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General Rodríguez – Locales comerciales y oficinas

A sólo 52 kilómetros de la Capital Federal, cerca de un barrio de 10.000 residentes, se venden desde 378.000 dólares terrenos desde 1700 a 2800 metros cuadrados

En el corredor oeste del Gran Buenos Aires, en General Rodríguez, a tan sólo 52 kilómetros de la ciudad de Buenos Aires y próximo a las localidades de Pilar, Moreno y Luján, se ha pensado y desarrollado un nuevo barrio sobre un predio de 100 hectáreas; allí se construyeron 2000 viviendas, todas habitadas, en la cual residen alrededor de 10.000 personas.

En los últimos tiempos y debido a su acelerado crecimiento poblacional esta urbanización atrae a inversores con el fin de proyectar espacios comerciales para poder cubrir las necesidades de los residentes de esa zona.

Es así como nace este moderno proyecto comercial pensado para abastecer a uno de los barrios más pujantes de la zona. En el horizonte aparece un muy buen panorama destinado a la construcción de locales comerciales y oficinas, que se unificarán bajo la estética de un corredor con diseño moderno y práctico.

Además, el proyecto seguirá incorporando más viviendas, que sumará en las inmediaciones unas 800 casas más. Hasta el momento se han invertido aproximadamente 100 millones de dólares, y esta última extensión significaría una inversión adicional de 40 millones más de la misma divisa.

Para cubrir las necesidades de este barrio se desarrollará el Mercado de Compras General Rodríguez con una inversión de 70 millones de pesos. “La última etapa del emprendimiento consiste en la construcción del soporte comercial, esto es el desarrollo de locales comerciales y oficinas, que asistan y provean de servicios al barrio”, comentó Adrián Mercado, presidente del Grupo Adrián Mercado, firma comercializadora. Por ello, se venden los terrenos destinados a la construcción de justamente esos espacios comerciales. Los lotes son tres y tienen una superficie promedio de entre 1700 y 2800 m2, donde son aptos para construir entre 1000 y 1700 m2 de locales. Uno de los terrenos se comercializa desde 378.000 dólares.

El predio destinado al desarrollo del área comercial, en su conjunto, suma aproximadamente 12.000 m2 y la superficie de locales a construirse totalizarían alrededor de 7000 metros cuadrados.

Además, existe la posibilidad de construir oficinas, como soporte de las empresas que se vayan instalando allí, aprovechando los espacios flexibles que permiten los distintos terrenos y sus factibilidades. En uno de los lotes se han proyectado diez locales comerciales de 50 m2 cada uno, y en otro está previsto un supermercado. En ambos casos, con sus respectivas dársenas de estacionamiento y espacios verdes. “Cada inversor decidirá como distribuye los espacios. Es decir, si construye uno o dos grandes locales comerciales o si prefiere construir muchos espacios de este tipo, pero de menor dimensión. De esta manera, luego podrían venderse o alquilarse para que genere una renta al inversor”, amplió Mercado.

Se estima que en un local de 50 m2, el alquiler mensual podría rondar los 6000 pesos, “lo que en términos de inversión resultaría una renta aproximada del 9% anual”, agregó el titular de la firma comercializadora.

Otra alternativa es comprar el terreno llave en mano. “De esta manera el comprador pagaría el terreno incluyendo el costo de construcción, y se le entregan los locales terminados. Si este fuera el caso, el plazo de posesión en esta modalidad, es de 180 días”, explicó Mercado.

Esta oportunidad de compra tiene el objetivo de cubrir las necesidades de consumo, desde las más básicas a las más exclusivas, ya que los habitantes del barrio deben recorrer diariamente 1,5 kilómetros para llegar al centro comercial más cercano. Esta situación también generó la necesidad de pensar, en el largo plazo, en un espacio con diferentes propuestas para el entretenimiento y el tiempo libre, ya que en la zona tiene base uno de los principales clubes de polo del país, Ellerstina.

Lunes 9 de febrero de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Palermo – Un lugar con múltiples opciones

Es la zona más extensa de la ciudad con 15,9 km2; cuenta con grandes paseos verdes, centros comerciales, una amplia y variada oferta gastronómica con edificios residenciales y casas

Con su superficie de 15,9 km2, Palermo se posiciona como el barrio más grande de Buenos Aires, actualmente allí conviven más de diez subzonas que la convierten en uno de los rincones de la ciudad más eclécticos y atractivos de la geografía porteña. Allí se ofrecen múltiples opciones para los vecinos, con grandes paseos verdes, centros comerciales, una amplia oferta gastronómica, lugares netamente residenciales con construcciones señoriales, edificios existentes y nuevos desarrollos con amenities, lo que la hace atrayente para diversos públicos.

“Es una de las zonas más elegidas por los desarrolladores al momento de buscar terrenos, ya que tiene todavía una cantidad importante de casas o construcciones bajas que utilizan menos Fot del que tienen por código y llega un momento donde la revalorización de la zona los concientiza de mudarse o valorar su capital vendiendo el terreno como tal”, explicó Miguel Ludmer, director de Intewin Marketing Inmobiliario.

La gran extensión de este barrio permitió una división en distintas áreas, y es buscada también por diversos públicos. “El mercado inmobiliario en Palermo, se defiende muy bien a comparación de otros barrios ya que la demanda que tiene es interna a nivel local, del interior del país y a su vez, es solicitada por extranjeros”, comentó Federico Despalanques, gerente de la sucursal Palermo de Lepore Propiedades.

“Todas las subzonas (que nacieron de la creatividad de brokers innovadores) son muy demandadas, por la oferta gastronómica y comercial, por la muy buena conexión de medios de transporte y por la ubicación estratégica que las comunica con los otros barrios de la CABA”, explicó Francisco Balsano, titular de Balsano Propiedades.

La zona del Botánico, Palermo Chico, Palermo Nuevo, Palermo Viejo, que su vez se subdivide en Hollywood y SoHo, La Imprenta, Las Cañitas, el Hipódromo, se encuentran entre las principales y más conocidas. Gregorio Berberian, socio gerente de Shenk SRL, sobre Palermo Viejo, detalló: “Tiene toda la tendencia nueva en moda diseño, una zona de creatividad de estudios de arquitectura y diseño, la mejor gastronomía, hoteles boutique, hosteles. Marcas de primera línea y la avenida Córdoba con sus locales de outlets y de otras marcas no tan reconocidas que es una avenida hoy muy concurrida”.

También hay otras zonas que se encuentran en crecimiento, como Palermo Verde o Villa Freud y la zona del distrito audiovisual. Al respecto Berberian, agregó: “Hay una zona nueva que está creciendo mucho, la zona de arte visual o polo de productoras audiovisual, yendo para Chacharita, hoy nosotros estamos tratando de imponer un nuevo Palermo, llamándolo Palermo Deed”.

Las más buscadas

Entre las subzonas más buscadas se encuentran Palermo SoHo y Hollywood, ya que ofrecen comercios, plazas, restaurantes, el nuevo shopping Los Arcos, y una gran variedad de medios de transportes como el subte, las numerosas líneas de colectivos que lo atraviesan, además del Metrobus de Juan B. Justo, que funciona como una rápida conexión con el oeste de la ciudad. Estos factores hacen que esté habitado principalmente por un público joven, en muchos casos estudiantes, parejas recién formadas que desean tener su primer departamento, con edades que oscilan entre los 18 y 40 años. Seguí leyendo “Palermo – Un lugar con múltiples opciones”

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Los terrenos, el bien más buscado

Los lotes bien situados, frente a espacios verdes, son demandados por inversores y desarrolladores; el costo de la incidencia en la ciudad de Buenos Aires varía entre los 400 y trepa hasta los 1400 dólares

En momentos en los que la incertidumbre y la quietud parecen dominar el escenario del Real Estate existe un grupo de personas que se encuentran más activas que nunca, a la caza de la rara avis del sector: los terrenos. Éstos son sin duda el primer eslabón de la cadena inmobiliaria, la joya mejor cuidada y más querida de la abuela, el bien más cotizados por la mayoría de los jugadores del sector por tratarse de la inversión más buscada, que garantiza una rentabilidad buena y segura.

Para Jorge Toselli, titular de la firma JT Inmobiliaria, un referente del sector, los terrenos siempre tienen un mercado muy activo más allá de la coyuntura política y económica que esté atravesando el país. Aquí un dato que puede ratificar tal sentencia: “En nuestra inmobiliaria desde hace mucho tiempo tenemos en lista de espera a muchas personas interesadas en adquirir este tipo de bienes. La mayoría de ellos buscan lotes en las cinco zonas más demandadas de la ciudad de Buenos Aires (Barrio Norte, Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito). Cuando ingresa un lote bien ubicado y a buen precio no suele durar más de un mes en cartera”, afirmó Toselli.

Damián Baigún, socio de Baigún Operaciones Inmobiliarias, coincide con la afirmación de su colega Toselli y amplía el concepto. “En la Argentina hay dinero, el parate que experimenta el sector es una cuestión más vinculada con la confianza; la cual desde hace un tiempo está bastante deteriorada. Ante esta realidad una de las mejores inversiones, de las más rentables y de las menos riesgosa es la compra de tierras, de ahí que en este tema se mantenga una demanda sostenida”, dijo Baigún.

Para Gonzalo Painceira, de Toribio Achával, los terrenos en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires son un bien escaso y sin reposición por lo tanto su valor es cada vez más alto. “Hoy, a diferencia de lo que sucedía hace algunos años, son los desarrollistas y las empresas constructoras las que se posicionan como los actores principales a la hora de comprar un terreno. Allí en la mayoría de los casos se construirán edificios de vivienda o de oficinas (ya resulta inusual el comprador privado que compra un lote para proyectar allí su vivienda)”, explicó el broker.

Valores

“El precio del terreno está directamente relacionado no sólo con su ubicación sino también con el volumen edificable que se pueda construir allí. Y éste varía según las distintas zonificaciones que establece el Código de Planeamiento Urbano”, afirmó Painceira.

Los registros de Toribio Achával revelan que en las ubicaciones premium si se comparan los valores de las incidencias actuales con los existentes en 2012 los precios no bajaron, mientras que en las demás ubicaciones se observa una baja que oscila entre el 10 y el 18 %.

Según los inmobiliarios consultados la incidencia en la ciudad de Buenos Aires varía entre los 400 y los 1400 dólares. “El valor de la incidencia varía según las ubicaciones, en barrios como Parque Chacabuco o Villa Crespo el valor del metro cuadrado ronda los 500 dólares, la mitad de lo que puede llegar a cotizarse un terreno en cualquiera de las zonas más demandadas de la ciudad de Buenos Aires”, sostuvo Toselli.

Para Agustín Walger, de la firma Lépore Propiedades, los valores de los terrenos en Caballito sufrieron una depreciación. “En esta parte de la ciudad los lotes si bien en la teoría no han bajado (la incidencia va entre los 500 y 700 dólares el m2), han sufrido una caída encubierta, debido a que no se realizan operaciones 100% en efectivo. Los grupos desarrolladores han perdido parte de sus inversores y hoy se hace más cuesta arriba armar los grupos de inversión”, comentó Walger.

Y agregó: “Hoy para concretar la venta de un lote, el propietario debe estar dispuesto a tomar dos caminos: si quiere recibir todo en efectivo, deberá, seguramente, aceptar una contraoferta, para que le resulte atractivo al grupo desarrollador hacer el desembolso. En ese caso el desarrollador mejora los costos de obra al adquirirlo más barato. Esto le permite tener un valor más competitivo para una preventa en pozo, pudiendo así apalancar el negocio. En cambio, si el vendedor quiere defender la cotización, deberá aceptar tomar metros cuadrados del futuro desarrollo como parte de pago (conocido en el mercado como canjear metros cuadrados). Esta última opción sin duda acelera y ayuda a la decisión de compra de un lote por parte de cualquier grupo desarrollador”. Seguí leyendo “Los terrenos, el bien más buscado”

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MONSERRAT – El primer barrio de la ciudad

Conocido también como del Tambor crece al ritmo de nuevos emprendimientos, sin dejar de lado sus casas antiguas que lo identifican

Aunque muchos confundan sus límites con San Telmo tiene peso propio y una historia que lo identifica, ya que fue el primer barrio que tuvo la ciudad de Buenos Aires y fue lugar de residencia de las familias más destacadas antes de la fiebre amarilla de 1871.

Conocido también como barrio del Tambor o del Mondongo por la cantidad de esclavos negros que habitaron allí, debe su nombre a la iglesia de Belgrano y Salta, y junto con San Telmo forma parte del casco histórico de la ciudad.

Monserrat limita con las avenidas Rivadavia, Leandro Alem, Rosales, La Rábida norte, Ingeniero Huergo, Independencia y Entre Ríos; con las calles Bartolomé Mitre, Chile, Piedras, y con los barrios de San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Constitucióm y Balvanera.

“El barrio tiene cantidad de iglesias y casas de ejercicios: Santo Domingo, San Francisco… Están distribuidas en todo el perímetro. Rodeando la Universidad Argentina de la Empresa se hicieron edificios de departamentos de uno y dos ambientes, con buen mercado para estudiantes e inversores”. comenta Ricardo Vinelli, de Vinelli Inmobiliaria, con más de 100 años en la esquina de H. Yrigoyen y Chacabuco.

Recorrer Monserrat y sus calles es descubrir parte de nuestra historia, con edificios de oficinas nuevas y usadas, museos, hostels y lugares emblemáticos como la histórica Manzana de las Luces, la casa de Bernardino Rivadavia, la Legislatura; los hoteles InterContinental, Boca Juniors, De Las Luces; confiterías y bares como El Tortoni, Los 33 Billares, La London, entre otros, y sobre la calle San José una gran variedad de outlets de distintas marcas.

En la esquina de Bolívar y Alsina encontramos la Librería de Ávila, donde una placa nos muestra que fue inaugurada en 1785, y enfrente está la iglesia de San Ignacio de Loyola.

Con respecto a nuevos emprendimientos en la zona, Roberto Gallardo, de la inmobiliaria Roberto Gallardo Propiedades, con 50 años en el barrio, dice: “En estos momentos hay alrededor de doce, entre construidos y por terminar, es un barrio con varios frentes antiguos premiados, con historia”. Y Vinelli agrega: “Hay varios emprendimientos en departamentos de uno y 2 ambientes que tienen buen mercado como renta o capitalización. En cuanto a las oficinas son ambientes amplios con techos altos. En el caso de viviendas, en edificios de época los techos permiten modificaciones para un entrepiso, logrando más dormitorios”.

Monserrat tiene la ventaja de estar muy cerca de Florida, con varios medios de transporte como el subte, que rodean el Cabildo, la Plaza de Mayo, la casa de gobierno, y cuenta con estupendos accesos y amplias playas de estacionamiento, muy cerca de San Telmo, que es un lugar turístico y único en Buenos Aires. Seguí leyendo “MONSERRAT – El primer barrio de la ciudad”

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Oficinas – Otro método de negociar alquileres

Para evitar posibles costos mayores en dólares, en los edificios corporativos se acuerda el pago por adelantado

Debido a las cotizaciones que el dólar presenta en el mercado, en los edificios corporativos se implementaron, de común acuerdo entre locatario y locador, otras condiciones de negociación en los alquileres de oficinas. Si bien no se trata de un fenómeno generalizado, aumentan los casos en los que se verificó este comportamiento que se explica básicamente por dos motivos: la pretensión del propietario en defender el valor de su inmueble y la posibilidad de alcanzar una mejor negociación por parte de las empresas apoyadas por la disponibilidad de pesos.

Desde el punto de vista de la empresa, la principal ventaja se encuentra en asegurar una tasa de cambio por todo el período de referencia en el contrato, evitándose el riesgo devaluatorio latente. Cabe recordar que es una tendencia generalizada el mecanismo de pagos en pesos según el tipo de cambio oficial. Por el lado del propietario se podría mencionar dos beneficios: el primero, mantener la ocupación de sus oficinas por el plazo convenido, y el segundo podría ser básicamente por contar con la posibilidad de fondos adelantados.

“En el caso de las compañías que transitan cierto flujo de moneda local, el objetivo es darle un uso racional a esos fondos sorteando los probables movimientos en el tipo de cambio. La cotización es siempre valor del dólar oficial”, opinó Juan Manuel Farola, gerente de la división oficinas de Colliers International. Y agregó: “Para el propietario, entendemos que es beneficioso porque se conserva el activo inmobiliario ocupado, además de disponer de un capital por adelantado en lugar de verse prorrateado de manera mensual con las eventualidades del mercado de cambios”.

“Esta metodología obedece a distintas variables. Por un lado se lo utiliza como garantía para el propietario, en los casos en los que el mismo va a realizar una inversión importante para desarrollar un inmueble para un inquilino en particular. Se lo considera garantía porque como la ley de alquileres autoriza a los inquilinos a rescindir los contratos a partir del sexto mes, el propietario no tiene ninguna certeza de que el inquilino vaya a permanecer en el espacio durante todo el plazo del contrato y con estos adelantos obtiene cierta seguridad de que recuperará la inversión”, afirmó Ivan Jackson, Global Corporate Services de CBRE.

“La ventaja principal es que la empresa que realiza el pago por adelantado congela el precio del alquiler al evitar el incremento por la inflación esperada. Cuando hablamos de alquileres en dólares el pago se realiza en pesos al tipo de cambio oficial vendedor del Banco Nación”, explicó Emilio Cornejo, uno de los titulares de Achaval Cornejo.

Mariana Stange, directora de la división oficinas de L. J. Ramos, detalló: “Esta es una modalidad incipiente, pero concreta. Es una forma cómoda para las empresas de dar uso tangible a sus utilidades. En la negociación es interesante esta variante de pago ya que elimina la variable ajuste de precio. En un momento de incertidumbre respecto de la coyuntura económica, el temor de los propietarios a quedarse en desventaja les permite resguardar el valor de alquiler, de esta manera”.

De seguir este contexto económico, el sistema tendría algún grado de continuidad siempre que la realidad de las empresas que lo analicen, lo vean conveniente. Los contratos mínimos por ley deberían ser de 36 meses, pudiendo establecerse por 10 años. Otros operadores señalan que suelen acordarse por períodos de cinco años. En tanto, las renovaciones oscilan entre dos y tres años.

“Es normal en el mercado firmar contratos por cinco años. Esto ayuda a las empresas locatarias para amortizar sus inversiones de start up. Respecto de los valores de alquileres, y ante la incertidumbre de precios en un plazo tan extenso, se fijan precios para los primeros 36 meses dejando el de los dos últimos años de contrato a definirse en ese momento. Es una modalidad justa para ambas partes de la negociación”, agregó Stange. Otra de las razones puede ser financiera, ya que hay empresas que tienen liquidez y ven una ventaja en adelantar alquileres para combatir la inflación y posibles devaluaciones. Se debe a las complicaciones que enfrentan las multinacionales para girar dividendos a sus casas matrices, donde se encuentran con un excedente de caja y tratan de invertir esos activos.

Sobre las ventajas, Jackson amplió: “Si uno es un desarrollador, la ventaja puede estar en la garantía o como un medio de financiación de la obra. Desde el punto de vista del inquilino, las ventajas pueden ser financieras y como una forma de congelar valores ante la inflación y la devaluación, en los casos que los contratos sean en dólares. Este método no es una práctica habitual, salvo en los built to suit o los desarrollos a medida”.

Por Javier Reyes, Lunes 19 de enero de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION