“Pese al escenario económico, el mercado de oficinas clase A continúa mostrando indicadores saludables. En los primeros seis meses del año se igualó la producción total de 2017”, según el último informe de Cushman & Wakefiel.
De acuerdo a los datos relevados por el Departamento de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield, al cierre del primer semestre la producción de nueva superficie incrementó el inventario en 40.200 m2, cifra que iguala a la producción total alcanzada en 2017.
Al mismo tiempo, la demanda acompaña la entrada de nueva superficie y concentra su preferencia en los edificios de oficinas Premium. El 65% de la superficie finalizada durante la primera mitad del año entró al mercado ocupada, reforzando esa tendencia.
No obstante, también se observa cierta demora en la toma de decisiones para realizar movimientos corporativos. El deterioro de la moneda local frente al dólar impactó sobre la renta en pesos, motivo por el cual algunas empresas decidieron mantenerse a la espera de un panorama más claro para avanzar sobre nuevos espacios de oficinas.
En ese sentido, en el análisis del contexto económico se destaca el fuerte crecimiento del PBI en el primer trimestre del año y la reclasificación de Argentina como país emergente por parte del MSCI, aunque también advierte sobre los efectos negativos de la inestabilidad cambiaria y la aceleración de la inflación.
VACANCIA
En cuanto a la vacancia del mercado Premium, el segundo trimestre de 2018 cerró con un índice de 6,3%. El incremento estuvo impulsado por la entrada de nueva superficie de manera conjunta durante este período, aunque también se observó la liberación de superficie que estaba ocupada. La disponibilidad alcanzó los 76.380 m2, cifra que supera en un 31% a la superficie disponible del trimestre anterior.
Se tomaron durante el período abril-mayo-junio 20.900 m2, lo cual resultó un 16% inferior a lo registrado en los mismos meses de 2017. Sin embargo, el acumulado del primer semestre se situó en 34.600 m2, en línea con el promedio de los últimos tres años.
ZONAS
Las zonas más demandadas fueron el Nodo Panamericana – General Paz, donde se tomaron 9.500 m2, Puerto Madero, Catalinas – Plaza Roma y el Corredor Panamericana. En contraste, las zonas con más absorción neta negativa fueron el Corredor Libertador GBA y Retiro – Plaza San Martín, producto de la liberación de más superficie que la tomada.
Respecto del precio de renta, en el segundo trimestre el promedio del mercado se mantuvo sin cambios respecto del anterior. Sin embargo, en la zona NON CBD se observa un incremento semestral del 1,8%, producto de la incorporación de nueva superficie que elevó la renta media de la zona.
Actualmente se encuentran en construcción 372.514 m2. De ese total, el 52% está situado en la zona NON CBD. Se prevé la entrada de 298.745 m2 durante el período 2018-2019, cifra que supone un crecimiento del 24% sobre el inventario total de oficinas clase A.
Jueves 2 de Agosto de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
En un mercado en el que el 35 por ciento de las operaciones se realizaba con crédito, los compradores y vendedores pusieron un freno; el futuro de los precios y el cambio de escenario.
Incertidumbre y enfriamiento. Estas palabras son las que mejor describen cómo el sector inmobiliario está viviendo los cimbronazos del tipo de cambio. La receta para el mercado indica cautela. “Se hacen operaciones, pero a un ritmo menor. Es decir, en el análisis semanal hay una baja de actividad, pero en el anual no afectará nada”, minimiza el impacto Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, quien cuantifica que durante los últimos días se postergaron el 20 por ciento de sus operaciones.
En una industria que necesita cimientos estables para poder construir -en sentido metafórico y literal- las subidas y bajadas del dólar estadounidense, que desde fines de abril tiene picos por encima de los $23, complican algunas operaciones. De hecho, en la última semana, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 40 operaciones canceladas. Eso representa aproximadamente un 7 por ciento de las casi 540 operaciones semanales con crédito que se hicieron en marzo, según los últimos datos disponibles. “Lo sabemos por las consultas que nos llegaron. Tuvimos escribanos in situ en los bancos que nos preguntaban: ‘¿Cómo cierro la operación?’, ‘¿De quién la responsabilidad?'”, reconoce Claudio Caputo, presidente de la entidad. Otros matizan las consecuencias.
En una industria que necesita cimientos estables para poder construir -en sentido metafórico y literal- las subidas y bajadas del dólar estadounidense, que desde fines de abril tiene picos por encima de los $23, complican algunas operaciones
Para Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario, hay un efecto “temporal” que durará unas dos semanas más en el mercado hasta que la gente se aclimate al nuevo valor de la divisa norteamericana. Sin embargo, aclara, el argentino es un animal de costumbre, “y ya sabe que el dólar se acomoda, repentinamente o paulatinamente”, y más cuando, a su juicio, había atraso cambiario. A quienes estaban pensando en tomar una hipoteca, la devaluación de las últimas semanas jugó como un gran desincentivo. Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, estima que el 25 por ciento de las operaciones tienen dificultades. “Medimos el impacto con nuestros asociados (martilleros y corredores públicos) y el 50 por ciento logró concretar las operaciones con crédito mientras que el otro 50 por ciento se divide en dos. Un 25 por ciento que está negociando hacerlo mediante un acuerdo entre partes o con un codeudor u otro tipo de integración en la operación. Y otro 25 por ciento que relegó o puso un paréntesis de 10-15 días hasta que se estabilice el dólar”, explica.
Lo cierto es que la devaluación hizo que algunos compradores tuvieran que salir a buscar pesos extra. Por dar un ejemplo: el viernes 4 de mayo, cuando la divisa cotizaba a $22,28, se necesitaban $174.000 más que el 24 de abril -fecha en la que el dólar estaba a $20,54- para adquirir una unidad de US$100.000, el equivalente a un dos ambientes en barrios como Villa Devoto. “Hubo casos concretos en los que, en menos de 24 horas, el comprador debía US$25.000 y no podía cerrar la operación porque no los tenía”, afirma Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff. Las personas que no consiguen el dinero adicional o que no precalificaron para una extensión, no pudieron concretar la compra y debieron reiniciar la búsqueda de una vivienda. En línea, el bróker Adrián Mercado, presidente de la inmobiliaria homónima, afirma que la palabra que define el momento es pausa. “Hay que esperar dos semanas para ver cómo abre el panorama”, dice. Para quienes ya tienen los dólares en la mano y van a comprar sin necesidad de tomar crédito, también hubo algunos leves cambios.
El presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba), Armando Pepe, nota una señal leve: “Hace dos semanas no se aceptan contraofertas. El que vende no se quiere perder ni un solo dólar, porque con ese dinero va a comprar otra cosa y quiere asegurarse”, dice. ¿El consejo? Esperar a que el “tifón” termine y la moneda se estabilice. En tanto, Analía Grecco, broker senior de la división Residencial de LJ Ramos, apunta que la volatilidad cambiaria solo genera “más dudas”, pero que, cuando se aleja el foco y se mira un panorama más amplio, la propiedad sigue siendo un refugio de capital valorado. “Ante la inestabilidad de los mercados financieros, hay personas que prefieren volcar su dinero hacia el mercado inmobiliario, aunque sea una inversión conservadora. Eso hace que los vendedores defiendan mucho su precio, y que el comprador haga valer sus dólares como pueda”, dice. Asegura, además, que ante la pregunta de si conviene vender, ella consulta qué se hará con el dinero una vez cobrado. “Si me dicen que lo van a poner en su pyme para multiplicar la producción, me parece bien. Pero si lo van a tener guardado, les digo que en este contexto es preferible que se queden con la propiedad”, resalta.
El 50% de las operaciones con hipotecas tuvieron problemas en los últimos 15 días Crédito: Shutterstock
El ladrillo como resguardo
Hoy la esperanza del sector está puesta en el fly to brick (“vuelta al ladrillo”), sobre todo en un mercado como el local que no está apalancado en deuda -créditos-. En momentos de volatilidad, incertidumbre, con turbulencias mundiales y encarecimiento de los mercados emergentes, el real estate funciona como resguardo de valor. “Los inmuebles están por encima de todo y no hay ningún otro activo con tanta vida útil. Son rentables en las buenas y nobles en las malas”, sintetiza Boquete, de Toribio Achával. Es que quien compra un inmueble adquiere un activo con un valor dólar futuro y la experiencia es que, para quien lo puede esperar, aún en las peores crisis, recupera su valor. “Quienes pueden esperar las curvas largas y quieren guardar su dinero en ladrillo, nunca pierden”, analiza Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital.
Los precios, por ahora, estables
Hubo ocasiones en los que un freno en la demanda generó oportunidades: en plena crisis de 2001, se vendieron pisos en Recoleta a US$800/m2. Esta foto está lejos de la actual. No se espera una baja en los precios. “No hay una crisis estructural, nadie saldrá a reventar metros”, agrega Gagliardo. De hecho esta semana se dio a conocer la evolución del precio medio de venta de propiedades en la Capital que todos los meses realiza ZonaProp. El informe determinó que los valores en dólares publicados aumentaron un 4,7 por ciento en los primeros cuatro meses del año, casi la mitad de lo acumulado durante todo 2017 (10,8%).
“No habrá cambios en los precios porque estos se producen cuando la demanda posterga las decisiones, y lo que está sucediendo es que hoy los propietarios tampoco quieren vender”, opina Boquete. Gagliardo tampoco espera una baja y afirma que los valores de las propiedades resistirían sin descender hasta un dólar entre 10 y 15 por ciento más caro que a $23. En tanto, sí vaticina un alza de los precios producto del alto valor de reposición -la inversión que se necesita para realizar una obra igual- y un posible aumento del costo de la construcción.
Otros hablan de precios que se acomodarán un escenario “de demanda fría”, tal como lo describe Damián Tabakman, rector de EN Real Estate. “Las tasaciones se van a postergar, los bancos estarán más restrictivos a la hora de dar crédito”, proyecta. El experto anticipa, no obstante, que la tendencia pasará de alcista a estable.
La Ley de Financiamiento Productivo
La aprobación en el Congreso de la Ley de Financiamiento Productivo el pasado miércoles fue un aliciente. “La norma permitirá securitizar las carteras UVAs, que los bancos tengan mayor liquidez, y representa un incentivo para la compra de carteras hipotecarias de largo plazo”, explica Sebastián Sommer , CEO de CasasArg, la desarrolladora que tiene el foco en proyectos para la clase media. Además, convertirá a los fondos en vehículos más transparentes y dinámicos porque ese vehículo deja de pagar ganancias -antes lo abonaban el instrumento y el inversor, una de las principales razones por la que los fondos cerrados de inversión destinados al sector no terminaron de despegar-.
Por otra parte, se exime totalmente de ese impuesto la renta que provenga de proyectos sociales -aquéllos dirigidos a la clase media-. “Tocamos fondo para que la clase política se dé cuenta de la importancia de la aprobación”, dispara un desarrollador. Y reconoce que, sin duda, el mejor momento para generar un clima de inversiones propicio fue en noviembre del año pasado, post elecciones y con otro escenario internacional, político y macroeconómico. Hoy, si bien no es tarde y ayuda, la realidad es que, a mayor riesgo, mayores serán las pretensiones de retorno de los inversores que exigen altas tasas de interés. “La ley, de alguna manera, amortiguará la suba del costo de capital, que es el desafío más grande que tiene la Argentina derivada de la percepción de mayor riesgo”, analiza Sommer.
La solución
La clave, entonces, parecería estar en lograr que sólo se hable de los valores de los inmuebles en UVA, es decir, que se aleje de la referencia del dólar. “Nosotros lo que propusimos es tasar, vender y ofertar las unidades en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), pero para esto el sistema bancario también debería trabajar con UVA. De esta forma, si empezabas con un préstamo en octubre con UVA, hoy tendrías la misma cantidad de UVA y no lo que pasa habitualmente que es que en el lapso de los 90 a 120 días que tarda el trámite tenés tres cambios del dólar”, apunta Bennazar.
Más allá de la postal actual, nadie espera un escenario de crisis. “Este es un mercado que se detiene, pero después vuelve a arrancar”, afirma Tabakman. Por su parte, Pepe sostiene que los desarrolladores no sentirán mayores impactos. Durante todo 2017, dice, se aprobaron planos por 1,2 millones de metros cuadrados para construir en la Ciudad de Buenos Aires, de acuerdo con los datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo. En los primeros cuatro meses de este año, se sumaron 380.000 metros cuadrados más, “lo que demuestra que se sigue apostando al ladrillo y al apalancamiento brutal que dieron los créditos”, opina el presidente de Cucicba. De todos modos, los desarrolladores con emprendimientos pensados para la clase media están recalculando. “Con tasas de referencia del 40 por ciento, desarrollar en pesos es inviable, y en dólares no tenés compradores, salvo en el mercado premium”, afirma Gagliardo. “Si el gobierno lograra seguir reduciendo el déficit fiscal, domesticar de manera efectiva la inflación y evitar que el crecimiento de la economía se resienta por debajo de un 2,5 por ciento, la coyuntura actual no debería ser tan desequilibrante para la actividad”, finaliza el bróker Fernando Calió, director en CDP Bienes Inmobiliarios.
Por Sofía Terrile y Carla Quiroga, Sábado 12 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Un estudio revela los factores que marcan el potencial que tiene la ciudad de convertirse en un centro de negocios referente en el mundo.
El modo en el que una ciudad se posiciona marca sin dudas su potencial para generar negocios. En este sentido, Buenos Aires tiene ciertas ventajas competitivas respecto a otras urbes que marcarían un fuerte potencial en el negocio de las oficinas e inmuebles comerciales y oficinas, según un informe realizado por Newmark Grubb BACRE. Para empezar se encuentra en la misma zona horaria de EE.UU., tiene un buen nivel de educación y oferta de profesionales con una gran capacidad de adaptación a los cambios y a la adversidad. Además es una ciudad muy “europea” con una amplia oferta de cultura, gastronomía, entretenimiento y vida nocturna. El relevamiento plantea que la distancia podría ser uno de los pocos factores que jugaría en contra. Pero como contracara establece el ejemplo de ciudades como Sidney, Melbourne, Singapur, urbes que están lejos cultural y geográficamente de los centros tradicionales de decisión y financieros y que sin embargo han sabido posicionarse y avanzar como super ciudades.
Ahora bien, conocer cuáles son los factores que impulsan a una empresa a definir a una ciudad determinada como su nuevo lugar de desembarco es clave para determinar qué ciudades tienen potencial para generar oportunidades en el mundo de los inmuebles comerciales. “Las compañías se instalan en ciudades que inspiran y que contienen desde el factor sorpresa como puede ser una oficina de Google hasta la capacidad de integrarse en las redes informales que suelen prosperar en las ciudades globales: los geeks de tecnología, gourmets y los consumidores de cultura”, explica responde Domingo Speranza, presidente Newmark Grubb BACRE. Por caso, el surgimiento de los distritos impulsan el desarrollo de las redes informales y los entornos comerciales y culturales en aquellas zonas más alejadas del centro porteño. Algunos casos son el Southbank de Londres y el Silicon Beach en Los Ángeles, casos en los que los distritos comerciales centrales (CBD) alternativos están prosperando, ya que combinan trabajo y estilo de vida, pero en un entorno cultural diferente. “Las empresas ahora se trasladan a donde pueden obtener oficinas de calidad adecuada en un entorno local que atrae al personal, en lugar de aferrarse a los centros tradicionales de su industria”, analiza la tendencia Speranza y agrega que los formatos de coworking también proporcionan una plataforma para la creación de redes informales. “Es la manifestación inmobiliaria de la “gig economy”, en la que más personas trabajan de manera independiente, en un mundo de equipos fluidos que se unen proyecto por proyecto”, analiza. Sin embargo, el relevamiento plantea algunos factores macro que juegan en contra del posicionamiento de la ciudad.
Sin ir más lejos, es el pasado, la falta de capital, complicaciones en la importación de insumos fundamentales para el desarrollo de nuevos inmuebles e incertidumbre fueron los motivos que dejaron a Buenos Aires con el menor stock en metros cuadrados de oficinas Clase A por habitante respecto de sus pares regionales. “Esta es una situación que se transforma en ventaja a la hora de analizar inversiones, áreas o nichos de negocios y potencial crecimiento”, explica el especialista. La buena noticia es que en la ciudad de Buenos Aires hay un fuerte plan de infraestructura de la ciudad y el área metropolitana que es el más importante en décadas. Hoy Buenos Aires es la tercera ciudad de Latinoamérica en población -con casi 13 millones de habitantes- luego de Ciudad de México y San Pablo y seguida de cerca por Rio de Janeiro.
Otra variable que funciona como destino atractivo para el desembarco de una compañía es el posicionamiento de Buenos Aires como ciudad cultural de la región por su amplia oferta educativa. Buenos Aires concentra 650.000 estudiantes universitarios cuantifica el informe. Además, concentra el 10 por ciento del empleo nacional, comprendiendo trabajadores del sector primario, secundario y terciario de la economía, concentrándose en la ciudad de Buenos Aires 2.600.000 trabajadores registrados. Si consideramos el área metropolitana de Buenos Aires, el porcentaje de empleo del área representa el 55% del empleo nacional. “Desagregando sector público, educación y parte de transporte y salud, el sector oficinas Clase A y B concentran un total de 1.350.000 empleos en la región metropolitana”, analiza Speranza y plantea el potencial que tiene ese negocio en el país.
Buenos Aires 2025, el nuevo inventario junto a la infraestructura la reposicionará Crédito: D. Spivacow / AFV
Los sectores de mayor empleo y que mayor superficie demandan se concentran principalmente en el centro de la ciudad, con un claro crecimiento hacia la zona Norte de la ciudad generando subcentros y distritos nuevos a modos de clusters dentro de la ciudad como Palermo, Belgrano, Núñez y Parque Patricios. Catalinas-Retiro y Puerto Madero son los submercados que más metros cuadrados Clase A concentran, con el 33 y el 23 por ciento del total respectivamente seguidos por el submercado suburbano Norte en la autopista Panamericana con un 13 por ciento del stock. Las vacancias históricas de los últimos 20 años, con excepción del periodo de la gran crisis 2000-2003, nunca fue superior a un digito, siendo un mercado de poca oferta disponible y concentrado, especifica el informe. Estos datos explican la intención del Gobierno de consolidar al área de Catalinas como el nuevo centro financiero y de negocios de la Ciudad, una zona clave ya que articula el acceso al centro porteño con Puerto Madero, el down town y el río. El proyecto Catalinas II y la incorporación a su stock de casi 400.000m² de oficinas, comercio y vivienda cambiará el skyline del centro de la ciudad.
Speranza reconoce que el proyecto integral de Catalinas-Retiro, Paseo del Bajo y corredor Norte-Sur de la Ciudad, sumado a la separación del transporte de cargas del de pasajeros, la terminal de ferryes, y el completamiento de la línea H de subterráneos pondrá nuevamente como baricentro de negocios de la ciudad el Distrito Central, “re-centrando al Centro” refuncionalizando su gran inventario.
Hacia el Norte la ciudad también promete cambios. El corredor Libertador entre Pampa, General Paz, y el nodo de General Paz y Panamericana concentrará nuevos 430.000 m2, considerando también los metros que sumará el nuevo Polo de la innovación en las instalaciones del ex tiro Federal. “Allí la presencia de más de 100,000 estudiantes entre universidades públicas, privadas e institutos terciarios dentro de la estructura urbana de usos mixtos con áreas residenciales de media y alta densidad consolidarán la transformación que el corredor Norte ha venido experimentando en los últimos 10 años”, detalla el relevamiento que Speranza compartió en exclusiva con la nación. En este caso, las empresas de tecnología, medios y laboratorios serán los grandes demandantes del corredor.
Los distritos merecen un análisis aparte: El tecnológico y el audiovisual sumarán 125.000m² de oficinas entre 2020 y 2025. La investigación anticipa que Catalinas-Retiro seguirá concentrando la mayor proporción del stock, con un 36 por ciento. Puerto Madero pasará del 23 al 14 por ciento del stock, y el mayor aumento de superficie lo experimentará la zona Norte de la Capital Federal, que pasará de un 4.5 actual al 17 por ciento en los próximos cinco años. Un desafío que pone sobre la mesa Speranza será superar los 25 años de absorción promedio anual de 70.000 m² corporativos para crecer al ritmo que tendrá la futura oferta. El crecimiento económico y la incorporación de nuevas generaciones al mercado laboral, así como la elección de nuevos y mejores espacios por parte de los ocupantes en la búsqueda de mejorar la experiencia de su gente y retener talento serán los protagonistas de aumentar la absorción anual de metros ocupando el nuevo inventario a un ritmo más acelerado que el promedio histórico. El informe anticipa que la demanda de espacio en los próximos años estará determinada por tres grandes sectores: energía -con entre 30.000/40.000m² en cinco años-, tecnología y servicios, sin considerar publicidad y medios, -que tomará entre 25.000 y 30.000m² año sostenidos en el tiempo-, y servicios financieros -con una absorción prevista de 50.000m² al año-. Por otra parte se dará un proceso de “fly to quality”: empresas que actualmente ocupan edificios clase B que migrarán a proyectos A.
Speranza plantea un escenario donde los valores de renta y las vacancias estarán más a niveles de la región y con un mercado que solo en pequeños períodos superará índices de vacancia del 19 por ciento, lo que supone valores sostenidos de renta en los segmentos premium. “El nuevo inventario junto a la infraestructura representará no solo el cambio de perfil urbano sino la transformación de Buenos Aires como super ciudad, compitiendo en el selecto listado de urbes globales”, concluye.
Por Carla Quiroga, Lunes 21 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
Es una generación que busca departamentos pequeños en proyectos con amplias áreas comunes para sociabilizar; qué tener en cuenta para que una unidad de 30 metros cuadrados sea confortable.
El diseño y la arquitectura viven una revolución. Ahora deben aggionarse para suplir las necesidades de un público que está transformando al mundo inmobiliario. Se trata de los millennials, jóvenes de entre 20 a 35 años que cambiaron la forma de vivir y habitar. Las investigaciones sustentan por qué este segmento es un “blanco” clave para los desarrolladores. Según datos de Gallup, el 64 por ciento de los jóvenes no se encuentra en relación de pareja. Las tasas de matrimonio disminuyeron hasta un 10 por ciento en la década pasada -mientras estas disminuyen, las parejas sin formalizar aumentaron del 7 por ciento al 13 por ciento-. Además, los jóvenes solteros han crecido drásticamente el nivel de convivencia con “compañeros de cuarto”. Un fenómeno que da la pauta del avance de un estilo de vida diferente: colaborativo y comunitario. La forma de estudiar, trabajar, viajar y vivir está cambiando drásticamente. Para el 2020 se espera que el 40 por ciento del trabajo sea freelance y remoto.
Al entrar a un departamento habitado por un joven de esa generación se puede trazar con facilidad el perfil de quien vive allí. Adictos a la tecnología, preocupados por la cultura ambiental y ecológica, críticos y exigentes en el diseño y en muchos casos promotores del home office. “La innovación y la originalidad son valores que esa generación busca en los proyectos. Esto lo contemplamos ofreciendo diseños que se adapten a las necesidades de los usuarios. Hoy es importante que las propuestas sean armónicas, que se integren con el paisaje, que exploten la luz natural y que estén al servicio de las necesidades de quienes van a habitar el espacio”, sostuvo Sebastián Friedman, socio de la desarrolladora BrodyFriedman.
Las opciones que hay en el mercado evidencian importantes diferencias con las viviendas tradicionales. Por empezar, los ambientes y sus usos son distintos, pero también lo son el diseño y sus artefactos. “La eficiencia en el uso de los espacios, donde en el lugar que habitan sucedan muchas cosas distintas en diferentes momentos del día conlleva a que se articulen de una manera mucho más fluida que en las casas tradicionales”, analizó Laura Romanello, especialista en arquitectura sustentable. ¿Cómo se grafica esto? Los millennials buscan ambientes integrados que permitan, según sus necesidades, abrir o separar las áreas sociales y privadas. “Es un segmento que busca emprendimientos con unidades de 30 metros cuadrados sin portería en los que las expensas ronden los $1200. Además los halls suelen estar decorados en línea con esa generación con grafitis y bibliotecas con adornos “, explicó el desarrollador German Lejtman, quien avanza con tres proyectos sobre la calle Bauness con oferta que unidades que van desde los 23 metros cuadrados hasta los 43 y unidades de 3 ambientes de 54 metros cuadrados – que se venden en pozo a US$2300/m2 y a US$3000/m2 terminados-. “No importan tanto los metros cuadrados sino como se puede armar un mobiliario adecuado para aprovechar los ambientes al máximo”, agregó Diego Lejtman, su socio. En otras palabras, cada espacio es estudiado y optimizado, cada lugar tiene una función. “El departamento pasa a ser un espacio activo, en donde su perímetro se encuentra en constante movimiento, al permitir modificar sus muebles cambiando el uso con distintos programas”, detalló la arquitecta interiorista Evangelina Calzetta. La especialista baja a tierra el concepto: son unidades con cocinas integradas con barras que resuelven doble función, una cena con amigos o largas horas de trabajo con alguna notebook, divisiones en madera iluminadas que dividen un dormitorio de un estar, contienen la TV Led cuyo giro permite ser visto de ambos lugares. ” El uso de colores cálidos, grandes ventanales, algún grafiti en blanco negro y la iluminación puntual. Todo ayuda a crear una atmósfera, que nos transporta al Soho Neyorkino, o nos referencia a nuestro porteño Palermo”, agregó Calzetta.
Pero hay aún más detalles, que no son un tema menor en época de fuertes aumentos. “La iluminación natural, la artificial eficiente y los sistemas constructivos que reducen el consumo de energía son muy importantes para esta generación, ya que les permitirá mantener la vivienda a muy bajo costo. Lo mismo ocurre con los artefactos sanitarios, como la doble descarga en inodoros, las griferías de bajo consumo o el reúso de agua de lluvias”, agregó Romanello.
Estos espacios proponen diseños funcionales y equilibrados Fuente: LA NACION - Crédito: Mauro Alfieri
El mobiliario también debió adaptarse a estos cambios. Deben ser: fácil de transportar, livianos, plegables y multifuncionales. Porque donde se trabaja, se come, se está con amigos y se recibe clientes. Una mesa funciona como escritorio y como desayunador. Puertas corredizas agrandan u ocultan ambientes. La mutación de los espacios es fundamental. Pero además, las viviendas deben adecuarse a las nuevas tecnologías. Por eso, los enchufes que se colocan cuentan con USB para conectar los dispositivos. Computadoras, Ipad y celulares, todo se carga a la vez. Y para que no sea un caos de cables ya se están aplicando dispositivos de recarga inalámbrica. En muchos casos, la hiperconexión los lleva a transformar sus casas en viviendas inteligentes, priorizándolo incluso para arriba de otros aspectos como la cantidad de metros cuadrados. ” Es una generación que busca que el celular funcione como control centralizado para prender o apagar luces, el aire acondicionado, la calefacción, bajar cortinas o distribuir sonido”, explicó Federico Namino, director de BrokenMind, la empresa que se dedica a hacer de los hogares un lugar inteligente. Para lograrlo, el ejecutivo explica que el presupuesto varía entre los US$2500 y los US$8000, si la intención es que todo sea tecnológico -esto es desde alarmas, televisores que se prenden solos para simular presencia, cámaras y la posibilidad de recibir mensajes de texto de alerta ante alguna sospecha de robo- .
Los amenities y las áreas para socializar son también característicos de este segmento. También las terrazas verdes y la sustentabilidad. Friedman ejemplifica con su proyecto Quo Quesada, en donde se incluyeron cinco bicicletas de uso común para los propietarios del edificio, e incluso regalaron un casco para cada integrante de la familia al momento de entregar la unidad. Otro caso dirigido a este segmento es el de la desarrolladora Casa Campos que incluye en sus proyectos, un lounge que funcionará como living para el encuentro de los vecinos, y una sala especialmente diseñada para la práctica de yoga.
De la mano de esta generación crece la cultura del coliving. Un concepto simple pero que apunta a revolucionar el mercado de los ladrillos. En el tercer milenio, la gente busca encontrarse, superar el aislamiento que genera la tecnología. Así, surgen nuevos espacios que favorecen la interacción, la formación de grupos no solo para trabajar sino también para compartir experiencias sociales de todo tipo. Son emprendimientos pensados para propiciar la formación de verdaderas “comunidades” de residentes que interactúan en diversos ámbitos: combinan la intimidad de la vida privada y las áreas comunes en las que se puede interactuar con otros. “Se da especial importancia al diseño, a contar con tecnología de última generación, a convivir armoniosamente con el medio ambiente, ahorrar energía y promover la sustentabilidad en diferentes aspectos”, analizó Fahad Siddiqi, uno de los creadores del concepto de co living en el mundo luego de crear The Collective y presidente de Casa Campus, la desarrolladora tiene tres proyectos en construcción y cuatro operando. Todos ubicados en áreas cercanas a las universidades
“Los millennials buscan vivir en un lugar con mucho valor agregado donde le resuelvan todo, así ponen su foco de atención en la actividad que desarrollan, sea estudiar o trabajar y no tienen que pensar en otra cosa, hoy viven mucho en comunidad, están acostumbrados a sociabilizar”, explicó Siddiqi, quien añadió que se trata de una generación con conciencia de que el tiempo es un recurso escaso. “Por eso además del acceso a la comunidad armamos proyectos en áreas que les permitan ganar tiempo”, explicó. El empresario apostó a un modelo de negocio que apunta al modelo minorista que desea adquirir una unidad para que luego sea explotada como residencia universitaria o co living.
En los emprendimientos planteados para este segmento, los espacios comunes no contemplan solo el microcine, la piscina o el gimnasio. La clave pasa por crear otros ámbitos de encuentro valorados como por ejemplo una gran cocina súper equipada y comedores cool que invitan también a encontrarse para compartir alguna comida. Un dato curioso es que los proyectos de Casa Campus cuentan con un curador de eventos o community manager que organiza desde partidos de fútbol, clases de gimnasia, de yoga, de cocina hasta charlas sobre nutrición, entre otras opciones. Las actividades se comunican a través de una app. Este modelo de vivienda en comunidad también ofrece herramientas que evitan muchas de las responsabilidades asociadas a la vivienda propia. “Ante cualquier problema, como por ejemplo ver algo del edificio que se ha roto, basta con sacarle un foto y subirla a la app para que se ocupe la gente de mantenimiento”, resumió Siddiqui.
Tal es el avance de la tendencia que en la edición del año pasado de Casa Foa se desarrolló un “espacio multifunción para un millennial”, el proyecto del estudio de arquitectura Platz que ganó la Beca de Arquitectura y Diseño de Interior de la muestra. Se trataba de un espacio único de 37 metros cuadrados con estructuras móviles que separan a la cama del resto del espacio a la hora de dormir y que incluso cerraban el baño con la opción de dejarlo integrado cuando no estaba en uso.
A las nuevas formas de vida se suma el efecto que genera el incremento de precios en las propiedades y los costos de vida que impactan en los principales centros urbanos. Una realidad que dificulta la posibilidad que tienen los jóvenes de acceder a una vivienda propia y de la que los desarrolladores se están ocupando.
Por Andrea Glikman, Sábado 16 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Cada vez más compañías ofrecen participar de procesos de financiación colectiva a través de plataformas digitales para comprar una propiedad; cuál es la inversión mínima y qué renta prometen.
Cosas de la revolución digital: no hace mucho tiempo atrás, uno tenía que ser un inversor con una abultada cuenta bancaria y conocer el funcionamiento interno del mercado del real estate para poder participar en la financiación de algún importante proyecto inmobiliario. Ahora, el maridaje entre desarrolladores y tecnología ha permitido democratizar este proceso, habilitando el ingreso de nuevos actores con montos más pequeños.
Se trata del crowdfunding, como se denomina al proceso de financiación colectiva a través de diversas plataformas digitales. Aunque la mayoría de los aportes suelen destinarse a negocios, causas sociales y artes escénicas (mediante servicios como Kickstarter, Indiegogo o la argentina Ideame) el real estate ha comenzado a ganarse un espacio en la industria del crowdfunding, que se estima, mueve casi US$40.000 millones. De acuerdo con la firma Massolution, el sector inmobiliario movilizó US$ 3500 millones en diversas plataformas durante 2016, cifra que habría ascendido hasta los US$5500 millones el año pasado, una suba superior al 57 por ciento.
Aunque son incipientes, existen proyectos en nuestro país que ya están sacando provecho de esta tecnología. Están enmarcados en la figura de fideicomiso de administración y requieren una inversión mínima para participar que arranca en los $25.000. La rentabilidad anual parte del 9 por ciento anual, pero puede alcanzar el 35 por ciento en proyectos a 24 meses.
“Cuando abrís un diario y ves que te venden departamentos desde US$400.000, te das cuenta de que ese tipo de publicidad está destinada al 1 por ciento de la población del planeta, la asimetría es muy grande”, dice Damián Lopo, fundador y director de Crowdium, una empresa perteneciente al conglomerado Newlink Capital que se promociona como “la primera plataforma de financiamiento colectivo de proyectos inmobiliarios de la Argentina”. Según Lopo, “a todos les gustaría jugar el juego del real estate”. “El crowdfunding democratiza las inversiones y le da la oportunidad a cualquiera de participar del mercado inmobiliario”, sostiene.
“En Estados Unidos se lanzaron más de 250 empresas de este tipo, que registran US$4000 millones al año en transacciones. Nosotros somos la primera en América Latina y el mundo que es 100 por ciento transaccional”, agrega. Crowdium permite al usuario abrir una cuenta de forma gratuita y cargar la documentación necesaria. Luego, lo pone en contacto con una fiduciaria que le devuelve la aprobación en escasos minutos, le indica el monto autorizado de inversión y, tras concretar el giro del dinero mediante home banking, envía por correo un contrato firmado digitalmente.
Con aportes mínimos de $25.000, Crowdium ya ha logrado fondear cuatro desarrollos: los edificios de departamentos Altos de Añelo I y II en Vaca Muerta, Neuquén y los barrios privados Estancia Villa María I y II en Canning, Buenos Aires. Actualmente busca financiación para el edificio Next Bustamente, en Recoleta. Todos poseen una duración aproximada de dos años y brindan rentabilidades que oscilan entre el 20 y el 35 por ciento de acuerdo al proyecto.
Sofía Gancedo es otra de las precursoras del crowdfunding inmobiliario en el país. Es la gerente de operaciones y cofundadora de Bricksave, una plataforma que permite invertir desde la Argentina en desarrollos de lujo en otras partes del mundo a partir de US$2500, que pueden ser abonados con tarjeta de crédito, débito o giro bancario. Los retornos anuales promedio son del 9 por ciento en dólares.
“Vamos a los desarrolladores y negociamos unidades terminadas con un 20 por ciento de descuento, 15 por ciento se lo queda el inversor”, detalla Gancedo. A la fecha, Bricksave ha logrado financiar dos edificios en Puerto Madero, tres en Miami y acaba de lanzar un fondeo en Barcelona, con plazos de inversión de cuatro años. La empresaria asegura que el negocio es la desintermediación de inversiones y que sus clientes son mayoritariamente personas de buen nivel adquisitivo que no manejan “con mucha agilidad” este tipo de instrumentos financieros. “Pueden invertir un poco en un activo de lujo con un valor intrínseco y otro poco en acciones o en bonos, es una decisión inteligente”, señala.
En el caso de Bricksave, la inversión promedio ronda los US$20.000. “Varía mucho. Tenemos clientes que aportan US$600.000 y otros que ponen US$2500, aunque a todos los tratamos igual”, reconoce Gancedo.
Bricksave permite a los inversores recibir todos los meses los ingresos obtenidos de los alquileres de las unidades. Estos fondos pueden utilizarse para otra inversión o ser depositados anualmente en una cuenta bancaria.
Gancedo agrega: “Es un producto que corta muchas barreras. A partir de este año vas a poder comprar una parte de un departamento en Singapur, es muy loco. Tenemos rendimientos conservadores en dólares pero preferimos las buenas noticias antes que las rentabilidades altísimas que esconden sorpresas en la letra chica de los contratos.”
Más accesible, al requerir baja inversión democratiza el acceso al sector
Nuevos jugadores
El arquitecto Víctor Zabala, al frente de Estudio Zabala, es uno de los actores más nuevos en el juego del crowdfunding inmobiliario local. Con un aporte inicial de US$25.000 su servicio otorga a los inversores un porcentual de participación en los proyectos a desarrollar. El valor de cada módulo es fijo y la inversión se puede realizar en pesos, con una rentabilidad del 10 al 12 por ciento anual.
“A través del crowdfunding inmobiliario le damos la posibilidad a inversores pequeños de participar de proyectos arquitectónicos de diseño a los cuales hasta ahora no tenían acceso. Buscamos brindarle, a todos aquellos que compartan con nosotros la idea de que invertir en construcción es una excelente alternativa en nuestros tiempos, la oportunidad de diversificar sus inversiones en distintos proyectos que ofrecen una atractiva rentabilidad en dólares, la cual se obtendrá con el simple paso del tiempo dentro del proyecto, llegando a obtener la mayor ganancia junto con la venta definitiva de la obra terminada en el mercado”, comenta Zabala.
“El primer proyecto en Pilar se está terminando. A partir de ese emprendimiento se fueron armando otras dos obras y la compra de dos terrenos más para construir casas de alta gama -añade y sigue-. Nuestra cultura está muy arraigada en la inmigración española e italiana. Venimos de familias muy acostumbradas a invertir en ladrillos como resguardo de valor. Al crowdfunding lo veo como algo positivo, porque el inversor tiene la certeza de que ese dinero que invirtió está puesto en la propiedad, por más que no sea dueño 100 por ciento”.
El arquitecto admite que buena parte de sus clientes son millennials. “Pasa algo curioso. Me está llamando gente a partir de nuestros posteos en Instagram, personas totalmente jóvenes”, dice. Zabala, que ha reunido cerca de US$1,3 millones a través de esta herramienta en el último año, ahora trabaja en bajar el aporte inicial a US$10.000. Pero para esto dice que hay que esperar a que se hagan modificaciones a la Ley del Emprendendor, que norma el funcionamiento de los sistemas de financiamiento colectivo en el país.
“La legislación está apuntada al crowdfunding de empresas de tecnología, que no es especificamente a lo que apunto yo. La legislación tiene una gran limitante, porque cada persona solo puede aportar $20.000, eso es menos de US$1000. Entiendo que, a futuro, cuando seamos más los actores en este rubro, la ley se va a tener que adecuar para liberar el capital que pueda aportar la gente”, concluyó.
Visitas de Nueva York
En abril se conoció que la empresa neoyorquina Prodigy Network, una plataforma de crowdfunding inmobiliario que ya ha recaudado más de US$650 millones de inversores individuales para seis proyectos propios – tres hoteles y tres espacios de coworking -en la Gran Manzana, llegará a Buenos Aires junto a un socio local. La compañía, fundada por el colombiano Rodrigo Niño en 2003, traerá al país la marca The Assemblage, su división de espacios de coworking que ya funcionan en tres edificios de Manhattan. Prodigy Network tiene inversores en 40 países, aunque los argentinos representan el mayor porcentaje del total -15 por ciento-. La firma, que planea lanzar su operación local en 18 meses, fondea el 50 por ciento de los proyectos a través de crowdfunding. El ticket mínimo para ingresar hoy es de US$10.000 -fue bajando desde US$250.000 hace unos años- y el objetivo es que siga cayendo. El promedio está en los US$80.000. “Quiero que baje a US$1000 y luego a US$100”, adelanta Niño.
El modelo de negocios de Prodigy Network en la Gran Manzana incluye la compra del inmueble, su remodelación, su operación y la venta, todo en un plazo de tres a cinco años. Cada proyecto es financiado con deuda con bancos -40 por ciento-, capital propio -1 por ciento- y crowdfunding -50 por ciento-. Para el inversor la firma dice ofrecer “retornos de doble dígito”, que incluye una renta anual de 6 a 8 por ciento, dependiendo cada proyecto. La tasa de retorno total va a depender del monto desembolsado, del éxito de la operación -ocupación, en el caso de los hoteles, y cantidad de socios, en el caso de los coworking- y de la revalorización del inmueble al momento de la venta. Así, por ejemplo, The Assemblage NoMad, con una renta del 6 por ciento anual y una revalorización calculada en 28 por ciento en cuatro años, da un retorno total de 52 por ciento o 13 por ciento anual. ¿En qué radica la fortaleza de esta inversión? Brinda estabilidad, baja volatilidad y buena performance versus otros activos, como bonos y acciones, explican en la empresa y le ponen datos: desde el año 2000, la tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) del índice de precios de la propiedad comercial en Manhattan fue de 11,2 por ciento, mientras la TCAC del mercado bursátil fue de 3,29 por ciento y del índice MSCI REIT fue de 8,12 por ciento. “El capital institucional siempre se protegió de la volatilidad en tiempos de incertidumbre en oro, bonos del tesoro y propiedades comerciales”, explica Niño y agrega que el beneficio individual se promueve pero exclusivamente en función del beneficio colectivo. Y esto lo bajó a sus negocios: “Me di cuenta de que si le daba acceso a los inversionistas retail (pequeños) a los activos que en los momentos de incertidumbre protegieron los grandes capitales institucionales en los últimos 80 años, eso era un tremendo impacto positivo sobre la comunidad”. El público no tenía acceso a esos activos, incluso legalmente, por el Securities Act de 1933 -ley de valores-, pero la ley cambió en 2013. “Hoy la gente puede invertir donde invertían Trump, Rockefeller, Astor y los Bloomberg. Y yo tuve más éxito en siete años que en los 15 previos”, concluye.
Por Andrés Krom, Sábado 9 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
