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Zona norte porteña – Un horizonte que se consolida

El eje en la Avenida del Libertador motoriza negocios y comienza a ganar espacio entre la demanda y los que priorizan estar cerca de la General Paz; oportunidad para los inversores.

En algunos casos, por temas impositivos, las empresas se ven obligadas a permanecer en la Capital, por lo que los submercados linderos a la Avenida General Paz como el del Libertador y el nodo DOT (por el shopping) son alternativas atractivas a la hora de mantenerse dentro de la ciudad de Buenos Aires pero en sentido hacia el norte. Y los rubros que lo eligen son variados, como seguros, laboratorios, empresas de tecnología y servicios, entre otros.

Sobre los espacios demandados en este punto, Mercedes Pagliettini, senior broker de Cushman & Wakefield, empresas global de servicios inmobiliarios corporativos, expresó: “Aquí hay que diferenciar dos tipos de edificios: los que se encuentran en el nodo DOT, que cuentan con plantas de mayores dimensiones, y los edificios que se encuentran sobre la avenida del Libertador donde proliferan proyectos con plantas más chicas, más orientados a estudios profesionales”.

El valor por m2 de alquiler promedia los 25 dólares. Mientras, en el polo DOT, en los diferentes edificios hay plantas desde los 580 m2 como la torre Intecons hasta 1500 m2 en las oficinas de DOT. También hay proyectos de oficinas que tendrán plantas de más de 3000 m2. Las empresas que se radican aquí buscan plantas amplias y de grandes superficies.

En el corredor de Libertador, exceptuando el edificio que ocupa QBE, que tiene plantas mayores a 900 m2, el único clase A del submercado, y el nuevo edificio de Libertador 8400, que tiene plantas de 500 m2, el resto de los inmuebles tiene plantas más chicas. En el futuro, el edificio de Raghsa que contará con 50.000 m2 será el que satisfaga las necesidades de compañías que busquen plantas amplias y de categoría.

Las ventajas de la zona son conectividad y rápido acceso al Norte de la provincia, General Paz y al centro porteño. Y como contrapartida, en el submercado de Libertador, no hay opciones para empresas que buscan grandes superficies y limitadas alternativas de transporte. “En el nodo DOT, aún queda resolver el tema de transporte público y algunas situaciones de inseguridad. Hay interés en estos sectores porque han funcionado muy bien, hay proyectos por lanzarse. El desafío para los desarrollos sobre Libertador es el precio de incidencia de la tierra y encontrar terrenos que permitan inmuebles eficientes”, agregó Pagliettini.

Servicios de shopping

El eje del DOT, con los servicios de shopping que solucionan los requerimientos de quienes trabajan en la zona, tienen opciones gastronómicas, gimnasios y locales comerciales. “Los precios en la zona se mantienen y tienden al alza dada la buena aceptación y la escasa vacancia. Estos submercados se fortalecen a través de mayores servicios para quienes trabajan en la zona”, amplió Pagliettini.

Respecto a la descentralización de las empresas, Mariana Stange directora de la división de oficinas de L. J. Ramos, dijo: “Los sistemas de comunicación y los nuevos modos de trabajo facilitan la descentralización de las oficinas. Ya no es necesario estar físicamente cerca de los clientes merced a las redes sociales. Las empresas buscan accesos más cómodos, ya que el centro en horas pico es intransitable, y mejor calidad de vida con espacios más abiertos y luminosos, características que ofrecen los nuevos edificios”. Y amplió: “El top five de las demandas de estas empresas es seguridad, tecnología, buen ratio, cocheras, menor costo de inversión posible y amenities”.

Por su parte, Ariel Wasserman, uno de los socios de BW Group, una de las compañías pioneras en invertir en la zona en inmuebles corporativos, comentó: “El fuerte desarrollo del eje Libertador, que se extendió desde la zona norte de la Capital hacia Vicente López fue uno de los principales motivos de la expansión. Luego fue apareciendo una infraestructura de apoyo, de soporte a todo un nuevo movimiento urbano, de gente que necesitaba de esos servicios que, lentamente, crecieron”.

Y Roberto Baylac, el otro socio de BW Group, concluyó: “Hay terrenos que ya se venden para comenzar a construir. Se observan nuevos proyectos de oficinas en marcha, y eso habla de una demanda insatisfecha, porque muchos espacios se fueron alquilando, y son cada vez más las empresas que apuestan por la descentralización”.

Por José Luis Cieri, Lunes 29 de febrero de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Los alquileres, todo un esfuerzo

Los aumentos en los contratos por el impulso inflacionario complican en gran medida el escenario.

Un rápido relevamiento por los avisos clasificados, por las páginas Web vinculadas con el mundo del Real Estate y por algunas inmobiliarias dio cuenta que el incremento promedio de los precios de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires a diciembre del año último rondó entre el 28 y el 30%, aunque también se dieron a conocer -a través de los medios de comunicación- algunos casos donde estos incrementos llegaban a superar el 40%. Otro dato que algunos brokers confirman off de records es que desde la asunción del nuevo gobierno nacional hasta hoy el índice inflacionario creció entre el 12 y el 20%, aunque según ellos pocos son los que suman los registros de 2015 y los de estos dos primeros meses del nuevo año.

Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) se emitió un comunicado que se presenta como un llamado de cordura al mercado. “Respecto a la magnitud de los ajustes en los contratos de locaciones urbanas, nos vemos en la obligación de aclarar que, en promedio, los alquileres no subieron más que la inflación”, sostiene el documento oficial.

Mario Gómez, director de la firma Le Bleu Negocios Inmobiliarios, coincide con la postura de Cucicba. “Los ajustes en los contratos de locaciones urbanas, en promedio, acompañaron el curso inflacionario. Aunque cada contrato es diferente. Para analizar el tema hay que conocer el entorno de negocios, la situación macroeconómica afectada por la inflación y las expectativas futuras respecto a la evolución de los precios. Además, un mercado se crea por la interacción de la oferta y la demanda y el mercado inmobiliario, no es la excepción”, explicó Gómez.

Para Carlos J. Puente, titular de la firma Puente Inmobiliaria no se puede generalizar. “El propietario de barrio acepta con buen criterio y en favor de preservar a un buen locatario, la búsqueda de un consenso que les permita llegar a un acuerdo lógico de actualización que ronda el 26% y 28 % anual o ajustado semestralmente al 12,5%; aunque esto implique quedar por debajo de un costo de vida. Igualmente, frente a un mercado que abarca de Puerto Madero a Villa Pueyrredón resulta imprudente e ingenuo tratar de generalizar y trazar un único universo de precios o porcentajes de actualización locativa en la Ciudad de Buenos Aires”, explicó Puente.

Héctor D’Odorico, titular de Cucicba y presidente de la firma Héctor D’Odorico Negocios Inmobiliarios fue más claro. “Desde la entidad no podemos hablar de números, sólo velamos por la práctica de la función de los inmobiliarios”, comentó el presidente del colegio que regula al sector. Y agregó: “Cómo inmobiliario podría decir sin temor a equivocarme que si tomamos como parámetro un departamento de dos ambientes en Caballito en enero de 2015 y lo vemos en el mismo mes de 2016, sufrió un incremento del 28 al 30% (es decir de $4000 trepó a $5200) y esa proporción se podría llevar al resto de las tipologías”.

Juan Ignacio Mel, uno de los referentes de Mel Propiedades, aporta otra visión al tema. “El segmento de alquileres sigue tan fuerte como antes. Estos sufrieron una actualización entre el 30 y 40%, y los inquilinos lo entendieron dado que la mayoría de ellos trabajan en relación de dependencia y vieron en sus ingresos ajustes similares en 2014 y 2015”, afirmó Mel.

Una de las voces que se comenzó a elevar con más fuerza es la de Gervasio Muñoz, referente y fundador de Inquilinos Agrupados y encargado del tema alquileres en la Defensoría del Pueblo de la ciudad de Buenos Aires. “Desde el anuncio del fin del cepo vemos aumentos en los contratos de locación para vivienda que superan, en la Capital, el 40%, con ajustes semestrales que rondan entre el 15 y el 20%. Los propietarios siempre escuchan al mercado y si este dice que hay que aumentar un 40% los propietarios van detrás de esos números, en busca de la rentabilidad. De más está decir que el mercado inmobiliario, a través de sus reportes y estudios de campo fija precios completamente arbitrarios”, contó Muñoz.

Según el documento emitido hace unos días por el Colegio Profesional Inmobiliario “Los inquilinos (la demanda) lejos de ser tomadores de precios, hacen sus propuestas y contrapropuestas, y al cabo de recorrer un complejo proceso de negociación con la participación indispensable del corredor inmobiliario, las partes llegan al precio de cierre. Cada inmueble es único y cada localización es única. Ciertos inmuebles en ciertos lugares pueden permitir a la oferta la posibilidad de tener una posición más dura, pero de ninguna manera se puede hablar de una cartelización. Lo que prima es el libre juego de la oferta y la demanda”. Como titular de Cucicba D’Odorico dijo: “Desde Cucicba lo que podemos afirmar es que cuando los usuarios sean víctimas de situaciones abusivas o sufran por mala praxis inmobiliaria que no duden en denunciar a nuestra entidad a ese profesional matriculado y que hagan lo mismo a la Defensoría del Pueblo de la Ciudad”.

En números

La rentabilidad de los alquileres. Según los reportes económicos del sector es la más baja de los últimos 13 años, alcanzando un piso que ronda poco más del 1 por ciento. Los referentes inmobiliarios dan cuenta que el costo de alquileres subió un 30% interanuales, tomando como referencia en diciembre último.

Un ejemplo de un caso en estos días. Hoy, tomando como ejemplo un departamento de 2 ambientes en la Capital que tiene un alquiler de $5500, para ingresar a la vivienda el inquilino de disponer de: $27.500 ($11.000 de depósito, $11.000 de comisión inmobiliaria y $5500 de mes de adelanto).

Por Leandro Murciego, Sábado 27 de febrero de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Rosario – Fuentes de trabajo con sustentabilidad

La apertura de la Agencia Municipal de Inversiones y Proyectos Estratégicos (Amipe), es una entidad que promueve las inversiones productivas, asesora, atiende a las empresas y ensambla lo público con lo privado.

La acción de los gobiernos para apuntalar sus economías y permitir un crecimiento sustentable, ha generado como en el caso de la ciudad de Rosario, la creación de la Agencia Municipal de Inversiones y Proyectos Estratégicos (Amipe), una institución que promueve las inversiones productivas, asesora y atiende a las empresas, y además, articula entre lo público y privado el desarrollo local.

Debido a su ubicación y conectividad, Rosario es uno de los polos estratégicos del país para recibir inversiones. Y, aunque desde el municipio, siempre se han ofrecido herramientas a los interesados para invertir y desarrollarse, “la Agencia es una respuesta del gobierno local ante la demanda de sectores productivos de contar con un único espacio donde reunir distintos requerimientos de un proyecto de inversión productivo con asesoramiento sobre localizaciones, mercado, competencia, asistencia, gestión en los trámites municipales y vinculación con entes prestatarios de servicios y otros niveles de gobierno”, dijo la gerenta de Amipe Eleonora Scagliotti.

El panorama del año actual es muy bueno. Amipe ya recibió tres inversiones de empresas muy importantes de la cadena de valor de la industria metalmecánica, alimenticia y refrigeración para ampliar su capacidad productiva con desembolsos de 200 millones de pesos para trasladarse y ampliar sus instalaciones industriales. En total son 18 hectáreas de ocupación, que crearán 250 puestos de trabajo.

Además, el Polo Tecnológico puso en valor un área histórica de la zona sur, el ex Batallón 121, donde ya hay empresas tecnológicas trabajando y generando valor. Allí, se radicarán 17 empresas de base tecnológica y trabajarán 350 empleados. También, se impulsa la creación del Distrito de la Refrigeración en la zona sudoeste de la ciudad porque el 70% de la industria del frío se concentra en este sector. El objetivo es generar condiciones promocionales para atraer a las empresas que conforman esta cadena de valor.

Amipe cuenta con personal capacitado para interactuar con otras áreas del municipio como Planeamiento, Obras Particulares o Medio Ambiente. También dispone de tecnología al servicio del inversor con información y guía productiva de georeferencia sobre los 35.000 establecimientos productivos de la ciudad; guía de localizaciones; centro de información económica y simulador de negocios.

“Se incorporaron instrumentos de actuación como los convenios urbanísticos, figura novedosa que ha permitido concretar el proyecto de reconversión urbanística de 100 hectáreas de Puerto Norte, con grandes derrames al resto de la ciudad en términos de captación de plusvalías y la recuperación de 40 hectáreas como espacio público”, amplió Scagliotti.

Este lugar es el ejemplo más claro de trabajo junto con el sector privado, ya que ambos acordaron mejorar la ciudad y poner en valor el espacio público más allá de los desarrollos privados. “Esta forma de trabajo es valorada por los desarrolladores y organismos como el Banco Interamericano de Desarrollo que, tiene a Rosario como ejemplo internacional por la recuperación de su espacio costero”, agregó Scagliotti.

Otros casos de cooperación público privada son los centros comerciales a cielo abierto y paseos de este tipo, en lugares estratégicos como Pichincha y Pellegrini. Sin perder de vista que la ciudad, se ubica como aquella con más cantidad de m2 verde por habitante. En el futuro cercano, “surgirán nuevas zonas de expansión y crecimiento, en términos de inversiones inmobiliarias y grandes espacios públicos a partir de la articulación entre lo público y privado como Parque Independencia, Bosque de los Constituyentes y Parque Regional Sur”, destacó la gerenta.

Alcanzar una ciudad sustentable es uno de los ejes de esta gestión. Se busca desde lo urbanístico ambiental y económico, “ya que no hay ciudades sustentables sin vecinos con trabajo, que puedan hacer uso de los espacios públicos revitalizados”, concluyó Scagliotti.

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Lunes 22 de febrero de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Se equilibran los valores

Se acortaron las diferencias de precios entre la provincia de Buenos Aires y la ciudad, el desarrollo de algunas zonas y la mejora en la calidad de las obras favorecieron esta realidad.

Hace años comprar un departamento o una casa en algún sector del Gran Buenos Aires (GBA) resultaba mucho más accesible que hacerlo en cualquier barrio de la Capital Federal, hoy realidad se modificó y muchos sectores del GBA tiene precios muy similares al de algunos barrios porteños.

Según Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, la Ciudad de Buenos Aires es el lugar elegido para compradores que buscan un refugio para sus ahorros, o para las familias del interior que quieren un segundo departamento para viajes o para que estudien sus hijos, dado que se trata de la ciudad con mayor concentración de servicios, oferta comercial, laboral, de salud, educativa, de espectáculos, etc. Sin embrago, en los últimos años se viene desarrollando un cambio notorio. “El crecimiento sostenido de las zonas más allá de la General Paz con una demanda creciente de desarrollos inmobiliarios urbanos de calidad fueron cambiando el escenario. Y en este contexto, los mismos compradores/inversores optaron por diversificar y potenciar su capital invirtiendo en zonas de pertenencia que conocen bien o que le ven un potencial a futuro dado su natural crecimiento. Al mismo tiempo, la escasez de tierra en la ciudad elevó significativamente su precio con relación al resto de las provincias lo que ajustó el margen de rentabilidad y llevó a muchos desarrolladores a buscar nuevas oportunidades fuera de la Capital Federal”, comentó Siwacki.

Hoy este cambio no sólo se observa en el corredor norte del Gran Buenos Aires sino que encuentra también su correlato en la Zona Sur. “Quilmes cuenta con valores de referencia equivalentes a los de Belgrano o zonas similares de la ciudad de Buenos Aires. Esto suele darse principalmente por dos razones: el inversor de zona sur invierte en la misma región por cuestiones de comodidad y conocimiento del mercado local; además Quilmes y alrededores suelen ser un sector de interés para clientes que provienen de Berazategui, Solano, Florencio Varela y otras localidades de menos desarrolladas”, dijo Ignacio O’Keefe, director de O’Keefe Propiedades.

Y agregó: “Quilmes -sin dudas- se vio beneficiada por la creación de la autopista Buenos Aires – La Plata, ya que en 30 minutos se puede llegar al microcentro porteño,. Esto hizo más atractiva el área para más gente, abriendo así el abanico de potenciales compradores. Aunque el mercado local está generalmente sostenido por quienes son del lugar o de sus adyacencias, con vínculos familiares o laborales que los unen cultural e históricamente con el área”.

Carlos Spina, gerente comercial de Argencons afirma que es muy difícil generalizar. “Hay lugares muy buenos en cada una de las jurisdicciones. Y a la vez no es lo mismo, Lugano o Pompeya que Palermo o Recoleta. Del mismo modo que no es igual Monte Grande que San Isidro”, sostuvo Spina. A la hora de argumentar la diferencia que aún existe entre ambos escenarios Spina explicó: “Las razones de esta diferencia pueden ser motivadas por varios factores, como accesibilidad a medios de transporte o seguridad, pero si tengo que elegir una causal yo diría que es la liquidez. En CABA un proyecto siempre tiene más liquidez y eso ayuda a generar valores más altos. En provincia, no hay tanta migración y te limitás a la gente que busca en esos lugares”.

Federico de Narváez – vicepresidente Ribera Desarrollos, ALRIO- tiene otra explicación: “La capital suele tener un valor por m2 superior vis a vis al mismo producto en Provincia de Buenos Aires. Esencialmente por un tema de densidad población a mayor y por cercanía al trabajo que, si bien se está descentralizando, sigue estando mayormente concentrado en la ciudad”, dijo De Narváez. Que además se anima se anima a hacer una interesante generalización de los distintos tipos de clientes de ambas regiones. “Por lo general capital es elegida por jóvenes profesionales que priorizan la cercanía a su trabajo, restaurantes, bares y entretenimientos por sobre la cantidad de m2 que adquieren. Las familias, en cambio, prefieren más metros y los espacios verdes por la misma cantidad de dinero o por sobre la cercanía a la capital”.

Hernán Oppel, director Oppel Inmuebles, plantea que muchos de los nuevos vecinos del GBA abandonaron la ciudad en busca de un cambio radical de vida. “Por un lado podemos encontrar compradores que piensan no solo en mudar su vivienda sino también su oficina, tratando de ganar tiempo de viajes. Esto ha impulsado todo el corredor de edificios corporativos que vemos en la zona Norte, que antes ni se pensaban. Otro factor que puede impulsar un cambio de radicación es la búsqueda de una mejor propiedad en cuanto a su construcción o espacios; suelen cambiar calidad por comodidad al alejarse de su trabajo o escuela”, concluyó Oppel.

Según O’Keefe los precios de los buenos proyectos de Zona Sur oscilan en valores muy cercanos a los de muchos barrios porteños. “El corredor de la zona sudeste presenta valores entre 1600 y US$2200 el m2, dependiendo del tipo de emprendimiento y los amenities que ofrezca”.

Por Leandro Murciego, Sábado 20 de febrero de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Aire fresco para el medio ambiente

La sustentabilidad gana terreno con la inauguración en el último tiempo de edificios de oficina y otros proyectos en construcción; preferentemente se encuentran en el centro, Palermo y los barrios del Sur de la Avenida 9 de Julio


Cuando se analiza el aumento en la cantidad de edificio que se destacan por la sustentabilidad, en los últimos tres años, se ha establecido un nuevo paradigma en la construcción. Principalmente liderado por el sector de edificios de oficinas que son canalizados hacia otras ramas de la arquitectura generando una tendencia.

Últimamente, se notó que esta clase de edificios tenía el beneficio de aumentar el ratio de ocupación sobre un inmueble estándar debido a sus características sustentables, ya que pueden cristalizar esa inversión en el costo premium tanto en alquiler como en venta. Algo que en muchos casos no se veía directamente relacionado con este tema.

Micaela Smulevich, directora de Green Group, consultora sustentable, que ha asesorado la construcción de seis edificios, expresó: “Notamos una reactivación inmediata debido a las altas expectativas que presenta la económica en relación al mercado de Real Estate. Entre el posible ingreso de inversiones extranjeras, la posibilidad de inyectar al país nuevos proyectos sustentables, y la inminente pero necesaria suba de precios de energía y gas, no hay otra opción que la sustentabilidad, tanto para nuevas construcciones como auditorías energéticas en edificios existentes”.

También, en el interior existen varios proyectos en ejecución. Tal son los casos de Córdoba, Rosario, Neuquén, Mendoza y Salta, entre otros. Para este tipo de edificios no es necesaria una tecnología especializada que no sea posible de conseguirla en su lugar de emplazamiento, sino todo lo contrario, el inmueble sustentable responde al clima, ubicación y ajusta sus variables según las necesidades de la zona.

“El cambio climático global y la destrucción del hábitat son desafíos que exigen respuestas urgentes. Tanto el transporte como el sector de la construcción son los que más energía y recursos no renovables demandan”, afirmó Smulevich.

Si se toma un enfoque más económico, estos edificios forman parte de una nueva generación en el mercado. La sustentabilidad no es solamente un nuevo estándar de construcción sino que también asegura el aumento de vida útil del edificio, eje básico en Real Estate a la hora de alquilar, comprar y o vender.

“Un edificio sustentable puede costar 0% hasta un 12% adicional dependiendo de las estrategias que lo acompañan. Por ejemplo si utilizamos conceptos de diseño pasivo, el costo de implantación será seguramente más bajo que a través del activo. Uno de los principales enfoques en estas edificaciones son la reducción de costos energéticos brindando un mayor beneficio por expensas más bajas especialmente para las áreas comunes del edificio. Existen inmuebles que han podido reducir hasta un 20% el consumo energético”, concluyó Smulevich.

Emprendimientos

En el edificio Altman Eco Office, Lima 1111, recientemente inaugurado, se invirtieron 10.000.000 de dólares y el valor promedio de alquiler de sus oficinas oscila entre los 25 y 30 dólares el m2. El inmueble Carlos Pellegrini se construye en Pellegrini 719. Es un proyecto del estudio Grimaldi-Nacht Arquitectos con participación de Construcciones Criba.

Por su parte, el edificio Alem, ubicado en la avenida Alem 882 y la calle Tres Sargentos, cuya obra finalizó hace muy poco tiempo, se invirtieron 13.000.000 de dólares, de los cuales 1.000.000 se destinaron a medidas sustentables. El valor de venta es de 1034 dólares el m2.

Con el mismo sistema de sustentabilidad, se desarrollaron los edificios Boutique Work 1, en Costa Rica 6012/20/60, Palermo, y Boutique Work 2, en la calle Costa Rica 6001/6009/6019, ambos están terminados. Mientras que, Boutique Work 3, en Arévalo 1840/54/68, en Palermo, todavía en obra; en los tres casos se tratan de proyectos concebidos como una inversión de renta financiados a través de tres fideicomisos integrados por inversores privados por un monto aproximado de 25.000.000 de dólares. El precio del alquiler oscila entre 27 y 30 dólares el m2, y el de venta es desde los 3500 dólares el m2.

“Existe una fuerte correlación entre el diseño, el entorno construido y la salud de los futuros inquilinos. La selección de materiales se realiza con una conciencia hacia el bienestar del usuario”, concluyó la directora de Green Group.

Lunes 15 de febrero de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION