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Villa Devoto – El Jardín de Buenos Aires

A este trazado porteño se lo llama así por la gran presencia de árboles en sus calles y avenidas; tienta a la demanda con casas señoriales y nuevos edificios. El valor del m2, en venta, parte desde los 1500 dólares.

Tradicionalmente llamado El jardín de la Capital por las diversas especies de árboles que se encuentran en sus calles, Villa Devoto es un barrio residencial que crece a paso sostenido.

Con amplios espacios verdes, la cercanía a centros comerciales, oferta gastronómica y buenos colegios, propone entre sus fortalezas, la posibilidad de vivir en un trazado tranquilo dentro del gran dinamismo que suele tener Buenos Aires. El aire se asemeja al ámbito armonioso que se respira en sus calles que lo convierten en una opción ideal para la vida en familia. Gastón Aimaro, titular de Lincoln Propiedades, destacó que “Devoto se caracteriza por tener el nido urbano entre varias de las mejores zonas o subzonas, ubicadas entre las dos líneas de vías ferroviarias (al lugar lo atraviesan el Urquiza y el San Martín). Uno de los ejemplos son los bulevares Salvador María del Carril y Chivilcoy, la calle Pedro Morán, Cantilo y Pareja. Además, las calles y diagonales con hermosas casas, alguna que otra adoquinada; los paseos por la Plaza Arenales y el sentarse en heladerías o cafés, hacen que el barrio sea cada vez más atractivo”.

Ambiente de pueblo

Villa Devoto

Villa Devoto.Foto:LA NACION

Si bien los puntos de referencia son la plaza Arenales y el shopping, en cuanto a las actividades y las opciones, el espacio público es el eje de caminatas y la actividad al aire libre entre vecinos, pero también cuenta con clubes importantes, dos centros literarios, la Biblioteca Antonio Devoto y El Castillito, así como también el Rotary Club, el colegio de sordomudos, la Cooperativa del Hospital Zubizarreta que es la encargada de organizar importantes eventos a los cuales asisten los vecinos para beneficio de esta entidad de la sanidad y una junta histórica que realiza recorridos por los lugares emblemáticos de la zona.

“El devotense es devotense acá o en cualquier lado del mundo. Llevamos nuestro orgullo por habernos criado en el barrio a todas partes. Incluso aquellos que se van, siempre terminan volviendo”, comentó Aimaro. Luego, agregó, que, “es un lugar que no se elige, se encuentra. Es un pueblo en una ciudad”.

A la hora de pensar y decidir un lugar para vivir, la seguridad es tan fundamental como los diversos medios de transportes, entre ellos, las dos líneas del ferrocarril y un futuro Metrobus (por la avenida San Martín). Generalmente, el lugar es para familias, aunque con los nuevos proyectos que surgen, los jóvenes en búsqueda de primeras viviendas, pueden orientar su elección hacia Villa Devoto.

“Su crecimiento, ha sido algo desmesurado, apurado, atendiendo más a lo inmediato para dar pronta respuesta a una sociedad consumista y sin mayor cuidado sobre sus efectos a mediano y largo plazo, sin mayor estudio por parte del Planeamiento Urbano, el cual tendría que haber tenido más en cuenta la característica residencial de baja densidad que es su para que fuera contemplado este aspecto”, explicó Javier Sotelo, co-titular de Sotelo Propiedades.

Este crecimiento edilicio de los últimos años, contrastó para varios devotenses de siempre, con la tranquilidad del lugar. Algunos, se quejan por los edificios (no tan altos) que complicaron la privacidad de algunos parques por las vistas para las parcelas vecinas y generado mayor demanda de espacio para el estacionamiento.

“Toda ésta mayor densidad demográfica, aumenta inclusive los fines de semana en una plaza o sus alrededores, que a pesar de los esfuerzos por mantenerla limpia y bonita, desborda de gente, que por lo general no cuida ni respeta”, aseguró Sotelo.

Precios y ventajas

Pero, Sotelo, sostuvo que “topográficamente hablando, está ubicado en una zona alta de la ciudad de Buenos Aires y con muy buenos accesos a vías rápidas. Además, aún cuenta con baja densidad demográfica, lo que resulta tener manzanas con pocas unidades de vivienda que sumado a la restricción a la actividad industrial, lo hace más agradable para vivir”.

Por su parte, Silvana Gabriela Crivez, desarrolladora, agregó que la zonificación es de casas bajas residenciales, “pero en el último tiempo creció la construcción de edificios que no superan los 6 pisos”.

En cuanto a los valores, dependen mucho de la macro y micro ubicación inclusive dentro de la misma manzana, el tipo de propiedad y por supuesto las características propias del inmueble. “El piso, por ejemplo, puede tener un costo que parta desde 1500 dólares el m2 y un techo de hasta 4000 dólares aproximadamente, pudiendo haber excepciones”, aclaró Sotelo. Las zonas más buscadas suelen ser las lindantes a la Plaza Arenales, y a la estación Devoto del ferrocarril San Martin”.

A estrenar

Con una inversión total aproximada de 20 millones de pesos y ubicado en Vallejos 3338, entre Campana y Llavallol, al barrio llega Espacio Vallejos, el proyecto cuenta con 24 semipisos en dos cuerpos del 1º al 6º, PB libre con cocheras, y en el 7º piso, el SUM. Silvana Crivez, comentó, que “las unidades varían entre 38 y 41 metros cuadrados cubiertos, más 4,26 m2 de balcón aterrazado principal y 2,16 m2 de balcón secundario”.

La obra tiene proyectada su finalización en Mayo próximo y se encuentra vendido en un 90 por ciento. Sus expensas serán de 800 pesos aproximadamente. “Desarrollamos una propuesta diferente pensando en cómo lograr que nuestros clientes vivan mejor, contando con una planta de un monoambiente divisible que permite tener un espacio en suite con balcón al aire-luz, living comedor con cocina integrada con balcón aterrazado y parrilla y lavadero exterior, entre otros servicios”, concluyó Crivez.

En tanto que las casas en Villa Devoto, superan los 330.000 dólares, en promedio, y tienen hasta piscina, algo no común en la Capital. De hecho, son de tres o cuatro dormitorios, más dependencias. También hay viviendas estándar en más de 115.000 dólares.

Los PH, o departamentos tipo casa, que incluyen espacios abiertos y terrazas, por ejemplo, a estrenar, oscilan para un dormitorio en 78.000 dólares y los de dos, superan los 120.000 dólares. Hay varios en las calles Concordia, Llavallol y Griveo, que son demandados por las familias con chicos o los jóvenes, en donde se apuesta por el concepto moderno a precios razonables.

Por Karina Salazar, Sábado 24 de octubre de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Locales – Mayor protección para los inquilinos

El nuevo Código Civil y Comercial extendió el plazo máximo de los alquileres hasta los 50 años.

La antigua normativa ya trataba de manera diferencial a los contratos de alquiler, según si eran o no destinados a habitación, el nuevo Código Civil y Comercial, ha profundizado notoriamente ese diferendo, otorgando no sólo mayor protección al inquilino de una casa habitación, sino también, dando más libertad a los contratantes que alquilan para un desarrollo comercial o industrial.

Como novedad, puede citarse el hecho de que el nuevo código, expresamente impide que se le pueda exigir al inquilino que arrienda una casa como habitación, el pago anticipado de más de un mes, como así tampoco el pago del denominado valor llave o montos superiores a un mes en concepto de garantía por cada año contratado. Por otro lado, este nuevo sistema ha extendido el plazo máximo de locación hasta los 50 años, para aquellos casos que no sean habitación exclusivamente.

“Recordemos que antiguamente, el plazo máximo de una locación para todos los casos era de diez años, por lo que cualquier plazo que excediere ese tiempo, podía ser considerado como nulo o inexistente”, expresó Jorge Grispo, magister en derecho empresarial, fundador y managing partner del Estudio Grispo & Asociados.

Los fundamentos a esa limitación surgían de la nota a ese artículo. Allí Dalmacio Vélez Sarsfield, explicaba que debía limitarse el plazo por tres motivos: a) Economía social, pues un arrendamiento hace que la cosa no se mejore; b) Movilidad del tráfico negocial (pues sería sumamente embarazoso para la enajenación de las cosas); y c) Conveniencia para el régimen hereditario (para no embarazar la división de las herencias).

“Este razonamiento podría tener cabida en el año 1869 cuando fue dictado el antiguo Código -comenzó a regir recién en 1871-, pero había quedado muy desactualizado con las actuales relaciones comerciales y civiles que rigen la vida diaria”, dijo Martín Tirini, director del dpto. Derecho Civil en el Estudio Grispo & Asociados.

A lo que Grispo agregó: “Así pues el grado de inversión y complejidad que han alcanzado los emprendimientos comerciales y de todo tipo en la actualidad, había hecho que ese plazo de diez años se tornara arcaico y que los tres elementos citados dejen de verse afectados por locaciones de mayor extensión”.

Fallo paradigmático

Esta situación ya había sido advertida por los Tribunales, “en un fallo paradigmático como fue Segura SA Inmobiliaria y Financiera y International Hotel Development S.A s/autorización”, explicó Tirini.

Receptando esos conceptos y adaptándose a las necesidades de la vida diaria, “el nuevo código establece un plazo de duración muchísimo más lógico para las locaciones, extendiendo el máximo a 20 años para habitación y 50 para cualquier otro fin”, amplió.

A los fines comerciales se efectúa un salto realmente significativo por cuanto se multiplica por cinco, los años permitidos para ese tipo de emprendimientos. “Así como resulta destacable el avance que se ha logrado en los puntos señalados, no podemos dejar de remarcar que esta misma normativa, generó cierta incertidumbre en cuanto a la posibilidad de concertar estos contratos en moneda que no sea de curso legal”, afirmó Grispo.

“En efecto, al definir al dinero -a contrario sensu-, como la moneda de curso legal en el país (art. 765 del CCyCN), y establecer que habrá locación, siempre y cuando se pague por el arrendamiento un precio en dinero (art. 1187), surge entonces la inevitable pregunta: ¿Es locación un contrato donde se alquila una cosa por un precio en moneda extranjera?”, argumentó Tirini.

“Atento el corto plazo transcurrido desde la implementación de este nuevo Código, la pregunta no ha tenido aún una respuesta definitiva, teniendo que ser los Tribunales quienes deberán darla”, comentó Grispo.

No obstante, “nuestra opinión, es que si el contrato prevé el uso y goce de una cosa a cambio de un pago, sin importar el medio elegido, difícilmente un Tribunal podrá obviar el espíritu que tuvieron en miras los contratantes al formular el convenio, más allá de la denominación que se le otorgue al acto. Deberá regirse en su totalidad por el Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4 del nuevo Código Civil y Comercial, es decir, el previsto para las locaciones”, concluyó Grispo.

Lunes 26 de octubre de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Alquileres – Las cotizaciones con la vista hacia arriba

Todas las fuentes consultadas sostienen que el aumento, en el año, ronda entre el 24,5 y el 27% y que los departamentos más demandados son los de 1 y 2 ambientes.

El dificultoso acceso a la casa propia sumado a la falta de crédito y a la escasa construcción de viviendas, convierten a los alquileres en una de las herramientas más utilizadas para aquellos que buscan un lugar para vivir en la Capital. Según los especialistas aunque, mes a mes, se aumenta la oferta de m2 disponibles (con la inauguración de nuevos edificios) todavía resulta insuficiente para satisfacer la gran demanda existente; esto se convierte en un factor más, que sumado a la inflación real, colabora al incremento del precio de los alquileres que hoy regulan el mercado porteño y de sus alrededores. Los registros aportados por la Dirección General de Estadística y Censos dependiente del Ministerio de Hacienda del gobierno porteño dan cuenta que el incremento de los alquileres en lo que va de enero a septiembre ronda el 24,5%. Mientras que si se toma de agosto de 2014 a el mismo mes del actual año el índice ronda el 31,1%.

Los datos oficiales aportados por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) revelaron que el índice de alquileres acumulado interanual que realiza esa entidad ronda el 25,50%. Un dato bastante similar arroja el reporte estadístico del portal especializado del sector, ZonaProp, que reveló que el promedio en la variación anual en la ciudad de Buenos Aires oscila el 25,4%, mientras que este mostró que los barrios porteños donde más crecieron los precios de alquiler fueron Floresta (con 39%), Las Cañitas (35%) y Flores (34%).

“Pero no todas las propiedades han aumentado en la misma proporción, los departamentos de 2 y 3 ambientes han subido un 28 % anual pues son los más requeridos, por ejemplo: en la calle Paraná y Santa Fe (Barrio Norte) un departamento de 3 ambientes que se ofrecía en abril de 2014 en $4500 más expensas a mediados de este año piden en el mismo edificio y en estado similar $5400 más expensas. En general se habla de un 25% de aumento anual, aunque esto depende de cuan requerido es la unidad. Los propietarios prefieren hacer contratos con un aumento semestral que en 2014 rondaba el 11 % semestral y este año esta en la franja del 13 y 14%”, explicó Emilio Cornejo, uno de los titulares de la firma Achaval Cornejo. Mientras que la mayoría de los brokers consultados coinciden en que en el tercer trimestre los alquileres se ajustaron a un ritmo anualizado de 27%, similar a la dinámica de los índices de inflación privados. Seguí leyendo “Alquileres – Las cotizaciones con la vista hacia arriba”

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Unidades personalizadas

Actualmente los edificios se entregan en muchos casos sin terminaciones, con el fin de abaratar los costos

El mercado de las propiedades se renueva constantemente tratando no sólo de dar respuesta a la demanda sino que intenta adaptarse al presente económico y comercial que vive el sector. Una de las nuevas tendencias que proponen los desarrolladores en los últimos tiempos para la clase media es la posibilidad de entregar a los flamantes propietarios las unidades sin las llamadas terminaciones -con el fin de abaratar costos- o bien se ofrecen plantas flexibles dando lugar a que cada comprador pueda armar su departamento según sus necesidades concibiendo así, las nuevas y variadas tipologías.

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, cada vez es más difícil . “Hoy es muy complicado ofrecer un proyecto al comprador que responde a la denominada clase media. Dado que los desarrolladores tienen que hacer un equilibrio entre el inmueble que ofrecen y el precio que pueden pagar los compradores de ese perfil socio-económico. Sobre todo considerando que la incidencia de la tierra es cada vez más cara”, sostuvo el player.

Altgelt sostuvo que cada vez es más común que los proyectos sean entregados sin las tan mentadas terminaciones. “Generalmente los edificios a estrenar se entregan sin ellas (excepto la cocina y el baño). Aunque, existen desarrolladoras que dan la opción de elegir ciertas terminaciones durante el proceso de construcción del edificio. El beneficio para el inversor es que puede sumarse a un pool de interesados y, en consecuencia, pagar un precio menor por las terminaciones”, comentó Altgelt.

Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika, presenta esta realidad del mercado con una visión diferente: más marketinera y comercial. “Hoy se entregan las viviendas terminadas con opcionales para que los compradores puedan personalizar sus viviendas.” Y agregó: “Entregar los departamentos sin terminaciones ayuda al desarrollador a vender a precios más bajos y a dejar en el comprador la decisión a completar el inmueble a su gusto. Es posible que no todos los inversores coincidan con el gusto en la terminaciones, y no es conveniente que sea un impedimento para la comercialización”.

Con o sin gas

Los distintos referentes consultados coinciden en que cada vez es más inusual encontrar edificios equipados con tuberías de gas. “Existe una tendencia de hacer edificios totalmente eléctricos con agua caliente central por caldera, pero en los últimos años el comprador comenzó a priorizar las cocinas a gas por una cuestión de costos y para evitar inconvenientes en situaciones de cortes de suministro eléctrico. Es decir entre un edificio con cocina a gas y otro eléctrica la gente va elegir el gas”, explicó Diego Migliorisi, socio de Migliorisi Propiedades.

Martín Fabiani, gerente comercial de Ayres Desarrollos, mostró una visión diferente de esta realidad: “Actualmente en la mayoría de los complejos se ofrecen cocinas eléctricas. Esto se debe a que la mayor parte de nuestros inversores y clientes, por razones sustentables, económicas y de seguridad, están dejando de lado a las viejas cocinas a gas”.

Para Migliorisi, las terminaciones y la calidad de los materiales son unos de los factores más importantes a la hora de definir la compra. “Hoy el mercado está competitivo y exigente, la gente recorre mucho y compara antes de elegir, aumentando la competitividad”, sostuvo el broker. Y amplió: “Entre las cosas que la gente hace más hace hincapié se destacan los muebles de cocina , tipo de pisos (porcelanato/madera), aberturas, calefacción y refrigeración. Sin duda estas son algunas de las variantes principales que se toman en cuenta al momento de definir una transacción. Un párrafo aparte merecen los espacios denominados espacios comunes como el hall de entrada o los palieres, estos también suelen ser muy mirados por la gente a la hora de realizar la evaluación final”.

Según Fabiani, algo en lo que actualmente todos coinciden, es que las unidades que se entregan para la posesión ofrecen la instalación preparada para la futura colocación de equipos de aire acondicionado frío-calor tipo Split (por cuenta de los propietarios). “Obviamente que también se incluye: la cañería entre unidad interior y exterior, red de condensado y alimentación eléctrica”, dijo el gerente de Ayres Desarrollos.

López aporta un número más concreto: “Sin terminaciones los valores bajan en un 10% aproximadamente dependiendo de la calidad de los materiales elegidos. Entre los más costosos están: pisos de madera o porcelanato, los interiores de roperos y los aires acondicionados”.

Los desarrolladores sostienen en que según la elección de los materiales destinados a las terminaciones se puede maximizar la ganancia. Entre una buena terminación y una muy estándar existe una gran diferencia económica, la cual puede variar entre un 18 y un 5% del costo total de la obra.

Hacia abajo

Ante el dificultoso escenario inmobiliario los emprendedores parecen haber agudizado su ingenio y comenzaron a ofrecer una alternativa que hasta el momento sólo se brindaba en los inmuebles comerciales: las plantas flexibles. “Actualmente se ofrece algo novedoso para aquellos que buscan adquirir un departamento, tal es el caso de Green Point Arcos (ubicado en Arcos al 2900), este edificio que aún no inició su construcción y que está pensado para el público joven contará con 8 unidades flexibles, configurable en 1, 2 o 3 ambientes, en 2 bloques de 4 pisos separados por un amplio y luminoso patio urbano. Cada unidad podrá disponer de hasta 2 dormitorios, 2 baños (uno en suite) balcón, lavadero individual, y cocheras con espacio para guardar bicicletas. Los últimos pisos tendrán terraza propia y SUM para distintos eventos”, explicó Juan Ignacio Mel, responsable de ventas de Mel Propiedades.

En los departamentos para la clase media el valor del m2 varía según el barrio y el estado de avance de obra. Pero a modo de referencia podría afirmarse que en la ciudad de Autónoma de Buenos Aires el metro cuadrado a la venta se cotiza entre los 1500 y 2500 dólares el m2, en unidades de uno y dos ambientes. “Aunque claramente en las zonas premium como por ejemplo el corredor norte estos valores pueden superar estos parámetros”, concluyó Migliorisi.

Aunque para Altgelt los departamentos en pozo para la clase media debería no superar los 1600 dólares el m2. Hay que tener en cuenta que el m2 de construcción está en 900 dólares. A ese número hay que sumarle el valor del m2 de la tierra (entre 300 y 400 dólares) más las ganancia del desarrollador.

Por Leandro Murciego, Sábado 17 de octubre de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Uruguay – El Este, siempre seduce

Este destino internacional, ya consolidado, se apresta a recibir una nueva temporada de verano. Sus playas y confort, atraen tanto a la demanda como los inversores

Punta del Este es un lugar consolidado de referencia internacional, que privilegian los que gustan disfrutar de lo natural tanto cuando van de vacaciones como los que lo eligen para vivir en forma permanente o parte del año. Es uno de los refugios más bellos del planeta, por sus paisajes, las playas, la presencia de las torres con todos los amenities para alquilar o comprar, seguridad, la cercanía con universidades, colegios, diversas opciones para ir a comer o pasear, entre otras posibilidades. Los proyectos que están en obras ofrecen propuestas residenciales y comerciales.

Desde el punto de vista de la edificación, actualmente hay pocos proyectos. “En nuestro caso, las Torres Place Lafayette en Roosevelt y Pedragosa Sierra, al lado del Punta Shopping, y existen algunas otras torres y casas que ya estaban en construcción, y se están por culminar”, dijo Daniel Zulamián, que junto con Pablo, son los directores de Zulamián Desarrollos Inmobiliarios.

En cuanto al mercado esteño, “creemos que poco a poco se va a ir produciendo un equilibrio entre la oferta que ya no se multiplica tanto como antes, y la demanda de compradores de unidades. Para el verano se preparan propuestas beneficiosas para el turista, ya sea con baja de impuestos en restaurantes, entre otras acciones, y nosotros en el rubro inmobiliario aportaremos promociones de planes de pago a plazo o por pago contado, en alquileres y ventas de los inmuebles”, agregó Pablo Zulamián.

Sobre el avance de Punta del Este, Juan Francisco Bistiancic, presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Maldonado y Punta del Este (Adipe- Cidem), comentó: “progresó mucho en los ultimos años, se calcula que hay aproximadamente 4000 viviendas nuevas en venta, y hasta que estas no se comercialicen, la construcción tendrá un ritmo lento. En su mayoría son unidades del mercado residencial.

La cercanía del verano es una realidad a esta altura, al respecto de cómo se prepara el Este uruguayo, Andrés Jafif, vicepresidente de Adipe-Cidem, dijo que las expectativas son buenas y ya no hay malas temporadas, por suerte. Se tratan de temporadas de propietarios argentinos, uruguayos y brasileños, en su mayoría. Por supuesto hay inquilinos por tiempos menores de una semana o 15 días. También definimos nuestro lugar, como un punto de encuentro de uruguayos y argentinos que viven en el exterior y se ven en este paraíso sudamericano”. Seguí leyendo “Uruguay – El Este, siempre seduce”