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Charla sobre el futuro en la ciudad

En el marco del Ciclo de Conferencias del Área de Desarrollo Inmobiliario del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), los profesionales explicaron las razones para pensar más allá del año próximo.

En el Ciclo de Conferencias 2015 del Área de Desarrollo Inmobiliario (ADI) del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) se realizó la charla Más allá de la era del hielo, luego de un período de hielo del sector inmobiliario, claves para pensar la ciudad más allá del 2016, cuyo mediador fue el arquitecto Mario Goldman, coordinador del ADI-CPAU, disertaron la arquitecta Estela Reca, rectora del Instituto de Capacitación Inmobiliaria de la CIA y el arquitecto Marcelo Satulovsky, director del departamento de investigaciones de la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios(FEDI).

En la introducción, Goldman destacó la recepción de pedidos para construir (en el Área Metropolitana, toda obra que vaya a hacerse, debe tramitar una vía en el CPAU) que al primer semestre de 2010 fue de 1244 pedidos; en 2012, de 1148; en 2014 de 973 y para 2015, fue de 894 solicitados.
Sobre la necesidad de perfeccionar el sector, Reca destacó: “La importancia de capacitar a una actividad que en 2000 fue reglamentada y forma parte de la cadena de valor. Los comercializadores del inmueble cumplen un rol clave. El rubro es un indicador económico del país”.
La profesional señaló que en el país, la economía es cíclica y que el cepo fue una de las cosas que más afecto al sector inmobiliario, pero, siempre se salió de todo, Además, invitó a pensar que pasando la General Paz hay otro país y se maneja más allá del dólar y que, la falta de crédito para tener el inmueble comercial ya se vivió en la década anterior, entonces para encontrar otros caminos, “debemos preguntarnos qué podemos hacer nosotros y usar los datos que arrojan las investigaciones, por ejemplo, las de la FEDI. Para saber qué pasó entre la década de oro y llegar a la década del hielo o, saber que si no hay crédito bancario hay otras formas y ya se dan como en Córdoba donde el mercado construye para la clase media, la persona va comprando de a m2 y la incidencia de la tierra es baja (8 y 10%). Allí, hay decisión política y empresarial de no pagar más por m2. Debemos tener una mirada crítica y hacia adentro para cambiar y retomar el desarrollo de la actividad”, comentó Reca.

Repensar el mercado

“El mercado no existe, es la sumatoria de nuestras propias acciones individuales, independientemente

entre todos hacemos mercado, es decir, el mercado soy yo”, afirmó Satulovsky para involucrar en la actividad inmobiliaria a cada asistente y animarlo a repensarla, sabiendo que no pueden seguir haciendo lo mismo y esperar un resultado distinto.
El director de la FEDI, aportó que en la década de oro (de 2002 a 2011) en CABA se produjeron 40 viviendas por día; hubo 240 operaciones por día; 932 emprendimientos por año y un ritmo medio de producción de 4,9 viviendas cada 1000 habitantes. Además, hubo 180.000 alquileres residenciales; más de 85.000 ventas al año y 130.000 puestos de trabajo directos, hasta que, “el 1 del 11 del 11 todo se dio vuelta, la restricción al cambio libre de moneda extranjera golpeó y enfrió el mercado, se ingresó a la era del hielo, entonces,
soy yo quien se ha congelado”.
Así, explicó que detrás de la década de oro hubo otras lógicas que no eran sustentables.
El mercado tendió a la concentración, la rentabilidad bajó, hubo precios firmes y en suba, el usuario estuvo ausente, se fragmentó la ciudad, se disminuyó la calidad y no hubo resguardo de valor. “Se amplió la comoditización de la producción inmobiliaria, fue un bono de ladrillo, un holograma de mercado sin sustancia”.
A modo de ejemplo, en la zona norte de CABA, entre 2001-2010, la población creció en 1800 habitantes, pero, como había demanda, se hicieron 52.000 departamentos. “El estado no nos va a decir cómo resolver
el mercado, asumamos las responsabilidades, tenemos la capacidad de dar respuestas para salir a transformar. ¡Reaccionemos!”, concluyó Satulovsky.

En datos
DE 2002 a 2011 En CaBa

* Un mes de salario promedio equivalía a un m2 departamento promedio.
* Hoy, para comprar un departamento de 60 m2, ocho de cada diez familias necesitan de 35 a 150 años.
* Hoy se paga hasta el 50% de la incidencia de la tierra.
* Hoy hay 3.500.000 unidades de déficit de vivienda

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Sábado 18 de julio de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Código comercial y civil – Una norma que contribuye para ordenar los temas no legislados

La Ley entrará en vigencia el 1° de agosto próximo y de acuerdo a la opinión de los especialistas, las nuevas disposiciones en materia inmobiliaria, resultarán más prácticas y modernas; se calcula, que los cambios beneficiarán al mercado.

Los Códigos Comercial y Civil, que fueran redactados en forma brillante por el Dr. Dalmasio Vélez Sarsfield, alrededor de un siglo y medio atrás, quedaron desactualizados en nuestros tiempos. Este factor, produjo que se unifiquen las normas en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que entrará en vigencia el próximo 1º de agosto. En la consideración de los especialistas, su aplicación, resultará más práctico y moderno con las nuevas disposiciones en materia inmobiliaria. Pedro Nicholson, socio a cargo del departamento de Real Estate del estudio Beccar Varela, expresó: “Ahora se regulan varios temas que venían sin ser regulados a nivel nacional desde hace décadas, por ejemplo, los barrios cerrados”, y añadió: “Se crean algunos derechos reales que no estaban previstos en el viejo código, como la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el derecho de superficie y el cementerio privado”.

El profesional, consideró: “En algunos aspectos pudo ser aún mejor. Por ejemplo, no permitiendo a las partes en locaciones comerciales, negociar libremente la indemnización por terminación anticipada del alquiler”. Otro punto positivo, “hubiera sido extender la indivisibilidad voluntaria del condominio a un plazo mayor a los diez años, lo que hubiera permitido desarrollar el fractional en nuestro país, como funciona en otros, en especial de derecho anglosajón”, apuntó Nicholson.

Para Vanina Vattimo, gerente de Legales de Toribio Achával, “la mayor parte de los cambios serán beneficiosos para el mercado porque ordena temas que no estaban legislados, receptando figuras doctrinarias como nuevos derechos reales”. Y amplió: “Actualiza a la propiedad horizontal y pre horizontalidad, incorporándolas al Código, y a la ya existente legislación de defensa del consumidor”. Su puesta en práctica no va acarrear inconvenientes aunque existirá un período de transición en el que todos tendrán que acostumbrarse al nuevo ámbito, consideró la especialista, entendiendo que habrá una etapa de interpretación de los jueces para acomodar lo escrito a la realidad, lo que podría llevar hasta diez años.

Sin perjuicios

“No habrá perjudicados o beneficiados por el sólo hecho del cambio de la normativa”, manifestó Martín Boquete, director comercial de Toribio Achával, que agregó: “Aquellos que sean capaces de interpretar y adecuarse a las nuevas reglamentaciones tendrán el beneficio, fruto de su propio esfuerzo, y los que no entiendan se sentirán perjudicados”.

En relación a los fideicomisos, Nicholson destacó: “Se incorporaron algunos puntos importantes como permitir al fiduciario ser beneficiario, lo que hasta ahora estaba discutido; el contrato de fideicomiso debe ser registrado, desconociéndose si se creará un registro nuevo, y cuando el fideicomiso se ofrezca al público, el fiduciario deberá ser una entidad financiera aprobada para funcionar como tal”. Otros puntos son: “La obligación del fiduciario de contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños causados por los bienes fideicometidos y para el caso de liquidación del fideicomiso, se aplicarán las normas de los concursos y quiebras, estando a cargo del juez competente y no del fiduciario”.

Plazos de locación

Otras modificaciones importantes, son aquellas concernientes a los plazos de las locaciones. En la ley vigente el plazo máximo para un contrato de locación es de diez años. Al ser de orden público las partes no pueden fijar uno mayor. Por lo que Juan Manuel Quintana, socio del estudio Zang, Bergel & Viñes Abogados, comentó: “En ciertos negocios como cines, hipermercados y hoteles, en los que el locatario realiza importantes inversiones, con la necesidad de pactar un plazo de locación extenso para recuperarlas, hasta ahora debe pedir judicialmente la convalidación de un plazo mayor, con el riesgo de que la petición sea denegada”. En este sentido, Quintana se refirió: “El código pone fin a esa problemática fijando en 50 años el plazo máximo de la locación para los destinos que no son vivienda y 20 años para el destino habitacional”. Y agregó: “Sobre el plazo mínimo legal se unifica en dos años, manteniéndose excepciones como los alquileres para embajadas o con destino vacacional”.

Moneda extranjera

Nicholson estimó: “No será necesario que el próximo gobierno modifique algo, salvo el artículo 765 que regula las obligaciones en moneda extranjera y cuyo alcance está siendo discutido en doctrina”. Sobre lo que Vattimo manifestó: “La cancelación de las deudas en dólares instala una duda innecesaria en el mercado inmobiliario, sensible a las variaciones de la moneda de los Estados Unidos”. Por eso afirmó: “Todo dependerá de la construcción artesanal de modelos de contratos que protejan la voluntad de las partes y de la decisión de los jueces acerca de si esos artículos del nuevo ordenamiento son indisponibles o de orden público o si queda a la libre voluntad de las partes pactar la forma de cancelación de sus obligaciones”.

Respecto al derecho de superficie, el que se constituye sobre un inmueble ajeno y otorga al titular el derecho de construir sobre el mismo, Quintana concluyó: “Como derecho real, no tenía un soporte jurídico ideal, ahora, el superficiario podrá constituir derechos reales de garantía y afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, permitiendo la coexistencia de un propietario del suelo en forma separada del propietario de las construcciones, aquí el plazo máximo es de 70 años y de 50 años para forestaciones y plantaciones”.

Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 18 de julio de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Los cinco barrios más demandados

Según la mirada de los inmobiliarios, la gente los busca por cercanía a medios de transporte, escuelas, buena oferta gastronómica y seguridad, por ejemplo. Un recorrido a pie por estas zonas de la Capital que mejoran día a día.

La ciudad de Buenos Aires se encuentra dividida en 48 barrios, a los que se los denomina como los oficiales. Algunos son centenarios y otros más jóvenes. Puerto Madero es el más reciente y su crecimiento no deja de sorprender. En él se destacan las torres de lujo con todos los servicios y cuenta con muy buen acceso. Además de los cinco más buscados (ver abajo), en la lista aparecen otros sectores geográficos que crecieron o mantienen el progreso sostenido como Barrio Norte, Almagro, Villa del Parque, Versalles -que tiene la mayor cantidad de espacios verdes y es el más silencioso-, Flores, Barracas -con el Distrito de Diseño y la instalación del gobierno porteño-, Parque Patricios -con la expansión del Distrito Tecnológico-, Caballito -por ser el centro geográfico de la ciudad y que convive con un público más localista- y Palermo -con su Distrito Audiovisual-, entre otros.

Cada barrio tiene sus arterias principales que son a la vez las más buscadas y de esta forma sus calles aledañas se ven favorecidas. Por ejemplo es el caso del bulevar Charcas y la avenida Coronel Díaz, en Barrio Norte; Quintana, en Recoleta; Chenault, en Palermo/Las Cañitas, y Avenida del Libertador en todo su corredor.

Al respecto, Miguel Ludmer, de Interwin, dijo que “comprar en Recoleta es como tener un cheque al portador, porque se compra y vende con facilidad”.

Zonas también demandadas son la de Acoyte y Rivadavia, y las que tienen valores más altos son las aledañas al parque Rivadavia y a la avenida Pedro Goyena, seguidas por el entorno de Parque Centenario, en Caballito.

Hay otros sectores no oficiales llamados también barrios, llegando a ser más de cien. Son zonas que se encuentran dentro de los oficiales y cada año la lista aumenta por la demanda del público. Uno de ellos es Palermo, que se divide en varias subzonas, pero no por eso menos importantes: Hollywood, Chico, Vivo, Glam, Las Cañitas, La Imprenta -y la lista continúa-, conviven en un amplio radio donde la moda, el diseño, la cultura y la gastronomía se dan la mano.

Finalmente, Chacarita, es otro punto en expansión y uno de los que tiene más futuro.

En esta nota, la mirada especializada de algunos inmobiliarios sobre los barrios que más demanda tienen por diversos motivos, por qué son elegidos, el valor del m2 y qué público los busca. Ellos son los que están cerca del posible propietario y conocen de sus gustos y sus inquietudes, y la gente es en definitiva la que los elige. Seguí leyendo “Los cinco barrios más demandados”

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Mesa sectorial – Entre la cautela y el optimismo

Algunos especialistas sostienen que el escenario está más impaciente frente a la cercanía de las elecciones nacionales, y, expectante por el planteo económico del futuro; se exige atacar la inflación y recomponer la financiación.

Cuando faltan 35 días para las elecciones primarias (PASO), los protagonistas que se desenvuelven en el sector están un poco impacientes y con optimismo hacia el futuro. En una mesa en la que intervinieron destacados protagonistas, la conclusión final del encuentro indicó que el próximo gobierno deberá encarar varias cuestiones de fondo para tratar de que estas acciones se transformen en señales claras para motorizar el mercado.

En una charla organizada por Izrastzoff Agentes Inmobiliarios, participaron por parte de esta compañía, Iuri Izrastzoff y Horacio Benvenuto, Gustavo Llambias, el vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y director de Real Estate Developers (RED), Mario Gómez, director de Lebleu Negocios Inmobiliarios y miembro del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), y el economista Orlando Ferreres, director del estudio Orlando J. Ferreres & Asociados.

La cercanía del cierre de un ciclo gubernamental hace que muchos estén con expectativas sobre el futuro esquema económico, sea planteado por la continuidad o el cambio.

Al respecto del panorama actual, Gómez, explicó: “lo que vimos en estos últimos 3 meses es que hubo un muchas consultas, que incluyó las reservas de los posibles compradores, que en muchos casos fueron reservas agresivas con contraofertas. Así, hubo, finalmente, gente que entró en el proceso de negociación. Los vendedores cedieron un poco y los compradores mejoraron su oferta, lo que permitió varios acuerdos. Es un veranito para el sector”.

Hay gente que tiene pesos y se terminan cerrando la operación en nuestra moneda pero la referencia es el dólar, por lo menos en el mercado porteño. “Cuando uno se va al interior comienza a ver que las operaciones se concretan en pesos”, amplió.

En el escenario de lo nuevo, ahí hay más operaciones en pesos porque finalmente el desarrollador los necesita para la obra, “ahí sí puede haber un mix entre ambas monedas porque a veces se necesitan los dólares para recuperar el valor de la tierra que generalmente es en dólares, y mantienen las cuotas en pesos que son para financiar las obras”, contó Gómez.

Mientras que Llambias, precisó: “Nosotros desde el desarrollo tenemos una mirada un poco distinta. El desarrollo, además, tiene otros tiempos y tiene que estar planteado en términos de ciclos que trascienden los gobiernos. En estos momentos estamos trabajando en media docena de proyectos en distinto grado de avance. Algunos con situaciones de reservas porque estamos a punto de inciarlos en marcha y otros que están en la etapa de desarrollo previo. Desde la idea y los primeros trabajos, hasta la entrega final de las unidades, normalmente eso lleva más de 4 años”, agregó.

Entonces, en términos de planeamiento, las desarrolladoras, no pueden mirar el momento, “es muy complicado la visión a largo plazo pero uno tiene que pensar en diseñar un proyecto que le parezca que pueda trascender la coyuntura del mañana temprano y que pueda tener una demanda sostenida”, dijo Llambias.
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Mix entre oficinas y viviendas

Cada vez son más los proyectos aptos profesionales que se construyen próximos a las universidades.

Las universidades son un motor que coopera con el ámbito inmobiliario, sobre todo, cada vez que hay un incremento en la matrícula. Alumnos del interior del país y extranjeros, que se acercan a las distintas casas de estudio que se encuentran en Buenos Aires, mantienen una demanda sostenida de unidades cercanas de la universidad a la que concurren.

Esta situación hace que crezcan los edificios que proponen el mix de residir y trabajar. Es decir que los aptos profesionales ganan protagonismo dentro de este escenario. “Donde hay universidades hay crecimiento, la demanda de alquileres es la que prevalece, y por ello hay mayor inversión en desarrollos inmobiliarios de viviendas y de cocheras, las unidades de un ambiente y dos ambientes son las de mayor oferta y demanda”, comentó Hernán Perrone, broker owner de Remax Parque.

A diferencia de lo que ocurrió en otras zonas, donde las ventas de inmuebles bajaron, los barrios que cuentan con universidades mantuvieron el precio por m2, ya que la demanda fue sostenida por los inversores que buscan una renta segura, además del público que elige vivir allí.

“La venta está dirigida a dos sectores primordiales: al inversionista, seducido por un precio más bajo y una alta rentabilidad, y al que busca su primera vivienda. Para este último la empresa facilita la operación de compra acercándolo a créditos hipotecarios bancarios a largo plazo. Desde hace años la empresa apuesta fuertemente a la clase media que sabe capitalizar sus ahorros “, sostuvo Rodrigo Caizza, socio gerente y director general de Batiment Bienes Raíces, empresa que actualmente desarrolla inmuebles cercanos a la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) y a la Universidad de Palermo (UP).

Locales comerciales

Rafael Baigún, socio gerente, de Baigún Operaciones Inmobiliarias, que comercializa edificios cercanos a las principales universidades, explicó: “El tránsito peatonal es un punto muy influyente a la hora de emprender un negocio, por lo tanto, podemos decir que los locales cercanos a las universidades, dependiendo del rubro que manejen, son bastante buscados por kioscos del tipo que venden insumos de librería y ofrecen servicios de fotocopias, pequeños bares, comidas rápidas, entre otros”.

“Se puede ver en los locales del edificio HOM donde hay más de 180 unidades que le generan a los locales una venta segura y al estar en una de las avenidas comerciales más buscada por las marcas, son importantes justamente por ubicación, vidriera, espacio para marquesina y todos detalles que sirven para proyectar una marca, dijo Baigún, que comercializa HOM, ubicado en la esquina de Santa Fe y Agüero.

Ubicado en una esquina importante a nivel comercial y cercano a distintas facultades, HOM ofrece plantas que parten de los 42 a los 100 m2, aptos profesional, con amenities, cocheras en el subsuelo y locales comerciales en planta baja, que se estima estarán disponibles para noviembre del año que viene y que se comercializan a través del fideicomiso al costo, en cuotas en pesos,

Este desarrollo y otros, como Innova II, que comercializa la empresa en la zona, orientados a un público universitario, tienen valores que parten desde los 25.000 pesos por m2, aproximadamente. Por su parte Innova II, ubicado en Ayacucho 991 cercano a la principal zona de universidades, ofrecerá con un pago al boleto del 40% y cuotas totalmente en pesos, 21 unidades de un ambientes, divisibles, aptos profesional, dúplex, todas con balcón, ideales para estudiantes por ser plantas flexibles adaptables.

Transformación

“El crecimiento de la UADE, hizo que el barrio de Monserrat se transforme, nuevos edificios se construyeron para poder satisfacer la demanda cada vez mayor de estudiantes de todo el país y de países vecinos, esto trajo como consecuencia mayor cantidad de comercios y nuevos desarrollos de cocheras para satisfacer la gran cantidad de automóviles que ingresan a la Capital”, detalló Perrone.

El desarrollo de Batiment Bienes Raíces, ubicado en la avenida Independencia 1248, a pocas cuadras de la UADE, tendrá dos sectores diferenciados, ya que uno estará destinado a viviendas y el otro a cocheras, llegando a una altura total de 12 pisos. El primero tendrá ocho pisos, compuesto por 72 monombientes, 16 unidades de dos ambientes, y cinco locales comerciales en planta baja. Por otra parte, las 242 cocheras estarán distribuidas en cuatro subsuelos, una planta baja y tres pisos. La obra acaba de comenzar y su entrega se estima dentro de 27 meses. Los precios de las unidades parten de los 800.000 pesos, con financiación. Por su parte, el valor de las cocheras se encuentra a partir de los 19.500 dólares, con financiación.

A metros de una de las sedes de la Universidad de Palermo, en el barrio de Almagro, se lleva a cabo otro desarrollo de la misma empresa que se caracterizará por las dos salidas que tendrá, una en Tucumán 3550, y la otra en Mario Bravo 867, al estar formado por dos bloques de monoambientes aptos para uso vivienda y estudio profesional. Las unidades, compuestas por un estar-comedor integrado con la cocina y un baño completo, se estima que estén listas para septiembre de este año, con precios que parten desde los 69.500 dólares.

Por Azalía Rivero Pomarino, Lunes 29 de junio de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION