Merced a esta herramienta incorporada a partir de la ley 24441, el mercado suma más proyectos. Interés de los inversores y usuarios.
Hoy, uno de los instrumentos legales más utilizados para la obtención de fondos destinados a proyectos inmobiliarios es el fideicomiso. Si bien su rentabilidad es atractiva, a veces los resultados son variados, y para inversores y consumidores finales alcanzan a veces promedios desde el 20 por ciento y llegan hasta el 30 o 35 de la inversión. Al hacer un balance de cómo funcionó esta herramienta de financiamiento durante el año, los expertos coinciden en que fue positivo. Por ejemplo, para la firma Toribio Achával, en líneas generales, el fideicomiso se utilizó como estructura jurídica para encarar negocios al costo y terminó por afianzarse en las preferencias de los desarrollistas. Sergio Bernasconi, gerente de consultoría de esa empresa, explica: “Este año comercializamos un 39% más de unidades que en 2009 con este sistema. Respecto de la rentabilidad, de 2006 a la fecha los costos asociados al desarrollo inmobiliario (terreno, mano de obra y materiales) se incrementaron en alrededor del 78% promedio, mientras que los valores de los proyectos terminados alcanzaron un 46%. En tanto, en el comportamiento de la demanda de fideicomisos se observó menor cantidad de inversores, pero un mayor número de consumidores finales”.
Al referirse a los cambios en los proyectos explica: “A raíz de la mayor participación de consumidores finales, los desarrollistas debieron orientar los emprendimientos para satisfacer las preferencias de la demanda. En ese sentido, los cambios esenciales se deben a que los consumidores finales pagan mayores valores y prefieren unidades de más superficie que los inversores. En 2010, las terminaciones y la calidad de las unidades fueron más importantes que el upside del negocio”. Y agrega: “Con relación a las áreas de desarrollo, los developers exploraron zonas de la ciudad con menores incidencias en el costo de la tierra, y aquí se notó mayor presencia de quienes aportan el capital; en cambio, en los sectores de la ciudad con mayor costo de la tierra se observó más presencia de consumidores finales”.
En enero de 1995, la ley 24.441 introdujo en la Argentina el concepto de fideicomiso. “Desde ese momento se lo utilizó con éxito, lo que permitió el uso de innovadoras técnicas de financiamiento de proyectos inmobiliarios, además de la participación de diversos actores desarrollistas, bancos y constructores, aislando y separando la propiedad objeto de la operación de otros activos y de acreedores, asegurando que los emprendimientos no sean puestos en riesgo por factores externos. El concepto de fideicomiso permite, asimismo, la titulación de los fondos relacionados con cada proyecto, constituyendo un importante acceso para el mercado de capitales”, define Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.
Gómez explica que es necesario conocer bien la empresa a la que se confiará el dinero y su equipo de trabajo; también para el desarrollador es importante informarse sobre qué tipo de bienes cederá al patrimonio fiduciario al inicio de la obra (terreno, por ejemplo).
“En los proyectos el rol del desarrollador es insustituible -agrega-, ya que participa tanto de la concepción de la idea del negocio, la elección de la tierra, los lineamientos para el proyecto de arquitectura, las pautas de comercialización, como de la adopción del esquema legal y los mecanismos de financiamiento.”
Por su parte, Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika-PH Urbano, dice: “Los fideicomisos de construcción han sido convalidados tanto por inversores como por compradores y hoy son una herramienta imprescindible. Después de haber realizado más de 20 fideicomisos con nuestra desarrolladora, no dejamos de evolucionar y nos adaptamos a los cambios de la economía y la política; es una herramienta muy eficaz”.
El desarrollador manifiesta que la rentabilidad de estos proyectos en principio llegaba al 30%. “Hoy, con el crecimiento de los costos tanto de la construcción como de los terrenos puede llegar al 20%, utilizándose sobre todo el sistema de fideicomiso al costo, que beneficia directamente al inversor trasladándole toda la rentabilidad del emprendimiento y permitiéndole que su aporte sea en cuotas a medida que avance la obra. Esto posibilitó que numerosos inversores con capacidad de ahorro entraran en el negocio con una inversión segura y constatable. Vemos para 2011 un gran crecimiento de este sistema que, con el aporte de préstamos hipotecarios que están lanzando varios bancos, puede generar un aumento en la cantidad de proyectos y una evolución en los precios, permitiendo sostener la rentabilidad lograda”, finaliza López.
Márgenes contra valores
Un especialista en fideicomisos es Argencons, que comenzó con éstos en 2003. Miguel Camps, presidente de la firma, opina: “Nos hemos consolidado en el mercado, pero en estos días la suba de los costos de la construcción, la falta de terrenos y sus precios muy altos complican. Este es un negocio de inversión y de revalorización en el cual es necesario exhibir márgenes contra valores de mercado. Hoy mucha gente se quiere volcar al fideicomiso, ya que hasta ahora el desarrollo de un proyecto podía encararlo cualquier emprendedor, sea o no del rubro, ya que las rentabilidades eran muy buenas. Nosotros debemos conseguir proyectos y ubicaciones diferenciales para nuestros inversores y seguidores. A veces con algunos emprendimientos, como el caso de Quartier del Polo, en Las Cañitas, surgen rentas especiales del 25 al 30%, ya que el costo inicial comienza en 2500 dólares y el final del m2 puede estar en 3500. Pero hay que entender que esto depende de las zonas, de las ubicaciones. A veces los márgenes son muy chicos y la ecuación se invierte”.
El desarrollador afirma que el m2 se mantiene como buen refugio para los ahorros y el fideicomiso es una herramienta que ayuda a abastecer esa demanda, y añade: “Pero las rentabilidades se han reducido. La respuesta que damos es la calidad de los proyectos, que compensa el margen que hay y permite un mayor valor futuro frente a otras opciones”.
En tanto, Francisco Balsano, titular de la firma homónima, está convencido de que “el fideicomiso es una figura jurídica que ampara y protege a todas las personas que intervienen y queda indemne el patrimonio. Está destinada a inversores; son pocos los usuarios genuinos del bien, la mayoría lo compra como moneda de cambio. El ladrillo es y será la mejor opción, y una figura atractiva de inversión como esta herramienta brinda garantías y potencia el negocio. Fuimos de los primeros que lo utilizamos luego de la crisis. Nosotros desarrollamos fideicomisos al costo, contratamos llave en mano, lo que refleja transparencia total. En el caso de los edificios Facultad hemos obtenido rentabilidades del 35%. Compramos el terreno, contratamos la empresa constructora y el precio se ajusta según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción”. Agrega: “2011 será un buen año en el mercado, 2012 más de transición, y después en 2013 se retomará el crecimiento, según indica la macroeconomía”.
Juan Badino, presidente de Forcadell Badino, considera: “Los fideicomisos al costo en 2010 fueron la figura central del mercado, desplazando aquellos fideicomisos o desarrollos a precios pactados (valor de mercado) o con fórmulas combinadas. Los motivos por los cuales los desarrolladores se decidieron por este sistema al costo son muchos: por un lado, la mayor incidencia de la tierra respecto del costo de la construcción; por otro, la constante suba en el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, y finalmente un dólar estable, que le da la posibilidad de financiar al comprador durante la obra. La combinación de los tres puntos provocó inflación en dólares, baja de la rentabilidad para los desarrolladores y aumento de los precios de las propiedades. En la Argentina las propiedades se cotizan en dólares; con dólar estable e inflación, hay aumento de precios, producido exclusivamente por este fenómeno y no por la oferta y la demanda, como debería ser, y así fue en los años anteriores. La demanda se mantiene firme, sobre todo porque es una manera de protegerse de la inflación y porque no hay alternativas mejores. Los precios de los departamentos nuevos seguirán subiendo acompañados por la inflación; la perspectiva de que bajen pasa por una corrección en el tipo de cambio”.
Juan Fernández Mugica, 18 de diembre 2010.
Publicado por La Nación.