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La capitalización, otro objetivo del inversor

La rentabilidad no es la única meta que persigue quien apuesta a los ladrillos; la futura revalorización de la unidad también define el negocio.

Además de la rentabilidad, el inversor busca recapitalizarse. En ese sentido, los ladrillos han dado durante los últimos años, sobradas pruebas de que no defraudan a aquel que apostó por los inmuebles. De hecho, según un estudio de Reporte Inmobiliario, en promedio, la suba del m2 en Buenos Aires fue del 118 por ciento en dólares en la última década. De acuerdo con la consultora, Agronomía y  Saavedra fueron los barrios que más subieron con alzas de 164 y 154 por ciento respectivamente. Mientras que Puerto Madero, Belgrano, Palermo y Recoleta son las zonas más caras.

En este contexto, algunos players explican que la revalorización es similar en las unidades chicas y grandes. “Lo que más influye no es su tamaño sino su ubicación. Es decir, si las unidades están en una zona en desarrollo o en otra que ya alcanzó a su curva de apreciación”, apunta Pablo Sánchez, gerente Comercial de Grupo Portland, empresa desarrolladora con actividad tanto en Capital como en la provincia de Buenos Aires. “También su reputación que está dada por su marca en la que entra en juego desde el concepto hasta el nombre del arquitecto, la desarrolladora y la constructora. Además de la calidad del proyecto, las terminaciones, sus servicios y amenities, y finalmente sus costos fijos. Estos últimos, dados por el balance entre la escala del edificio y sus servicios. Un correcto equilibrio asegura unas expensas razonables proporcionadas a la escala y calidad del departamento”, detalla Sánchez.

Hernán Nucifora, presidente de Global Investments, desarrolladora con actividad en la Capital Federal y en zona norte de la provincia de Buenos Aires pone sobre la mesa otro tema que es el fenómeno de que en los últimos años se estableció que los departamentos se valorizan por m2. “Por más que parezca obvio no es lo mismo hablar de monoambientes de 35 m2 que una misma tipología de 50 m2, ya que esa unidad seria difícil de vender y el valor de renta entre una unidad y la otra son similares. Pero, medidas en costos, una unidad, cuesta casi un 50 por ciento más que la otra y por ende la inversión no sería tan atractiva para aquel que busque una renta”. A lo que se refiere el especialista es a la necesidad de mirar más allá de la relación entre el precio y el m2. “Los inversores estudian el ticket de la inversión, buscando el mejor balance entre producto, ubicación y la calidad del mismo”, afirma.

Francisco Altgelt de la inmobiliaria homónima y Pablo Brodsky, director de Predial, la desarrolladora que se especializó en “microdepartamentos”, aseguran que la capitalización del producto conjuga la serie de factores ya enumerados más otro que es de vital importancia. “Estamos ante una inversión inmobiliaria, lo que significa que uno debe evaluar a futuro un posible cambio de inversión. Por lo tanto debe ser un departamento de fácil venta e, idealmente, con una mejora de precio del 30 por ciento en dólares”, afirma Altgelt. De esta forma sostiene que lo importante para una inversión de este tipo es que pueda venderse rápido. En otras palabras, que le brinde al inversor liquidez, esto significa la posibilidad de entrar y salir de los proyectos ágilmente. Aunque depende del perfil de cada uno, está claro que quienes buscan hacer negocios, miran más allá de la renta que deja un alquiler. Están atentos a la capitalización de la unidad. Una variable que pone en juego otros factores como la oferta de la tipología en el barrio y hasta las características del proyecto. En los últimos años proliferaron los inversores líquidos que apostaron a monoambientes sin diferenciales en zonas súper pobladas de esta tipología que hoy permanecen desocupados y sin mercado para la reventa. Un escenario que demuestra que no existen las fórmulas armadas. Cada inversión, cada negocio merece un análisis independiente . Los casos son uno a uno, hay que estudiar a la demanda y a la oferta de la zona, dos factores que marcarán el potencial de revalorización de la unidad.

Por Victoria Aranda, Sábado 19 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Depósitos – El Norte sigue concentrando la mirada de la demanda

Con más de 1,3 millones de metros cuadrados, el corredor agrupa la mayor oferta y los valores tnás altos; a futuro se espera que el Sur y el Oeste ganen protagonismo.

Como en el mercado residencial, en el segmento de depósitos y parques industriales y logísticos, el location, location, location también juega. Y el foco dela demanda está centrado en el cordón norte. “Representa el 70 por ciento del stock total. Los principales centros logísticos y parques industriales se desarrollaron en esa área”, afirma Domingo Speranza, director General de Newmark Grubb Bacre. “La demanda sigue estando en el triángulo de San Eduardo. Es decir en Tortuguitas y sus alrededores”, señala Santiago Isern, broker del área Inmuebles Industriales de Cushman & Wakefield.
En contraposición, el corredor Sur aún mantiene una gran cantidad de sectores industriales, con importantes ventajas debido a su cercanía con el puerto de Buenos Aires, pero en muchos casos con infraestructura de servicios vieja u obsoleta. Y la zona oeste es la menos consolidada, aún con un índice de vacancia elevado por encima del 20 por ciento tanto en depósitos como en parques industriales pero con gran potencialidad de desarrollo futuro.
“En cuanto a depósitos premium, empiezan a surgir nuevos puntos de interés donde los desarrollistas han puesto el foco, la Autopista Ezeiza-Cañuelas”, agrega Isern. “Respecto de los parques industriales, la tendencia marca un rumbo hacia zona norte, sobre la ruta 9, con desarrollos y nuevos puntos de la región metropolitana que tenían una escasez de oferta como por ejemplo la ruta 2 y el Parque Industrial y Tecnológico, en Florencio Varela, que surgió para cubrir esa demanda.” ¿Quiénes alquilan? “En lo que hace a warehouse, empresas multinacionales o grandes compañías locales de consumo masivo, industria agrícola y laboratorios, entre otros”, responde el broker.

En LJ Ramos también activaron el GPS y, así, elaboraron un informe que indica que en el anillo exterior de la ruta 6 que vincula los puertos de Campana y La Plata, la región va consolidando zonas de actividad emergente especializada, nuevos polos y focos alternativos que están reconvirtiendo su configuración y su dinámica. “El sur, en tanto, articula el corredor cerealero de la ruta 3 y su acceso al principal mercado de consumo argentino como a los puertos metropolitanos. El sudeste se afianza como el corredor interportuario más importante del país, vinculando Dock Sud con la capital provincial”, detalla el estudio.

Pablo Vivot, director de Industrias de LJ Ramos agrega una nueva área: Esteban Echeverría desde el camino de Cintura, fue la zona con mayor crecimiento en lo referido a centros logísticos. “Es una zona que se va a consolidar cuando comience a operar el puerto de La Plata”, reafirma. Y menciona a empresas de electrodomésticos y de alimentos y bebidas al tope de la demanda de estos inmuebles. “Hay que trabajar en el eje de la 6, para que vaya de puerto a puerto porque, hoy, todo se concentra en Buenos Aires. Desde Zárate se ingresa a Capital, pagando un sobrecosto, al menos en lo que hace a tiempo”, reflexiona.

Por otra parte, Pablo Fiorita, director de Parques Industriales de Adrián Mercado anticipa el surgimiento de los barrios cerrados de fábricas. Se trata de viejas industrias con superficies superiores las diez hectáreas, que se reformulan, en una propiedad horizontal, lo que les permite albergar entre 10 o 15 empresas, conformando un con sordo, compartiendo seguridad otros servicios a través del pago de expensas. “Es un modelo nuevo distinto al de los parques industriales de 50 a 400 hectáreas, a dónde se accede a través de un loteo” finaliza.

TENDENCIAS
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La industria promete fuertes cambios en un futuro próximo
1) Esteban Echeverría. Una zona que creció y que se consolidará cuando comience a operar el Puerto de La Plata.
2) De puerto a puerto. Es clave trabajar en el eje de la ruta seis para que se conecten los puertos. Hoy la actividad se concentra en Zárate-Capital
3) Barrios cerrados de fábricas. Son viejas industrias de más de diez hectáreas que se redefinen y albergan a más de diez empresas conformando un consorcio

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Por Victoria Aranda, Lunes 14 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Depósitos – Renovado optimismo en el mercado industrial

El incremento de la vacancia en el último año no afecta las proyecciones positivas; las decisiones de inversión de las empresas serán clave para la reactivación del sector.

La poca o mucha vacancia de metros industriales y logísticos se vincula directamente con la actividad económica. Así lo indican los principales brokers con foco en este mercado, firmas que, además, han llevado a cabo distintos estudios que ratifican la relación existente entre las políticas económicas y el comportamiento de la demanda del sector.

El análisis de Cushman & Wakefield sobre el desempeño de este sector durante el primer semestre del año hace hincapié en el impacto que tuvieron la finalización del control sobre el mercado de cambio, los ajustes en las tarifas de servicios públcos, el incremento del precio de combustible y la revisión de la política fiscal que ” generó una contracción generalizada de la economía que ha aportado más incertidumbre al futuro del país”.

Según precisa la empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, el último semestre ingresaron al mercado 77.500 m2 de nueva superficie premium que motivó el aumento de los metros disponibles, elevando la vacancia hasta el 8,7 por ciento. La absorción, en tanto, se mantuvo dentro del promedio registrado durante el último año y alcanzó los 70.300 metros cuadrados.

Pablo Fiorita, director de Parques Industriales de Adrián Mercado establece una diferencia a la hora de analizar la demanda. “Tanto los metros destinados a la industria como los destinados a la logística tuvieron un comportamiento acorde con el modelo económico: mientras la demanda de los primeros tuvo altibajos, ya que las industrias postergaban sis planes de mudanza ante el nuevo contexto del actual gobierno, la de los metros logísticos se mantuvo estable, en ascenso y en sintonía con la apertura de las importaciones”, define.

Precios &  formatos

En relación a los valores de los alquileres del metros cuadrados de depósitos AAA, en Cushman & Wakefield promedian los U$S 7/8 por mes. En L.J Ramos señalan que el valor del m2 de naves industriales en Capital Federal cotiza U$S 7, un dólar y medio menos que en 2015) al igual que en la zona Sur y oeste de la provincia de Buenos Aires , mientras que en el corredor norte asciende a U$S 8, en este caso medio dólar menos que el año último.

“La venta de fracciones industriales durante 2015 y principios de 2016 se mostró con movimiento debido a que los costos de construcción siguen siendo convenientes y la renta final de naves medianas de entre 2500 y 3500 metros cuadrados resulta atractiva para los inversores. Además otro dato clave es que estos inmuebles construidos mantienen estables sus precios en un mercado con poca vacancia.

Aunque nadie da precisiones acerca de lo que se puede esperar a corto plazo, en un lapso más prolongado, quienes siguen el comportamiento del sector vislumbran un incremento en la demanda. De hecho, sostienen que hay entre 5000 y 6000 empresas localizadas en la Capital Federal y en el primer cordón de la provincia de Buenos Aires que deben cambiar su localización por motivos ambientales. “Es un proceso que llevará más de una década”, indica Fiorita. “Por lo pronto, ya hay 10 o 15 parques en marcha, pero se deben construir nuevos. El crédito y la infraestructura son los factores que harán que las industrias, finalmente, concreten sus intenciones de mudarse”, sintetiza.

Por Victoria Aranda, Lunes 14 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Existen diferentes fines a la hora de cotizar un inmueble

No es lo mismo relevar el precio de una propiedad para resolver un trámite que para destinarla a la venta.

El sinceramiento fiscal motivó algunos cambios en el comportamiento de las personas y dejó entrever algunos costos que antes pasaban desapercibidos. Por caso, Fernando Ledo, director de la inmobiliaria Bullrich, cuenta que aunque no recibieron la cantidad de consultas que esperaban; sí concretaron varias tasaciones. “Hicimos desde valuaciones de un departamento chico hasta paquetes de tasaciones de locales comerciales. En la mayoría de los casos, cobramos entre uno y dos cada mil. Es decir, si la propiedad vale US$1 millón, el cliente nos paga entre US$1000 y US$ 2000 más IVA por el informe”, explica.

Carlos Esteban, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, cuenta a La Nación que en las últimas dos semanas se hicieron 150 tasaciones diarias por distrito provincial. En total estima que son 45.000 informes por montos promedio de $1,5 millones cada uno. “Estoy escuchando gente que se queja porque tiene que pagar por la tasación y no son valores elevados. Al dueño de un departamento que vale un millón de pesos se le cobra entre $ 1000 y $5000 según la ley bonaerense 10.973”, ejemplifica Esteban, que acaba de hacer una tasación de 45 unidades en un edificio nuevo en Bahía Blanca y cobró por todos los informes $ 40.000. “Cuando el trabajo es grande se trata de bajar el precio”, dice.

Mariano Oppel, presidente de Oppel, aclara que hay dos tipos de tasaciones: la que sirve para cerrar una operación inmobiliaria y la que se hace para resolver un problema o un trámite como por ejemplo el sinceramiento fiscal, una división patrimonial y herencia o sencillamente para hacer una hipoteca. “Cuando una inmobiliaria trabaja con un cliente incluye el honorario de la tasación en el total del servicio prestado y cobra ese servicio al final del negocio. Sin embargo, si hay que hacer una división familiar o un informe para blanqueo, sólo necesitan la información porque no hay transacción detrás”, explica Oppel. Tanto él como muchos de sus colegas trabajan con una suerte de crédito a favor del cliente en estos casos. “Si es una persona con la que la inmobiliaria ya cerró operaciones en el pasado y tiene que blanquear una casa, le cobramos la tasación y le damos crédito. Cuando vuelva a buscarnos por una compra o venta, se le repone lo que pagó por el servicio. Lo cierto es que es la forma de apostar de que operen con nosotros en el futuro”, agrega.

Los números de Adrian Khon y de su socio, Ezequiel Hodara, directores de Baires Brokers Servicios Inmobiliarios, son positivos. Aunque presiden una inmobiliaria chica en Cañitas, Belgrano, duplicaron en un mes la cantidad de tasaciones que hacen habitualmente. “Se multiplicaron las consultas y a nuestros clientes históricos les cobramos una suma fija, aunque dentro de los parámetros que indica la ley”, dice Khon. Las inmobiliarias pequeñas suelen tener tarifas planas para cobrar estos servicio, y según Esteban, del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, no es contraproducente que así sea. Pero aclara: “lo que no admitimos es que se haga de manera gratuita”.

Así las cosas, el mercado inmobiliaria prepara la cancha para un “movido” 2017 . Entre entusiasmados y expectantes, los referentes esperan que arranque el movimiento en un sector muy golpeado desde la aplicación del cepo. “Además, la buena noticia es que el mercado inmobiliario es dinamizador de la economía en general, razón por la que tendrá efectos expansivos sobre otros sectores”, confía Mel. El blanqueo, la promesa del crédito masivo y la expectativa de una inflación más acotada prometen mejores tiempos.

Por Julieta Tarres, Sábado 12 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Boom de tasaciones por el efecto blanqueo

El auge de solicitudes por saber el valor de una propiedad expuso la disyuntiva de cuánto deben cobrar las inmobiliarias por el servicio; qué dice la ley y cómo se aplica en cada negociación.

El blanqueo aumentó la demanda de consultas en las inmobiliarias. “Mucho llamado pero poca operación concreta” es la foto que describen quienes están en la primera línea de contacto con los posibles compradores. “Sin dudas que el régimen de blanqueo funcionará y el sector se verá beneficiado”, afirma Héctor D’Odorico, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario. El gran dilema es saber cuándo se hará efectivo. “El diseño de este programa no premia a quien ingresa primero al mismo, razón por la que no existen incentivos para entrar en noviembre. Hay pocas precisiones sobre el funcionamiento y no están claros los beneficios del programa”, agrega. Raúl Mel, presidente de la inmobiliaria homónima, detalla que si bien se han concretado operaciones a través de este operativo, ” ha sido un volumen inferior al realizado con los cedines. Esto se debe principalmente a que este blanqueo presentó muchas otras opciones además de realizar la posibilidad de comprar una propiedad”. En el corto plazo, la expectativa es que la tendencia impulse a las operaciones y que las personas finalmente utilicen los fondos aplicados a este régimen. “Cuando se puedan extraer estos fondos para adquirir unidades escriturables, esperamos que las operaciones aumenten”, afirma Mel.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, se animó a dar números. “Él mercado en general creció un 35 por ciento y fue parte del blanqueo el que aportó ese impulso. La operatoria es por transferencia y en el acto y eso motoriza el proceso”, afirma. Además, cuantifica que en el caso de su empresa, cerca de un 10 por ciento de las operaciones fueron a causa del sinceramiento fiscal. “También vemos que la gente confía en el sistema y no sale desesperada a comprar pero cuando encuentra algo que le gusta realiza la operación”, añade y anticipa que los efectos pueden extenderse durante todo el año que viene. “Haciendo una estimación razonable, al menos entre un 15 y un 20 por ciento de lo que se blanquearía en efectivo en nuestro país iría al real estate”, comenta el broker. En este contexto se dan algunas situaciones particulares como por ejemplo la obligatoriedad de pagar $1.000 por la tasación de un departamento de 60m2 ubicado en Colegiales cotizado en un millón de pesos. En la Ciudad yen al menos 20 distritos de la provincia de Buenos Aires, hay más de un propietario que se pregunta a diario si debe o no pagar por una tasación. Sobre todo en este contexto en el que los interesados necesitan de esos informes para poder iniciar los trámites del sinceramiento fiscal ante la AFIP.

Alejandra Covello, presidenta de Covello Propiedades, dice que lo peor que le puede pasar a una inmobiliaria es que su cliente piense que se le cobra algo que no corresponde. “No les cobramos más del 0,1por ciento o 0,2 por ciento. Son tasas similares los honorarios que de los escribanos. No podríamos cobrar los montos máximos que están aprobados por ley porque nadie querría pagarlos”, opina la empresaria que tiene 28 años de experiencia en este mercado.

D’Odorico coincide y aclara que las tasaciones siempre tuvieron costo y por ende se cobraron. Y agrega que lo que pasó en el último mes es que con el blanqueo se evidenció que es un servicio que corno suele ser parte de una transacción comercial pasa desapercibido a pesar de que demanda mucho trabajo técnico. A fin de intentar responder a las preguntas más frecuente, como ¿debe cobrarse una tasación? o ¿cuánto debería costar?, La Nación consultó a una decena de especialistas: cámaras provinciales, colegios de martilleros, inmobiliarias y agentes.

La respuesta a la primera pregunta coinciden todos los casos: “sí, siempre debe cobrarse”. Es que se trata de un servicio que demanda un trabajo técnico profesional, dicen los expertos. También estuvieron todos de acuerdo al responder a la segunda pregunta: por ley el cliente debe pagar un porcentaje que oscila entre 0,1% y 0,5% sobre el valor total de una propiedad. “Siempre se cobraron. Lo que ocurre habitualmente es que los honorarios por ese servicio se incluyen en la operación inmobiliaria a realizar. Ahora hay dudas porque con el auge de solicitudes por el blanqueo se pidieron sólo los informes y no hubo operaciones detrás”, explica D’Odorico. Según el presidente del Colegio Inmobiliario Porteño, suele ser una costumbre de las inmobiliarias, sobre todo de las más chicas, bonificar la tasación cuando el cliente le permite hacer un negocio con la venta de su inmueble. “Esa es la razón por la que muchos creen que el servicio es gratuito o debería serio”, subraya. Los colegios de todo el país, como también la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) sugieren a sus socios respetar los parámetros de la ley. Al menos intentar no cobrar por encima de esos porcentajes y, por supuesto, no hacer lo contrario. “El trabajo de tasación demanda una investigación de profesionales habilitados como ingenieros, martilleros y arquitectos; es una asesoría específica y por eso debe siempre cobrarse”, opina Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Inicialmente el anteproyecto permitía a bancos y a martilleros públicos tasar inmuebles para facilitar el blanqueo, pero tras un reclamo sostenido de distintas cámaras y agrupaciones profesiones se modificó la normativa que luego fue aprobada por el Congreso. “Era una locura, uh banco no iba a hacerlo, porque no es su negocio, y además no tiene los elementos para valuar una propiedad como debe hacerse”, concluye Gómez Picasso.

Por  Julieta Tarrés, Sábado 12 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION