Publicado el

Tiempo de gloria para los usados

Los departamentos aumentaron más de 100 por ciento en los últimos diez años y prometen seguir subiendo; qué tener en cuenta a la hora de comprar.

En la recta final de 2016, el mercado tiene motivos para festejar: éste fue un año de intensa actividad. Al fin de las restricciones para la adquisición de dólares que, lógicamente, reactivó un mercado como el de compraventa de departamentos usados que, de hecho, está dolarizado desde hace más de cuatro décadas, se sumaron otros factores. Por caso, la incipiente aparición del crédito hipotecario que, en algunos casos (la línea del Banco Nación, por ejemplo), exige que las propiedades a financiar tengan escritura.

“La confianza es un factor de peso en nuestro mercado y ya desde finales de 2015 se perciben expectativas y buen clima”, comenta en este sentido Dina Crusizio, directora de Inmuebles Residenciales de L.J.Ramos, división que concentra su operatoria en Barrio Norte, Recoleta, Puerto Madero, Palermo y Belgrano. “El inversor ha regresado”, sentencia a la hora de distinguir quiénes han traccionado la demanda durante los últimos meses, que, sostienen en el sector, estuvo relegada por cerca de un lustro.

Los inversores no fueron los únicos que compraron departamentos de segunda mano. También, hubo quienes, finalmente, concretaron (y todavía lo hacen) su deseo de mudarse durante 2016. “Éste ha sido un año en el que muchas familias dejaron su departamento chico para irse a uno más grande y, también, en el que aquellos que querían achicarse, decisión que venían posponiendo por diversas causas, pudieron hacerlo. Son clientes que disponían del dinero pero que recién durante este período se decidieron a cumplir sus sueños”, profundiza Inés Modern, gerente de la sucursal Barrio Norte de Toribio Achával.

Cómo afectó esta movida a los precios y qué pasará en un futuro próximo es un tema que ocupa tanto a compradores como a vendedores. La foto actual de la demanda, compuesta por usuarios finales e inversores, explica porqué los precios de los usados, bastante quietos durante el cepo, no tardaron en acomodarse. “El mercado comenzó a convalidar valores que unos meses atrás no se avalaban”, apunta Hernán Siwacki, titular de Capital Brokers, inmobiliaria que se focaliza en la zona norte de la Capital Federal, quien asegura que los aumentos oscilaron entre el 5 y 10 por ciento en dólares.

Un dato claro es que el valor del metro cuadrado de las unidades usadas de la Capital Federal se incrementó un 118 por ciento en dólares en los últimos diez años. Hoy, el precio promedio del m2 en los departamentos de uno y dos ambientes se ubica en los US$ 1945, cifra que duplica los US$ 889 , valor al que se comercializaba el m2 del mismo tipo de propiedad en agosto de 2006, según el relevamiento realizado por la consultora Reporte Inmobiliario. Si la comparación se realiza en pesos, una década atrás el m2 en Capital costaba unos $ 2.720, mientras que en la actualidad alcanza los $ 22.434.

Por otra parte, los aumentos también se manifestaron en los últimos 12 meses: en agosto, la suba interanual en dólares fue del 7 por ciento. Todo indica que se trata de una tendencia que llegó para quedarse. Crusizio señala que uno de los indicios que anticipa que los valores seguirán en alza es el margen de negociación entre compradores y vendedores. “Hoy rara vez supera el 7 por ciento cuando en el pasado rondaba el 10”, detalla . “Las oportunidades están en las unidades que no se ajustaron y que aún conservan sus precios porque si todo continúa como hasta ahora los valores terminarán subiendo”, evalúa Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, firma con fuerte presencia en Belgrano y Palermo.

Las opiniones son homogéneas en referencia al futuro cercano y la curva ascendente de los precios. “Hay expectativas de que el blanqueo de capitales impacte con más fuerza en el sector ya que las consultas continúan”, afirma Siwacki. Sin embargo, más allá de los estímulos, algunas fuentes advierten que para 2017 tampoco hay que esperar cambios bruscos por una razón: “Cuando el alza es muy marcada, la demanda se retira”, apunta Modern.

Más allá de lo que se espera en el corto y en el mediano plazo Puerto Madero, Núñez, Barrio Norte, Palermo y Recoleta son los barrios que convalidan valores más caros que oscilan entre los US$ 2450 y los US$ 5050 por m2, según datos de Serinco, empresa especializada en valuación de inmuebles. Mientras que Villa Lugano, Mataderos y Agronomía son los barrios en los que los valores son más accesibles: entre US$ 1000 y US$ 1950 el m2.

Por Victoria Aranda, Sábado 29 de octubre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Demanda para todos los gustos

Los compradores cierran operaciones por departamentos de entre U$S 150.000 y U$S 200.000. También se buscan unidades de tres y cuatro dormitorios.

A la hora de analizar cuáles son los departamentos más demandados, los especialistas aseguran que “todo” se mueve en usados. “Pero los que más se consumen son los que están en un rango de precio de entre US$150.000 y US$ 200.000”, detalla Hernán Siwacki, titular de Capital Brokers.

El tema de fondo es que en los últimos años los desarrolladores, pensando en una demanda concentrada en inversores, apostaron a tipologías de uno o dos ambientes, razón por la que hoy faltan unidades de tres o cuatro dormitorios. Un dato que podría estar revelando cierta oportunidad de mercado.

También escasean los departamentos premium. Esto es, inmuebles caros, en ubicaciones top y con todos las amenities incluso ser-vicios de seguridad.

“Es un producto que se ha comercializado activamente durante los últimos me ses”, agrega Siwacki. Esta escasez, analizan en el sector, es la que anticipa una revalo-rización de este tipo de inmuebles, sobre todo si se tiene en cuenta la falta de oferta de terrenos para hacer torres o este tipo de emprendimientos.

Respecto a las zonas, el corredor norte y los barrios que tienen buenos accesos y medios de locomoción son los más demandados, principalmente por parte de consumidores finales que buscan unidades de entre tres y cuatro ambientes.

En relación a los inversores, no es casual que prefieran comprar unidades de hasta 100 metros cuadrados. “Las tipologías pequeñas tienen más mercado y llegado el caso son más fáciles de convertir en cash”, afirma Inés Modern, gerente de la sucursal Recoleta de Toribio Achával, quien, de hecho, recomienda a sus clientes más líquidos invertir en dos departamentos chicos en lugar de uno grande.

“Ante un mismo metraje, aunque sean 35m2, siempre conviene un dos ambientes en lugar de sólo uno. Y la cochera, por cierto, siempre hace una diferencia importante a la hora ofertar un alquiler”, subraya Dina Crusizio desde LJ Ramos.

Clientes: lo que ellos quieren

Pero, ¿cuáles son las propiedades preferidas por la demanda ? Gabriela Goldszer, desde Ocampo Propiedades, perfila al cliente a partir de sus necesidades. “Aquél que busca su casa privilegia en su elección lo emocional y todo lo que tiene querer con su gusto y preferencia; es decir, cuestiones esencialmente subjetivas”, describe.

“El inversor, en cambio, es un cliente más racional, que va a evaluar el monto de las expensas, la ubicación de la unidad y las amenities con que cuenta el departamento, todas variables que influirán en la rentabilidad futura”, detalla quien además es vicepresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario. El lista-do de requisitos que definen la elección de los clientes se completa con ” la calidad del edificio, el estado general del inmueble, la distribución de los ambientes, la luminosidad, la seguridad y el factor más importante, que es la relación precio/m2, dada por el barrio”, remata Siwacki. • V.A.

Sábado 29 de octubre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Las unidades grandes, un bien deseado por el público

Tras muchos años de ausencia, los departamentos de tres dormitorios (con o sin dependencia) volvieron a irrumpir en la escena del Real Estate local, tanto en el sector ABC1 como en el premium.

El mercado residencial nos tenía acostumbrados a que la oferta más habitual fuese la de los departamentos pequeños, los cuales eran buscados por jóvenes solteros, parejas recién constituidas y grupos de inversores. Esta moda llegó de la mano de los desarrolladores, que buscaron en épocas de vacas flacas afinar la punta de sus lápices en busca de una mayor ganancia. Pero desde hace un tiempo esta tendencia comenzó a revertirse y poco a poco se empezó a observar la saludable aparición de los departamentos de tres dormitorios.

Para Federico De Narváez, vicepresidente de Ribera Desarrollos, las unidades de tres dormitorios son por lo general adquiridas por parejas con dos hijos. “En el mercado premium -dónde se encuentra el complejo Al Río- existen inversores pero también usuarios con buen poder adquisitivo que si bien no responden a esta tipología familiar invierten en departamentos grandes para casa propia”, explicó De Narváez.

Federico Andreotti, socio gerente en Tizado Propiedades, comercializadora de Bayres Cerviño -un edificio de lujo con 14 plantas y semipisos de 175m2 con tres suites considera que “si bien hasta hoy hay poca oferta de departamentos de cuatro ambientes debido a la intención de los desarrolladores de satisfacer la demanda de los inversores para resguardar sus ahorros, el mercado se está reactivando. Nosotros, como algunos otros, optamos por apuntar al mercado de familias jóvenes que se agrandan y que necesitan crecer sin perder los amenities ni los lujos de los departamentos en los que se encuentran”.

Búsqueda infructuosa

Durante mucho tiempo aquellos que buscaron unidades amplias vieron acotadas la oferta y debieron concentrarse a las contadas oportunidades que ofrecía el mercado, convirtiéndose en casi rehenes de los valores que ellas tenían. “En mi caso, estuve demasiado tiempo buscando un departamento de tres dormitorios porque se había agrandado la familia. Primero partí con la consigna de encontrar unidades en dos barrios específicos, pero la falta de propuestas y los elevados valores que pedían impulsados – según me decían – por la gran demanda de ese tipo de viviendas, hicieron que con mi mujer ampliáramos el abanico de opciones incorporando cinco o seis barrios más. Después de mucho tiempo logramos cumplir con nuestro objetivo: encontrar un departamento con un cuarto más y mudarnos, algo que nuestra familia necesitaba desde hacía bastante tiempo”, comentó Ramiro V., uno de los tantos casos consultados.

Tanto los inmobiliarios como los desarroIladores encuentran una explicación razonable a la escasez que mencionó Ramiro V. “El desarrollador se abocó durante mucho tiempo a unidades chicas para apalancar la obra con pequeños inversores, descuidan-do un sector de la demanda como lo es el de las familias grandes. Por eso, hoy existe una fuerte demanda en tipologías grandes”, dijo Darío López, socio del estudio Arquitectonika.

Una característica interesante que aporta Andreotti es que las unidades de cuatro ambientes con tres suites cambiaron radicalmente en las últimas décadas. “Las construcciones antiguas debían utilizar 220m2 para lograr tres suites con dependencia incrementando notablemente su valor. Hoy los nuevos departamentos que ofrecen esta tipología optimizan muy bien los espacios, ofreciendo ambientes con medidas justas y no exageradas”.

Otra forma de incluir unidades grandes

Sánchez tiene una interesante fórmula para poder incluir las unidades grandes dentro de proyectos importantes: “Los emprendimientos del tipo torre, por ejemplo, permiten al desarrollador la inclusión de unidades grandes, medianas y chicas. Las dos últimas impulsan la obra, dado que son lasque se logran vender primero, mientras que las grandes suelen comercializarse mucho después. En proyectos chicos esto es imposible, porque las grandes unidades utilizan bastantes metros cuadrados reduciendo la cantidad de unidades pequeñas”, comentó el broker. Mientras tanto, López considera relevante el tamaño y disposición de los terrenos: “Es necesario que sean amplios, de frentes dobles y bien ubicados, en barrios residenciales, con buen diseño, buenas terminaciones. El público está cada vez más exigente y conocedor eso no sólo nos obliga a ser mejores obras sino también a saber escuchar las demandas de la gente”, contó López.

En el caso de Ribera Desarrollos ellos contemplan esta tipología casi como una definición de la marca: “Buscamos desarrollar unidades de cuatro ambientes ya que refuerza nuestra propuesta de estilo vida. Queremos que no sólo sea positivo desde el aspecto económico, sino que las familias realmente deseen vivir allí porque disfrutan del lugar”, aseveró De Narváez.

Los precios

Para estas unidades, el mercado ofrece valores por metro cuadrado que oscilan entre los 3800 y 4100 dólares promedio, esto varía según las características y la categoría del proyecto.

En el caso de Bayres Cerviño (comercializado por Tizado), ubicado en Cerviño 4653, entre Godoy Cruz y Sinclair, por ejemplo, allí un tercer piso al frente de 175 metros tiene un valor de 684.000 dólares más cocheras, es decir un precio del m2 de U$S 3900. La forma de pago es de 40% al momento del boleto en dólares, 5% a los 9 meses en dólares, el 5% a los 18 meses en dólares y el saldo del 50% en 24 cuotas en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

Por Leandro Murciego, Sábado 22 de octubre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Villa Urquiza – Una zona que cambió su fisonomía

La transformación comenzó a gestarse hace siete años; este proceso revitalizó no sólo el corredor Donado-Holmerg sino también el barrio.

Aquel tradicional tema El Rock de la calle sirve a la perfección para identificar el corredor del Barrio Parque Donado-Holmerg. Ésto porque al igual que aquella canción, este sector de Villa Urquiza experimentó una veloz transformación, que cambió el ritmo de vida y el humor de los vecinos y que renovó completamente la vieja fisonomía; de hecho, aquellos okupas de casas viejas y abandonadas ya no están y en el aire se respira un profundo cambio beneficioso. Además, es un barrio muy ligado a los rokeros, con grandes ex vecinos que transformaron sus calles, como Eddie Pequenino (el que introdujo el rock al país al promediar la década de 1950) o el ‘Flaco’ Luis Alberto Spinetta, cuyo nombre lleva el nuevo paso a nivel de Congreso y Tronador.

El Barrio Parque Donado-Holmerg es uno de los nuevos polos de desarrollo de la Ciudad de Buenos Aires, que con los emprendimientos que se van terminando y habitando cobra un ritmo más dináminco y moderno, donde los nuevos vecinos disfrutan de los amenities y las expansiones verdes en sus unidades, además de las bicisendas y la veredas amplias.

A criterio de Gabriela Goldzer, directora de Ocampo Propiedades, “la zona se volvió muy atractiva para jóvenes profesionales, parejas y familias con hijos chicos, al considerar que los valores son más accesibles y las propuestas, más modernas”. Lo que ratificó el joven periodista Nicolás Roggero, que comentó: “Al venir de Junín me interesó radicarme en Villa Urquiza por lo apacible del lugar y con nuevas construcciones ciertamente bajas en comparación con otros sectores de la Capital Federal, brindando otro clima y mayor luz. El barrio se benefició gracias a la puesta en valor de los espacios verdes y los murales que se pintaron en los nuevos complejos de viviendas”.

El mismo profesional estimó que “los costos están cerca de un 20 por ciento menos en la relación a Belgrano y Palermo, lo cual verifiqué al buscar un departamento para mudarme”.

Son 14 las cuadras del corredor de las calles Donado y Holmerg, desde Congreso hasta avenida de los Incas, donde la marginalidad y las casas tomadas pasaron a ser un mal recuerdo para los antiguos vecinos para transformarlos en un presente venturoso, con 10 edificios ya construidos y habitados y otros 20 en desarrollo.

Todo estos sucedió desde 2009, cuando la Legislatura porteña sancionó la norma que permitió desafectar la zona del trazado de la ex autopista AU3 (que iba a unir la Panamericana con el Riachuelo), loteando los terrenos para subastarlos entre desarrolladores privados, mas la construcción del GCBA de tres soluciones habitacionales para los vecinos que debieron ser trasladados. A todo esto se sumó el proyecto de una moderna escuela, un CGP y un parque polideportivo.

Daniel Mintzer, de G&D Devolpers, sostuvo “fue loable como se gestó la urbanización por parte del Gobierno de la Ciudad, con licitaciones ciento por ciento transparentes, con 30 proyectos de distintos desarrolladores y proponiendo arquitectura de calidad, de estilo contemporáneo”.

Otro aspecto importante resaltó Miguel Ludmer, director de Interwin: “Se mejoró mucho la conectivdad con la contrstrucción de dos pasos a nivel de pequeña escala en las calles Donado y Holmerg en su cruce con las vías del ferrocarril Mitre (Ramal José León Suárez), que eliminaron los pasos a nivel existentes, agilizando el tráfico del lugar e integrando el barrio a Belgrano R y a Villa Urquiza”. Los especialistas concordaron en que la demanda es sostenida en el corredor, brincando una excelente oportunidad de inversión y apuesta al futuro.

Entre los emprendimientos que se comercializan se encuentran tres de Ocampo Propiedades: Territorio Entreverdes, en Donado 1971, con unidades de uno a cuatro ambientes, piscina cubierta climatizada, cocheras y otros amenities; Green Haus -el más grande de la zona- en La Pampa 4257, con poseción inmediata de sus unidades de uno a cuatro ambientes, terrazas parquizadas, piscina climatizada, sauna y otros servicios; y Green Haus II, en Sucre 4250, con próxima poseción y de características similares al anterior. Todos con valores promedio desde 2300 dólares el metro cuadrado.

Despues de dos desarrollos terminados y habitados sobre la calle Holmerg, la firma G&D Devolpers ofrece su tercer edificio, Holmerg On!, en Echeverría 4230, en plena construcción y comercialización a U$S 3000 el metro cuadrado promedio. Se conforma de cinco niveles y planta baja con 56 unidades de uno a cuatro ambientes, mas tres locales en PB y amenities.

Otro destacado es Quadro, en Juramento 4242, con distintas tipologías en los departamentos de dos a cuatro ambientes; ademas de kis Urban Houses, de tres ambientes en dúplex, residencias en dúplex de cuatro ambientes y penthouses de cuatro ambientes con dependencias, mas amenities de categoría. El diseñador de la obra, Carlos Ott, manifestó: “Es un edificio no anónimo donde cada unidad se expresa y en el que cada propietario podrá reconocer su vivienda desde la calle, ya que se distingue de las demas, lo que suma un diseño interesante a la geografía del barrio”. Interwin lo comercializa desde 2500 dólares el metro cuadrado, con 40% de anticipo y 24 cuotas en pesos mas el índice  CAC.

Sobre las locaciones, Daniel Mintzer apuntó: “La demanda va creciendo, pero faltan un par de años para satisfacerla con la terminación de una veintena de edificios”. Los valores van desde los 7.000 pesos para un monoambiente y mas de 12.000 pesos mensuales para uno de cuatro ambientes; las cocheras se alquilan desde 2.000 pesos.

Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 15 de octubre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Las oficinas se cotizan

La vacancia de oficinas Clase A alcanzó 7,88% sobre el total del stock, uno de los porcentajes más bajos de Latinoamérica. Los cierres de contratos nuevos y renovaciones superan el promedio ponderado, y marcan un alza para el próximo trimestre. En tanto la City se renueva.

“Con aproximadamente 1,804MMm² totales edificados de stock Clase A y 1,216MMm² rentables, el mercado de oficinas de Buenos Aires es el más grande de Argentina. El tercer trimestre del 2016 se destaca por su baja vacancia, con tres trimestres consecutivos de absorción neta positiva. La vacancia cerró en 7,88% sobre el inventario disponible. El submercado con mayor absorción fue 9 de Julio seguido por Puerto Madero”, se resalta en un nuevo informe de Newmark Grubb Bacre.

Con respecto al stock, se incorporó el edificio Madero Riverside en Puerto Madero, con una superficie rentable de 16,500m². En el submercado 9 de Julio, el edificio de Carlos Pellegrini 719, con una superficie rentable de 5,500m². Y en el Sur, el edificio ubicado en la calle Chile 244, con una superficie rentable de 10,200m².

En el submercado 9 de Julio, se ocuparon totalmente los edificios Belgrano Office y Go Green, con 4135m² y 4,520m² respectivamente; en el edificio Altman Eco se ocuparon 1,800m², quedando 2,550m² disponibles. En los otros submercados, la variación de la vacancia fue consecuencia de pequeñas transacciones en pisos aislados.

El valor de renta promedio aumentó respecto al segundo trimestre alcanzando los US$25.99/m²/mes, registrándose un aumento del 1,44% en lo que va del año.

ZONAS CALIENTES

Dentro de cada submercado existen zonas específicas destacadas por sobre el resto. Un ejemplo de ello son las manzanas ubicadas en Catalinas entre la Av. L. N. Alem y la Av. Madero, que presentan un valor de alquiler mensual promedio que alcanza los US$29.70/m²; mientras que en el resto, el alquiler promedio es de US$26.59/m²/mes.

Igual comportamiento se verifica en la Zona Norte de la Ciudad de Buenos Aires, en los edificios aledaños al DOT Baires Shopping en la intersección de Av. General Paz y Au. Panamericana, nucleando a los edificios corporativos de menor vacancia y mayores renta promedio del submercado.

Por último en el Corredor Norte de Panamericana se identifican núcleos aislados de demanda, debido a la distribución geográfica y extensión del submercado. Las oficinas ubicadas en complejos corporativos como Panamerican Bureau, Thames Office Park, Urbana, Optima Business Park, Bureau Parc San Isidro, Edision Officia entre otros, son los de menor vacancia y lo de mayores renta promedio. Por ejemplo, mientras que en este último complejo el valor de renta mensual alcanza actualmente los US$26.00/m², el valor de renta promedio es de US$22.33/m².

LA NUEVA CITY

En los últimos años, la City ha cambiado su perfil. Con los nuevos edificios del Macro y BBVA, los grandes bancos están corriendo sus sedes del microcentro a nuevos destinos: el ICBC en Puerto Madero; el Macro y BBVA, en Catalinas, y el HSBC en Plaza Roma, comenzando a delinear un nuevo escenario.

“Con las torres AAA más emblemáticas de la ciudad ocupadas, en gran parte por la banca, se generaron grandes incorporaciones de stock y un nuevo skyline para el centro. Al mismo tiempo la liberación en los próximos 18 meses de alrededor de 40,000m² en el corazón del microcentro plantea un nuevo desafío y una muy buena oportunidad para los inquilinos y para la ciudad”, se destaca en el informe .

Por otro lado, un amplio stock de metros cuadrados clase B en muy buen estado en edificios históricos reciclados y bien mantenidos, y pisos en algunos edificios clase A del Microcentro se liberan dando espacio a nuevos programas y ocupantes, en un contexto de baja vacancia, precios en alza y sin nuevo stock a incorporarse en los próximos meses. El desafío será la relocalización de empresas en esos metros eficientes y más económicos, quizás configurando un nuevo escenario en el Downtown porteño.

Si Buenos Aires no escapa a la tendencia de las grandes ciudades globales, empresas de la nueva economía y sus millennials poblarán el Microcentro con acceso a todo tipo de servicios, buen stock de oficinas, buen transporte público, infraestructura y próximo a la vivienda. La revitalización de esa zona, que incluye la incorporación de nuevo equipamiento urbano, la revalorización de fachadas y la peatonalización de las calles, con bares, restaurantes y servicios de toda índole tienen la oportunidad de tener su segundo round.

NUEVOS HORIZONTES

En ese nuevo perfil de la ciudad inciden también el desarrollo de distintos distritos económicos, potenciando la sinergia que se genera por la agrupación de actividades económicas y culturales en sectores particulares: el Distrito Tecnológico en Parque Patricios; el Distrito de Diseño, en Barracas; el Distrito de las Artes, en La Boca y San Telmo; el Distrito del Deporte en Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati; y el Distrito Audiovisual, en Chacarita, Colegiales y Villa Ortúzar.

Es así que en este momento el Polo Tecnológico está teniendo un importante desarrollo, impulsado en parte por la radicación de la sede del Gobierno de la Ciudad en un nuevo edificio, seguido por el desembarco de la Universidad del Salvador y el ITBA y el establecimiento de numerosas empresas vinculadas a la tecnología. El impulso que están tomando estas áreas de desarrollo, hace que se torne interesante volcar la mirada a nuevos horizontes.

Lunes 31 de octubre de 2016
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar