La vacancia de oficinas Clase A alcanzó 7,88% sobre el total del stock, uno de los porcentajes más bajos de Latinoamérica. Los cierres de contratos nuevos y renovaciones superan el promedio ponderado, y marcan un alza para el próximo trimestre. En tanto la City se renueva.
“Con aproximadamente 1,804MMm² totales edificados de stock Clase A y 1,216MMm² rentables, el mercado de oficinas de Buenos Aires es el más grande de Argentina. El tercer trimestre del 2016 se destaca por su baja vacancia, con tres trimestres consecutivos de absorción neta positiva. La vacancia cerró en 7,88% sobre el inventario disponible. El submercado con mayor absorción fue 9 de Julio seguido por Puerto Madero”, se resalta en un nuevo informe de Newmark Grubb Bacre.
Con respecto al stock, se incorporó el edificio Madero Riverside en Puerto Madero, con una superficie rentable de 16,500m². En el submercado 9 de Julio, el edificio de Carlos Pellegrini 719, con una superficie rentable de 5,500m². Y en el Sur, el edificio ubicado en la calle Chile 244, con una superficie rentable de 10,200m².
En el submercado 9 de Julio, se ocuparon totalmente los edificios Belgrano Office y Go Green, con 4135m² y 4,520m² respectivamente; en el edificio Altman Eco se ocuparon 1,800m², quedando 2,550m² disponibles. En los otros submercados, la variación de la vacancia fue consecuencia de pequeñas transacciones en pisos aislados.
El valor de renta promedio aumentó respecto al segundo trimestre alcanzando los US$25.99/m²/mes, registrándose un aumento del 1,44% en lo que va del año.
ZONAS CALIENTES
Dentro de cada submercado existen zonas específicas destacadas por sobre el resto. Un ejemplo de ello son las manzanas ubicadas en Catalinas entre la Av. L. N. Alem y la Av. Madero, que presentan un valor de alquiler mensual promedio que alcanza los US$29.70/m²; mientras que en el resto, el alquiler promedio es de US$26.59/m²/mes.
Igual comportamiento se verifica en la Zona Norte de la Ciudad de Buenos Aires, en los edificios aledaños al DOT Baires Shopping en la intersección de Av. General Paz y Au. Panamericana, nucleando a los edificios corporativos de menor vacancia y mayores renta promedio del submercado.
Por último en el Corredor Norte de Panamericana se identifican núcleos aislados de demanda, debido a la distribución geográfica y extensión del submercado. Las oficinas ubicadas en complejos corporativos como Panamerican Bureau, Thames Office Park, Urbana, Optima Business Park, Bureau Parc San Isidro, Edision Officia entre otros, son los de menor vacancia y lo de mayores renta promedio. Por ejemplo, mientras que en este último complejo el valor de renta mensual alcanza actualmente los US$26.00/m², el valor de renta promedio es de US$22.33/m².
LA NUEVA CITY
En los últimos años, la City ha cambiado su perfil. Con los nuevos edificios del Macro y BBVA, los grandes bancos están corriendo sus sedes del microcentro a nuevos destinos: el ICBC en Puerto Madero; el Macro y BBVA, en Catalinas, y el HSBC en Plaza Roma, comenzando a delinear un nuevo escenario.
“Con las torres AAA más emblemáticas de la ciudad ocupadas, en gran parte por la banca, se generaron grandes incorporaciones de stock y un nuevo skyline para el centro. Al mismo tiempo la liberación en los próximos 18 meses de alrededor de 40,000m² en el corazón del microcentro plantea un nuevo desafío y una muy buena oportunidad para los inquilinos y para la ciudad”, se destaca en el informe .
Por otro lado, un amplio stock de metros cuadrados clase B en muy buen estado en edificios históricos reciclados y bien mantenidos, y pisos en algunos edificios clase A del Microcentro se liberan dando espacio a nuevos programas y ocupantes, en un contexto de baja vacancia, precios en alza y sin nuevo stock a incorporarse en los próximos meses. El desafío será la relocalización de empresas en esos metros eficientes y más económicos, quizás configurando un nuevo escenario en el Downtown porteño.
Si Buenos Aires no escapa a la tendencia de las grandes ciudades globales, empresas de la nueva economía y sus millennials poblarán el Microcentro con acceso a todo tipo de servicios, buen stock de oficinas, buen transporte público, infraestructura y próximo a la vivienda. La revitalización de esa zona, que incluye la incorporación de nuevo equipamiento urbano, la revalorización de fachadas y la peatonalización de las calles, con bares, restaurantes y servicios de toda índole tienen la oportunidad de tener su segundo round.
NUEVOS HORIZONTES
En ese nuevo perfil de la ciudad inciden también el desarrollo de distintos distritos económicos, potenciando la sinergia que se genera por la agrupación de actividades económicas y culturales en sectores particulares: el Distrito Tecnológico en Parque Patricios; el Distrito de Diseño, en Barracas; el Distrito de las Artes, en La Boca y San Telmo; el Distrito del Deporte en Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati; y el Distrito Audiovisual, en Chacarita, Colegiales y Villa Ortúzar.
Es así que en este momento el Polo Tecnológico está teniendo un importante desarrollo, impulsado en parte por la radicación de la sede del Gobierno de la Ciudad en un nuevo edificio, seguido por el desembarco de la Universidad del Salvador y el ITBA y el establecimiento de numerosas empresas vinculadas a la tecnología. El impulso que están tomando estas áreas de desarrollo, hace que se torne interesante volcar la mirada a nuevos horizontes.
Lunes 31 de octubre de 2016
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar