m2. Si bien los operadores hablan de amesetamiento el ritmo de la actividad mantiene varias obras a buen ritmo.

Siempre es importante saber cómo se encuentra el mercado inmobiliario en la costa oriental del Río de la Plata. Y cómo se inició el año actual. En Uruguay, muchos argentinos tienen su segundo hogar y un lugar para realizar buenas inversiones. Avanzan las obras en construcción en Montevideo, donde varias zonas muestran expansión con propuestas en marcha y otras cerca de estrenar.

En base al relevamiento mensual de precios que se realiza en Uruguay, desde los principales portales clasificados, un departamento de 65 m2 en esta capital se ofrecía en enero a un promedio de 161.500 dólares, con un aumento de 5,3% en dólares respecto a abril del año último.

Para Raúl Campiglia, responsable de la empresa y presidente de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles (Adapi), el mercado inmobiliario de este país vive en la actualidad en un estado de meseta en cuanto al volumen de transacciones y probablemente, por esto sea el mejor momento para realizar operaciones, desprenderse de un inmueble, antes de que los precios bajen.

“El mercado inmobiliario de Montevideo, se está desarrollando con planes de vivienda social en áreas en las cuales se había dejado de construir. Por otro lado en las zonas de más alta residencia, cercanas a la costa, Punta Carretas, Pocitos y Malvín, va un poco lento tanto la oferta como la demanda, pero los precios permanecen firmes, ya que los costos de construcción se mantienen”, explicó Daniel Zulamian, responsable de Zulamian Propiedades.

Los valores aproximados de mínimo y máximo para comprar un departamento, según los valores de vivienda como Centro Cordón y Prado, oscilan entre los 1900 y 2200 dólares el m2 para unidades estándar en zonas medias de Montevideo donde se permite desarrollar. En barrios de máxima residencia como Malvín y Punta Carretas, las viviendas nuevas de categoría, se cotizan desde los 3000 y pueden llegar hasta los 4000 dólares cuando se ubican directamente sobre la costa.

Al consultarle por los cambios advertidos en el público argentino luego de la asunción del presidente Mauricio Macri, Zulamian, agregó: “El cambio político en la Argentina permitió mejorar el movimiento de alquileres en Punta del Este donde tenemos edificios como Casino Tower frente al Conrad, Place Lafayette, al lado del Punta Shopping y Cruceros, en la Rambla Mansa parada 35. Es decir, acceder a un buen movimiento en arrendamientos y un renovado interés por los departamentos, con buenas ubicaciones y servicios”.

En construcción

“En cuanto al crecimiento de obras en construcción podemos destacar las zonas del Centro, el Cordón, la Aguada y la Unión. En el sentido contrario a la construcción tradicional, los lanzamientos de la Vivienda de Interés Social (VIS) han crecido sistemáticamente desde su puesta en marcha hasta 2015. Igualmente, las ventas de las unidades han pasado desde prácticamente cero hasta llegar hoy a igualar a la de las zonas costeras. Esto en cuanto a lo sucedido hasta el primer semestre del año último”, detalló Eduardo Steffen, presidente de la Asociación de Promotores de la Construcción del Uruguay.

“Si bien todavía no disponemos de la información de los registros de operaciones del segundo semestre, creemos que el crecimiento de la venta se ha estancado. Además visualizamos que cambió el perfil del comprador, sobre todo, del que adquiere una vivienda para su uso personal, ahora pasó a tomar importancia el del inversor que compra para alquilar”, amplió Steffen.

El aumento en los costos de construcción y el importante stock de viviendas sin vender es uno de los elementos que ha incidido en forma más importante en el desaliento en las zonas costeras.

“En cuanto a la VIS, a partir de la fijación de topes en los precios de venta, para el 25 % de las unidades de cada emprendimiento, ha desacelerado la inversión del capital privado”, expresó Steffen.

Las VIS se comercializan alrededor de los 2200 dólares el m2, las unidades nuevas a la venta sobre la costa, de primera línea, desde 4000 dólares, y las que se construyen dentro de la trama de la franja costera a dos o tres cuadras de la costa, entre 3000 y 3500 dólares el m2. A estos precios hay que agregarle el costo de las cocheras.

“Los principales inversores, además de los uruguayos que tradicionalmente lo hacen en Montevideo, son argentinos, españoles y de otras nacionalidades. Sin duda que el cambio de gobierno en la Argentina abrió nuevas esperanzas para que los procedentes de ese país vuelvan a adquirir propiedades en Uruguay. Pero aún es prematuro apreciar un resultado significativo”, estimó.

Eduardo Campiglia, comentó: “El año pasado existió un crecimiento radical en las zonas donde se construyen edificios aprobados por la Ley 18.795 de la Agencia Nacional de Vivienda y el Ministerio de Vivienda, que cuentan con importantes beneficios para familias e inversores, pero disminuyeron las construcciones en zonas costeras”.

El costo aproximado en la actualidad es variable según la ubicación y el proyecto en sí, pero en términos generales, es posible estimarlo entre 1800 y 2400 dólares el m2. “Sin duda la zona que más creció fue Barrio Sur, ya que con nuestro proyecto Estrellas del Sur, el barrio recuperó más de la cuarta parte de los habitantes que había perdido en 40 años”, destacó Eduardo Campiglia.

“Estas propiedades se alquilan rápidamente y la renta relativa es muy buena, están exonerados del IVA, del Impuesto a las Transacciones Patrimoniales (ITP) equivalente al 2% del valor de la propiedad, de impuestos a los alquileres IRPF/IRAE y del impuesto al patrimonio, estos dos últimos, por diez años”, comentó.

También lo premium

La desarrolladora argentina TGLT hace un tiempo hizo su apuesta en Montevideo con su sello Forum. Allí construye lo que es un ícono ineludible en la rambla de la ciudad. Totalizará 65.000 m2 sobre un terreno de 11.000 m2. “Basta con subirse a un taxi y decir llévame a Forum, para entender este fenómeno. La obra está en etapa de terminaciones en más de la mitad de las unidades, y hoy ya se pueden ver aberturas, baños, cocinas, y pisos colocados”, precisó Marcelo Ellenberg, country manager de TGLT en Montevideo.

Los valores de este emprendimiento varían según el tamaño, tipología, vista, y altura de las unidades, “pero hay una opción para cada comprador. Los precios del m2 van desde 3000 a 5000 dólares. Hay unidades entre 250.000 y 1.500.000 dólares”, amplió.

Sobre el porqué de la elección en la capital uruguaya, Ellenberg, precisó que “Montevideo es un mercado predecible, sólido, y con una demanda creciente. Junto a nuestros otros dos mercados, Rosario y Buenos Aires, constituyen tres escenarios claves para la primera vivienda”.

A los inversores les seducen las reglas de juego claras, la estabilidad del mercado, la seguridad jurídica y también los favorables índices de desarrollo de la ciudad y sus habitantes, como la seguridad pública. Steffen concluyó: “La economía uruguaya, si bien no está en recesión, ha bajado su ritmo de crecimiento. Esto sin duda incide en nuestra industria a la que vemos también bajar en su ritmo aunque no en forma demasiado significativa. Sin embargo, debemos destacar que los precios de venta no han caído y los promotores prefieren alquilar las unidades terminadas antes que hacer descuentos importantes a la hora de comercializarlos”.

Por Clara Zapiola, Sábado 26 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION