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Con viento a favor y buenas perspectivas

Actualmente a nivel nacional hay más de 300 parques industriales, donde se afincaron aproximadamente 8000 empresas y se emplean alrededor de 340.000 personas; para 2020 se estiman más de 550 predios.

El mercado industrial argentino cuenta actualmente con más de 300 parques industriales a nivel nacional donde operan aproximadamente 8000 empresas y se emplean alrededor de 340.000 personas. Para el año 2020 se estima que habrá en el país 550 parques. Este empuje industrial data de hace más de una década.

“Durante el primer semestre de 2015, con la incorporación al inventario de centros logísticos premium (CLP) de 100.000 m2, el stock actual abarca 48 centros y se ubica en 1.416.352 m2, según lo refleja un informe nuestro. Así, la superficie disponible alcanzó un total de 81.524 m2, lo que representa una tasa de vacancia de 5,8%, guarismo superior al registrado en el segundo semestre de 2014. Por su parte, al analizar el comportamiento de la demanda, se observa una absorción neta positiva de casi 36.940 m2”, comentó Gonzalo Gianola, director de industrias de Colliers Internacional.

Respecto de los precios de alquiler de los CLP, aumentaron un 24% en comparación con el semestre anterior, con un valor actual de 8,30 dólares o 74,8 pesos el m2. Para CBRE, se cotiza en 5,25 dólares el, un 3% por encima al registrado el semestre anterior.

En cuanto a los parques industriales relevados por Colliers, la oferta alcanza un total de 40 lotes y se mantiene sin cambios en comparación al segundo semestre de 2014. Los precios se ubican entre alrededor de los 45 y 150 dólares el m2, dependiendo de la ubicación geográfica.

El Ministerio de Industria a través del Programa Nacional de Parques Industriales se ha dedicado a entregar aportes no reintegrales (ANRs) de hasta tres millones de pesos a parques de todo el país con el fin de construir obras de infraestructura intramuros o la provisión de servicios públicos.

Políticas fabriles

“Este proceso de industrialización que vive el país va de la mano con las políticas adoptadas de sustitución de importaciones y fortalecimiento del mercado interno”, opinó Lucía Do Campo de marketing & research manager de CBRE. Y agregó: “Ciertas variables desalentadoras de la economía como lo son la alta tasa de inflación y la incertidumbre cambiaria han tenido un efecto colateral positivo en lo que refiere al proceso de industrialización, ya que muchas empresas se han visto obligadas a incrementar su stock y alargar períodos de rotación para lograr resguardar su capital. Esto provocó una suba en la demanda de depósitos, no sólo en cantidad sino también en dimensiones”.

Sin embrago, un informe de CBRE refleja sobre los índices del primer trimestre una baja respecto al mismo período del año anterior. “El Estimador Mensual Industrial (EMI), muestra bajas del 1.5% tanto en la medición con estacionalidad como en términos desestacionalizados. El índice de Uso de Capacidad Instalada se posicionó en 71.8% en abril, deteriorándose un 1.7% en términos interanuales”, amplió Do Campo.

En cuanto a los tres corredores, Norte, Sur y Oeste, “el eje norte continúa siendo el de mayor cantidad de espacios, con más de un millón de m2, de los cuales un 12% se encuentran disponibles. Lo sigue el circuito sur, con más de 422.000 m2 de stock, de los cuales un 22,9% se encuentran disponibles”, detalló Do Campo.

La incorporación de casi 55.000 m2 cubiertos correspondientes a dos nuevos depósitos en la zona oeste, y los 36.000 m2 en el Sur, más los 18.000 m2 en el corredor norte, impactaron en la disponibilidad de la oferta de espacios cubiertos.

Mientras, en el informe de Colliers International, también se realizó un relevamiento de naves industriales fuera de los parques de estas características. “Las naves industriales dentro de los límites de la ciudad de Buenos Aires son las mejores cotizadas del mercado, ubicándose en 6,3 dólares el metro cuadrado, lo que representa un aumento del 4,2% con respecto al semestre anterior”, concluyó Gianola.

Lunes 10 de agosto de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Tandil – Ámbito serrano y avance edilicio

El progreso del turismo y la industria son los rubros que empujaron la expansión en los últimos años con emprendimientos importantes, algunos de categoría premium; se construyen por año, unos 200.000 m2, los inversores y usuarios son el 90% locales, y, el resto son de regiones cercanas o de la Capital.

Hacia las alturas se desarrolla la ciudad de Tandil. No solo por el medio centenar de altos edificios y torres que presenta en el ejido urbano sino, también, por los emprendimientos habitacionales que avanzan hacia las sierras, que incluyen los hoteles y cabañas. Sus orígenes datan de 1823, cuando el brigadier general Martín Rodríguez, gobernador de la provincia de Buenos Aires, hizo construir el fuerte Independencia para contener el avance de los indígenas hacia Buenos Aires, conformándose un poblado de unos 400 habitantes sobre las sierras del sistema de Tandilla. Con el tiempo, la instalación del ferrocarril facilitó la llegada de distintas corrientes inmigratorias europeas para trabajar en el campo, transformándose en un pueblo grande y en cabecera de municipio, que en 1895 recibió el nombre de Tandil.

Esta ciudad, distante 350 kilometros al sudeste de la Capital Federal y a 170 de Mar del Plata, comenzó a cambiar su perfil edilicio en altura en la década del 80, con la acción mancomunada del Estado con empresas privadas a través de créditos hipotecarios. En los 90 aparecieron los primeros desarrollos inmobiliarios privados en pozo, antesala del gran despegue de edificios en altura a partir de 2003. “Respondiendo a tres necesidades, el crecimiento de estudiantes universitarios, la potencialidad productiva de la ciudad que migró a muchos foráneos a buscar un estilo de vida diferente, la densidad poblacional creció a unos 150 mil habitantes, y el gran motor nacional del productor agrícola que refugió en ladrillos la riqueza producida por la soja”, apuntó Guillermo Bértoli, uno de los titulares de la desarrolladora Constructora Bértoli.

Más viviendas de todo tipo

Referente al paulatino crecimiento, según datos de la Municipalidad local, desde enero de 2013 hasta mediados de 2015 fueron presentados numerosos proyectos, varios en desarrollo, con un total de 456.009 m2, entre emprendimientos residencial unifamiliar; multifamiliar y mixtos, lo que representaría una inversión estimada en 6.840.135.000 pesos (743.492.935 dólares). El 2008 fue el año en que se presentaron mayor cantidad de proyectos, con 325.669 m2. Otro promedio estimativo es que por año se construyen alrededor de 200.000 m2, representando el ofrecimiento anual de viviendas nuevas para cerca de 7000 habitantes.

No todo lo que brilla es oro, la situación del mercado local, en consonancia con el resto del país, “se encuentra algo retraída, también, debido al aumento de la brecha entre la capacidad de ahorro del consumidor promedio y los valores del mercado, tanto de tierras como de metros cubiertos”, afirmó Carlos Fanucchi, titular de la inmobiliaria homónima. Sobre la incidencia del valor de la tierra, como ejemplo, Emilio Rodríguez, titular de Inmobiliaria Rodríguez comentó: “Una fracción que se pueda subdividir en diez unidades en una zona semicéntrica, el valor que se estima pagar por el terreno, sería de 120.000 dólares, o sea 12.000 dólares por cada unidad funcional”. Y agregó: “El valor del m2 de construcción se estima de 750 a 900 dólares dependiendo de la calidad de aberturas, pisos, calefacción y demás”.

El público que acompaña los desarrollos en altura, “mayormente son residentes y las inversiones para renta no superan el 40% del emprendimiento en promedio”, amplió Bértoli, que añadió: “Los inversores y usuarios son el 90% locales y pequeñas cantidades de regiones cercanas o de la Capital más las inversiones extranjeras”.

Gastronomía

A sus atractivos naturales y a su vida apacible, Tandil suma condiciones para que resulte de interés invertir en ella, como lo comenta un trabajador gastronómico, Darío Mozo: “La industria metalúrgica, la minería, los cultivos, la ganadería, la caracterizada industria del chacinado y el turismo, generan un desarrollo económico importante, pero ahora son muchos los empresarios y funcionarios que adquieren extensiones de tierra al considerarse que es una región con reserva petrolífera”. Los desarrollos para residentes de temporada se redujeron, “por la alta oferta disponible, especialmente de cabañas”, dijo Fanucchi. Y amplió: “Dando cuenta que actualmente se construye un hotel cinco estrellas de la cadena internacional Howard & Johnson, sobre la ruta 226”. A la vez, se observa que un segmento en constante crecimiento son los edificios y torres con amenities premium en la zona céntrica. Existe una gama de valores diferentes del m2. Departamentos de 1500 dólares el m2 y otros intermedios de 2000 a 2300 dólares el m2 más los premium de 2500 a 3000 dólares el m2. Cuenta con financiación. Para tener en cuenta, están los desarrollos que comercializa la inmobiliaria Rodríguez, cerca del centro, en Paz al 200, Roca al 500 y Maipú al 700; el complejo mixto Hipólito, de media gama, que comercializa la inmobiliaria Fanucchi, en Yrigoyen y Garibaldi, más los desarrollos premium que ofrece Bértoli en el centro cívico, Aires de Mitre, Yrigoyen Plaza y la torre Urbano Plaza.

Alquileres

“La demanda de alquileres es muy importante por los estudiantes de otras ciudades que asisten a la Universidad Nacional del Centro y por la radicación de familias de Buenos Aires”, manifestó Rodríguez. Los valores van desde 3000 pesos para unidades de un dormitorio; desde 5000 pesos para dos ambientes y desde 7000 pesos para las de tres. La casa tipo de dos dormitorios se alquila desde 5000 pesos y la de tres, desde 7500 pesos.

Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 8 de agosto de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Coyuntura – Precios en alza, al compás de la inflación y el efecto dólar

Así lo confirman el relevamiento de la UADE y los inmobiliarios consultados; las unidades a estrenar como las usadas de Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez, son las que más aumentaron

A la hora de buscar un departamento para comprar, cada barrio presenta características diferentes, tipos de construcciones, conectividad, servicios, entre algunos aspectos determinantes, y por lo tanto, precios distintos entre sí, tanto en unidades nuevas como usadas, aunque en ocasiones los valores pueden acercarse.

Con una demanda que busca seguridad y tranquilidad, dos aspectos que hoy se destacan por su escasez, una vía rápida de acceso al Microcentro y una amplia oferta de tipo de unidades que pueden ir desde el clásico dos ambientes hasta un piso de 300 m2, los precios fueron empujados hacia arriba, sobre todo en los barrios de Palermo, Belgrano y Villa Urquiza entre otros.

Según el relevamiento de precios publicado en el Informe de la Construcción y el Mercado Inmobiliario, realizado por el Instituto de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), las unidades ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados, los valores más elevados. En estas zonas para el segmento a estrenar, los precios rondaron en Palermo los 3188 dólares el m2, en Núñez los 2735 dólares, en Recoleta 3115 y Belgrano 3022 dólares el m2. Por su parte, en los usados, rondan para Palermo los 2590 dólares el m2, en Recoleta los 2556 dólares, en Belgrano 2427 dólares y, en Núñez, 2385 dólares.

Las muestras relevadas para este informe superaron los 13.000 departamentos para cada período, sólo se consideraron aquellos cuyo precio de oferta fue publicado en dólares y, además, en buen estado edilicio. Según las estimaciones del instituto, el promedio simple de precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados es 2571 dólares, un 7,3% mayor respecto de abril de 2014, para los departamentos nuevos y 2111 dólares para los usados, un 3,2% menor, en igual comparación de períodos.

“Parecería entonces, que en el segmento de departamentos nuevos cada barrio enfrentó la coyuntura de manera diferente, según calidad constructiva y de entorno urbano, mientras que los usados iniciaron el año 2015 con un generalizado quiebre a la baja. Esto luego de la relativa estabilidad de precios observada durante 2014. Más allá de estos resultados, esta tendencia distaría de ser robusta, habida cuenta que en el segundo semestre del año las expectativas se verían subordinadas a los interrogantes típicos de un período electoral”, explicó el licenciado Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de Fundación UADE.

En la comparación abril 2014 versus abril 2015, los valores de departamentos nuevos en Palermo y Belgrano crecieron un 7,9% y 4,5%, respectivamente, al tiempo que en Recoleta y Núñez los precios cayeron un 2,1% y 0,3%, respectivamente. En cuanto a los usados y en igual comparación de períodos, los precios promedios en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez cayeron un 2,2%, 1,6%, 1,4% y 4,6%, respectivamente.

Analizando la evolución de los precios de los departamentos nuevos desde septiembre de 2013, luego de un panorama general de precios promedio estables en la segunda mitad del año pasado, se destaca el incremento transitorio en Recoleta en febrero 2015, su corrección durante abril de este año y un incremento en Palermo durante el mismo mes que lleva a un precio del m2 que supera todos los niveles desde septiembre de 2013.

“El incremento en los valores de los barrios de Palermo, Belgrano y Villa Urquiza cómo Flores, responde a que los dos primeros son los más buscados dentro del circuito inmobiliario. Integrando el Top-Five, junto a Recoleta, Caballito y Barrio Norte. Y sí, es cierto, que aumentaron los precios por la mayor demanda”, comentó Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria.

Sin embargo, a pesar de este aumento en las unidades, se espera que se produzca un nuevo movimiento hacia arriba, que dependerá del desarrollo de la economía en los próximos meses, basándose sobre todo en el comportamiento del dólar. Villa Urquiza y Flores tuvieron menor demanda, lo que produjo que los compradores se volcaron a adquirir en esas zonas. En cuanto a Villa Urquiza, la oferta creció y se amplió, con la llegada del subte y su futura extensión. Lo mismo ocurre en el barrio de Flores, el que tenía los valores muy atrasados respecto a barrios vecinos, como Parque Chacabuco y Caballito.

“La dispersión en los valores de venta, lo marca la ubicación de cada emprendimiento. Factor indispensable, como también la superficie. En los de 100 m2 en adelante, se nota un detrimento mayor en cuánto a concreción de las operaciones por la diferencia de los precios, y un menor valor a los chicos. Además, al tasar los inmuebles el primer factor que hay que tener en cuenta es location, location, location, dicho muy usado por los inmobiliarios. Esto se convierte en el factor principal y determinante del precio a obtener, al poner a la venta los inmuebles”, detalló Toselli.

En cuanto al tipo de unidades más requeridas por la demanda, Marcelo Rebecca, director de Habitart Arquitectura & Inmobiliaria comentó: “Siguen siendo las unidades de hasta 100 m2, edificios con amenities o q tengan un diseño distintivo. También no hay q olvidar a los ph, tipo casa, que siguen siendo muy buscados por su bajo costo, fundamentalmente en expensas, por sus terrazas y sus patios”.

Los departamentos de uno, dos y tres ambientes, son los más demandados, con una buena ubicación, una antigüedad que no supere los 30 años y en buen estado de conservación, sin mostrar una gran diferencia por su disposición al frente o al contrafrente, siendo lo más determinante, la dimensión del inmueble. Toselli enumeró: “el de un ambiente, es el primer escalón para acceder a la vivienda, o el de tres ambientes al agrandarse la familia”.

“Todavía quedan terrenos para erigir edificios en dichos barrios, y seguramente seguirán levantando el nivel edilicio, como así también los precios en cada uno de ellos”, concluyó Toselli.

Por Azalía Rivero Pomarino, Sábado 25 de julio de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Locales Comerciales – La ocupación muestra señales de mejoría

En los focos relevados por las principales inmobiliarias se advierte un repunte en la cantidad de los espacios alquilados. Las primeras marcas vuelven a estar presente en los ejes con mayor dinamismo.

Los distintos referentes del sector coinciden en que el mercado de los locales en la ciudad de Buenos Aires se encuentra, en comparación con 2014, atravesando un leve repunte que encuentra eco en casi todos los principales polos comerciales. Uno de los sostenes de esta afirmación se encuentra en el informe elaborado por la consultora inmobiliaria corporativa Colliers International, el cual revela que durante el primer semestre del 2015, la demanda de locales comerciales de los más importantes corredores mostró una absorción positiva, es decir, que se han ocupado más locales de los que se han liberado. “En este contexto, la vacancia durante el primer semestre del año fue de 0,8%. La superficie disponible se ubicó en 2230 m2, donde más del 65% de la misma se concentra en Peatonal Florida y el corredor de Santa Fe y Callao. Este último, junto con Puerto Madero, son los corredores con las tasas de vacancia más elevadas. Por otra parte, las avenidas Cabildo (Belgrano) y Rivadavia (Caballito y Flores) presentan ocupación plena. El rubro Indumentaria y Accesorios abarca el 51% del inventario, seguido del rubro gastronómico que ocupa casi el 14%”, manifiesta el trabajo.

Para Marcelo Zuliani, gerente comercial de la consultora, este presente comercial viene a dar respuesta a una coyuntura económica-política del país. “La reducción en la vacancia se debe principalmente a que los retailers aprovechan este período de alta incertidumbre para ocupar las mejores ubicaciones a valores contenidos”, comentó Zuliani.

Para Mónica de Hernández, asesora comercial de la firma Baigún el presente del mercado de los locales comerciales está experimentando una reactivación fruto de una multiplicidad de factores que colabora con este suave viento de cambio. “Consideramos que el mercado se está reactivando en este primer semestre del año. Creemos que algunos factores de la economía han ayudado, como la venta en 12 cuotas, el cierre de paritarias y la estabilidad que se notó con el precio del dólar hasta ahora. El tema cambiario es muy sensible para nuestro negocio”, explicó Hernández.

La visión de Roberto Paredes, titular de Paredes Group Brokers Inmobiliarios, no es muy diferente a la de Hernández. “Desde nuestra firma observamos que en general el mercado actual está dando muestras de un inocente repunte, el cual se expresa en la concreción de varios contratos de alquiler y la gran cantidad de demandas por la compra de espacios”, sostuvo Paredes. Y agregó Paredes: “La gente no sabe que hacer con el dinero y la adquisición de locales comerciales es una buena alternativa de inversión que incentiva el movimiento inmobiliario”.

El centro de la ciudad, donde circulan la mayoría de los turistas es uno de los focos más codiciados por las principales firmas. “Allí en ese sector se destacan sin lugar a dudas el eje de la calle Florida y de la Avenida Santa Fe, las cercanías con los hoteles también son buscados para los comercios a los que les interesa este mercado. Según los rubros también hay demanda de locales en las proximidades de los establecimientos escolares, de los hospitales y de las universidades, para actividades más específicas que tengan que ver con la afluencia de ese público. Los alrededores de los grandes shoppings comerciales son atractivos por los comerciantes que valoran la gran afluencia de público, especialmente el de fin de semana”, afirmó Hernández.

Los más buscados

Además, existen otros ejes comerciales importantes que también parecen gozar de un esperanzador presente como la Avenida Rivadavia en Flores: en su unión con Acoyte en Caballito, la Avenida Cabildo en Belgrano, la Avda. Hipólito Yrigoyen para la zona sur. En los últimos años ha habido una gran descentralización y los barrios han adquirido sus centros comerciales con proximidad. Por lo tanto, las grandes marcas tienen sucursales o franquicias y todas tratan de acercarse al consumidor. Es así que es difícil que el público de Pilar, San Isidro, Quilmes realicen sus compras fuera de su hábitat.

En la actualidad sólo se observa vacancia en calles laterales y comercios que antes manejaban cuentapropistas, pequeñas boutiques. La tendencia de hoy es la de fabricantes que imponen una marca e instalan varias franquicias o sucursales.

Los valores

Respecto al valor promedio del alquiler -el informe de Colliers revela que-, se registró un incremento del 6,4% respecto del último semestre de 2014 ubicándose en 54 dólares por metro cuadrado. En este sentido, el corredor mejor cotizado de Buenos Aires es la Peatonal Florida en 78,1 dólares p/m², un 1,4% por encima del período anterior. En contrapartida, el valor más bajo registrado es de 30,5 dólares por m² en el corredor Puerto Madero. “Se observa un mayor interés por parte de los retailers para ubicarse sobre los corredores principales donde, si bien deben pagar alquileres más altos, se aseguran un mayor flujo de compradores. Esto se traduce en una menor vacancia y valores más altos en las arterias antes mencionadas”, sostuvo el gerente comercial de Colliers.

En lo que tiene que ver con el futuro del sector coinciden Paredes y Hernández que: “Se notan más pedidos de compras y creemos que el mercado seguirá con una demanda estable para lo que falta del año”.

Sobre la rentabilidad anual de los locales comerciales Hernández dijo: “Actualmente esta promedia el 3% y alcanza algunas veces hasta el 4%. Los precios acompañan a la inflación y se vienen sosteniendo desde hace algunos meses”.

Por Leandro Murciego, Lunes 20 de julio de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Locales comerciales – Santa Fe y Callao, un eje con disparidad

Los brokers tienen versiones encontradas sobre este tradicional polo de negocios en la CapitalSanta Fe y Callao, un eje con disparidad.

Uno de los focos comerciales tradicionales de la Capital, es sin dudas Santa Fe y Callao, el cual durante mucho tiempo no sólo uno de los polos que congregó a las principales marcas textiles y de calzado sino que también fue el lugar elegido por una gran cantidad de público. Esta situación comenzó a cambiar paulatinamente en los últimos meses. Actualmente allí la geografía cambió en forma drástica, hoy no es extraño observar locales con persianas bajas que dan cuenta del exilio de algunas firmas.

Según el informe del mercado de locales comerciales que realiza sistemáticamente la consultora inmobiliaria corporativa Colliers International, durante el primer semestre de 2015 en ese corredor la absorción neta fue negativa. “Aquí se observa un dato revelador por sí sólo. En ese período se desocuparon más unidades de las que se han alquilado”, expresó Marcelo Zuliani, gerente comercial de la consultora.

Para Roberto Paredes, titular de la firma inmobiliaria Paredes Group Brokers Inmobiliarios, la zona está atravesando un presente poco alentador. “En los últimos tiempos ese polo decayó notoriamente, si bien allí la población se duplicó comercialmente ha dado muestras de una depreciación fruto del éxodo de algunas de las principales marcas que hasta hace algunos meses se encontraban radicadas allí”, explicó Paredes.

Para él esta retracción que da cuenta ese eje comercial es fruto de un cambio de hábitos del público joven. “En este caso el decaimiento de Santa Fe y Callao no es una consecuencia de características económicas sino que más bien dan cuenta de un cambio de las costumbres del público más joven ya que estos optan a la hora de hacer sus compras por centros comerciales cerrados del tipo shopings que ofrecen además de las opciones comerciales los espacios de entretenimiento”, dijo Paredes.

La firma Baigún, uno de los referentes de la zona, aporta una visión diferente. “Nosotros conocemos la zona, ya que comercializamos locales allí desde hace 50 años, y no consideramos que exista una retracción en el mercado. Es más, creemos que es una zona privilegiada por las marcas, que hace, que en estos momentos, tengamos pedidos de locales en lista de espera. En estos momentos, la rentabilidad de estos locales ronda el 3% anual. Fundamentalmente, porque es una zona que no ha tenido vacancia, incluso en los momentos de las crisis más profundas del país, como ocurrió en el 2001. Por lo tanto, los propietarios saben que no cargan con los gastos de los locales vacíos, como expensas, ABL y Aysa, como en otras zonas”, contó Mónica de Hernández, asesora comercial de la firma.

Y agregó: “Allí se privilegian los locales con vidrieras anchas y los que se encuentran próximos a los cruces peatonales y a las paradas de colectivos, que invitan a detenerse en el lugar por más tiempo. En la zona últimamente se instalaron locales relacionados con el turismo y algunos rubros nuevos como la firma japonesa Brotyers que vende máquinas de coser”.

Por Leandro Murciego, Lunes 20 de julio de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION